Christophe83 a dit:
Bonjour ,
Est ce que certains spécialistes des scpi ont fait des calculs au vu des avantages de louve Infinity d'avoir 100 % des loyers brut percus mais avec les frais de gestion annuel de 0,39% versus un investissement en direct sur des scpi eurropéennes avec une tmi 30% par exemple , y a t'il vraiment une grosse différences ?
On a les même délai de jouissance en direct que sur louveinfinity , et pas de cashback possible comme en direct.
On en parle pas énormément sur ce forum , n'est ce pas si intéréssant cette assurance vie , vous passez plus en majorité sur du direct ?
Qu'en pensez vous ? j'hésite à l'ouvrir ou de passer sur du direct principalement européens et diversifié...
Merci
Je viens de regarder avec ces hypothèses là :
Epsicap Nano a 6.55% de TD (considéré tout foncier pour simplification)
Sodidynamic à 7% de TD (c'est le TRI ciblé, pareil considéré tout foncier)
TMI à 30%
TM à 15% pour prendre un cas "moyen"
Frais à 0.35%
Après 8 ans, je considère les retrait d'AV fiscalisés à 24.7% (car je ne peux pas connaitre les conditions de chacun, célib ou couple, si cette AV profite du plafond ou plutôt une autre, etc)
La répartition est considérée à 50% Europe hors France 50% France
Le rendement en direct est calculé fiscalisé avec 50% à TMI + PS et 50% à (1 - impot étranger) * TMI-TM
Taux d'impot à l'étranger : 20% (AV & direct sur la part Europe)
Crédit d'impot à l'étranger récupéré par Louve : 15%
Pour l'AV : je considère que le crédit d'impôt arrive à supprimer 15% de l'impôt étranger sur les 50% hors France, mais qu'il reste 5% (cas moyen avec des impots étranger autour de 19-20%, ça varie de 15 a 25 globallement je crois)). Avec les conventions il est facile de récupérer 15%, beaucoup plus dur d'aller au delà.
Avec tous ces si, et Paris en bouteille, j'en arrive à cette conclusion :
Dès qu'on peut faire des retraits fiscalisés à 24.7% l'opération devient rentable.
Dans le cas de seulement 3% de cash back, on est même rentable des 6-7 ans
Voila le tableau pour le cas le plus favorable a Louve Infinity (3% de cash back seulement en direct, et retraits intégralement à 17.2 sans se soucier des plafonds après 8 ans ) :
Et le cas le plus défavorable a Louve Infinity (cash back 3%, retrait a 24.7% de fiscalité sur les PV) :
:
