Les SCPI

[Philou75]

Si vous le comprenez comme ça c’est très bien. Pour moi le terme diversifié ne m’indique pas dans quels secteurs d’activité sera investie cette SCPI. Maintenant vous les virtuoses des SCPI, arrêtez de vous défouler, ça va très bien se passer. Allez je passe à autre chose car vous polluez ce post.

 

[plop962]

Au niveau de la fiscalité des revenus US j’ai trouvé cela dans un BT de CORUM USA:

Je n'ai pas creusé ce pont mais il me semble avoir lu que le montage de corum usa était différent de celui de principale car ils passaient par des reits. Ca serait donc un point à creuser en effet.

La société de gestion m’’est inconnu mais elle fait parti d’un très grand groupe ancien et avec des équipes aux US et en UE.

J'ai trouvé aussi que Principal Real Estate Europe collaborait sur la SCPI Log In de Theoreim en assurant la partie opérationnelle et notamment la recherche et l'achat des biens.

 

[fr2k6]

Je n'ai pas creusé ce pont mais il me semble avoir lu que le montage de corum usa était différent de celui de principale car ils passaient par des reits. Ca serait donc un point à creuser en effet.



J'ai trouvé aussi que Principal Real Estate Europe collaborait sur la SCPI Log In de Theoreim en assurant la partie opérationnelle et notamment la recherche et l'achat des biens.

Dans leur note d'information, la fiscalité des revenus US fait l'objet d'un paragraphe à part et, si c'est assez complexe avec également le fait que la scpi soit considérée là bas comme une société interposée opaque (mais seulement là bas) avec des impositions à taux déragatoires...
Au final, je comprends que pour l'investisseur, ça restera des revenus fonciers au principal, donc sans double retenue à la source.

Donc pas le même schéma que Corum USA, et donc plus intéressant parce que le double net de Corum, bon... entre +6m de délai de jouissance et +2 ans pour vous faire rembourser 30% d'impôt, faut pas être pressé...

 

[fr2k6]

Dans leur note d'information, la fiscalité des revenus US fait l'objet d'un paragraphe à part et, si c'est assez complexe avec également le fait que la scpi soit considérée là bas comme une société interposée opaque (mais seulement là bas) avec des impositions à taux déragatoires...
Au final, je comprends que pour l'investisseur, ça restera des revenus fonciers au principal, donc sans double retenue à la source.

Donc pas le même schéma que Corum USA, et donc plus intéressant parce que le double net de Corum, bon... entre +6m de délai de jouissance et +2 ans pour vous faire rembourser 30% d'impôt, faut pas être pressé...

Source: [lien réservé abonné]

 

[SCPIMANN]

Ce que vous dites (la sdg travailler depuis plusieurs années pour d'autres SCPI) semble être confirmé par SCPI LAB:

Principal Inside est la première SCPI lancée par la société de gestion mais Principal AM accompagne depuis 2013 des sociétés de gestion dans la conception, le sourcing, le déploiement et la gestion de leurs SCPI à l’international pour 1 867 M€ sur une centaine d’acquisitions.
Par ailleurs, Principal Financial Group met à disposition de Financial Inside une structure aux US dotée de 30.00 M$ en vue d’amorçage du fonds.

Moi cela me conforte d’autant plus que se ne sont pas des novices dans le sujet.

Concernant la fiscalité US il y a effectivement tout un détail dans la note d’information à partir de la page 33 (chapitre 4) mais j’avoue ne pas avoir tout compris…. Il faudra que je relise a tête reposée
9867-PRINCIPAL INSIDE-NI-2025-09.pdf [lien réservé abonné]

Il y est aussi évoqué une LLC (un CGP l'avait dit que c'est comme ça que CORUM USA fonctionne)…
Cela contredirait ce que pense fr2k6 mais je n'en suis pas sûr....

Mais il n’est pas indiqué de 30% d’impôt comme dans le BT CORUM US mais un taux de 21% et un autre de 5%… Mais il faudra que je relise à tête reposée..

4.4.1.1 Revenus de source américaine
• Revenus immobiliers, financiers et plus-values de cession de biens immobiliers de source américaine
Les immeubles situés aux Etats-Unis seront détenus, directement ou indirectement, par une société de droit américain, elle-même
détenue à terme totalement ou en grande partie par la SCPI. La société prendra la forme d’une LLC (« Limited Liability Corporation »)
qui sera traitée fiscalement comme une société transparente d’un point de vue fiscal américain.

Remarque : Dans la mesure où les Investisseurs personnes physiques ne sont pas des citoyens américains ou des résidents fiscaux
des Etats-Unis, la prise de participation dans la SCPI ne permettra pas de qualifier ces Investisseurs personnes physiques de « US
Person » au sens de la réglementation FATCA.

Ces revenus de source américaine sont constitués par les loyers perçus, les intérêts issus de placement de trésorerie excédentaire
ainsi que les plus-values de cession de biens immobiliers réalisées par la LLC et distribués à la SCPI.

 

[fr2k6]

En fait ils vous détaillent tous le mécanisme d'imposition aux USA de la SCPI, qui a effectivement un LLC...
mais ensuite le paragraphe imposition des associés en France chute sur le schéma classique de ce qu'on connaît: revenus fonciers et élimination par crédit d'impôt/taux effectif (a priori plutôt le premier vu la convention US).

 

[SCPIMANN]

Oui c'est pour ça que du coup je suis perdu.... Imposition comme CORUM USA ou comme les revenus fonciers européens classiques?

Et sinon que pensez vous de cette SCPI?

Je suis vraiment tenté... C'est comme un ETF WORLD....

 

[fr2k6]

Pour moi, du point de vue de l'associé, c'est comme des revenus fonciers classiques en scpi.
C'est du point de vue de la société qu'il y a une couche d'ingenierie supplémentaire. Ce qui peut d'ailleurs justifier le surcout de 2% de frais pour les immeubles us.

C'est vrai qu'elle est tentante, mais le ticket d'entrée sponsor est assez élevé et décote assez faible. Je verrai l'an prochain...

 

[SCPIMANN]

Pour moi les 2% de frais supplémentaires pour les US vient du fait que la SDG n'a pas de TVA pour les US.
Les frais sont de 12%HT pour les US et 10% pour UE mais 12%TTC pour l'UE et US.

 

[fr2k6]

C'est vrai mais ça reste 2% de plus dans la poche de la ssg.

 

[Helm65]

Bonjour a tous
J'ai pour projet un investissement en SCPI
Ayant une tmi de 11% et plusieurs assurance vie dont linxea spirit je me pose la question d'investir en direct ou via linxea spirit .
Et surtout le choix des SCPI
J'avais pensais a faire moitié moitié entre corum origin et iroko zen en direct .
Est ce qu'il y a des SCPI a privilégié en assurance vie ou bien me conseillez vous autre chose dans le choix et la répartition des SCPI ?
Merci d'avance et bonne journée !

 

[Buffeto]

je me pose la question d'investir en direct ou via linxea spirit .

tout dépend si tu veux des revenus réguliers disponibles dès maintenant ou si ton AV a plus de 8ans et qu'elle ne te prélève pas une partie des revenus

Est ce qu'il y a des SCPI a privilégié en assurance vie

mon avis est bien connu ici mais je te le redonne .
pour moi les SCPI sont faites pour etre détenues en direct. ( si possible à crédit )

pour l'AV tu pourras trouver des UC sans doute plus performantes .

 

[Jacques Sparreau]

Bonjour a tous
J'ai pour projet un investissement en SCPI
Ayant une tmi de 11% et plusieurs assurance vie dont linxea spirit je me pose la question d'investir en direct ou via linxea spirit .
Et surtout le choix des SCPI
J'avais pensais a faire moitié moitié entre corum origin et iroko zen en direct .
Est ce qu'il y a des SCPI a privilégié en assurance vie ou bien me conseillez vous autre chose dans le choix et la répartition des SCPI ?
Merci d'avance et bonne journée !

A TMI 11% d'un pur point de vue fiscalité, tu peux vouloir faire de la détention en direct, si possible à crédit, sur des SCPI très France mais diversifiées sectoriellement et de qualité (je suis pas sûr de ce qui existe dans le domaine, en général les SCPI diversifiées et quali ont tendance à aussi diversifier géographiquement).

Si pas à crédit mais sur fonds propres, tu peux aussi utiliser ma stratégie : acheter direct des SCPI à Capital Fixe accidentées, celles dont le carnet d'ordres atteint un prix à plus de 40% sous la Valeur de Reconstitution et à taux de rendement >7%. Dans ces cas, tu sais que tu achètes des trucs très France, très bureau (j'ai acheté principalement du France Investipierre et du Soprorente, mais par exemple du Pierre Sélection peut t'offrir de la diversification Commerces si la SCPI est toujours dans les bornes que j'ai citées). Avec ces SCPI, tu sais que tu es sur des bras cassés en termes de Sociétés de Gestion, mais achetés à prix massacré loin au dessous de ce que ça vaut, et avec un joli rendement. Garder aussi l'oeil sur Novapierre Résidentiel si elle tombe sous les 280€, ça peut être sympa.

Et sinon, tu peux aussi vouloir jouer un bag diversifié sectoriellement et géographiquement, avec une part France existante mais pas majoritaire (30%? 40%? 50%) en façonnant toi-même ton ratio France à travers la liste et la pondération des SCPI. Selon la somme que tu as à investir, déjà ça peut te diriger vers le fait de choisir une seule ou plusieurs SPCPI.

 

[Nyko75]

Il doit s'agir d'Iroko Atlas qui est en phase sponsor.
La 1ere tranche de 20M€ à -9% est partie en quelques heures.
La 2eme tranche de 10M€ a -4% va être commercialisée normalement le 1er octobre, et devrait partir également très rapidement.
Si vous êtes un peu court en liquidité ça va être compliqué car le minimum d'investissement est de 26880€.

Ce sera le 4 novembre pour l’opération sponsor à 4 % de réduction pour Iroko Atlas

 

[Pascal 75]

SCPI ; STOP ou ENCORE

Suite aux informations matinales du 06/10/25, je constate que l'instabilité politique est loin d'être jugulée.

On serait, selon les commentateurs politiques, au delà d'une crise gouvernementale mais au bord d'une crise de régime ?

En conséquence, les investisseurs peuvent être doublement très inquiets :

1/ Par la dette française.
2/ Par cette instabilité politique qui perdure.

Il est donc possible que le 10 ans français poursuive une évolution dans le mauvais sens.
Si cela se confirme et s'accélère, les conséquences sur l'immobilier pourraient être significatives.

Je rappelle l'équation : augmentation des taux -> baisse de l'immobilier

Certes, je parle ici des taux à long terme alors que la crise immobilière de 2022/23 avait subis une chute des taux BCE à court terme. Cependant, il me semble que le lien peut aussi être fait.
----------------

-------------------

Je m'interroge donc sur la pertinence d'investir dans les multiples SCPI se créant en 2025 (5 nouvelles SCPI ont été lancées au premier semestre 2025 en France.

En effet, quelles seront les relais de croissance et de rentabilité de ces SCPI si les taux à long terme passent dans le rouge (ils sont déjà en orange foncé) ?

De nombreux articles écrit pour la plupart par des professionnels du secteurs sortent affirmant que le momentum est toujours d'actualité.

Ne serait-il pas plus raisonnable (si l'on souhaite poursuivre ses investissements en SCPI) de s'en ternir aux SCPI ayant fait leur preuve de résistance à la crise et/ou au max aux SCPi sorties en 2023/1er semestre 2024 ?

De plus, n'oublions pas que nous ne connaissons pas la fiscalité 2026 sur l'immobilier.

 

[fr2k6]

SCPI ; STOP ou ENCORE

Suite aux informations matinale du 06/10/25, je constate que l'instabilité politique est loin d'être jugulée.
On serait au delà d'une crise gouvernementale mais au bord d'une crise de régime ?

En conséquence, les investisseurs peuvent être doublement inquiets par la dette française et par cette instabilité qui perdure.
En conséquence, il est possible que le 10 ans français poursuive une évolution dans le mauvais sens.
Si cela se confirme et s'accélère, les conséquences sur l'immobilier pourraient être significatives.

Je rappelle l'équation : augmentation des taux -> baisse de l'immobilier

Certes, je parle ici des taux à long terme alors que la crise immobilière de 2022/23 avait subis une chute des taux BCE à court terme. Cependant, il me semble que le lien peut aussi être fait.
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Je m'interroge donc sur la pertinence d'investir dans les multiples SCPI se créant en 2025 (5 nouvelles SCPI ont été lancées au premier semestre 2025 en France.

En effet, quelles seront les relais de croissance et de rentabilité de ces SCPI si les taux à long terme passent dans le rouge (ils sont déjà en orange foncé) ?

De nombreux articles écrit pour la plupart par des professionnels du secteurs sortent affirmant que le momentum est toujours d'actualité.

Ne serait-il pas plus raisonnable (si l'on souhaite poursuivre ses investissements en SCPI) de s'en ternir aux SCPI ayant fait leur preuve de résistance à la crise et/ou au max aux SCPi sorties en 2023/1er semestre 2024 ?

De plus, n'oublions pas que nous ne connaissons pas la fiscalité 2026 sur l'immobilier.

Je partage assez tes inquiétudes, mais est-ce que cela concerne aussi les SCPI investissant à l'etranger? Celle de principal investissant 50% aux usa ne pourrait-elle pas être une sorte de réponse ?

 

[SCPIMANN]

Bonjour, toute cette bonne analyse est valable mais uniquement pour les SCPI investissant en France non?
A mon sens cela n'a pas d'impact sur les SCPI investissant à l'étranger.
L'impact sur je vois c'est moins d'achat à crédit de SCPI mais je n'ai aucune idée de la proportion d'achat de SCPI via un crédit ou sans crédit.

 

[Pascal 75]

Je partage assez tes inquiétudes, mais est-ce que cela concerne aussi les SCPI investissant à l'etranger? Celle de principal investissant 50% aux usa ne pourrait-elle pas être une sorte de réponse ?

Tu as parfaitement raison.

J'ajoute donc à ma conclusion ;

Privilégier à date :

- SCPI ayant fait leur preuve de résistance à la crise et/ou
- SCPI sorties au max en 2023/1er semestre 2024 et
- SCPI à + de 80 % "étranger" et
- SCPI diversifiées et
- SCPI non trustées par des institutionnels et
- SCPI répondant à tous les autres critères habituels

Investir sur une SCPI sortant actuellement avec un % France de plus de 50% me parait être assez risqué.

Corum a encore été précurseur avec Corum US ... copié récemment par la SCPI "Principal Inside"

 

[Bachel64]

Bonjour, toute cette bonne analyse est valable mais uniquement pour les SCPI investissant en France non?
A mon sens cela n'a pas d'impact sur les SCPI investissant à l'étranger.
L'impact sur je vois c'est moins d'achat à crédit de SCPI mais je n'ai aucune idée de la proportion d'achat de SCPI via un crédit ou sans crédit.

Mais les Sociétés de gestion françaises porteuses des SCPI ne seront elles pas impactées :
Par la diminution des investissements via l'effet de levier de crédit avec un taux plus cher
Par les prochaines estimations des valeurs de reconstitution..

Bref , encore une tempête francaise qui s'annonce sur l'immobilier...et autres piliers d'investissements .. actions...obligations ...

Un seul secteur sera à la hausse , celui des impôts.....

 

[Jacques Sparreau]

Tu as parfaitement raison.

J'ajoute donc à ma conclusion ;

Privilégier à date :

- SCPI ayant fait leur preuve de résistance à la crise et/ou
- SCPI sorties au max en 2023/1er semestre 2024 et
- SCPI à + de 80 % "étranger" et
- SCPI diversifiées et
- SCPI non trustées par des institutionnels et
- SCPI répondant à tous les autres critères habituels

Investir sur une SCPI sortant actuellement avec un % France de plus de 50% me parait être assez risqué.

Corum a encore été précurseur avec Corum US ... copié récemment par la SCPI "Principal Inside"

En même temps, Corum US en plein shutdown et escalade du zbeul trumpien avec velléités de déploiement de l'Armée dans toutes les grandes villes.

Même si on peut considérer que l'Economie sait parfaitement s'accomoder même de régimes Fascistes et continuer de performer (le fameux "plutôt Hitler que le Front Populaire"), d'autant plus que Trump a prévu de mettre les taux directeurs de la FED à -350%.

Finalement, c'est peut-être Iroko Atlas (diversifié monde, pas que UE, et pas US-centric) qui s'est lancé au bon moment. Quelqu'un peut me prêter 26 000€ pour que je paye mon ticket d'entrée en parts sponsor 2ème tranche?