SCPIMANN
Contributeur
En discutant avec un conseiller EPARGNOO voici ce qu’il en ressort concernant la fiscalité des revenus US de la SCPI principal inside :
Epargnoo a écrit :
Après vérification, les revenus issus des immeubles détenus aux États-Unis sont soumis à la fiscalité américaine, ils sont perçus via une société locale (REIT) et font l’objet d’une retenue à la source de 30 % au moment du versement. En France ces revenus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec la possibilité d’imputer l’impôt déjà payé aux États-Unis.
Des conventions fiscales entre la France et les États-Unis ( comme pourle reste en Europe) permettent d’éviter la double imposition. En revanche les éventuelles taxes locales américaines ne donnent pas droit à un crédit d’impôt en France.
Moi a écrit :
Je comprends qu’il y a une retenu à la source de 30%, que les revenus restants sont imposés en France à 30 % de FT mais que compte tenu des conventions fiscales entre les 2 pays il est possible de déduire les impôts déjà payés aux US des impots à payer en France, En résumé les revenus US seraient imposés à 30% au final (ou un peu plus concernant lles taxes locales).
Epargnoo a écrit :
Oui votre résumé est correct, et oui la logique fiscale appliquée sur Corum USA est dupliqué sur la quote-part des actifs américains sur Principal.
De ce que je comprends du BT CORUM il y a 30% d’imposition aux États-Unis payée par la SCPI pour le compte de l’associé. Donc 70% des revenus sont distribués.
Sur ces 70% il y a 30% de Flat tax française retenue à la source par la CORUM et donné à l’Etat.
Ensuite au moment de la déclaration d’impôt compte tenu de la convention fiscale entre les 2 pays un crédit d’impôt correspondant la flat tax française (30%) payée est reversée à l’associé.
De manière concrète cela, cela veut dire que sur une année 2025, sur un revenu brut de 100€, l’associé touche seulement 49€ (100 - 30% de 100 - 30% de 70) = 100 - 30 - 21
L’associé ne touche donc que 49% des revenus….
Mais en avril 2026 il fait sa déclaration d’impôt et l’état lui rembourse donc 21€ en août 2026 au moment de l’avis d’impôt.
Au final l’associé aura touché sur 100€ brut, 70€ net de fiscalité.
Ca reste toujours bien mieux (pour un associé avec TMI 30%) que 52.8€ net qu’il aurait touché sur revenu foncier français.
Par contre c’est un peu moins bien que les revenus UE puisque pas de PS et crédit d’impôt (TMI-TM).
Est-ce que mon raisonnement est le bon ?
En tant qu’associé CORUM USA avez-vous constaté cela ?
En prenant le BT 2 2025 de CORUM USA, CORUM indique pour le trimestre:
- Dividende brut : 5.3€
- Impôt étranger, prélevé à la source sur les loyers, avancé par CORUM USA et donnant droit à un crédit d’impôt en France : 1.3€
- Dividende net d’impôt étranger lié aux loyers perçus : 4€
Le 1.3€ ne correspond pas à 30% de 5.3€, je ne comprends pas….
L’associé à reçu 4€ sur son compte bancaire ou 4€ - 30%*4€ = 2.7€?
Enfin, j'ai lu sur d'autres forum qu'en fait le plafond de remboursement de l'impôt US est plafonné à 15% (et non à 30% comme l'indique CORUM usa)
--> Est-ce qu’un associé aurait l’amabilité de dire combien il a de part et quel montant il a touché au T2 afin de pouvoir vérifier les calculs ci-dessus?
Epargnoo a écrit :
Après vérification, les revenus issus des immeubles détenus aux États-Unis sont soumis à la fiscalité américaine, ils sont perçus via une société locale (REIT) et font l’objet d’une retenue à la source de 30 % au moment du versement. En France ces revenus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec la possibilité d’imputer l’impôt déjà payé aux États-Unis.
Des conventions fiscales entre la France et les États-Unis ( comme pourle reste en Europe) permettent d’éviter la double imposition. En revanche les éventuelles taxes locales américaines ne donnent pas droit à un crédit d’impôt en France.
Moi a écrit :
Je comprends qu’il y a une retenu à la source de 30%, que les revenus restants sont imposés en France à 30 % de FT mais que compte tenu des conventions fiscales entre les 2 pays il est possible de déduire les impôts déjà payés aux US des impots à payer en France, En résumé les revenus US seraient imposés à 30% au final (ou un peu plus concernant lles taxes locales).
Epargnoo a écrit :
Oui votre résumé est correct, et oui la logique fiscale appliquée sur Corum USA est dupliqué sur la quote-part des actifs américains sur Principal.
De ce que je comprends du BT CORUM il y a 30% d’imposition aux États-Unis payée par la SCPI pour le compte de l’associé. Donc 70% des revenus sont distribués.
Sur ces 70% il y a 30% de Flat tax française retenue à la source par la CORUM et donné à l’Etat.
Ensuite au moment de la déclaration d’impôt compte tenu de la convention fiscale entre les 2 pays un crédit d’impôt correspondant la flat tax française (30%) payée est reversée à l’associé.
De manière concrète cela, cela veut dire que sur une année 2025, sur un revenu brut de 100€, l’associé touche seulement 49€ (100 - 30% de 100 - 30% de 70) = 100 - 30 - 21
L’associé ne touche donc que 49% des revenus….
Mais en avril 2026 il fait sa déclaration d’impôt et l’état lui rembourse donc 21€ en août 2026 au moment de l’avis d’impôt.
Au final l’associé aura touché sur 100€ brut, 70€ net de fiscalité.
Ca reste toujours bien mieux (pour un associé avec TMI 30%) que 52.8€ net qu’il aurait touché sur revenu foncier français.
Par contre c’est un peu moins bien que les revenus UE puisque pas de PS et crédit d’impôt (TMI-TM).
Est-ce que mon raisonnement est le bon ?
En tant qu’associé CORUM USA avez-vous constaté cela ?
En prenant le BT 2 2025 de CORUM USA, CORUM indique pour le trimestre:
- Dividende brut : 5.3€
- Impôt étranger, prélevé à la source sur les loyers, avancé par CORUM USA et donnant droit à un crédit d’impôt en France : 1.3€
- Dividende net d’impôt étranger lié aux loyers perçus : 4€
Le 1.3€ ne correspond pas à 30% de 5.3€, je ne comprends pas….
L’associé à reçu 4€ sur son compte bancaire ou 4€ - 30%*4€ = 2.7€?
Enfin, j'ai lu sur d'autres forum qu'en fait le plafond de remboursement de l'impôt US est plafonné à 15% (et non à 30% comme l'indique CORUM usa)
--> Est-ce qu’un associé aurait l’amabilité de dire combien il a de part et quel montant il a touché au T2 afin de pouvoir vérifier les calculs ci-dessus?
pour le moins surveiller les prochains dividendes ... ?
