Les SCPI

[Axiles]

Juste par curiosité, je n'arrive pas a voir dans votre tableau si vous avez pris en considération la revalorisation potentielle des parts ?

Ni à la hausse, ni à la baisse non. Je ne prends pas non plus en compte l'absence de liquidité, qui est un vrai sujet mais non quantifiable financièrement. Voir l'article du jour sur Moneyvox d'ailleurs.

Source ASPIM pour l'évolution moyenne de valeur de part des dernières années, dans l'article en question :

en 2024, les valeurs de part des SCPI ont diminué de -5,8% « après une première baisse de -2,5% en 2022 et une seconde de -10,3% en 2023, selon le dernier rapport de l'Association française de placements immobiliers (ASPIM) publié au mois de mai.

J'ai donc fait cadeau de 20% de performance aux SCPI sur les 3 dernières années .

 

[moietmoi]

Sauf erreur de ma part sur le forum beaucoup se sont plaints du PER UMR pour iroko notamment avec des soucis dans le suivi des versements des loyers. Est ce que je me trompes ?

En ce qui me concerne, j'ai quasi abandonné d'essayer de comprendre, malgré un mail du service client avec 2 pages excel, je ne m'y retrouve pas.
J'attends la fin de l'année 2025, pour voir à partir d'une photographie au 1 er janvier 2025, sur l'année complète.
Car sur 2024, avec le délai de jouissance, les frais imputants les parts, les loyers payés 6 mois après, je suis perdu

 

[Twini]

En ce qui me concerne, j'ai quasi abandonné d'essayer de comprendre, malgré un mail du service client avec 2 pages excel, je ne m'y retrouve pas.
J'attends la fin de l'année 2025, pour voir à partir d'une photographie au 1 er janvier 2025, sur l'année complète.
Car sur 2024, avec le délai de jouissance, les frais imputants les parts, les loyers payés 6 mois après, je suis perdu

C'est ce que j'avais cru comprendre, le PER Spirit est bien plus simple à suivre. Dommage, en espérant que la situation s'améliore car les UCs sont intéressantes notamment les SCPI

 

[micaum]

J'ai donc fait cadeau de 20% de performance aux SCPI sur les 3 dernières années

Le marché des SCPI est à 2 vitesses. Les vieilles SCPI de bureau sont en débâcle (pour la plupart), en effet. Par contre les SCPI diversifiés ou sur secteur porteur (type logistique) se portent très bien. Là non plus, on ne peut pas généraliser. Et il était facile (en AV) de sortir des premières aux premiers signaux d'alerte.

Et il en est de même avec l'immobilier si on part sur ce terrain là

L'objectif de l'immobilier est de distribuer des revenus, pas nécessairement de générer de la plus-value. C'est pourquoi comparer la valorisation sur la durée n'a que peu de sens.

Je ne prends pas non plus en compte l'absence de liquidité

Vous n'avez pas ce problème en AV.

Je ne pense pas que grand monde ici conseille de faire all in sur une classe d'actifs quelle qu'elle soit.

Là, nous sommes parfaitement d'accord. Et je ne recommande surtout pas de le faire. Par contre, pour ma part et en prenant en compte l'aspect fiscal, je préfère pour la poche immobilière qui ne dépasse pas 33%, investir dans la pierre papier en AV (SCPI et un peu de SCI, bien sélectionnés) plutôt qu'en direct avec tous les soucis afférents.

 

[Jacques Sparreau]

Pour info, ce sont les chiffres réels et challengés avec un courtier. Point par point :

• Le taux de 4.95% est le taux du moment. C'est un taux sans assurance emprunteur, sur 25 ans. Peut-être un poil élevé mais car sans apport ni assurance emprunteur obligatoire.
• Tout à fait sur le délai de jouissance mais c'est plus par simplicité que ça n'est pris, d'autant plus que ça rend encore pire le résultat
• Quant à savoir si le rendement sera 4, 5 , 6% ou franchement négatif comme sur beaucoup de SCPI actuelles, qui étaient star il y a 10 ans, je ne fais pas de paris. Sur 25 ans, prendre autre chose que la moyenne du marché me semble très optimiste et peu défendable...

Sinon même conclusion. Le jeu n'en vaut pas la chandelle à crédit. Et là c'est moi qui ajoute, peut-être si les taux baissent franchement mais ça va augmenter la fiscalité donc rien de magique non plus.

Sans crédit, on trouve mieux comme placement.

L'exercice aura été intéressant de mon côté pour confirmer que je continuais à ne pas faire de SCPI, à dessein.

La NP a possiblement plus d'intérêt oui.

A noter que c'est un rendement à crédit, donc forcément amputé par tous les frais et intérêts afférents à l'emprunt.
L'hypothèse de taux à 4.95% est un peu forte. En ce moment Axa Banque prête aux alentours de 3.5% plutôt.

A noter aussi que cette période de taux élevés et prix bas a un intérêt (et hop, petit jeu de mots), par opposition à une période de prix élevés et taux bas :

• Un taux d'intérêt se renégocie. Je suis d'ailleurs en train de renégocier un crédit SCPI souscrit l'an dernier à 4.80%, pour passer aux <3.50% de taux en vigueur en ce moment. Un prix ne se renégocie pas en revanche.
• Avec un taux élevé et un prix plus faible, l'apport personnel sert à quelque chose, et les remboursements anticipés servent à quelque chose. Avec un taux bas et prix haut, l'impact est bien plus bas.
• Acheter à crédit "quand il y a du sang sur les murs" (pour paraphraser l'adage boursier) permet de prendre date, et d'être déjà à bord pour les hausses (ou simples retours à la normale). C'est particulièrement vrai pour les SCPI jeunes et opportunistes qui font les soldes depuis quasiment leur naissance et ont acheté la quasi totalité de leur patrimoine en 2023-2024-2025 à vil prix en faisant des offres lowball au culot. J'ai d'ailleurs déjà bénéficié de la hausse de prix de part Iroko Zen d'Août 2024, en sachant que 50% du montant que j'ai emprunté est parti sur du Iroko. Cette logique est potentiellement moins vraie pour les SCPI plus "vintage", encore que, si on considère qu'elles ont tapé le fond (pas totalement vrai notamment pour Primonial), un simple retour à la normale aura un goût de hausse de patrimoine pour les acheteurs du bottom. Autant en Bourse il est très casse-gueule de timer le Marché, autant en immo il est possible de voir quand on est à peu près dans une zone basse, de par la lenteur et l'inertie de ces marchés.

 

[Jacques Sparreau]

Et aussi oublier que la finalité principale d'une SCPI est de distribuer en général des revenus, la plus value possible et qui impacte le TRI est en second lieu. Même si parfois la capitalisation des loyers est une option.

Alors que la finalité principale de la bourse est la croissance du prix des valeurs même si des dividendes sont possibles aussi (capitalisés ou distribués).

Au final avoir des actifs très diversifiés c'est aussi à prendre en compte.

Il existe des stratégies Bourse basées sur les Dividendes, que ce soit en achetant du Total (les acheteurs de 2020 à 25€ sont bien), du Air Liquide, ou encore des ETF de type Dividendes.

Et sinon, effectivement, les ETF capitalisants et autres boîtes qui distribuent peu ou pas de dividendes sont encore plus avantageux hors crises, parce que la hausse de patrimoine des détenteurs est en général supérieure à la hausse de valeur naturelle + dividendes.

 

[Axiles]

En ce moment Axa Banque prête aux alentours de 3.5% plutôt.

Sur 25 ans et sans assurance emprunteur obligatoire ?

 

[flatty35]

Pour info, ce sont les chiffres réels et challengés avec un courtier. Point par point :

• Le taux de 4.95% est le taux du moment. C'est un taux sans assurance emprunteur, sur 25 ans. Peut-être un poil élevé mais car sans apport ni assurance emprunteur obligatoire.
• Tout à fait sur le délai de jouissance mais c'est plus par simplicité que ça n'est pris, d'autant plus que ça rend encore pire le résultat
• Quant à savoir si le rendement sera 4, 5 , 6% ou franchement négatif comme sur beaucoup de SCPI actuelles, qui étaient star il y a 10 ans, je ne fais pas de paris. Sur 25 ans, prendre autre chose que la moyenne du marché me semble très optimiste et peu défendable...

Sinon même conclusion. Le jeu n'en vaut pas la chandelle à crédit. Et là c'est moi qui ajoute, peut-être si les taux baissent franchement mais ça va augmenter la fiscalité donc rien de magique non plus.

Sans crédit, on trouve mieux comme placement.

L'exercice aura été intéressant de mon côté pour confirmer que je continuais à ne pas faire de SCPI, à dessein.

La NP a possiblement plus d'intérêt oui.

Juste un autre retour sur le taux d'intéret de l'emprunt, par exemple chez Louve invest, sans apport pour 180 000 euros via SOFIAP propose 4.05%, sans trop chercher (profile CDI en dessous de 33% d'endetement avec ce prêt).

 

[framboise]

Dit autrement, sans crédit c'est une comparaison entre SCPI et les alternatives, et des ETF actions me semblent bien plus intéressants. Et en tendance longue on est sur du 7% de rendement annualisé net de frais, pas 5% + 10% de frais de sortie + IFI . Et je fais déjà du marchand de bien donc pas particulièrement besoin de diversifier sur de l'immobilier d'entreprises.

C’est passé très vite mais est-ce que ça veut dire que l’acquéreur est supposé redevable de l’IFI dans ce calcul ? Si oui, effectivement je peux facilement comprendre un manque d’intérêt pour les SCPI en pleine propriété.

 

[Pascal 75]

Dates des AG de SCPI en Juin:

 

[Axiles]

Juste un autre retour sur le taux d'intéret de l'emprunt, par exemple chez Louve invest, sans apport pour 180 000 euros via SOFIAP propose 4.05%, sans trop chercher (profile CDI en dessous de 33% d'endetement avec ce prêt).

Je me répète mais quelle durée et assurance emprunteur obligatoire ? Le modèle est calculé sur 25 ans en l'occurence, et sans ajout d'assurance emprunteur.

C’est passé très vite mais est-ce que ça veut dire que l’acquéreur est supposé redevable de l’IFI dans ce calcul ? Si oui, effectivement je peux facilement comprendre un manque d’intérêt pour les SCPI en pleine propriété.

Non, pas de charge d'IFI, ça vient dégrader en plus le modèle mais je ne l'ai pas modélisé.

 

[pretoria]

@Axiles investissement en cash en NP donc avec décote de la part. Sinon en effet autant utiliser son cash dans un autre investissement si c’est pour acheter des SCPI en PP.

Quels investissements ?

 

[Philou75]

Bourse. AV, PER, voitures de collection, cartes Pokémon, montres, GFI, GI, que sais-je encore….

 

[darkmilou]

Bourse. AV, PER, voitures de collection, cartes Pokémon, montres, GFI, GI, que sais-je encore….

Mince , ta oublié les boîtes de lego scellés dans ta liste mais aussi les métaux précieux

 

[Pascal 75]

Un petit tri pour améliorer la lecture des dates en juin (grâce à la vigilance de @ODL) :

Une troisième colonne indiquant la qualité de l'accueil et du buffet est en cours d'élaboration

 

[Pascal 75]

Mauvais signaux pour les Périal (suite à la webconf du 12/06)

En fonction des votes en AG :

1/ Le webinar a commencer par un mensonge ; les prix de parts des SCPi périal n'ont pas baissé ... FAUX ...
Pourquoi mentir aux Cients sur un fait aussi évident et vérifiable ?
Pour PFo2 :


Les mensonges ne sont jamais prédictifs d'un bon comportement à l'avenir (voir les mensonges de Primonial concernant Capimmo)

2/ "On est plutôt vendeurs sur notre parc .. .." Etonnant et très mauvais signal en cette période ou il FAUT au contraire acheté des biens à haut rendement

3/ Tous les noms vont changer pour "Péral ...."
Exemple "Périal Grand Paris" au lieu de PFGP / Périal O2 au lieu de PFO2
Or, bcp de SCPi qui vont mal changent de noms ... (c'est le coup classique)

4/ Les SCPi Perial pourraient adopter la décimalisation (mais y sont-ils prêt techniquement ?);
Exemple : les parts de PFO vont être / par 20 : Vous aviez 1 part, vous en avez 20 (pour la même valeur)

5/ Des fonds de remboursement vont être mis en place par la vente de bien immobiliers (ne vont-ils pas vendre leurs pépites ?)

6/ Bcp de parts en attente (ils n'ont pas été très clairs sur le sujet)
Par exemple, 3 mois d'attente sur PFO (et cette SCPI est loin d'être la pire Périal ...)

7/ Périal Opportunité territoire restera franco/française et de taille modeste

Reste à voir ce que donneront les votes, mais ces éléments d'information ne donne pas trop confiance ...

Vos avis ? Vos remarques suite à ce webinar ?

Je ne peux qu'encourager les détenteurs de SCPI Périal à être hyper vigilants, de se rendre aux AG, de voter et d'y poser toutes vos questions.

La conférence (en espérant que le lien fonctionne) :

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[Pascal 75]

En quoi consiste le rapport annuel d'une SCPI (Source Atland Voisin)
- Je vous encourage à les lire ou, au minimum, à les survoler -

Le rapport annuel : un condensé d’information pour l’investisseur en SCPI

Un bon rapport annuel ne se contente pas d’énumérer des résultats. Il raconte une stratégie, expose une vision et des perspectives, et offre un lieu d’expression au Conseil de Surveillance, le tout sous le contrôle d’un Commissaire aux Comptes. Il permet de comprendre comment la SCPI s’est comportée sur l’année écoulée, et ce qu’elle vise pour l’avenir.
Sur le plan des chiffres, les points clés à surveiller sont selon nous :

• Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans et le taux de distribution (TD), tout en gardant à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures
• La valeur de reconstitution, le prix de part, et leurs évolutions
• Le taux d’occupation financier, les ventes et les acquisitions sur l’année
• Le taux et la structure d’endettement
• La liquidité des parts et la composition du capital

Sur le plan rédactionnel, les éléments suivants sont à étudier de près :

• Le mot du gérant et/ou du dirigeant de la société de gestion
• Les perspectives de la SCPI pour l’année à venir, voire au-delà

Un document réglementaire et normé, mais spécifique à chaque gérant
Le rapport annuel d’une SCPI est un document obligatoire. Il doit apporter des informations sur les états financiers (compte de résultat, bilan, endettement, etc.), et renseigner sur le portefeuille immobilier (inventaire détaillé des immeubles détenus, valeurs du patrimoine, taux d’occupation financier, acquisitions sur l’année, etc.).

Ces indicateurs financiers et immobiliers sont produits sous le contrôle d’un Commissaire aux Comptes, tout en donnant la parole au Conseil de Surveillance qui émet un avis sur la gestion du gérant. Enfin ce document permet de connaître la gouvernance en place, et de prendre connaissance des projets de résolutions soumis au vote de l’assemblée générale.

Pour autant, malgré le caractère normé du document, les rapports annuels de SCPI permettent de saisir les priorités et spécificités de chaque gérant. On y verra notamment le soin apporté à la communication et à la transparence de l’information.

 

[SCPIMANN]

Article très intéressant sur les indicateurs futurs de rendement des SCPI afin d'éviter les dérives et écueils actuels.
Immobilier : la communication sur le rendement des SCPI dans le viseur de l'AMF | Les Echos [lien réservé abonné]

 

[Lucky06]

exact... le PER c'est quand même pas fou, la carotte c'est la défiscalisation

Ou du moins, le delta de fiscalité entre aujourd'hui et après demain, avec l'incertitude sur la fiscalité qui peut évoluer, en général plutôt à la hausse
Mais pour du SCPI, ca reste intéressant dans un objectif de faire fructifier son K sans trop de risque, sur du moyen, long terme quitte à réallouer de tps en tps.

 

[moietmoi]

J'avais déjà Iroko dans mon PER UMR, intéressant d'avoir Mistral.
Scpi dans un PER c'est bien aussi....

Bonjour, sais tu quelles sont les conditions de mistral dans ce PER?
Merci