Les SCPI

[Axiles]

J'ai regardé par curiosité si les SCPI avaient un intérêt pour moi. En bref, zéro

Ce n'est pas tant que le produit doit s'envisager sur 7-10 ans, c'est surtout que la rentabilité est littéralement négative si on ne reste "que" 10 ans. Je raisonne dans un scénario à crédit à 100%, n'atteint un semblant de profitabilité qu'au bout de 12 ans, et une rentabilité médiocre de 3% par an sur 25 ans, en acceptant donc 25 ans de blocage, ce qui est fou

 

[flatty35]

J'ai regardé par curiosité si les SCPI avaient un intérêt pour moi. En bref, zéro

Ce n'est pas tant que le produit doit s'envisager sur 7-10 ans, c'est surtout que la rentabilité est littéralement négative si on ne reste "que" 10 ans. Je raisonne dans un scénario à crédit à 100%, n'atteint un semblant de profitabilité qu'au bout de 12 ans, et une rentabilité médiocre de 3% par an sur 25 ans, en acceptant donc 25 ans de blocage, ce qui est fou

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Avec un taux d'emprunt de 5% et un taux de distributions de 5%, c'est un peu logique : les dividendes remboursent les intérêts de prêt sur la part a crédit, rien d'autre, et on se retrouve avec les frais de soucriptions en négatif a la fin de l'opération.
De manière plus réaliste, il faut plutôt compter 30-35% de fiscalité, un taux d'emprunt à 3.9 (et en baisse) et viser un TD net de fisca etrangere autour de 6% sans compter d'éventuelles revalo. Mais je suis assez d'accord sur la conclusion que le jeu n'en vaut pas vraiment la chandelle avec les taux actuels (je peux louper quelque chose)

 

[flatty35]

Quelques ajouts à ma réponse précédente, car je pense qu'il manque beaucoup de paramètres :
- Le délai de jouissance n'a pas l'air pris en compte (sur les quelques premiers mois ca peut faire mal sur un gros crédit)
- 1000 euros de frais de crédit me semblent abusifs, et avec un tel montant d'emprunt, il est surement possible d'aller chercher des taux en dessous des 3.9 dont je parlais

Mais avec ces taux, c'est pour moi ajouter un effet de levier sur un véhicule qui n'est pas exempt de risques, pour une prime de risque qui n'est pas géniale. Si vous voulez essayer de gratter un peu plus de rentabilité, vous pouvez mixer un pret in fine sur des parts en nue propriété + un pret classique sur SCPI en pleine propriété, mais encore une fois avec les taux actuels c'est se casser la tête pour des pouiemes et ca peut devenir un gouffre en cas de retournement du marché.

 

[Pascal 75]

Une synthèse de Primaliance sur les opportunités 2025 sur le critère IRP (différentiel Prix de part / Valeur de Reconstitution) :



Vous savez déjà que je ne suis pas emballé par Sofidynamic (sauf à en avoir déjà souscrit).
Je suis aussi réservé sur Linaclub (thématisée Santé), sur Log IN (thématisée Logistique) et sur Alta Conviction (thématisée Commerce).

L'expérience compliquée des 3 dernières années (suite à la crise de l'immobilier faisant suite à l'explosion des taux) m'oriente définitivement vers des SCPI diversifiés.
Il s'agit d'un choix personnel. Il n'est pas dit qu'une SCPI thématique bien géré ne pourra pas donné de bons résultats.

Les 2 autres ... oui, il y a sans doute des opportunités en fonction des situations individuelles.

Epsilon :



Cristal Life :




L'article dans son intégralité :

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[Axiles]

Quelques ajouts à ma réponse précédente, car je pense qu'il manque beaucoup de paramètres :
- Le délai de jouissance n'a pas l'air pris en compte (sur les quelques premiers mois ca peut faire mal sur un gros crédit)
- 1000 euros de frais de crédit me semblent abusifs, et avec un tel montant d'emprunt, il est surement possible d'aller chercher des taux en dessous des 3.9 dont je parlais

Mais avec ces taux, c'est pour moi ajouter un effet de levier sur un véhicule qui n'est pas exempt de risques, pour une prime de risque qui n'est pas géniale. Si vous voulez essayer de gratter un peu plus de rentabilité, vous pouvez mixer un pret in fine sur des parts en nue propriété + un pret classique sur SCPI en pleine propriété, mais encore une fois avec les taux actuels c'est se casser la tête pour des pouiemes et ca peut devenir un gouffre en cas de retournement du marché.

Pour info, ce sont les chiffres réels et challengés avec un courtier. Point par point :

• Le taux de 4.95% est le taux du moment. C'est un taux sans assurance emprunteur, sur 25 ans. Peut-être un poil élevé mais car sans apport ni assurance emprunteur obligatoire.
• Tout à fait sur le délai de jouissance mais c'est plus par simplicité que ça n'est pris, d'autant plus que ça rend encore pire le résultat
• Quant à savoir si le rendement sera 4, 5 , 6% ou franchement négatif comme sur beaucoup de SCPI actuelles, qui étaient star il y a 10 ans, je ne fais pas de paris. Sur 25 ans, prendre autre chose que la moyenne du marché me semble très optimiste et peu défendable...

Sinon même conclusion. Le jeu n'en vaut pas la chandelle à crédit. Et là c'est moi qui ajoute, peut-être si les taux baissent franchement mais ça va augmenter la fiscalité donc rien de magique non plus.

Sans crédit, on trouve mieux comme placement.

L'exercice aura été intéressant de mon côté pour confirmer que je continuais à ne pas faire de SCPI, à dessein.

La NP a possiblement plus d'intérêt oui.

 

[Philou75]

La NP a possiblement plus d'intérêt oui.

Ce que je pratique donc sans crédit en vue d’avoir des revenus pérennes une fois à la retraite et même avant puisque nos cravateux ne cessent d’augmenter l’âge de départ.

 

[garnuts]

@Axiles

et en AV ca t'intéresses pas ?

 

[Axiles]

Ce que je pratique donc sans crédit en vue d’avoir des revenus pérennes une fois à la retraite et même avant puisque nos cravateux ne cessent d’augmenter l’âge de départ.

Je regardais spécifiquement à crédit car l'immobilier reste la seule classe d'actifs pour laquelle un particulier peut facilement emprunter. Sans crédit, on en revient à comparer SCPI et autres classes d'actifs, et chacun verra midi à sa porte là-dessus.

A titre perso, je ne vois pas plus l'intérêt de la SCPI sans crédit, à part la fausse réassurance sur le fait qu'il y aurait des revenus réguliers. Le rapport risque/rendement est bien meilleure historiquement sur des actions, et les rachats programmés en AV permettent de gérer l'aspect revenus pérennes. A l'inverse, en €, les loyers versé par de nombreuses SCPI ont franchement baissé ces dernières années.

Dit autrement, sans crédit c'est une comparaison entre SCPI et les alternatives, et des ETF actions me semblent bien plus intéressants. Et en tendance longue on est sur du 7% de rendement annualisé net de frais, pas 5% + 10% de frais de sortie + IFI . Et je fais déjà du marchand de bien donc pas particulièrement besoin de diversifier sur de l'immobilier d'entreprises.

@Axiles

et en AV ca t'intéresses pas ?

C'est comme sans crédit, mais en plus avec des FDG (et pas une meilleure fiscalité dans mon cas) donc non

 

[Philou75]

@Axiles investissement en cash en NP donc avec décote de la part. Sinon en effet autant utiliser son cash dans un autre investissement si c’est pour acheter des SCPI en PP.

 

[Pascal 75]

Des news de Mistral :



Pour info, Mistral est aussi dispo sur le PER de l'UMR (PlacementDirect.fr)
Pour rappel, le PER est un moyen de sortir votre immobilier de l'assiette de l'IFI jusqu'à la retraite et de déduire les versements de son revenu imposable.

Rappel des avantages et inconvénients du PER :

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Article complet ->

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[micaum]

Le rapport risque/rendement est bien meilleure historiquement sur des actions,

Comparer des SCPI avec des actions n'a, à mon avis, aucun sens. Et croire (ou faire croire) à la croissance infinie des marchés actions est une grave erreur. Même si historiquement sur certains marchés cela peut sembler exact.
La comparaison avec l'immobilier en direct serait beaucoup plus pertinente.
Ensuite, l'investissement en SCPI peut prendre différentes formes (AV, direct, NP, avec frais ou sans frais,...). Raisonner en général, et sans prendre en compte la situation particulière de chaque investisseur, me semble un biais bien dangereux .

 

[Msimmo]

Comparer des SCPI avec des actions n'a, à mon avis, aucun sens. Et croire (ou faire croire) à la croissance infinie des marchés actions est une grave erreur. Même si historiquement sur certains marchés cela peut sembler exact.
La comparaison avec l'immobilier en direct serait beaucoup plus pertinente.
Ensuite, l'investissement en SCPI peut prendre différentes formes (AV, direct, NP, avec frais ou sans frais,...). Raisonner en général, et sans prendre en compte la situation particulière de chaque investisseur, me semble un biais bien dangereux .

Et aussi oublier que la finalité principale d'une SCPI est de distribuer en général des revenus, la plus value possible et qui impacte le TRI est en second lieu. Même si parfois la capitalisation des loyers est une option.

Alors que la finalité principale de la bourse est la croissance du prix des valeurs même si des dividendes sont possibles aussi (capitalisés ou distribués).

Au final avoir des actifs très diversifiés c'est aussi à prendre en compte.

 

[Stef29]

Des news de Mistral :

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Pour info, Mistral est aussi dispo sur le PER de l'UMR (PlacementDirect.fr)

Article complet ->

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J'avais déjà Iroko dans mon PER UMR, intéressant d'avoir Mistral.
Scpi dans un PER c'est bien aussi....

 

[Juln]

En PER l'argent est bloqué jusqu'à la retraite dans le cas général... pas vraiment la flexibilité d'une assurance vie.

oui mais en le sachant c'est un outil intéressant selon sa structure de remunération

 

[Twini]

J'avais déjà Iroko dans mon PER UMR, intéressant d'avoir Mistral.
Scpi dans un PER c'est bien aussi....

Sauf erreur de ma part sur le forum beaucoup se sont plaints du PER UMR pour iroko notamment avec des soucis dans le suivi des versements des loyers. Est ce que je me trompes ?

 

[nikola31]

Je regardais spécifiquement à crédit car l'immobilier reste la seule classe d'actifs pour laquelle un particulier peut facilement emprunter. Sans crédit, on en revient à comparer SCPI et autres classes d'actifs, et chacun verra midi à sa porte là-dessus.

A titre perso, je ne vois pas plus l'intérêt de la SCPI sans crédit, à part la fausse réassurance sur le fait qu'il y aurait des revenus réguliers. Le rapport risque/rendement est bien meilleure historiquement sur des actions, et les rachats programmés en AV permettent de gérer l'aspect revenus pérennes. A l'inverse, en €, les loyers versé par de nombreuses SCPI ont franchement baissé ces dernières années.

Dit autrement, sans crédit c'est une comparaison entre SCPI et les alternatives, et des ETF actions me semblent bien plus intéressants. Et en tendance longue on est sur du 7% de rendement annualisé net de frais, pas 5% + 10% de frais de sortie + IFI . Et je fais déjà du marchand de bien donc pas particulièrement besoin de diversifier sur de l'immobilier d'entreprises.



C'est comme sans crédit, mais en plus avec des FDG (et pas une meilleure fiscalité dans mon cas) donc non

Bonjour. Je pense qu'il faut éviter ce genre de jugement définitif. Une allocation dépend de chaque investisseur, âge, gout du risque, durée, timing, stratégie, etc

 

[Msimmo]

Sauf erreur de ma part sur le forum beaucoup se sont plaints du PER UMR pour iroko notamment avec des soucis dans le suivi des versements des loyers. Est ce que je me trompes ?

Versement du dividende le mois dernier sur le fond euro. Pas trop de recul encore.

 

[Stef29]

Sauf erreur de ma part sur le forum beaucoup se sont plaints du PER UMR pour iroko notamment avec des soucis dans le suivi des versements des loyers. Est ce que je me trompes ?

Il y a un délai de jouissance concernant les loyers des scpi environ 4 mois.
Sinon suis satisfait ....

 

[plop962]

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Juste par curiosité, je n'arrive pas a voir dans votre tableau si vous avez pris en considération la revalorisation potentielle des parts ?

 

[Axiles]

Comparer des SCPI avec des actions n'a, à mon avis, aucun sens.

Je nuancerais. Ça ne fait pas totalement sens. Pas aucun mais c'est imparfait. La diversification a de la valeur. C'est pour ça que j'ai écrit d'ailleurs "Et je fais déjà du marchand de bien donc pas particulièrement besoin de diversifier sur de l'immobilier d'entreprise." Je ne pense pas que grand monde ici conseille de faire all in sur une classe d'actifs quelle qu'elle soit.

Mais, pour le français lambda déjà surexposé à l'immobilier, le risque c'est plutôt d'avoir trop d'immobilier que pas assez. Toujours intéressant d'en revenir aux chiffres (INSEE) pour voir l'ampleur du problème :


70% d'exposition immobilier sur son patrimoine alors qu'il y a un lourd risque réglementaire, pas de liquidité rapide et un rendement inférieur, c'est discutable pour être gentil. Et financer l'économie réelle a quand même de meilleures conséquences économiques et sociales pour la France.

Et croire (ou faire croire) à la croissance infinie des marchés actions est une grave erreur. Même si historiquement sur certains marchés cela peut sembler exact.

Et il en est de même avec l'immobilier si on part sur ce terrain là . Faute de mieux, regarder la tendance longue des deux côtés me semble clairement le plus approprié, et il y a un gagnant clair (sans remettre en cause l’utilité de la diversification)

La comparaison avec l'immobilier en direct serait beaucoup plus pertinente.

Ou du marchand de biens, du club deal, etc, qui ont moins ce sujet de concentration sur un unique bien, et ont bien moins de frais que les SCPI. En tout cas, aucun vrai riche ne fait de la SCPI. Pour caricaturer, c'est du produit de CGP bien margé qui fait vivre beaucoup d'intermédiaires, pas de Family Office. Les frais des SCPI sont très excessifs (permettant à de nouveaux entrants de disrupter le marché en rétrocédant une partie de ces frais, et c'est bien). Pour les curieux qui veulent se faire mal, je vous invite à regarder les profits des sociétés de gestion (Iroko [lien réservé abonné], Atland [lien réservé abonné], Remake [lien réservé abonné], etc.)