Les SCPI

[lebadeil]

Effectivement un courtier peut imposer des frais spécifiques avec le même assureur :



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Merci @Pascal 75 pour ce tableau comparatif.

Si je peux suggérer une amélioration stp :

- indiquer en annotation que les conditions de frais sont les memes en AV et PER d'un meme courtier/assureur.
- rajouter la reference Linxea / Spirica (à titre de comparaison)
- mettre un indicateur d'attention, sur le fait que Remake Live n'est pas dispo sur MeilleurTaux / Spirica

 

[Stef29]

Rapidement ->
De mon coté, effimmo, une SCPi :
- essentiellement bureau
25% étranger (Ok ou pas en fonction de la souscription direct ou AV)
- un TD de 4,65% (très moyen)
- un TOF de 88,9% (pas OK)
- Un prix cohérent / à la VR (OK)
- mais 402 000 parts en attente de retrait (Pas Ok)
- un endettement de 18% (Pas Ok)

J'hésite à garder. ça dépend de l'ancienneté et de vos objectifs alternatifs.

Bonjour Pascal, je reviens sur le % étranger dans une scpi via AV, à partir de combien tu estimes que ça commence à être moins intéressant ? Merci.

 

[Pascal 75]

Bonjour Pascal, je reviens sur le % étranger dans une scpi via AV, à partir de combien tu estimes que ça commence à être moins intéressant ? Merci.

Difficile de faire une généralité car cela dépend aussi du TD.
Plus ton TD est haut (Remake par exemple) moins la "perte" fiscale sera prépondérante.

J'ai envie de dire qu'à partir de 50/60% à l'étranger il vaut peut être mieux rester en direct (mais c'est au cas par cas).

Voir les conclusions de ma synthèse sur le calcul des taux Direct vs Av.

 

[agra07]

Difficile de faire une généralité car cela dépend aussi du TD.
Plus ton TD est haut (Remake par exemple) moins la "perte" fiscale sera prépondérante.

J'ai envie de dire qu'à partir de 50/60% à l'étranger il vaut peut être mieux rester en direct (mais c'est au cas par cas).

Voir les conclusions de ma synthèse sur le calcul des taux Direct vs Av.

Afficher la pièce jointe 35058

Dans cette réflexion (détention en AV ou en direct) la notion de liquidité des parts est primordiale.

 

[lebadeil]

Bonjour Pascal, je reviens sur le % étranger dans une scpi via AV, à partir de combien tu estimes que ça commence à être moins intéressant ? Merci.

Bonjour @Stef29
La formule en direct dépend, pour la fiscalité etrangere, de ton TMI-tm , et du %étranger
2 exemples
Remake Live avec 63% de part étrangere.
Iroko Zen avec 56% de part etrangere

Le PER fait largement mieux (pour TMI 30%) que les autres enveloppes
La formule en direct fait un peu moins bien que la formule AV (pour TMI 30% tm 22% ou tm 6%)

Les calculs sont à adapter en fonction de ton cas personnel TMI, tm et la SCPI retenue

Autres points :
La liquidité , la disponibilité/flexibilité , la déclaration fiscale annuelle .....

 

[Msimmo]

Bonjour @Stef29
La formule en direct dépend, pour la fiscalité etrangere, de ton TMI-tm , et du %étranger
2 exemples
Remake Live avec 63% de part étrangere.
Iroko Zen avec 56% de part etrangere

Le PER fait largement mieux (pour TMI 30%) que les autres enveloppes
La formule en direct fait un peu moins bien que la formule AV (pour TMI 30% tm 22% ou tm 6%)

Les calculs sont à adopter en fonction de ton cas personnel TMI, tm et la SCPI retenue

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J'avoue que je n'ai pas regardé le détail des chiffres.
Mais ça me chiffonne de voir REMAKE au même niveau en AV entre 5 et 10 ans.

Il y aura 2.5 à 3% de parts en moins du aux frais de gestion. L'érosion des loyers sera d'autant et fera passer un rendement brut de 7.8% à 7,55% toute autres choses égales par ailleurs.

 

[calimero77]

Bonjour,
Même si Swisslife permettait l’achat de Mistral, j'ai cru comprendre qu'aucun rachat partiel sur les supports SCPI ne sont possibles, s'il reste de l’épargne sur d'autres supports. Assez dissuasif pour ne pas y aller ? votre avis ?

Bonjour,
effectivement, c'est une contrainte très dissuasive (voire rédhibitoire) pour l'investissement en SCPI sur les contrats Swisslife.

 

[lebadeil]

J'avoue que je n'ai pas regardé le détail des chiffres.
Mais ça me chiffonne de voir REMAKE au même niveau en AV entre 5 et 10 ans.

Il y aura 2.5 à 3% de parts en moins du aux frais de gestion. L'érosion des loyers sera d'autant et fera passer un rendement brut de 7.8% à 7,55% toute autres choses égales par ailleurs.

Les frais de gestion en AV ont été comptabilisés (voir detail tableau et formule). Ils viennent donc tous les ans rogner la rentabilité (homogene tous les ans sur 5 ans ou 10 ans)

L'érosion du TD est une bonne question.
Ca sera probablement vrai, mais nous n'avons pas de modèle.
Faute de modèle, nous avons pris la photo d'aujourd'hui.

 

[Bossuet]

Les frais de gestion en AV ont été comptabilisés (voir detail tableau et formule). Ils viennent donc tous les ans rogner la rentabilité (homogene tous les ans sur 5 ans ou 10 ans)

L'érosion du TD est une bonne question.
Ca sera probablement vrai, mais nous n'avons pas de modèle.
Faute de modèle, nous avons pris la photo d'aujourd'hui.

Tout fait d'accord.

Parmi les choses difficiles à anticiper : a) l'évolution du prix de part b) l'évolution du TD c) l'évolution des coûts fiscaux et sociaux.

La projection sur 10 ans est fortement hypothétique et approximative, mais elle donne des ordres de grandeur, c'est déjà ça.

 

[agra07]

J'avoue que je n'ai pas regardé le détail des chiffres.
Mais ça me chiffonne de voir REMAKE au même niveau en AV entre 5 et 10 ans.

Il y aura 2.5 à 3% de parts en moins du aux frais de gestion. L'érosion des loyers sera d'autant et fera passer un rendement brut de 7.8% à 7,55% toute autres choses égales par ailleurs.

Les résultats me paraissent cohérents.
Dans la mesure où il n'y a pas de frais de souscription, le premier euro versé travaille dés le premier jour (ou après un délai de carence qui, je crois, a été négligé dans ce tableau). Il en résulte une rentabilité annuelle constante quel que soit le nombre d'années de détention ( dans la mesure où on dépasse le délai minimal de détention pour éviter les frais de sortie)

 

[sorcier]

Effacé (pas sûr qu'on parlait de la même chose)

 

[Buffeto]

et je me fatigue de prêcher dans le dessert.

depuis plus de 28 jours [lien réservé abonné] ?

 

[sorcier]

depuis plus de 28 jours [lien réservé abonné] ?

Depuis plus de 1.5 ans.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jai-teste-pour-vous-le-per.46626/#post-514847

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jai-teste-pour-vous-le-per.46626/page-2#post-514879

 

[DOMINO 64]

Bonjour,

J'ai une ligne de Remake chez Spirica avec le point d'avenant suivant :
Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Dans le nouvel avenant appliquable maintenant par SPIRICA pour les SCPI on peut lire :

L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux.

Je pensais compléter ma ligne de Remake live en assurance vie mais cela remet, à mon avis, totalement en question l'avantage de la liquidité permise par l'assureur en assurance vie et va provoquer un risque de confusion entre la première partie de ma ligne et le complément.

Avez-vous déjà recontré ce probléme et que pensez-vous du risque de liquidité sur Remake live si probléme futur ?

 

[Bossuet]

Bonjour,

J'ai une ligne de Remake chez Spirica avec le point d'avenant suivant :
Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Dans le nouvel avenant appliquable maintenant par SPIRICA pour les SCPI on peut lire :

L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux.

Je pensais compléter ma ligne de Remake live en assurance vie mais cela remet, à mon avis, totalement en question l'avantage de la liquidité permise par l'assureur en assurance vie et va provoquer un risque de confusion entre la première partie de ma ligne et le complément.

Avez-vous déjà recontré ce probléme et que pensez-vous du risque de liquidité sur Remake live si probléme futur

A vérifier auprès de l'assureur : en cas de signature de ce nouvel avenant lors d'une souscription, je pense que cela remet en cause la liquidité, y compris pour les SCPI déjà présentes au contrat, au gré de l'assureur.

 

[Deedjo]

Bonjour,

J'ai une ligne de Remake chez Spirica avec le point d'avenant suivant :
Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Dans le nouvel avenant appliquable maintenant par SPIRICA pour les SCPI on peut lire :

L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux.

Je pensais compléter ma ligne de Remake live en assurance vie mais cela remet, à mon avis, totalement en question l'avantage de la liquidité permise par l'assureur en assurance vie et va provoquer un risque de confusion entre la première partie de ma ligne et le complément.

Avez-vous déjà recontré ce probléme et que pensez-vous du risque de liquidité sur Remake live si probléme futur ?

Oui, vu sur le forum : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-638796

Avec réponse de Linxea quelques posts plus loin. Je note que nous sommes obligés d'y passer en cas de réinvestissement des dividendes.

 

[darkmilou]

A vérifier auprès de l'assureur : en cas de signature de ce nouvel avenant lors d'une souscription, je pense que cela remet en cause la liquidité, y compris pour les SCPI déjà présentes au contrat, au gré de l'assureur.

c'a serai sur les nouvelle part de scpi souscrite , les anciennes déjà acquis serais et resterai dit " liquide "

 

[flocon]

Bonjour,

J'ai une ligne de Remake chez Spirica avec le point d'avenant suivant :
Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Dans le nouvel avenant appliquable maintenant par SPIRICA pour les SCPI on peut lire :

L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux.

Je pensais compléter ma ligne de Remake live en assurance vie mais cela remet, à mon avis, totalement en question l'avantage de la liquidité permise par l'assureur en assurance vie et va provoquer un risque de confusion entre la première partie de ma ligne et le complément.

Avez-vous déjà recontré ce probléme et que pensez-vous du risque de liquidité sur Remake live si probléme futur

c'a serai sur les nouvelle part de scpi souscrite , les anciennes déjà acquis serais et resterai dit " liquide "

Perso à cause de cet avenant je ne reinvestis plus.sur les scpi dessus pour garder la possibilité d y sortir quand j en aurai envie et j ai ouvert une autre AV à côté. Je ne comprends pas pourquoi je paie 0,5 de frais alors qu en direct y a pas de frais si l.assureur ne joue plus son rôle, deja qu il ne reverse pas la.fiscalite europeene si en plus c est eux qui decide comment gerer nos uc ...Peut être que la.nue propriété est la solution pour les courtes et moyenne durée dans ce cas a present

 

[darkmilou]

Perso à cause de cet avenant je ne reinvestis plus.sur les scpi dessus pour garder la possibilité d y sortir quand j en aurai envie et j ai ouvert une autre AV à côté. Je ne comprends pas pourquoi je paie 0,5 de frais alors qu en direct y a pas de frais si l.assureur ne joue plus son rôle, deja qu il ne reverse pas la.fiscalite europeene si en plus c est eux qui decide comment gerer nos uc ...Peut être que la.nue propriété est la solution pour les courtes et moyenne durée dans ce cas a present

je suis comme toi sur le coup !!!! plus d'investissement sur remake depuis l'avenant pour le moment sur spirica !

pour les autres AV je ne sait pas si la liquidité est assuré !!

 

[lebadeil]

Perso à cause de cet avenant je ne reinvestis plus.sur les scpi dessus pour garder la possibilité d y sortir quand j en aurai envie et j ai ouvert une autre AV à côté. Je ne comprends pas pourquoi je paie 0,5 de frais alors qu en direct y a pas de frais si l.assureur ne joue plus son rôle, deja qu il ne reverse pas la.fiscalite europeene si en plus c est eux qui decide comment gerer nos uc ...Peut être que la.nue propriété est la solution pour les courtes et moyenne durée dans ce cas a present

Hello @flocon, peut etre que tu devrais comparer les 2 options AV et NP jusqu'au bout (en Net fiscal) avant de prendre ta décision. Si tu l'as déjà fait , peut tu partager tes resultats , et le detail des calculs stp ?

Au delà de l'aspect financier, il y a aussi le sujet liquidité , et il faut être sur que tu pourras revendre en PP (apres les x années en NP), ou alors mesurer l'impact du passage en PP pendant x mois (fiscalité comprise).