Les SCPI

[ba7872]

Perso à cause de cet avenant je ne reinvestis plus.sur les scpi dessus pour garder la possibilité d y sortir quand j en aurai envie et j ai ouvert une autre AV à côté. Je ne comprends pas pourquoi je paie 0,5 de frais alors qu en direct y a pas de frais si l.assureur ne joue plus son rôle,

Le jour où l'assureur bloquera les rachats/arbitrages, il y a de fortes chances que la revente en direct sera aussi bloquée.

deja qu il ne reverse pas la.fiscalite europeene

Il faudrait peut-être arrêter avec cette histoire de fiscalité européenne que l'assureur devrait nos reverser, c'est totalement faux. L'assureur n'a aucune raison de nous reverser quoi que ce soit sur la fiscalité européenne tout simplement parce qu'il n'y a rien à nous reverser. Vous pensez vraiment que les autres états remboursent aux assureurs les impôts fonciers prélevés à la source ? Ce n'est pas prévu dans les conventions fiscales entre pays. Ce n'est pas parce que Corum verse en AV la distribution brut de fiscalité étrangère qu'il faut en faire une généralité.

 

[fdod]

A vérifier auprès de l'assureur : en cas de signature de ce nouvel avenant lors d'une souscription, je pense que cela remet en cause la liquidité, y compris pour les SCPI déjà présentes au contrat, au gré de l'assureur.

Je pense qu'être bloqué sur une assurance vie où on est rentré avec 0 % de frais de souscription ou une assurance vie où on a déjà payé 12 % c'est différent

 

[calimero77]

Article Capital : les bons plans SCPI du moment sur lesquels miser
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[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000.




-------------------------------------------------- ANNEXES AV et PER





-------------------------------------------------- ANNEXES En Direct






-------------------------------------------------- ANNEXES Nue Propriété

 

[Buffeto]

Article Capital : les bons plans SCPI du moment sur lesquels miser
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Juste un détail.... Lors de la pandémie de COVID les hôtels ont terriblement souffert.
Reste à espérer qu'une nouvelle pandémie inconnue ne va pas se reproduire

 

[fdod]

Si on signe pas l'avenant il faut faire une croix sur remake life chez
spirica alors

 

[lebadeil]

Si on signe pas l'avenant il faut faire une croix sur remake life chez
spirica alors

et se passer de dentifrice aussi .... c'est Remake Live !

 

[Bossuet]

Si on signe pas l'avenant il faut faire une croix sur remake life chez
spirica alors

ou ouvrir un 2e contrat

 

[fdod]

Sur le deuxième contrat c'est pareil il faudra signer la venant si on prend remake life

 

[Bossuet]

Sur le deuxième contrat c'est pareil il faudra signer la venant si on prend remake life

Oui, mais l'avenant ne touchera pas au 1er contrat !

 

[fdod]

Ah oui c'est ce que j'avais compris

 

[flocon]

je suis comme toi sur le coup !!!! plus d'investissement sur remake depuis l'avenant pour le moment sur spirica !

pour les autres AV je ne sait pas si la liquidité est assuré !!

Pour moi ce serait moins grave car la 1 ère j ai mis un gros billet en 1 coup ...sur les.autre je ferais limite du dca .

 

[fdod]

Il m'avait semblé avoir lu dans un précédent post que cela ne concernait que les parts achetées après l'avenant

 

[Deedjo]

Sauf que Remake n'est pas capitalisant sur Spirit 2. Donc pour réinjecter les dividendes...

 

[flocon]

Je pense qu'être bloqué sur une assurance vie où on est rentré avec 0 % de frais de souscription ou une assurance vie où on a déjà payé 12 % c'est différent

la clause sur spirit c est pas de desinvestissement sous 3 ans sans frais. Donc le fait de faire signer un nouvel avenantne présage rien de bon pour moi. Si la prochaine valeur de reconstitution baisse un peu encore ils ont peut être peur d avoir de gros arbitrages ? Si il y avait d autres scpi sans frais comme iroko compétitives ça éviterait qu on se rabatte tous sur la même.

 

[flocon]

Sauf que Remake n'est pas capitalisant sur Spirit 2. Donc pour réinjecter les dividendes...

Déjà ils avaient commencé par décaler les reinvestissements des loyers avec une date de versement antidatée ce qui fait qu on perdait 1 mois pratiquement.

 

[Bossuet]

Il m'avait semblé avoir lu dans un précédent post que cela ne concernait que les parts achetées après l'avenant

Oui, cela a été dit, mais je me méfie vu la formulation de l'avenant.

 

[Vegas]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000.

Afficher la pièce jointe 35165


-------------------------------------------------- ANNEXES AV et PER


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Afficher la pièce jointe 35159

-------------------------------------------------- ANNEXES En Direct


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Afficher la pièce jointe 35161


-------------------------------------------------- ANNEXES Nue Propriété


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Afficher la pièce jointe 35164

Naturellement, merci encore à toi

Cela rappelle qu'il faut bien réfléchir quant à la stratégie d'un investissement en direct... notamment si les TD des nouvelles SCPI reviennent au niveau moyen haut actuel des SCPI (comme Corum Origin) car cela revient à se retrouver finalement à un TD net de fiscalité équivalent à ce qu'on aurait aujourd'hui avec Corum Origin par exemple

Bien sûr on peut revendre, mais cela pose la question de la liquidité et certaines comme Transitions Europe ont des frais de souscription

 

[ApprentiEpargnant]

Oui, cela a été dit, mais je me méfie vu la formulation de l'avenant.

Il semblait qu'une fois l'avenant signé, celui-ci soit rétroactif sur les parts achetées en amont?

 

[moietmoi]

Une technique de démembrement originale :

La même personne (P physique) pour la NP et au travers de sa propre société (P morale) détient les parts ...

[lien réservé abonné]

Qq à testé ?

J'en parle ça et là, sur le forum..
Par exemple
Poster dans la discussion '[Gré à gré] acheteur de NP cherche usufruitier' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/gre-a-gre-acheteur-de-np-cherche-usufruitier.47506/post-536216