Les SCPI

[Mat-1975]

Hello,

Juste un petit exercice de calcul de performance annualisée d'une SCPI sans frais avec 1 mois de délais de jouissance en AV... On retrouve ses petits super vite comparé à une SCPI avec Frais et plusieurs mois de délais de jouissance....
ça explique qd même en partie leur succès actuel.... même si je vais me résoudre à diversifier vers le second type de SCPI (frais/délais) pour lequel je ferai le même graphe comparatif dans quelques mois...



A plus !

Mathieu

 

[petit épargnant]

Hello !
Si PFO se redressait, elle pourrait devenir intéressante. ( à voir évolution VR et collecte au T2)

Dans leur message commercial ils communiquent sur une diversification géographique en Europe idem sur la répartition sectorielle où ils parlent de tout sauf de bureaux. Quand on compare çà a la situation actuelle il y a une sacrée marge...

 

[petit épargnant]

Et la situation actuelle. Alors bien sûr, chacun est censé se renseigner avant d'investir, mais personnellement, vu le virage à prendre, je trouve çà limite, ce n'est pas comme si ils partaient de zéro en affichant une stratégie d'investissement.

 

[Mat-1975]

Bonjour à tous,

Bon... ça me turlupinait depuis que j'ai publié le graphe (2 posts plus haut) de la performance annualisée de mon placement sur Remake Live en AV Spirit2...

Je souhaite diversifier en SCPI par rapport à REMAKE, mais pour le moment je bloque...... et ce qui va suivre ne va pas m'aider... je fais appel à votre sagacité pour savoir si je fais fausse route ou non...


J'ai donc comparé sur 10 ans un placement initial de 1000 euros sur LINXEA SPIRIT 2 pour comparer une SCPI sans frais/sans délais de jouissance et une SCPI avec frais/délais de jouissance

J'ai donc fait l'exercice avec Remake (1 mois de délais de jouissance) avec Altixia Cadence XII (6 mois de délais de jouissance) en utilisant les fabuleuse calculettes de l'ami @sorcier
J'ai pris les TD NETS de fiscalité étrangère pour les 2, à savoir 6,35% et 5,60% et laissé une hypothèse pour les 2 de 1% d'augmentation du prix de part tous les 4 ans...

Voici les données d'entrées pour :
REMAKE LIVE:


ALTIXIA CADENCE XII:



J'ai reporté les sommes disponibles (prix de retrait) mois par mois dans mon Excel de calcul de perfo annualisée (méthode de Dietz) et je vous partage le résultat final:



Voilà voilà.... vous comprendrez mon désarroi du moment ....
Bien sûr, le TD de Remake va s'éroder, et le TD d'Altixia pourrait bien grimper... mais tout de même...


Qu'en pensez vous ?

A plus
Mathieu


Edit : J'ai refait sur 20 ans au lieu de 10.... et le TRI d'ALTIXIA n'est toujours pas stabilisé...

 

[Phil17000]

Bonjour à tous,

Bon... ça me turlupinait depuis que j'ai publié le graphe (2 posts plus haut) de la performance annualisée de mon placement sur Remake Live en AV Spirit2...

Je souhaite diversifier en SCPI par rapport à REMAKE, mais pour le moment je bloque...... et ce qui va suivre ne va pas m'aider... je fais appel à votre sagacité pour savoir si je fais fausse route ou non...


J'ai donc comparé sur 10 ans un placement initial de 1000 euros sur LINXEA SPIRIT 2 pour comparer une SCPI sans frais/sans délais de jouissance et une SCPI avec frais/délais de jouissance

J'ai donc fait l'exercice avec Remake (1 mois de délais de jouissance) avec Altixia Cadence XII (6 mois de délais de jouissance) en utilisant les fabuleuse calculettes de l'ami @sorcier
J'ai pris les TD NETS de fiscalité étrangère pour les 2, à savoir 6,35% et 5,60% et laissé une hypothèse pour les 2 de 1% d'augmentation du prix de part tous les 4 ans...

Voici les données d'entrées pour :
REMAKE LIVE:
Afficher la pièce jointe 30475

ALTIXIA CADENCE XII:
Afficher la pièce jointe 30476


J'ai reporté les sommes disponibles (prix de retrait) mois par mois dans mon Excel de calcul de perfo annualisée (méthode de Dietz) et je vous partage le résultat final:

Afficher la pièce jointe 30477

Voilà voilà.... vous comprendrez mon désarroi du moment ....
Bien sûr, le TD de Remake va s'éroder, et le TD d'Altixia pourrait bien grimper... mais tout de même...


Qu'en pensez vous ?

A plus
Mathieu


Edit : J'ai refait sur 20 ans au lieu de 10.... et le TRI d'ALTIXIA n'est toujours pas stabilisé...
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Salut @Mat-1975,
Je suis en train de regarder.
Peux-tu expliciter le lien entre frais investissement et valeur de retrait en pourcent ?
Initialement, j'aurais pensé que valeur de retrait = 100-frais d'investissement.

 

[Mat-1975]

Salut @Mat-1975,
Je suis en train de regarder.
Peux-tu expliciter le lien entre frais investissement et valeur de retrait en pourcent ?
Initialement, j'aurais pensé que valeur de retrait = 100-frais d'investissement.

Hello Phil !

Première chose importante : ce sont les conditions des SCPI dans LINXEA SPIRIT2 et non une généralité.
Je ne saurais moi-même t'expliquer parfaitement car il y a une diff entre valeur de retrait / frais / nombre de parts (que je trouve fort complexe !) , comme ont peut le voir dans l'annexe des SCPI LINXEA Spirit:


Tout ce mécanisme est super super bien explicité dans le post suivant de l'ami @sorcier (qui je remercie encore chaleureusement!) avec les modèles Excel que j'ai utilisés:

Explications Frais SCPI LINXEA SPIRIT 2 Par SORCIER

(c'est ma "bible" sur ce sujet)

A plus !

Mathieu

 

[petit épargnant]

Personnellement, puisque tu investis en assurance vie, je panacherais sur 10 SCPI différentes, il y a plein de paramètres que malheureusement à ne peut prévoir, et comme cela tu peux choisir aussi de miser sur des SCPI dont le prix de part a baissé et sur des plus récentes.

 

[Phil17000]

Hello Phil !

Première chose importante : ce sont les conditions des SCPI dans LINXEA SPIRIT2 et non une généralité.
Je ne saurais moi-même t'expliquer parfaitement car il y a une diff entre valeur de retrait / frais / nombre de parts (que je trouve fort complexe !) , comme ont peut le voir dans l'annexe des SCPI LINXEA Spirit:
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Tout ce mécanisme est super super bien explicité dans le post suivant de l'ami @sorcier (qui je remercie encore chaleureusement!) avec les modèles Excel que j'ai utilisés:

Explications Frais SCPI LINXEA SPIRIT 2 Par SORCIER

(c'est ma "bible" sur ce sujet)

A plus !

Mathieu

Merci, très intéressant.
Je regarderai davantage dans le détail.

Sinon, en première approximation, avec les données fournies, j'obtiens le résultat suivant :

 

[Phil17000]

Sauf erreur, on ne peut que confirmer que l'impact des frais d'entrée n'est jamais réellement récupéré.
Même à 50 ans on n'est qu'à 5.1% de TRI vs 5.35% (5.60%+0.25%-0.50%).
Alors qu'avec la SCPI sans frais d'entrée on se stabilise autour de 6% de TRI vs 6.1% (6.35%+0.25%-0.50%) en 4 ans environ.

 

[Pascal 75]

Hello Phil !

Première chose importante : ce sont les conditions des SCPI dans LINXEA SPIRIT2 et non une généralité.
Je ne saurais moi-même t'expliquer parfaitement car il y a une diff entre valeur de retrait / frais / nombre de parts (que je trouve fort complexe !) , comme ont peut le voir dans l'annexe des SCPI LINXEA Spirit:
Afficher la pièce jointe 30483

Tout ce mécanisme est super super bien explicité dans le post suivant de l'ami @sorcier (qui je remercie encore chaleureusement!) avec les modèles Excel que j'ai utilisés:

Explications Frais SCPI LINXEA SPIRIT 2 Par SORCIER

(c'est ma "bible" sur ce sujet)

A plus !

Mathieu

Je ne me suis pas replongé dans les calculs de @sorcier qui me paraissent effectivement très pertinents.

Je te confirme que chaque contrat peut présenter des spécificités au regard des frais des SCPI en AV.
Par exemple, Netlife pratique des frais bien supérieurs à MtX Pmt (avec le même assureur ; Spirica)

Concernant la comparaison du rendement SCPI avec et sans frais de souscription (attention, il peut y avoir des frais de commission d'achat un peu cachés) :
A ma connaissance (sans avoir fait les calculs moi même) il me semble qu'il faut 7 à 10 ans pour que les SCPI "avec frais" rattrapent les SCPI sans frais.
En moyenne, on économise 2 années de rendements.
Rappelons que les SCPi "sans frais " ont généralement des frais de gestion plus élevés :



Beaucoup de SDG ont réalisés ces calculs mais, hormis Iroko, je n'en connais pas qui ont communiqué le détail de leurs calculs :

[lien réservé abonné]

D'autre part, concernant la comparaison Remake vs Altixia ;
Vu la différence du TD actuel (7.79% vs 6.02%) je pense qu'il vaudrait mieux comparer 2 SCPI ayant le m^me ordre de grandeur de performance ? Par exemple : Remake et Transition Europe (par contre, ces 2 SCPi présentent des caractéristiques tellement différentes ...

D'autre part, en comparaison de TRI, les valorisations peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Au bout du compte, je ne sais pas si une telle comparaison a véritablement un sens tactique décisionnel ?

Même si, intellectuellement, je trouve cela des plus intéressant

 

[Phil17000]

Je ne me suis pas replongé dans les calculs de @sorcier qui me paraissent effectivement très pertinents.

Je te confirme que chaque contrat peut présenter des spécificités au regard des frais des SCPI en AV.
Par exemple, Netlife pratique des frais bien supérieurs à MtX Pmt (avec le même assureur ; Spirica)

Concernant la comparaison du rendement SCPI avec et sans frais de souscription (attention, il peut y avoir des frais de commission d'achat un peu cachés) :
A ma connaissance (sans avoir fait les calculs moi même) il me semble qu'il faut 7 à 10 ans pour que les SCPI "avec frais" rattrapent les SCPI sans frais.
En moyenne, on économise 2 années de rendements.
Rappelons que les SCPi "sans frais " ont généralement des frais de gestion plus élevés :

Afficher la pièce jointe 30486

Beaucoup de SDG ont réalisés ces calculs mais, hormis Iroko, je n'en connais pas qui ont communiqué le détail de leurs calculs :

[lien réservé abonné]

D'autre part, concernant la comparaison Remake vs Altixia ;
Vu la différence du TD actuel (7.79% vs 6.02%) je pense qu'il vaudrait mieux comparer 2 SCPI ayant le m^me ordre de grandeur de performance ? Par exemple : Remake et Transition Europe (par contre, ces 2 SCPi présentent des caractéristiques tellement différentes ...

D'autre part, en comparaison de TRI, les valorisations peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Au bout du compte, je ne sais pas si une telle comparaison a véritablement un sens tactique décisionnel ?

Effectivement, concernant Altixia,

• D'une part, elle n'atteint pas son asymptote du frais des frais d'entrée et du délai de jouissance.
• D'autre part, son asymptote est nettement plus basse du fait d'un taux de distribution plus bas.

Après, concernant l'utilité pour la prise de décision, ça donne quand même 3 bonnes raisons de préférer l'autre (toutes choses égales par ailleurs)

 

[moietmoi]

Peux-tu expliciter le lien entre frais investissement et valeur de retrait en pourcent ?
Initialement, j'aurais pensé que valeur de retrait = 100-frais d'investissement.

Dans son très efficace excel @sorcier a appelé valeur de retrait, la valeur disponible qui n'est pas la valeur de retrait de la SCPI.

 

[Bossuet]

Bonjour à tous,

Bon... ça me turlupinait depuis que j'ai publié le graphe (2 posts plus haut) de la performance annualisée de mon placement sur Remake Live en AV Spirit2...

Je souhaite diversifier en SCPI par rapport à REMAKE, mais pour le moment je bloque...... et ce qui va suivre ne va pas m'aider... je fais appel à votre sagacité pour savoir si je fais fausse route ou non...


J'ai donc comparé sur 10 ans un placement initial de 1000 euros sur LINXEA SPIRIT 2 pour comparer une SCPI sans frais/sans délais de jouissance et une SCPI avec frais/délais de jouissance

J'ai donc fait l'exercice avec Remake (1 mois de délais de jouissance) avec Altixia Cadence XII (6 mois de délais de jouissance) en utilisant les fabuleuse calculettes de l'ami @sorcier
J'ai pris les TD NETS de fiscalité étrangère pour les 2, à savoir 6,35% et 5,60% et laissé une hypothèse pour les 2 de 1% d'augmentation du prix de part tous les 4 ans...

Voici les données d'entrées pour :
REMAKE LIVE:
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ALTIXIA CADENCE XII:
Afficher la pièce jointe 30476


J'ai reporté les sommes disponibles (prix de retrait) mois par mois dans mon Excel de calcul de perfo annualisée (méthode de Dietz) et je vous partage le résultat final:

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Voilà voilà.... vous comprendrez mon désarroi du moment ....
Bien sûr, le TD de Remake va s'éroder, et le TD d'Altixia pourrait bien grimper... mais tout de même...


Qu'en pensez vous ?

A plus
Mathieu


Edit : J'ai refait sur 20 ans au lieu de 10.... et le TRI d'ALTIXIA n'est toujours pas stabilisé...
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Deux remarques :

1/ Sur Spirit, il me semble qu'il n'y a pas de délais de jouissance pour les SCPI.

2/ En revanche, en AV, il faut tenir compte du TD net de fiscalité étrangère, ce qui diminue le TD d'environ 1.24% pour Remake, d'où des TD nets prévisibles voisins en 2024 pour les deux SCPI (environ 6%). Et peut-être des taux tendanciels proches sur le long terme en AV.

3/ Après, il y a la question de la valeur de la part.... question également complexe à cause des décotes et surcotes puis des évolutions futures.

Sur Spirit, les frais d'entrée sont de 7% pour Altixia. Mais il y a aussi une décote de 2.33% par rapport à la valeur de reconstitution. In fine, l'écart des prix "réels" est de l'ordre de 4.5% en faveur de Remake. Sur le long terme, c'est acceptable de payer cela pour diversifier.

 

[Mat-1975]

Hello,

Vos remarques sont toutes pertinentes, même si j'ai bien considéré les TD nets car en AV, et que bien entendu, on ne peut pas prévoir l'avenir de ces 2 "concurrentes". Quant aux frais "cachés" des SCPI sans frais, ils sont intégrés dans le TD, n'est ce pas ?

Ce que je voulais surtout souligner, c'est qu'en regardant l'allure des 2 courbes, le TD de Remake peut toujours s'écrouler un peu, ou la Valeur de part être moins revalorisée qu'une autre SCPI et bien.... ce qui est fait est fait, ce qui est pris est pris.... Et, personnellement, en AV SPIRIT 2, je ne souhaite pas du tout diversifier...

Je pourrai refaire l'exercice avec un TD identique (j'avoue que c'est un peu biaisé ici...) par exemple 6,0 % pour les 2 SCPI .... mais je suis persuadé que la conclusion sera la même...

J'ai conscience que je ne vais pas dans le sens du consensus... Remake peut complètement "Foirer" dans les prochaines années (et encore au bout de 3 ans... on s'allège en 1 clic....) ... mais diversifier pour diversifier.... non... je ne peux pas ....

--> Dans le cas sans frais : au bout de 3 ans on est déjà sur un TRI asymptotique. On vend quand on veut si on veut...
--> Dans le cas avec frais : Au bout de 3 ans... on est encore sur un TRI "minable" de l'ordre de 2 %.... donc prisonnier et obligé de garder 15 ans ... même si les perfos ne sont pas à l'attendu...

J'ai peut être loupé qq chose...

A plus !

Mathieu

 

[Mat-1975]

1/ Sur Spirit, il me semble qu'il n'y a pas de délais de jouissance pour les SCPI.

Hello Bossuet ! tu es sûr ? je n'ai pas retrouvé cette info ?

Sur Spirit, les frais d'entrée sont de 7% pour Altixia. Mais il y a aussi une décote de 2.33% par rapport à la valeur de reconstitution. In fine, l'écart des prix "réels" est de l'ordre de 4.5% en faveur de Remake. Sur le long terme, c'est acceptable de payer cela pour diversifier.

Oui, tout ceci est exactement bien implémenté dans les Excel de Sorcier

A plus !

Mathieu

 

[Philou75]

Hello Bossuet ! tu es sûr ? je n'ai pas retrouvé cette info ?

2ème mois de la souscription (j’ai souscrit Remake Live mi mars et premier dividende reçu fin mai).

 

[Mat-1975]

En effet... Délai de jouissance de 1 mois pour toutes les SCPI dans SPIRIT (je pensais que c'était réservé à Remake...):


Au temps pour moi, je vais refaire la comparaison ainsi, et avec le même TD pour les 2 SCPI pour voir

A plus !

Mathieu

 

[Mat-1975]

Hello,

J'ai revu et corrigé mes calculs (toutes les SCPI ont seulement 1 mois de délais de jouissance sur SPIRIT)

J'ai mis sur le même graphe:
- Remake avec un TD de 6,35 % Net (TD 2023)
- Altixia avec un TD de 5.60 % Net (TD 2023)
- Altixia avec un TD net de 6.35% soit Idem Remake : cela peut s'apparenter à un scénario ou Remake baisse un peu et où Altixia monte un peu et se rejoignent au même TD)

Zoom 5 ans:


Zoom 10 ans:


Et à 20 ans:


Au bout de 4 ans... dans un cas on a déjà la perf (et on peut aviser) tandis que dans l'autre cas.... il faut attendre....attendre..... et se répéter pour se rassurer comme avec un doudou que " l'immobilier c'est du long terme...." (je suis un brin provocateur ce soir, veuillez m'en excuser )

A plus

Mathieu

 

[sorcier]

Bonjour,

Il n'y a pas de délais de jouissance sur Spirit 2 pour aucune SCPI. On reçoit les loyers correspondants au mois suivant celui de l'investissement. Le délais de jouissance s'applique aux SCPI en direct.

Par rapport aux choix, Altixia Cadence XII commence à investir à l'étranger, donc si cela continue, l'avoir en assurance vie devient moins intéressant qu'Épargne Pierre (de mon point de vue).

Perso, depuis plus d'un an je ne prends que Remake Live comme SCPI même si cela se passe dans une assurance vie. Si les prochaines revalorisations montrent une décote importante pour Épargne Pierre, je peux envisager au moins compenser la perte de parts, mais je suis satisfait avec Remake. Si les choses tournent mal avec elle ou son rendement se met à niveau des autres SCPI, il ne coute pas grand chose s'en débarrasser. Pour l'instant tout se passe très bien avec.

J'interviens moins qu'auparavent sur le forum car je n'ai plus le temps, mais je continue à vous lire quand je peux!

A bientôt!

 

[Pascal 75]

Hello,

J'ai revu et corrigé mes calculs (toutes les SCPI ont seulement 1 mois de délais de jouissance sur SPIRIT)

J'ai mis sur le même graphe:
- Remake avec un TD de 6,35 % Net (TD 2023)
- Altixia avec un TD de 5.60 % Net (TD 2023)
- Altixia avec un TD net de 6.35% soit Idem Remake : cela peut s'apparenter à un scénario ou Remake baisse un peu et où Altixia monte un peu et se rejoignent au même TD)

Zoom 5 ans:
Afficher la pièce jointe 30499

Zoom 10 ans:
Afficher la pièce jointe 30500

Et à 20 ans:
Afficher la pièce jointe 30501

Au bout de 4 ans... dans un cas on a déjà la perf (et on peut aviser) tandis que dans l'autre cas.... il faut attendre....attendre..... et se répéter pour se rassurer comme avec un doudou que " l'immobilier c'est du long terme...." (je suis un brin provocateur ce soir, veuillez m'en excuser )

A plus

Mathieu

Un exercice hyper intéressant
Comment interprète tu le fait qu'au bout de 10 ans, Altixia ne rattrape jamais le TD de Remake ?

Tu as, je suppose, considéré les frais annuels de gestion de Remake supérieurs à ceux d'Altixia ?

Cette analyse bat en brèche les communications des SDG (y compris celle de Remake -ce qui est plus étonnant-) spécifiant qu'au bout de 7 /10 ans, les 2 formules se rejoignaient.

Je pense qu'il y a bcp de paramètres qu'on ne peux évaluer à l'instant "t".
Sans compter les paramètres "qualitatifs" (constitution du portefeuille immobilier / qualités de l'équipe de gestion / contexte économique etc ...)
Cependant, j'applaudie des 2 mains et des 2 pieds cet exercice de calcul impressionnant

Bravo !