Les SCPI

[Phil17000]

Je crois surtout que jusque là pour beaucoup les SCPI était un investissement purement passif sur des dizaines d'années, le fameux 22 ans... Tu achetais tes parts et tu ne regardais plus jamais en ayant une confiance totale dans le sous jacent immobilier.
Je pense qu'on en revient un peu et qu'on a réalisé qu'il fallait surveiller ces investissements et en avoir une gestion dynamique : ne pas hésiter à se désengager quand on en a plus confiance, suivre l'activité des sdg, etc. Quitte en effet à fait a faire plus tourner les portefeuilles.
Je suis bien dans une optique a long terme mais pas aveugle et a tout prix.

Effectivement, il est sain de viser le long terme, mais ça ne veut pas dire rester pieds et poings liés en serrant les fesses.
Il est également sain de se laisser des portes de sortie pour ajuster son portefeuille si les choses évoluent.

 

[lebadeil]

Effectivement, il est sain de viser le long terme, mais ça ne veut pas dire rester pieds et poings liés en serrant les fesses.
Il est également sain de se laisser des portes de sortie pour ajuster son portefeuille si les choses évoluent.

Le critère liquidité prend ici toute son importance

 

[Sop74]

Oui, comme pour le cas d’école Remake live

Pas de fichier source, j’ai fait les calculs sur un fichier excel en faisant varier les hypothèses. A la base, j’ai fait cette cartographie pour moi et j’ai pensé en faire profiter la communauté. A la réflexion, il faudra effectivement améliorer la robustesse et la traçabilité du tableau…

Dans tous les cas merci d'avoir publié le tableau en l'état. C'est en fait tout l'intérêt du forum de pouvoir compléter et enrichir à plusieurs le travail réalisé à la base par un des membres. Merci à tout ceux qui se lancent.

 

[lebadeil]

A la base, j’ai fait cette cartographie pour moi et j’ai pensé en faire profiter la communauté. A la réflexion, il faudra effectivement améliorer la robustesse et la traçabilité du tableau…

Je rejoins @Sop74 . Merci encore @Ragondin 49 pour cette reflexion, cette premiere version de synthese a intéressé beaucoup de monde sur cette file. On va l'ameliorer en traçabilité et hypothèses, et ca sera un outil d'aide a la decision pour beaucoup d'entre nous.

 

[moietmoi]

J'y comprends pas grand-chose mais quand le prix de la part de la SCPI augmente il y a le rendement qui baisse non ?

L'idée qu'on s'en fait, dépend du point de vue qu'on en a ..

Pour tout placement, il y a 2 possibilités
Soit tu regardes ce que te rapporte en année n+x , le placement que tu as fait en année n.
Soit tu regardes en année n, ce que rapporte le placement fait en année n.

Ainsi pour la première hypothèse, la valeur de la part n'a aucune importance.
Par exemple, moi, j'ai une SCPI qui a perdu 50% de sa valeur entre 2020 et maintenant.
Cela m'est égal, le loyer tombe toujours quasi le même, mon rendement est toujours le même ( c'est une SCPI à capital fixe et la valeur de la part est faite par le marché de l'offre et la demande)

Et puis , il y a autre chose.. pourquoi la valeur de la part augmente ou diminue.?
Une des évaluations des SCPI à capital variable ,est faite par la méthode des revenus futurs.
Ainsi si la valeur de la part augmente,c'est parce que les spécialistes ont analysé que les revenus vont augmenter. Et vice versa.

 

[lebadeil]

Hello @moietmoi
Je ne sais pas si on peut dire que ca nous est egal que la part est perdue la moitié de sa valeur. Je n'ai pas vécu cela, mais on s'autorise quand même le droit de revendre un jour , non ?

 

[ba7872]

Je reviens sur le sujet des frais de souscription.
D'après ce que je comprends, mais je laisse les experts me corriger, il faut les regarder toujours en HT car nous en tant qu'investisseur nous ne la payons pas ?
Je viens de voir cet exemple :

Afficher la pièce jointe 34615

Dans ce cas, je paye 200 EUR la part au moment de la souscription, et au moment du retrait, je reçois 184 EUR sur mon compte bancaire ? Donc nulle trace de la TVA ?
Merci

Il s'agit de quelle SCPI ?

On paye toujours TTC, mais pour certaines SCPI, il n'y a pas de TVA, ou seulement sur une partie des frais de souscription (ne me demander pas pourquoi toutes les SCPI/sociétés de gestion n'appliquent pas la même règle). A la limite, ce n'est pas important, ce qui compte, c'est de connaitre le prix de souscription et la valeur de retrait. Savoir si les frais de souscription sont HT, TTI ou TTC, avec ou sans TVA, ça ne change absolument rien pour l'investisseur.

Voici quelques explications et exemples :
[lien réservé abonné]

 

[ba7872]

@Kauffer je n'ai pas compris votre réponse ^^

J'en profite pour poser une autre question aux experts : la restitution des loyers en nouvelles parts de SCPI n'était-elle pas plus rentable dans le sens où les loyers sont distribués net de flat tax ?
Si j'ai bien compris, dans le cadre d'une assurance-vie, les dividendes sont reçus sur vos fonds euros net de 30% ? Alors que lorsque vous les capitalisez en même parts de SCPI, ces dividendes ne sont pas taxés ?

Pourquoi les dividendes seraient-ils taxés lorsqu'ils sont perçus dans l'AV ? Dans ce cas, l'AV perdrait tout son avantage et il va falloir refaire tous les calculs présentés depuis quelques dizaines de pages

Pour une vraie capitalisation, il n'y a pas de flat tax. C'est le cas de Corum par exemple. Mais il n'y a pas de cadeau sur les frais. A vérifier pour d'autres SCPI.

Corum n'est pas un cas particulier pour la fiscalité française.

Pour bien comprendre votre réponse, ça voudrait dire dans le cas d'une part à 100 EUR pour une SCPI 100% française et 10 EUR de dividendes par trimestre :
* si par distribution : je reçois 10 x 70% = 7 EUR / trimestre sur le fonds euros
* si par capitalisation : j'ai 10 EUR de parts supplémentaires sur la SCPI

Dans le 1er cas, le rendement du fonds euros a une base nette de PFU
Dans le 2e cas, mes dividendes sont calculés sur une base brute de PFU

Ai-je bien compris ?

Non
Capitalisation ou distribution, même combat.

Pour ce qui est de la flat tax, celle-ci s’applique uniquement lorsque le dividende est versé sur votre compte bancaire. Tant que les fonds restent au sein de l’enveloppe (comme c’est généralement le cas pour l’assurance-vie), il n’y a pas de flat tax. Cela s’applique également au PEI Corum, si l’option de capitalisation est choisie. Ainsi, il n’y a pas de différence fondamentale entre capitalisation et distribution. L’avantage aurait pu résider dans l’évitement des frais de souscription en optant pour la capitalisation, mais chez Corum, par exemple, ces frais continuent d’être prélevés, à moins d’un changement récent.

Quel que soit le mode de détention (AV/PER ou en direct), les dividendes sont versés brut d'imposition française pour la partie concernant les revenus fonciers.
Pour une détention en direct, parler de flat tax n'a aucun sens, ce sont des revenus fonciers qui sont ajoutés à vos revenus.
En AV ou en direct, la capitalisation ne change rien, ce n'est qu'un réinvestissement des dividendes reçus.

Une partie des dividendes peut être :
- des revenus financiers : ceux-ci subissent un prélèvement à la source sous forme de flat tax, sauf si vous demandez un dispense de prélèvement (comme pour n'importe quel autre revenu financier). Je n'ai jamais vérifié si cette flat tax était prélevée pour une détention en AV (et pas simple à vérifier quand vous réinvestissez les dividendes tous les mois, et toutes les SCPI ne donnent pas le détail dans les bulletins trimestriels)
- des plus values : l'imposition sur les plus-values est payée par la SCPI. Pour une détention en direct, vous ne payez pas une 2ème fois (il y a une case spéciale pour déclarer ces plus-values). En AV, vous allez payer une 2ème fois à la sortie.

 

[agra07]

Une âme charitable pour expliquer ce tableau ?

Apparemment , nous sommes au moins deux à ne rien comprendre à ce tableau...
Mais bof, je ne suis pas trop concerné.

 

[Stef29]

Hello @moietmoi
Je ne sais pas si on peut dire que ca nous est egal que la part est perdue la moitié de sa valeur. Je n'ai pas vécu cela, mais on s'autorise quand même le droit de revendre un jour , non ?

Hello, je suis d'accord avec cette question, si on est obligé de vendre une scpi qui a fait 50% de baisse de valeur, c'est une moins value.
Je suis aussi dans ce cas mais heureusement que les loyers me suffisent.

 

[Phil17000]

Voici quelques explications et exemples :
[lien réservé abonné]

Afficher la pièce jointe 34648

Je rebondis sur ce passage du site francetransactions.com qui cite la documentation de Epargne Pierre :
La commission de souscription est de 10% HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% pour un taux de TVA à 20%).

Francetransaction précise : les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.


Or, quand je regarde Epargne Pierre :

Prix de souscription : 208
Prix de retrait : 187.2

J'achète à 208, je vends à 187.2, je perds 10% (187.2/208-1).

A quel moment, je paye les 2% supplémentaires de TVA ?

 

[Stef29]

Hello, je suis d'accord avec cette question, si on est obligé de vendre une scpi qui a fait 50% de baisse de valeur, c'est une moins value.
Je suis aussi dans ce cas mais heureusement que les loyers me suffisent.

Primopierre = -38% à date !!!

 

[Bossuet]

Je rebondis sur ce passage du site francetransactions.com qui cite la documentation de Epargne Pierre :
La commission de souscription est de 10% HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% pour un taux de TVA à 20%).

Francetransaction précise : les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.


Or, quand je regarde Epargne Pierre :

Prix de souscription : 208
Prix de retrait : 187.2

J'achète à 208, je vends à 187.2, je perds 10% (187.2/208-1).

A quel moment, je paye les 2% supplémentaires de TVA ?

Même question ! Peut-être une histoire de TVA récupérée ?

 

[Bossuet]

Primopierre = -38% à date !!!

je pensais -39.4% ...

 

[Msimmo]

Je rebondis sur ce passage du site francetransactions.com qui cite la documentation de Epargne Pierre :
La commission de souscription est de 10% HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% pour un taux de TVA à 20%).

Francetransaction précise : les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.


Or, quand je regarde Epargne Pierre :

Prix de souscription : 208
Prix de retrait : 187.2

J'achète à 208, je vends à 187.2, je perds 10% (187.2/208-1).

A quel moment, je paye les 2% supplémentaires de TVA ?

Si on prend le site officiel, on baigne en effet dans le mélange des deux :
[lien réservé abonné]


24,96 eur de commissions = 12% de 208 €
Mais 208€ - 187,2€ = 20,8 € soit 10%

Si vous voulez (pour une fois je passe mon tour) peut être que le détail est bien expliqué dans: [lien réservé abonné]

mais c'est clair que tout le monde s'y perd.

Personnellement, les frais d'entrée qu'on me facture ça reste la différence entre mon prix d'achat (souscription) et mon prix de revente le lendemain (prix de retrait).
Les subtilités TTC/HT/TTI, je le laisse aux comptable et aux gestionnaires de scpi que je ne suis pas

 

[Phil17000]

Si on prend le site officiel, on baigne en effet dans le mélange des deux :
[lien réservé abonné]
Afficher la pièce jointe 34656

24,96 eur de commissions = 12% de 208 €
Mais 208€ - 187,2€ = 20,8 € soit 10%

Effectivement, il y a toujours cette incohérence.

Si vous voulez (pour une fois je passe mon tour) peut être que le détail est bien expliqué dans: [lien réservé abonné]

J'ai l'impression qu'ils sont aussi perdus que nous. L'article n'est vraiment pas clair sur ce point.
Ils affirment que l'épargnant paiera les 20% de TVA, alors qu'en pratique je ne vois pas à quel moment c'est possible.

 

[Stef29]

je pensais -39.4% ...

ça doit dépendre à quelle date on a acheté...pour ma part environ 4 ans. A ce moment là c'était une bonne scpi...mais espérons que les loyers baissent pas.

 

[Bossuet]

Mes investissements immo en AV. Evolution des choix en deux ans.

1/ Fruits de l’histoire et d’arbitrages plus récents, ils visent une très forte diversification (types de véhicules, sociétés de gestion, secteurs immobiliers). En voici les 12 premières lignes aujourd’hui (en vrac et sans qu’il s’agisse de recommandations).


SC Sofidy convictions

SC ESG Tendances Pierre (Swiss Life)

SCI Linasens (Aestiam)

SCI Silver Avenir (Arkéa)

SCI Territoires Avenir (Arkéa)


SCPI Remake Live

SCPI Altixia Cadence XII

SCPI Epargne Pierre (Atland Voisin)

SCPI Activimmo (Alderan)


OPCI Swisslife Dynapierre

OPCI Altixia Valeur

OPCI BNP Paribas Diversipierre


2/ Il y a deux ans, c’était un montant total plus important portant pour l’essentiel sur :


SC Tangram (Amundi)

SCI Primonial Capimmo

SCP LFP Multimmo - Part Philosophale 2

SC Sofidy convictions


OPCI BNP Paribas Diversipierre

OPCI Swisslife Dynapierre

SCP LFP OPSIS Assurance

 

[lebadeil]

Oyé Oyé Jeunes gens.

Je fais du teasing pour vous annoncer qu'on travaille avec @Ragondin 49 à une nouvelle édition d'un tableau d'une douzaine de SCPI, avec un positionnement en regard du taux de distribution 2023 net fiscal annuel moyen.

- Un tableau visuel , en couleurs, et qui permet d'un coup d’œil de visualiser une cartographie.
- Calculs selon les formules agrées sur Remake Live en AV, PER, en direct (avec 2 catégories TMI et Tm)
- ou TRI en NP (selon clef de démembrement et entrées de @Phil17000 )
- Si frais d'inscription, on a considéré un lissage sur 5 années (même si ça ne se calcule pas tout à fait comme ça pour les puristes)

PS. Tout cela n'est qu'un jeu d’hypothèses. On est d'accord , mais c'est mieux que rien.

Personnellement, c'est le type de tableau que j'attendais, outil d'aide à la décision, mais j'avais du mal à me lancer.

Je laisse @Ragondin 49 publier le tableau (après dernière relecture), c'est lui l’ingénieur en chef des calculs. Je n'ai aidé que pour la mise en forme.

 

[luluca]

Oui tu as raison mais n’oubliez pas le délai de jouissance aussi quand vous lissez.
Certaines scpi en AV c'est 4 mois d'autres 1 mois. Une même SCPI peut aussi être à 6 mois de délai en direct et à 1 mois en AV.
Sans compter que les frais de souscription en AV et en direct ne sont pas les mêmes en fonction des contrats.

Bref tout ça est très compliqué.

Vous allez prendre le TD 2023 net de fiscalité étrangère ?