Les SCPI

[Phil17000]

Oyé Oyé Jeunes gens.

Je fais du teasing pour vous annoncer qu'on travaille avec @Ragondin 49 à une nouvelle édition d'un tableau d'une douzaine de SCPI, avec un positionnement en regard du taux de distribution 2023 net fiscal annuel moyen.

- Un tableau visuel , en couleurs, et qui permet d'un coup d’œil de visualiser une cartographie.
- Calculs selon les formules agrées sur Remake Live en AV, PER, en direct (avec 2 catégories TMI et Tm)
- ou TRI en NP (selon clef de démembrement et entrées de @Phil17000 )
- Si frais d'inscription, on a considéré un lissage sur 5 années (même si ça ne se calcule pas tout à fait comme ça pour les puristes)

PS. Tout cela n'est qu'un jeu d’hypothèses. On est d'accord , mais c'est mieux que rien.

Personnellement, c'est le type de tableau que j'attendais, outil d'aide à la décision, mais j'avais du mal à me lancer.

Je laisse @Ragondin 49 publier le tableau (après dernière relecture), c'est lui l’ingénieur en chef des calculs. Je n'ai aidé que pour la mise en forme.


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[lebadeil]

Oui tu as raison mais n’oubliez pas le délai de jouissance aussi quand vous lissez.
Certaines scpi en AV c'est 4 mois d'autres 1 mois. Une même SCPI peut aussi être à 6 mois de délai en direct et à 1 mois en AV.
Sans compter que les frais de souscription en AV et en direct ne sont pas les mêmes en fonction des contrats.

Bref tout ça est très compliqué.

Vous allez prendre le TD 2023 net de fiscalité étrangère ?

Hello mon lulu,
On essaye de sortir une 1e version en précisant les hypothèses, et les formules de calcul.
Dans un premier temps le delai de jouissance n'est pas pris en compte, sur un periode de detention de la classe 5 - 7 ans. On verra éventuellement, dans un 2nd temps

C'est compliqué, oui .....mais l'art est à ceux qui savent jouer de la complexité pour rendre les choses simples.
Les autres se contenteront de la complexité, pour ne rien modéliser, et piloter en aveugle - Qu'en penses tu ?

 

[plop962]

Les autres se contenteront de la complexité, pour ne rien modéliser, et piloter en aveugle

Ne serait ce pas un poil réducteur ?

 

[lebadeil]

Ne serait ce pas un poil réducteur ? 🤔

Pour éviter le poil, est ce que tu aurais quelque chose à proposer ?

 

[moietmoi]

Hello @moietmoi
Je ne sais pas si on peut dire que ca nous est egal que la part est perdue la moitié de sa valeur. Je n'ai pas vécu cela, mais on s'autorise quand même le droit de revendre un jour , non ?

Bonjour, je n'ai pas dit " nous" mais" je"
J'ai cette SCPI depuis 1983 ( mes premiers investissements)et je n'ai pas l'intention de vendre.
Cependant dans la majorité des cas la variation de la valeur de l'investissement est un facteur important.

 

[lebadeil]

Citation du jour pour les amoureux du verbe

Sous le masque de la complexité, la simplicité se questionne - Monique Keurentjes

 

[luluca]

Hello mon lulu,
On essaye de sortir une 1e version en précisant les hypothèses, et les formules de calcul.
Dans un premier temps le delai de jouissance n'est pas pris en compte, sur un periode de detention de la classe 5 - 7 ans. On verra éventuellement, dans un 2nd temps

C'est compliqué, oui .....mais l'art est à ceux qui savent jouer de la complexité pour rendre les choses simples.
Les autres se contenteront de la complexité, pour ne rien modéliser, et piloter en aveugle - Qu'en penses tu ?

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J’en pense que tu as parfaitement raison mon lebadou.

Et ça à au moins le mérite d'exister. Que ceux qui veulent améliorer amènent leur valeur ajoutée.

 

[Mirabelle]

Citation du jour pour les amoureux du verbe

Sous le masque de la complexité, la simplicité se questionne - Monique Keurentjes

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Bonsoir @lebadeil et ne prends pas mal mon rire : je trouve que tu as l'art de sortir des citations !!...

 

[Nature]

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La lutte des classes sur le forum MoneyVox :

Quand le beau et talentueux @Phil17000, incarnation du pouvoir et de l'argent facile, sollicite ChatGPT pour une inauguration, il obtient ceci :



Quand le non moins beau et talentueux @Nature, incarnation de l'épargne durement acquise lors de toute une vie, sollicite Chat GPT pour une inauguration, il obtient ceci.
Il y a du favoritisme !

 

[Phil17000]

Quand le beau et talentueux @Phil17000, incarnation du pouvoir et de l'argent facile, sollicite ChatGPT, il obtient cela :

Une seule partie de cette phrase est vraie

Afficher la pièce jointe 34665

Quand le non moins beau et talentueux @Nature, incarnation de la modestie et de l'anticapitalisme primaire, sollicite Chat GPT, il obtient ceci.
On voit donc la différence !

Afficher la pièce jointe 34666

J'ai l'impression que c'est truqué

 

[flocon]

Le critère liquidité prend ici toute son importance

Avant l imposition d 'un récent avenant n est ce pas qui offre à l assureur l opportunité de bloquer temporairement le.rachat ....

 

[Ragondin 49]

Je rebondis sur ce passage du site francetransactions.com qui cite la documentation de Epargne Pierre :
La commission de souscription est de 10% HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% pour un taux de TVA à 20%).

Francetransaction précise : les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.


Or, quand je regarde Epargne Pierre :

Prix de souscription : 208
Prix de retrait : 187.2

J'achète à 208, je vends à 187.2, je perds 10% (187.2/208-1).

A quel moment, je paye les 2% supplémentaires de TVA ?

Ça me fait penser à l’histoire de l’euro manquant !

 

[Ragondin 49]

Hello, vous l'attendiez tous, après le teasing de @lebadeil et les oeuvres d'art de @Phil17000 et @Nature...
...le voici enfin tout beau tout chaud !

Quelques rappels
- Ce tableau n’est pas un conseil en investissement
- Les SCPI constituent une épargne de moyen/long terme
- Sur PER, l’argent est bloqué jusqu’à la retraite (sauf cas particulier), en NP aussi pendant la durée du démembrement
- etc...…





Dernière remarque, pour cette édition, nous avons procédé à quelques simplifications
- Frais de souscription identiques AV / Achat direct
- Cashbacks non intégrés (sauf en NP)

 

[SCPIMANN]

merci pour ce travail, mais pourquoi épargne pierre n'est pas en direct ni NP ?

 

[Ragondin 49]

merci pour ce travail, mais pourquoi épargne pierre n'est pas en direct ni NP ?

Because rendements <3%

 

[Phil17000]

Bonjour,

Vu ce matin sur le forum de Louve, ce poste pertinent :
[lien réservé abonné]

Pour résumer: on dit que la fiscalité des SCPI européennes en direct est beaucoup plus avantageuse que les françaises parce qu'on ne paie que TMI-Taux moyen, mais en réalité on compare des choses différentes parce que les européennes ont déjà subi un prélèvement à la source sur les loyers de l'ordre de 20% contrairement aux françaises.

Donc, le différentiel de fiscalité totale sur les loyers est finalement bien moins important.

Qu'est-ce que vous en pensez ?

 

[Buffeto]

Qu'est-ce que vous en pensez ?

qu'il faudrait aussi tenir compte de la valeur des loyers qui sont différents selon les localisation .

donc la fiscalité est une chose mais si pour un même montant investi le rendement est meilleur ça change aussi un peu la donne

 

[alexlabo]

Bonjour,

Vu ce matin sur le forum de Louve, ce poste pertinent :
[lien réservé abonné]

Pour résumer: on dit que la fiscalité des SCPI européennes en direct est beaucoup plus avantageuse que les françaises parce qu'on ne paie que TMI-Taux moyen, mais en réalité on compare des choses différentes parce que les européennes ont déjà subi un prélèvement à la source sur les loyers de l'ordre de 20% contrairement aux françaises.

Donc, le différentiel de fiscalité totale sur les loyers est finalement bien moins important.

Qu'est-ce que vous en pensez ?

Sachant qu'en plus on déclare les loyers bruts de fiscalité étrangère. Sur mes corum en micro-foncier avec abattement de 30%, je déclare encore 10% de plus que ce que j'ai réellement perçu.

 

[hhh]

Bonjour,

Vu ce matin sur le forum de Louve, ce poste pertinent :
[lien réservé abonné]

Pour résumer: on dit que la fiscalité des SCPI européennes en direct est beaucoup plus avantageuse que les françaises parce qu'on ne paie que TMI-Taux moyen, mais en réalité on compare des choses différentes parce que les européennes ont déjà subi un prélèvement à la source sur les loyers de l'ordre de 20% contrairement aux françaises.

Donc, le différentiel de fiscalité totale sur les loyers est finalement bien moins important.

Qu'est-ce que vous en pensez ?

Cela ne dépend-il pas du pays d'origine et de la convention fiscale entre la France et ce même pays ?

Dans le cas de Comète par exemple, les investissements sont pour le moment répartis entre l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas :

...ce que j'obtiens via Chatgpt (il faut donc rester prudent sur ces affirmations)

1. Espagne

Prélèvement à la source : L’Espagne applique un taux de prélèvement à la source de 19 % sur les revenus locatifs pour les non-résidents.

Méthode d'imposition en France : La France applique la méthode du crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Cela signifie que l’impôt que vous auriez dû payer en France sur les revenus espagnols est neutralisé par le crédit d’impôt correspondant au prélèvement à la source espagnol. Vous ne payez donc pas d’impôt supplémentaire en France (au-delà du prélèvement à la source), mais ce revenu reste pris en compte pour le calcul de votre taux effectif d’imposition sur vos autres revenus.

2. Italie

Prélèvement à la source : L’Italie impose les revenus locatifs des non-résidents à un taux de 26 %.

Méthode d'imposition en France : Comme pour l’Espagne, la France applique la méthode du crédit d’impôt. Cela signifie que l’impôt prélevé en Italie est neutralisé par un crédit d’impôt en France, sans prélèvements supplémentaires, mais en tenant compte des revenus pour calculer votre taux effectif.

3. Pays-Bas

Prélèvement à la source : Aux Pays-Bas, il n’y a pas de prélèvement à la source sur les revenus immobiliers pour les non-résidents, mais les revenus sont taxés selon les règles françaises.

Méthode d'imposition en France : Dans ce cas, la France utilise la méthode du taux effectif, c’est-à-dire que vous serez imposé sur ces revenus en fonction de votre TMI, mais vous ne paierez pas d'impôt néerlandais à la source.

(...)

Conclusion :

L’investissement dans une SCPI européenne peut être fiscalement plus avantageux qu’en France, mais cela dépend du pays.

L'Espagne offre un prélèvement à la source relativement bas, donc l’avantage fiscal reste intéressant.

L'Italie, avec un prélèvement à la source plus élevé, réduit le bénéfice net.

Les Pays-Bas sont intéressants car il n’y a pas de prélèvement à la source, mais vous paierez l’impôt en France via la méthode du taux effectif.

Le choix de la SCPI et du pays dé
pend donc de l'objectif de rendement et de la situation fiscale personnelle.

 

[ba7872]

Indépendamment de la retenue à la source, la méthode d'imposition des revenus fonciers étrangers selon la méthode du crédit d'impôt ou du taux effectif donne le même résultat.