Les SCPI

[ba7872]

Je me demande toujours si un TOF bas ne serait pas une opportunité surtout si le rendement est dans la moyenne.
En effet si un TOF bas est plus bas en raison par exemple de travaux dans certains biens cela veut dire qu'une fois les travaux finis, les biens seront loués et le rendement va automatiquement augmenter et ainsi être supérieur à la moyenne. Je me trompe ?

Attention, le TOF intègre les locaux en travaux. La seule chose qui n'est pas dans le TOF, ce sont les locaux vacants (et qui ne sont pas sous promesse de vente). C'est la réglementation (orientée par les SCPI qui ont tout intérêt à présenter un TOF le plus élevé possible)
Donc regarder juste le TOF sans aller voir le détail peut être trompeur.

Pour avoir la réponse, il suffit d'aller voir les bulletins trimestriels qui donne le détail du TOF :
- locaux loués,
- locaux loués avec franchise (donc ne rapporte aucun loyer)
- locaux en travaux
- locaux vacants sous promesse de vente
- locaux vacants

Exemple avec Epargne Foncière :


Les locaux en travaux représentent rarement une part importante des SCPI (hormis le cas de Kyaneos dont l'objet est justement la rénovation de logements).
Pour le locaux loués avec franchise, sur le long terme ça ne change pas grand chose, leur taux n'est en général pas très élevé. Et quand il l'est, c'est souvent chez des SCPI peu performantes.

Avoir des locaux en travaux ne signifie pas qu'ils seront reloués à terme. Les tours de la Défense sont à moitié vide, pas sûr que des travaux changent la donne.

Pour Lafitte Pierre :

Le "vrai" TOF est donc de 84,4 %. Et pas de locaux en travaux. Les chiffres évoluent dans le bon sens entre les 1er et 2ème trimestre mais il faut étudier la SCPI plus en profondeur pour voir si c'est une bonne opportunité d'investissement.

 

[ba7872]

Bonsoir,
Lecteur anonyme depuis plusieurs mois je tenais à vous partager ceci : Valeur stable pour toutes les SCPI d'Amundi sauf une baisse de -8,61% pour Génépierre.

[lien réservé abonné]

Le prix de souscription est stable mais avec une guillotine sur le cou. La surcote pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (RAP) frôle les 10% (9,83% pour Edissimmo, 9,18% pour RAP). Les valeurs de reconstitution continue à baisser fortement.
Avec une telle surcote, je ne vois pas qui va acheter (à part des épargnants "ignorants" à qui les conseillers bancaires vont essayer de les vendre).
J'avais discuté il y peu avec mon conseiller bancaire du Crédit Agricole au sujet de Edissimmo, il n'avait en fait aucune connaissance dessus (quand je lui ai dit que c'était une SCPI "pourrie", il le découvrait).

 

[ba7872]

OUI Linxea SurAvenir2
Pourquoi pas lisser sur 5 ans les frais d'entrée en effet, ça donne des rendements très acceptables

.	Transition Europe	Transition Europe	Transition Europe
.	AV	En direct	En direct
TMI	.	30%	30%
Tm	.	6%	22%
Actifs français	.	0%	0%
Actifs étrangers	.	100%	100%
Versement initial	100 €	100 €	100 €
Frais d'entrée (lissés sur 5 ans)	2%	2%	2%
TD 2023 brut	8,16%	8,16%	8,16%
TD 2023 net de fiscalité étrangère	6,52%	6,52%	6,52%
Frais de gestion	0,60%	0,00%	0,00%
Loyers redistribués	85%	.	.
Taux net de frais de gestion	5,92%	6,52%	6,52%
Fiscalité française	.	47,2%	47,2%
Fiscalité étrangère	.	24%	8%
Fiscalité totale	17,20%	.	.
Taux 2023 net de fiscalité étrangère	4,10%	4,88%	5,90%

Je rappelle (message non personnel pour @Ragondin 49 ) que tous les calculs effectués sur la fiscalité pour une détention en direct sont très très approximatifs (avec une marge d'erreur très importante).
Voir mon message qui a l'air d'être passé inaperçu (vu l'absence de réaction) à cause du nombre trop important de messages publiés à ce moment-là) :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641889

La fiscalité réelle pour une détention en AV est plus importante que dans vos calculs. Au moins pour Transition Europe, la part des biens à l'étranger est de 100%, pas d'erreur là dessus.

 

[la marmotte]

Ok pour l'analyse mais reste à voir si Iroko pourra maintenir un rendement > 6% pendant près de 11 ans comme Corum Origin par exemple.

La durée résiduelle des baux de iroko est de 9 ans sur un parc qui commence à être conséquent. On peut être confiant sur le fait que les >6% sont verrouillés sur plusieurs années comme pour corum qui reste probablement la référence quand on parle SCPI

 

[Msimmo]

Ok pour l'analyse mais reste à voir si Iroko pourra maintenir un rendement > 6% pendant près de 11 ans comme Corum Origin par exemple.

Et c'est un point pertinent, à savoir relativiser l'engouement pour les "jeunes" scpi qui profitent du bon timing, du sens du vent de la collecte là

Je crois que la short list de ce forum, est Corum(s), Epargne Pierre, Activimmo, Iroko, Epsilon360 et Remake, voir Altixia Cadence 7 et TE (et peut être d'autres).
Je rajouterai bien Neo, 1er scpi sans frais.

Cela mixte des scpi avec et sans frais d'entrées, ou frais modérés.

Le point marquant c'est que mise à part 2 corums et Epargne Pierre, toutes n'ont pas encore de TRI 5 ans vu leur jeunesse. Même activimmo n'a ses premiers dividendes qu'en 2020.

Et on sait que sur les produit ultra jeunes comme TE, il faut se méfier du boost du TD au lancement...

J'aime bien regarder Neo même si leur activité est différentes des autres pour remarquer que pour la plus ancienne des scpi sans frais (1er dividende 2019), ils arrivent à ce jour à maintenir leur TD :


Ce que vivent environ 30% des scpi en baisse modérée ou forte (oui on parle de +30 scpi ayant baissé sur une centaine de SCPI à capital variable) montre que la prochaine tempête statistiquement peut toucher bcp le monde. Diversification !!!

 

[luluca]

Le prix de souscription est stable mais avec une guillotine sur le cou. La surcote pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (RAP) frôle les 10% (9,83% pour Edissimmo, 9,18% pour RAP). Les valeurs de reconstitution continue à baisser fortement.
Avec une telle surcote, je ne vois pas qui va acheter (à part des épargnants "ignorants" à qui les conseillers bancaires vont essayer de les vendre).
J'avais discuté il y peu avec mon conseiller bancaire du Crédit Agricole au sujet de Edissimmo, il n'avait en fait aucune connaissance dessus (quand je lui ai dit que c'était une SCPI "pourrie", il le découvrait).

Afficher la pièce jointe 34577

Beau tableau. Comment et où l’à tu obtenu stp ? En plus il est à jour de la récente baisse de Genepierre. Merci

 

[ba7872]

Beau tableau. Comment et où l’à tu obtenu stp ? En plus il est à jour de la récente baisse de Genepierre. Merci

Juste dans le document d'Amundi fourni en lien

 

[luluca]

Je reviens sur le sujet des frais de souscription.
D'après ce que je comprends, mais je laisse les experts me corriger, il faut les regarder toujours en HT car nous en tant qu'investisseur nous ne la payons pas ?
Je viens de voir cet exemple :



Dans ce cas, je paye 200 EUR la part au moment de la souscription, et au moment du retrait, je reçois 184 EUR sur mon compte bancaire ? Donc nulle trace de la TVA ?
Merci

 

[Kauffer]

)

 

[luluca]

@Kauffer je n'ai pas compris votre réponse ^^

J'en profite pour poser une autre question aux experts : la restitution des loyers en nouvelles parts de SCPI n'était-elle pas plus rentable dans le sens où les loyers sont distribués net de flat tax ?
Si j'ai bien compris, dans le cadre d'une assurance-vie, les dividendes sont reçus sur vos fonds euros net de 30% ? Alors que lorsque vous les capitalisez en même parts de SCPI, ces dividendes ne sont pas taxés ?

 

[nikola31]

@Kauffer je n'ai pas compris votre réponse ^^

J'en profite pour poser une autre question aux experts : la restitution des loyers en nouvelles parts de SCPI n'était-elle pas plus rentable dans le sens où les loyers sont distribués net de flat tax ?
Si j'ai bien compris, dans le cadre d'une assurance-vie, les dividendes sont reçus sur vos fonds euros net de 30% ? Alors que lorsque vous les capitalisez en même parts de SCPI, ces dividendes ne sont pas taxés ?

Pour une vraie capitalisation, il n'y a pas de flat tax. C'est le cas de Corum par exemple. Mais il n'y a pas de cadeau sur les frais. A vérifier pour d'autres SCPI.

 

[luluca]

Pour bien comprendre votre réponse, ça voudrait dire dans le cas d'une part à 100 EUR pour une SCPI 100% française et 10 EUR de dividendes par trimestre :
* si par distribution : je reçois 10 x 70% = 7 EUR / trimestre sur le fonds euros
* si par capitalisation : j'ai 10 EUR de parts supplémentaires sur la SCPI

Dans le 1er cas, le rendement du fonds euros a une base nette de PFU
Dans le 2e cas, mes dividendes sont calculés sur une base brute de PFU

Ai-je bien compris ?

 

[Bossuet]

Comparatif SCI/SCPI/OPCI 2.07 (contenu immobilier)

Au 12/10/2024

Notamment, types d'investissement de chaque SCI, SCPI ou OPCI.

 

[agra07]

Pour être complet on peut ajouter que si la SCPI distribue 5% par rapport à sa valeur de part de 100€, ces 5 % deviennent 5,4348% par rapport à sa valeur de retrait de 92€, valeur de retrait inscrite en compte en AV.

A vrai dire je ne me suis jamais penché sur le calcul de ce taux, calcul peut-être faux (?). En principe, le dividende versé devrait être proportionnel au nombre de parts détenues.

Par ailleurs, en AV les frais sont bien déduits dès le départ comme vous l'indiquez mais ils sont généralement inférieurs au taux d'achat en direct (environ 2 points de moins, par exemple 8% en AV au lieu de 10% en direct).

Pour la même somme investie on obtient donc un peu plus de parts en AV qu'en direct, mais ce nombre de parts diminue chaque année par le prélèvement de frais d'UC.

 

[nikola31]

Pour bien comprendre votre réponse, ça voudrait dire dans le cas d'une part à 100 EUR pour une SCPI 100% française et 10 EUR de dividendes par trimestre :
* si par distribution : je reçois 10 x 70% = 7 EUR / trimestre sur le fonds euros
* si par capitalisation : j'ai 10 EUR de parts supplémentaires sur la SCPI

Dans le 1er cas, le rendement du fonds euros a une base nette de PFU
Dans le 2e cas, mes dividendes sont calculés sur une base brute de PFU

Ai-je bien compris ?

Pour ce qui est de la flat tax, celle-ci s’applique uniquement lorsque le dividende est versé sur votre compte bancaire. Tant que les fonds restent au sein de l’enveloppe (comme c’est généralement le cas pour l’assurance-vie), il n’y a pas de flat tax. Cela s’applique également au PEI Corum, si l’option de capitalisation est choisie. Ainsi, il n’y a pas de différence fondamentale entre capitalisation et distribution. L’avantage aurait pu résider dans l’évitement des frais de souscription en optant pour la capitalisation, mais chez Corum, par exemple, ces frais continuent d’être prélevés, à moins d’un changement récent.

 

[lebadeil]

#SCPIprincipes

Bonjour,

J'ai essayé de regroupé quelques principes de fonctionnement des SCPI récupérées sur cette file (merci en particulier à @ba7872). Ce tableau pour capitaliser ce qui a été mentionné et pouvoir s'y référer facilement.

Une 1e version de synthèse, avec un mot clef (pour la retrouver par la fonction recherche), que je compléterai avec vos commentaires, ou les prochains posts.

N’hésitez pas si vous avez des commentaires / des corrections / des ajouts.

 

[Ragondin 49]

Bonjour, j'ai essayé de regrouper sur un seul tableau nos SCPI favorites en fonction de leur rendement, et selon les différentes modalités d'achat : PER, AV, achat direct, démembrement.

Je suis parti des TD 2023 puis j'ai appliqué nos différentes formules de calcul (fiscalité étrangère/française, frais de souscription, frais d'enveloppe, amputation éventuelle des loyers...), certes approximatives, mais bien utiles pour établir une base de comparaison.
Pour le démembrement, les chiffres proviennent de la formule de @Phil17000

Une version 0 bien évidemment perfectible, je compte sur vous

Taux	PER	AV	En direct TMI 30 % Tm 6%	En direct TMI 30 % Tm 22%	NP 5 ans (7A)
6.0	Remake
5.9				Transition
5.8
5.7
5.6					Sofidynamic (7A)
5.5	Iroko
5.4
5.3
5.2
5.1	Cadence XII
5.0	Activimmo			Remake
4.9		Remake	Transition
4.8	EpargnePierre
4.7
4.6		Iroko Epsilon		Iroko	Iroko Remake
4.5
4.4			Remake		Epsilon Néo
4.3
4.2					Mistral PFO (7A)
4.1		Transition Cadence XII		Néo
4.0		Activimmo	Iroko
3.9		EpargnePierre			PFO
3.8					Alta C
3.7			Néo		CapFoncière
3.6
3.5					Optimale Cadence XII CristalLife
3.4			Comète*	Comète*
3.3			Epsilon	Epsilon CristalLife	Activimmo CœurRégion
3.2					CristalLife (7A)
3.1			Optimale	Activimmo Optimale
3.0			Activimmo

 

[PiloteA350]

Merci pour le tableau, c’est quoi tm 6% et 22% ?

 

[lebadeil]

Merci @Ragondin 49 pour le tableau, bonne initiative.

Comment as tu géré les frais de souscription ? Si oui, lissé sur x années ?
Peut-être pourrait on rajouter une annexe avec les principales hypothèses, et formules utilisées ? En particulier pour NP = TRI avec delai de jouissance ?
Dans le cas AV , à t on considéré 100% des loyers ?

 

[lebadeil]

Merci pour le tableau, c’est quoi tm 6% et 22% ?

Tm = taux moyen d'imposition estimé
6% est en début de tranche 30%
22% est en fin de tranche 30%