Les SCPI

[Mat-1975]

Hello !

ça n'est pas trop dans le thème de la file , mais voici une info d'IROKO Zen :



Augmentation, oui, disons plutôt une confirmation de non baisse, ce qui est super bien dans le contexte actuel !
Pas encore forcément de quoi augmenter la valeur de la part, mais ça prépare le terrain !

5% de decote, c'est mieux que les 0% de remake. Attendons les résultats des autres scpi!

A plus !

Mathieu

 

[Pascal 75]

De bonnes news ... >

"Suite à la demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), Iroko Zen a réévalué à mi-année la valeur de son parc immobilier. Cette évaluation indique que la valeur de reconstitution de la SCPI s'élève à 209,94 €* au 30/06/2024, soit 4,97 % de plus que le prix d'achat (200 €)."

 

[plop962]

Je crois que là on est tous bien au courant

 

[Phil17000]

SCPI : Les points d’attention de l’été 2024
[lien réservé abonné]

Quelques éléments intéressants.

Je retiens notamment :

Nous devrions voir apparaître en septembre de nouvelles SCPI, lancées par de nouveaux acteurs mais aussi (enfin !) par des sociétés de gestion établies qui ont compris que laisser la collecte se faire uniquement chez les nouveaux arrivants ne résolvait en rien les difficultés des anciennes SCPI en difficulté.
Le Groupe La Française [lien réservé abonné] et Perial Asset Management [lien réservé abonné], devraient ainsi rejoindre Sofidy [lien réservé abonné] et Atland Voisin [lien réservé abonné] parmi les anciens acteurs actifs.
Toujours intéressant de voir comment ces nouveaux fonds [lien réservé abonné] seront amorcés et configurés ainsi que la pertinence des premiers investissements comparés aux ambitions affichées.

 

[Jacques Sparreau]

SCPI : Les points d’attention de l’été 2024
[lien réservé abonné]

Quelques éléments intéressants.

Je retiens notamment :

Nous devrions voir apparaître en septembre de nouvelles SCPI, lancées par de nouveaux acteurs mais aussi (enfin !) par des sociétés de gestion établies qui ont compris que laisser la collecte se faire uniquement chez les nouveaux arrivants ne résolvait en rien les difficultés des anciennes SCPI en difficulté.
Le Groupe La Française [lien réservé abonné] et Perial Asset Management [lien réservé abonné], devraient ainsi rejoindre Sofidy [lien réservé abonné] et Atland Voisin [lien réservé abonné] parmi les anciens acteurs actifs.
Toujours intéressant de voir comment ces nouveaux fonds [lien réservé abonné] seront amorcés et configurés ainsi que la pertinence des premiers investissements comparés aux ambitions affichées.

Il me semblait avoir lu à plusieurs endroits qu'un lancement été/rentrée 2024 c'était trop tardif pour saisir les opportunités (sauf si on parie sur encore un loooong marasme sur l'immo), et qu'entre les délais pour acquérir un momentum, les délais de collecte et les délais d'investissement et d'achat, il valait mieux acheter des SCPI lancées en 2021-2022 qui ont une collecte titanesque en ce moment et font les soldes depuis déjà des mois et des mois.
Ca paraît cohérent, une fois de plus sauf si l'immo en prend encore pour plusieurs années cata.

 

[Mat-1975]

Il me semblait avoir lu à plusieurs endroits qu'un lancement été/rentrée 2024 c'était trop tardif pour saisir les opportunités (sauf si on parie sur encore un loooong marasme sur l'immo), et qu'entre les délais pour acquérir un momentum, les délais de collecte et les délais d'investissement et d'achat, il valait mieux acheter des SCPI lancées en 2021-2022 qui ont une collecte titanesque en ce moment et font les soldes depuis déjà des mois et des mois.
Ca paraît cohérent, une fois de plus sauf si l'immo en prend encore pour plusieurs années cata.

OUI. Quoique comme tu le dis, l'immo en France ne va peut être pas refleurir tout de suite et donc une période est peut être encore propice à de nouvelles SCPI.
Mais à mon avis, elles ne seront bien accueillies que si elles sont sans frais/ délais de jouissance...

 

[Phil17000]

A mon avis, les taux vont rester durablement nettement plus élevés que par le passé et l'immobilier ne redémarrera que très lentement.
Il y a probablement encore des opportunités pour plusieurs trimestres voire années.

 

[nonoes852]

L'autre possibilité est que l'immobilier continue de baisser dans les années à venir, dans ce cas la les "bonnes affaires " de 2023-2024 ne seront plus considérées comme telles. Étant moi même massivement investit en immobilier/scpi ce scenario me fait un peu trembler. Une autre vague de -10 ou -15 % n'est pas inenvisageable.

 

[Jacques Sparreau]

L'autre possibilité est que l'immobilier continue de baisser dans les années à venir, dans ce cas la les "bonnes affaires " de 2023-2024 ne seront plus considérées comme telles. Étant moi même massivement investit en immobilier/scpi ce scenario me fait un peu trembler. Une autre vague de -10 ou -15 % n'est pas inenvisageable.

si on se prend une autre jambe baissière (terrifiant, effectivement), les anciens acteurs (qui ont beaucoup trop collecté dans l'euphorie 2020-2021) vont souffrir, surtout ceux qui sont déjà proches de la danger zone.

Pour ce qui est des acteurs jeunes qui font les soldes en ce moment, ils vont être mis à l'épreuve, ça dépend de l'ampleur de leur agressivité à l'achat et des décotes avec lesquelles ils achètent (exemple : s'ils achètent tout en lowball -20% au moins, ils peuvent traverser une chute de 10/15% des marchés immo sans trop souffrir).

 

[Pascal 75]

SCPI : Les points d’attention de l’été 2024
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Quelques éléments intéressants.

Je retiens notamment :

Nous devrions voir apparaître en septembre de nouvelles SCPI, lancées par de nouveaux acteurs mais aussi (enfin !) par des sociétés de gestion établies qui ont compris que laisser la collecte se faire uniquement chez les nouveaux arrivants ne résolvait en rien les difficultés des anciennes SCPI en difficulté.
Le Groupe La Française [lien réservé abonné] et Perial Asset Management [lien réservé abonné], devraient ainsi rejoindre Sofidy [lien réservé abonné] et Atland Voisin [lien réservé abonné] parmi les anciens acteurs actifs.
Toujours intéressant de voir comment ces nouveaux fonds [lien réservé abonné] seront amorcés et configurés ainsi que la pertinence des premiers investissements comparés aux ambitions affichées.

Des nouveaux fonds lancés par des acteurs "etablis" ne présage rien de bon pour leurs scpi historiques
Il va falloir faire le tri parmi ces multiples lancements ...

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fin utiles :

Assurance vie en unités de compte
Un décret pour limiter les frais
Assurance vie en unités de compte - Un décret pour limiter les frais - Actualité - UFC-Que Choisir [lien réservé abonné]

Cdt

 

[Phil17000]

Des nouveaux fonds lancés par des acteurs "etablis" ne présage rien de bon pour leurs scpi historiques
Il va falloir faire le tri parmi ces multiples lancements ...

Et il faudra faire attention aux potentiels conflits d'intérêt entre leurs SCPI anciennes et nouvelles.
Par exemple, est-ce qu'il n'y a pas un risque qu'ils utilisent les nouvelles SCPI pour racheter des biens détenus par les anciennes SCPI et soulager leur illiquidité ?

 

[Pascal 75]

Et il faudra faire attention aux potentiels conflits d'intérêt entre leurs SCPI anciennes et nouvelles.
Par exemple, est-ce qu'il n'y a pas un risque qu'ils utilisent les nouvelles SCPI pour racheter des biens détenus par les anciennes SCPI et soulager leur illiquidité ?

Absolument

 

[Jacques Sparreau]

Absolument

Il y a un vrai sujet là dessus.
Certes, Iroko et d'autres "jeunes" SCPI ont racheté des biens quali d'autres SCPI "legacy" avec une grosse décote et un gros taux de rentabilité.
Mais là si c'est au sein d'une même Société de Gestion, il y a le risque de transferts en vase communiquant, en faisant racheter à leur SCPI "jeune" les biens de leur SCPI "vieille" (éventuellement les plus mauvais, ou des bons mais sans décote ou avec décote risible), ce qui serait un jeu de bonneteau assez immoral, avec création artificielle de liquidité pour l'ancienne au détriment des acheteurs de la nouvelle (qui se retrouvent avec des biens pas forcément très quali, et achetés trop cher). A moins que ces Sociétés de Gestion adoptent la stratégie inverse : que la nouvelle rachète à forte décote les joyaux de l'ancienne, et ensuite laisser l'ancienne mourir de sa belle mort en mettant ça sur le dos de "la conjoncture", en disant "mais regardez globalement ça va, certe notre ancienne SCPI inadaptée meurt, mais notre nouvelle SCPI a vu son prix de part augmenter fortement et donne une grosse rentabilité".

Pour les mêmes raisons, j'avais refusé d'acheter du Alta Convictions parce que personne n'était en mesure de me garantir que la SCPI n'allait pas simplement servir à acquérir les invendus du promoteur.

A défaut d'interdictions statutaires claires de ce type d'opérations, personnellement je n'y vais pas.

 

[Nature]

en me renseignant comme ça... j'ai pas lu des trucs fou-fou sur Garance....

Mais encore ?

 

[Alphonse15]

Reçu réponse à l'instant de Garance. Voici celle-ci :

Délai de jouissance :
Réponse de Garance : "C'est le délai de jouissance officiel indiqué dans le DICI d'Iroko Zen qui s'applique". Donc pas de délai réduit au mois suivant l'investissement comme chez Spirica.

Cash back :
Voici textuellement la réponse de Garance : "Non, ne concerne pas la SCPI iroko zen dans le cadre du GEP"

Reversement des dividendes sur fonds euros ?
Là, j'ai une divergence.
La personne du siège de Garance (à l'accueil téléphonique) m'avait dit hier, mais après une hésitation : "Sur le fonds euros".
Mais le conseiller Garance me répond par mail : "La rémunération est réinvestie en part de la même SCPI"

Reversement des dividendes à 100 % ou comme chez Suravenir :
Réponse de garance : "Reversement des dividendes de la SCPI et acquisition de nouvelles parts de la même SCPI" (là, je comprends 100% des dividendes, mais à écla

Reçu réponse à l'instant de Garance. Voici celle-ci :

Délai de jouissance :
Réponse de Garance : "C'est le délai de jouissance officiel indiqué dans le DICI d'Iroko Zen qui s'applique". Donc pas de délai réduit au mois suivant l'investissement comme chez Spirica.

Cash back :
Voici textuellement la réponse de Garance : "Non, ne concerne pas la SCPI iroko zen dans le cadre du GEP"

Reversement des dividendes sur fonds euros ?
Là, j'ai une divergence.
La personne du siège de Garance (à l'accueil téléphonique) m'avait dit hier, mais après une hésitation : "Sur le fonds euros".
Mais le conseiller Garance me répond par mail : "La rémunération est réinvestie en part de la même SCPI"

Reversement des dividendes à 100 % ou comme chez Suravenir :
Réponse de garance : "Reversement des dividendes de la SCPI et acquisition de nouvelles parts de la même SCPI" (là, je comprends 100% des dividendes, mais à éclaircir)

Bonjour Nature. Merci pour toutes ces infos. Je suis chez Garance mais il est très difficile d'obtenir des informations par téléphone. On a l'impression que personne n'est vraiment au courant...
Donc si je comprends bien ce sont les conditions du DICI de iroko qui s'appliquent. Il n'y a pas d' avenant spécifique à Garance. Ce qui donne un long délai de jouissance et des pénalités de sortie importantes. Donc moins intéressant que remake live chez spirit ou Épargne évolution 2.Pour les loyers on m'a dit qu'ils étaient capitalisés et qu'ils étaient reversés à 100 %.

 

[Nature]

Je suis chez Garance mais il est très difficile d'obtenir des informations par téléphone. On a l'impression que personne n'est vraiment au courant...

Personnellement, je ne suis pas client, j'ai appelé, j'ai eu des infos, j'ai relancé pour en avoir d'autres, et je vais encore appeler à nouveau.
Être client et devoir dire "Je suis chez Garance mais il est très difficile d'obtenir des informations" est lunaire. Il faut secouer à minima ton/ta conseiller(ère) pour avoir des infos car celles-ci ils les ont puisque les formations internes sont prévues pour cela, et il est impossible qu'ils ne les aient pas.

Dernier point : pour ce qui est des pénalités de retrait avant 3 ans, je ne suis pas certain que les SCPI soient le meilleur véhicule d'investissement adapté pour un aller-retour avant 3 années.
Sinon, il faut accepter de payer 8 à 12% de frais d'entrée sur d'autres SCPI, mais ce ne sera pas la même rentabilité.

Pour le délai de jouissance, c'est bien le 1er jour qui suit le 3ème mois pour Iroko Zen chez Garance. Chez Spirica, effectivement ce sera le 1er jour du mois qui suit l'achat. Mais Iroko Zen sera t'elle référencée chez les deux assureurs que tu cites ? Et si oui, quand ?
Parce que j'ai déja posé la question à Epargne Evolution 2, et ils ne savent pas hormis que des discussions "doivent" exister... Ah, superbe information de leur part

 

[Alphonse15]

Personnellement, je ne suis pas client, j'ai appelé, j'ai eu des infos, j'ai relancé pour en avoir d'autres, et je vais encore appeler à nouveau.
Être client et dire "Je suis chez Garance mais il est très difficile d'obtenir des informations" est lunaire. Il faut appeler et secouer à minima ton/ta conseiller(ère) pour avoir des infos car celles-ci ils les ont puisque les formations internes sont prévues pour cela, et il est impossible qu'ils ne les aient pas.


De quel DICI tu parles ? Parce que c'est folklorique cette histoire de DICI :
- Celui trouvé sur le site d'Iroko [lien réservé abonné] ne fait nulle mention de frais de retrait
- Celui trouvé sur le site Primaliance [lien réservé abonné] fait état de 500 euros de frais de retraits :
Afficher la pièce jointe 30886
- Et enfin, le site d'Iroko Zen parle de 3% (qui est la bonne information) :
Afficher la pièce jointe 30885

Dernier point : pour ce qui est des pénalités de retrait avant 3 ans, je ne suis pas certain que les SCPI soient le meilleur véhicule d'investissement adapté pour un aller-retour avant 3 années.
Sinon, il faut accepter de payer 8 à 12% de frais d'entrée sur d'autres SCPI, mais ce ne sera pas la même rentabilité.

Pour le délai de jouissance, c'est bien le 1er jour qui suit le 3ème mois pour Iroko Zen chez garance. Chez Spirica, effectivement ce sera le 1er jour qui suit l'achat. Mais Iroko Zen sera t'elle référencée chez les deux assureurs que tu cites ? Et si oui, quand ?
J'ai posé la question à Epargne Evolution 2, et ils ne savent pas hormis que des discussions "doivent" exister... Ah superbe information de leur part

J'ai appelé la remplaçante de mon conseiller et elle m'a dit entre autre que il n'y avait jamais de délai de jouissance sur une SCPI en assurance vie.... à partir de là je me suis dit que j'étais mal barré pour avoir des infos...

 

[Alphonse15]

Personnellement, je ne suis pas client, j'ai appelé, j'ai eu des infos, j'ai relancé pour en avoir d'autres, et je vais encore appeler à nouveau.
Être client et devoir dire "Je suis chez Garance mais il est très difficile d'obtenir des informations" est lunaire. Il faut secouer à minima ton/ta conseiller(ère) pour avoir des infos car celles-ci ils les ont puisque les formations internes sont prévues pour cela, et il est impossible qu'ils ne les aient pas.


De quel DICI tu parles ? Parce que c'est folklorique cette histoire de DICI :
- Celui trouvé sur le site d'Iroko [lien réservé abonné] ne fait nulle mention de frais de retrait
- Celui trouvé sur le site Primaliance [lien réservé abonné] fait état de 500 euros de frais de retraits :
Afficher la pièce jointe 30886
- Et enfin, le site d'Iroko Zen parle de 3% (qui est la bonne information) :
Afficher la pièce jointe 30885

Dernier point : pour ce qui est des pénalités de retrait avant 3 ans, je ne suis pas certain que les SCPI soient le meilleur véhicule d'investissement adapté pour un aller-retour avant 3 années.
Sinon, il faut accepter de payer 8 à 12% de frais d'entrée sur d'autres SCPI, mais ce ne sera pas la même rentabilité.

Pour le délai de jouissance, c'est bien le 1er jour qui suit le 3ème mois pour Iroko Zen chez Garance. Chez Spirica, effectivement ce sera le 1er jour du mois qui suit l'achat. Mais Iroko Zen sera t'elle référencée chez les deux assureurs que tu cites ? Et si oui, quand ?
Parce que j'ai déja posé la question à Epargne Evolution 2, et ils ne savent pas hormis que des discussions "doivent" exister... Ah, superbe information de leur part

Sur le site de Garance il y a le DICI de iroko qui mentionne bien 500 euros de frais pour 10 000 euros investis soit 5% les 3 premières années. Par contre rien sur le délai de jouissance mais comme tu dis, tu as raison, chez iroko il est bien de 3 mois. Je pense faire un arbitrage d'une partie de mon fonds euros vers Iroko. Il faut d'ailleurs que je le fasse assez rapidement pour que ce soit investi dés le mois d'août.

 

[Nature]

le DICI de iroko qui mentionne bien 500 euros de frais pour 10 000 euros investis soit 5% les 3 premières années.

Ah OK, 500 euros c'est sur un exemple de 10 000 euros d'investissement ... C'est tordu et pas clair pour un petit gars comme moi !
Mais effectivement, cela tient la route, je n'avais pas capté. Du coup, j'ai édité mon message initial.

Je pense faire un arbitrage d'une partie de mon fonds euros vers Iroko. Il faut d'ailleurs que je le fasse assez rapidement pour que ce soit investi dès le mois d'août.

Pourquoi août ? Il y a une opération en cours ?