Les SCPI

[benjamin59]

Je ne peux pas arbitrer sur iroko zen garance car j'ai le booste en cours. il faut attendre la fin du boost pour l'arbitrage ! Donc pas avant février.

Sauriez vous quel est le taux de redistribution des loyers chez Garance ?

 

[fdod]

Sauriez vous quel est le taux de redistribution des loyers chez Garance ?

100%

 

[benjamin59]

Petit aparté : le boost de 6 % ne tient pas compte de la participation au bénéfice et donc s'y rajoute . Si le fond euro fait 3 % cela fera 3 + 6 = 9 % sur l'année.

Suite à de nombreuses réactions sur le calcul de ce bonus de 6% et après plusieurs demandes d'explications à Garance, la mutuelle nous a apporté la réponse ci-dessous ce vendredi 26 avril :

« Les intérêts calculés sont les intérêts que le client percevra en début d'année prochaine grâce à son versement réalisé entre le 15 avril et le 15 juillet. »

• Exemple [fourni par Garance, NDLR] pour un versement de 1 000 euros le 15 avril :

Avec 261 le nombre de jours entre le 15/04/2024 et le 31/12/2024 : 990 * (1+6%)^(261/261) – 990 = 59,4 €.

• Exemple [fourni par Garance, NDLR] pour un versement de 1 000 euros le 15 mai :

Avec 231 le nombre de jours entre le 15/05/2024 et le 31/12/2024 : 990 * (1+6%)^(231/261) – 990 = 52,4 €

Garance explique dans son règlement [lien réservé abonné] appliquer le taux boosté au prorata temporis, « c'est-à-dire appliqué de manière dégressive entre la date d'investissement sur le fonds en euros Garance et le 31 décembre 2024 ».

 

[fdod]

Ce n'est pas la bonne fil donc on va fermer la discussion sur ce sujet .
Je rajouterais juste qu'il faut additionner la participation aux bénéfice en plus de ce boost.
Le conseiller m'a également dit que iroko zen était également présente sur une autre assurance vie mais ne m'a pas précisé laquelle.

 

[benjamin59]

Ce n'est pas la bonne fil donc on va fermer la discussion sur ce sujet .
Je rajouterais juste qu'il faut additionner la participation aux bénéfice en plus de ce boost.
Le conseiller m'a également dit que iroko zen était également présente sur une autre assurance vie mais ne m'a pas précisé laquelle.

le contrat Prepar-vie permet aujourd’hui de souscrire à cette SCPI
J'ai lu cela sur internet.
[lien réservé abonné]

 

[Nature]

Comme cela est écrit ce sont les frais du fond

Les frais internes du fond et des autres SCPI sont bien au-delà de 1,5% an, donc je souhaiterais savoir ce que sont ces frais. Qui les paient ? Ils sont en plus des frais annuels de 0,6 %, parce que c'est ainsi que je le lis ?

ll y a une question de rétrocession, donc on peut supposer que ce sont de frais à destination de la SCPI mais avec une rétrocession à Garance.



Mais au final, je ne comprends pas.
Pourquoi les autres AV n'indiquent pas de tels frais ? J'ai regardé sur certains sites et je n'ai pas vu ceux-ci, ou c'est que je suis à côté de la plaque, ce que je n'exclus pas. Par contre, j'aimerai savoir et ne peux me contenter de "Ce sont les frais du fonds".

Si quelqu'un de connaisseur a la réponse, je suis preneur.

Ceci dit, j'ai posé la question, ainsi que d'autres, par mail à la conseillère de Garance que j'avais eu au téléphone, et elle a répondu à toutes les questions sauf celle-ci... Pas cool...
Du coup, je l'ai reposée.

 

[alexlabo]

Pour moi ce sont les frais internes du fond, j'ai déjà vu ce genre de frais mentionnés sur d'autres contrats quand je prospectais mais je ne me souviens plus lesquels.
Ça semble cohérent si on prend par exemple remake avec des frais de gestion à 18% sur un dividende à 8.5% brut, ça représente 1.53% du montant total.

 

[Nature]

Pour moi ce sont les frais internes du fond, j'ai déjà vu ce genre de frais mentionnés sur d'autres contrats quand je prospectais mais je ne me souviens plus lesquels.
Ça semble cohérent si on prend par exemple remake avec des frais de gestion à 18% sur un dividende à 8.5% brut, ça représente 1.53% du montant total.

Merci à toi

Donc ce serait un calcul dividendes/frais qui, en pourcentage, donnerait cette donnée. Au moins, c'est plus clair ainsi.
Et ça tient la route avec la rétrocession.

Encore merci !

j'ai déjà vu ce genre de frais mentionnés sur d'autres contrats quand je prospectais mais je ne me souviens plus lesquels.

J'avais regardé les contrats sur MeilleurTaux, SwissLife, et Linxea. Aucun n'avait cette donnée (bon, peut-être y est-elle, mais je ne l'avais pas trouvée).

 

[moietmoi]

Après ma femme n est pas contente car elle voudrait plus dépenser vu ce qui rentre chaque année sur nos comptes… Elle n a peut être pas tort dans l histoire ,

Il est vrai que les loyers versés en AV et les plus values en PEA, apparaissent comme captifs...

 

[Phil17000]

Les frais internes du fond et des autres SCPI sont bien au-delà de 1,5% an, donc je souhaiterais savoir ce que sont ces frais. Qui les paient ? Ils sont en plus des frais annuels de 0,6 %, parce que c'est ainsi que je le lis ?

ll y a une question de rétrocession, donc on peut supposer que ce sont de frais à destination de la SCPI mais avec une rétrocession à Garance.

Afficher la pièce jointe 30805

Mais au final, je ne comprends pas.
Pourquoi les autres AV n'indiquent pas de tels frais ? J'ai regardé sur certains sites et je n'ai pas vu ceux-ci, ou c'est que je suis à côté de la plaque, ce que je n'exclus pas. Par contre, j'aimerai savoir et ne peux me contenter de "Ce sont les frais du fonds".

Si quelqu'un de connaisseur a la réponse, je suis preneur.

Ceci dit, j'ai posé la question, ainsi que d'autres, par mail à la conseillère de Garance que j'avais eu au téléphone, et elle a répondu à toutes les questions sauf celle-ci... Pas cool...
Du coup, je l'ai reposée.

Salut @Nature,
Pour info, à quoi renvoyait les "****" et "***" sur la page mentionnée ?

 

[Benoît 00]

 

[Nature]

Salut @Nature,
Pour info, à quoi renvoyait les "****" et "***" sur la page mentionnée ?

Hello @Phil17000,

Voici le lien de la page entière [lien réservé abonné]

Sinon, pour info j'ai reçu la réponse suivante ce matin : "Non, ces frais ne se rajoute pas, ils sont pris en amont donc transparent pour vous".

 

[orage29]

Reçu ce matin :
"Le patrimoine d'Iroko Zen a été réévalué au 30/06/2024. La valeur de reconstitution de votre SCPI est désormais de 209,94 €, soit 4,97 % de plus que le prix de part (200 €). Retrouvez toutes les valeurs de parts sur iroko.eu. Les performances passées ne présagent pas des performances futures."

 

[Phil17000]

Hello @Phil17000,

Voici le lien de la page entière [lien réservé abonné]

Sinon, pour info j'ai reçu la réponse suivante ce matin : "Non, ces frais ne se rajoute pas, ils sont pris en amont donc transparent pour vous".

Merci @Nature,
Ils mélangent bien les différents types de fonds immobiliers pour en tirer leur moyenne.

 

[Phil17000]

Afficher la pièce jointe 30821

Reçu ce matin :
"Le patrimoine d'Iroko Zen a été réévalué au 30/06/2024. La valeur de reconstitution de votre SCPI est désormais de 209,94 €, soit 4,97 % de plus que le prix de part (200 €). Retrouvez toutes les valeurs de parts sur iroko.eu. Les performances passées ne présagent pas des performances futures."

+0,24% du coup ?

 

[Jacques Sparreau]

+0,24% du coup ?

Oui, hausse assez modeste, mais assez logique s'ils sont très fortement à l'achat en ce moment.
Il y a des chances que ça parte fort à la hausse si un des marchés auxquels ils sont exposés (France, Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Irlande) repart fort, que ça soit un redémarrage ordinaire ou un effet de la baisse des taux.

A noter qu'ils commencent à se rapprocher de la danger zone qui les forcera à réhausser leur prix de part, et qu'une hausse de leur patrimoine les y plongerait.
Il faut voir quelle sera leur politique : monter préventivement leur prix de part, ou attendre d'être effectivement en violation suite à une expertise pour le réhausser.
Dans ces scénarios de hausse future de prix de part, il peut être judicieux d'acheter des parts maintenant avec le prix décoté.

 

[Benoît 00]

A noter qu'ils commencent à se rapprocher de la danger zone qui les forcera à réhausser leur prix de part, et qu'une hausse de leur patrimoine les y plongerait.

Il y a encore de la marge, c’est 10% la tolérance de l’AMF nan ?

 

[Jacques Sparreau]

Il y a encore de la marge, c’est 10% la tolérance de l’AMF nan ?

Oui, 10%.
Si la valeur d'expertise augmente de 5% ou plus, le réhaussement est obligatoire.
Si la prochaine réévaluation arrive à ~8%, Iroko peut aussi choisir de préemptivement réhausser la part, si ça s'insère bien dans leur narrative de com.

A noter que ça peut aller assez vite : les SCPI jeunes type Iroko qui ont une collecte record font les soldes en ce moment, en achetant à vil prix et en faisant des offres lowball très agressives aux vendeurs. Donc même sans trop de changement de contexte, ça peut monter fort si la réévaluation du parc est faite au prix juste et pas au prix de leur offre basse.
Et si les Taux sont abaissés, là ça peut aussi partir fort.

Le risque baissier, c'est si on se prend une autre vague de baisses sur l'immobilier, ou si les faillites d'entreprises et vacance sur les locaux pro s'accumulent.

 

[plop962]

+0,24% du coup ?

Je n'ai pas compris ce 0,24%, l'un de vous pourrait il expliquer au benet que je suis ?

 

[Phil17000]

Je n'ai pas compris ce 0,24%, l'un de vous pourrait il expliquer au benet que je suis ?

C'est la hausse de la valeur de reconstitution par rapport à la dernière valeur connue.