Les SCPI

[Mat-1975]

Pour compléter la discussion, il y avait un article très intéressant du site avenue des investisseurs qui avait comparé les SCPI sans frais d'entrée VS les SCPI traditionnels avec frais d'entrée .

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la conclusion était finalement qu'à très long terme il y avait pas de différence!

Oui en effet.... je m'étais fait la réflexion suivante à l'époque qu'ils avaient encore dû oublié de mentionner que l'article avait été sponsorisé par CORUM....

 

[Mat-1975]

Bonjour à tous et bon dimanche,

Petite réflexion concernant les frais de gestion des SCPI, n'êtes-vous pas d'accord pour dire que les SCPI avec 0 frais d'entrée et des frais de gestion prélevés sur les loyers sont plus en phase avec les épargnants ?
Si leur ToF est pourri, ils mangeront des pâtes à l'eau comme les épargnants alors que ceux avec 10% de frais d'entrée récoltent sans vraiment se fatiguer.

De la même manière que les ETFs s'attirent les faveurs des épargnants grâce à leurs frais faibles VS la gestion active qui ne fait que très rarement mieux, on peut se demander si les SCPI à frais d'entrée sont toujours dans la course. Elles ont un sacré handicap à franchir et la conjoncture actuelle va leur faire très très mal si elles n'attirent plus de liquidités.

Salut @ApprentiEpargnant,

Je pense effectivement que les SCPI à frais d'entrée relèvent d'un modèle de plus en plus archaïque face à l'essor de la compétition sans frais d'entrée.

En terme de conflit d'intérêts c'est flagrant. Leur principal intérêt est de lever un maximum d'argent, même si les conditions ne sont pas propices. L'acte de commercialisation est beaucoup mieux payé que l'acte de gestion.

On peut penser à toutes celles qui ont massivement collecté dans les années précédents la hausse des taux, avec un marketing agressif dans toutes sortes de média.
Aucun alignement d'intérêt avec les porteurs qui vont être bloqués pendant très longtemps.

C'est vertueux et courageux pour les SCPI sans frais d'entrée d'avoir remis en question le paradigme établi et, quand on voit les nouveaux lancements, ça a l'air de devenir, de plus en plus, la nouvelle norme.

Hello,

C'est tout à fait ce que le CEO d'IROKO avait mis en avant lors de ce Finary Talk:

A plus et bonne fin de Week end !

Mathieu

 

[Mat-1975]

Merci. Article très intéressant effectivement.

Mais la conclusion que j'en tire, c'est que - même à très long terme - les SCPI à frais d'entrée restent structurellement plus chères que les SCPI sans frais d'entrée.

Ci-dessous, le graphique tiré de l'article :

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En effet...
Parfois ils hurlent au scandale pour un écart de 0.1 % de frais entre 2 assurances vies pour dire que les frais c'est hyper important, et là... à 10 ans, il y a 1% d'écart et c'est ex aequo...
Cela m'avait vraiment interpelé à l'époque...

A plus !

Mathieu

 

[Pascal 75]

Un autre article sur notre thème du jour :

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[Peuffe]

Message pour @Mat-1975 , la limite pour sortir de Remake Live avec Spirit 2 sans avoir aucun frais de sortie c'est 3 ans. Vu le rythme de Remake Live, j'imagine mal une chute lourde des rendements de cette SCPI tout de suite. A mon avis, le jour où les rendements baisseront, on pourra sortir "tranquillement" sans frais.

 

[Benoît 00]

Message pour @Mat-1975 , la limite pour sortir de Remake Live avec Spirit 2 sans avoir aucun frais de sortie c'est 3 ans. Vu le rythme de Remake Live, j'imagine mal une chute lourde des rendements de cette SCPI tout de suite. A mon avis, le jour où les rendements baisseront, on pourra sortir "tranquillement" sans frais.

Ça n’est pas l’esprit de l’investissement immobilier ! L’AMF recommande de garder ses parts 10 ans, l’avantage fiscale est à 22 et 30 ans de détention. Et le temps moyen de détention d’un investisseur SCPI est de 22 ans de mémoire.

 

[Peuffe]

Ça n’est pas l’esprit de l’investissement immobilier ! L’AMF recommande de garder ses parts 10 ans, l’avantage fiscale est à 22 et 30 ans de détention. Et le temps moyen de détention d’un investisseur SCPI est de 22 ans de mémoire.

Si l'AMF le dit alors...

Le fait est que si je vois Remake Live chuter comme certaines SCI depuis quelques mois, je déciderai de revendre avec l'avantage d'avoir pu profiter 3 ans d'un rendement plutôt correct sans aucun frais de sortie.
Chacun ses stratégies mon Benoit

 

[Mat-1975]

Message pour @Mat-1975 , la limite pour sortir de Remake Live avec Spirit 2 sans avoir aucun frais de sortie c'est 3 ans. Vu le rythme de Remake Live, j'imagine mal une chute lourde des rendements de cette SCPI tout de suite. A mon avis, le jour où les rendements baisseront, on pourra sortir "tranquillement" sans frais.

Hello.
C'est tout à fait mon point de vue. Aujourd'hui, tout ce qu'on peut dire c'est qu'il y aura manifestement une érosion lente du TD. Quant à une chute lourde, si ça arrive, ça touchera tout le monde ?

Mais j'hésite/pense toujours à diversifier tout de même ...

A plus et bonne semaine !

Mathieu

 

[nikola31]

Dossier sur les SCPI santé, Pierval, etc​

Les SCPI santé rattrapées par la crise de l’immobilier de bureau​

Par Jorge Carasso [lien réservé abonné]
Publié hier à 20:13, mis à jour hier à 20:13

L'immobilier de santé reste demandé, mais pourtant certains clients sont déjà sur le reculoir. ERIC - stock.adobe.com
DÉCRYPTAGE - Ces placements vedettes de l’après-Covid présentent des rendements moins attractifs qu’avant.

C’est l’effet boule de neige. La crise profonde qui secoue l’immobilier d’entreprise [lien réservé abonné]n’en finit pas de faire des victimes dans le monde des SCPI, ces placements investis dans la pierre, prisés des Français qui cherchent à préparer leur retraite. Après les bureaux [lien réservé abonné], plombés par la hausse des taux et le télétravail, c’est désormais l’immobilier de santé (Ehpad [lien réservé abonné], petits centres médicaux…) qui souffre.

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Certains fonds, qui faisaient jusqu’alors office de placements refuges, car loin des remous du marché immobilier tertiaire, commencent à accuser le coup. Pierval Santé (3,2 milliards d’euros de capitalisation) a récemment annoncé une baisse de son dividende (- 15 %) au premier trimestre. Une première depuis son lancement, en 2014. Depuis trois ans, la SCPI a massivement investi dans des centres médicalisés sur plan (36 immeubles acquis neufs entre 2022 et 2023).

À lire aussiFlambée des prix, pénurie de logements... Airbnb, un séisme pour l'immobilier [lien réservé abonné]
Or, acheter de la sorte implique de payer des traites, sans qu’il y ait de locataire en face, donc de rentrées d’argent. Lorsque les souscriptions se sont taries (- 63 % au premier trimestre 2023 sur un an), il a fallu piocher dans les loyers existants. « La SCPI a subi un ralentissement du rythme de sa collecte. Les engagements pris pèsent un peu plus sur le rendement », reconnaît Isabelle Clerc, directrice immobilier d’Euryale AM, la maison mère de Pierval Santé.

Les épargnants refroidis​

Par ailleurs, les SCPI déjà installées, parmi lesquelles les fonds dédiés à la santé, subissent de plein fouet la concurrence de nouvelles SCPI, qui profitent aujourd’hui de la crise de l’immobilier pour faire leurs emplettes [lien réservé abonné], et sont capables de délivrer 7 % à 8 % de rendement les premières années. « Une rentabilité entre 4 % et 5 %, comme ce que les SCPI de santé proposent, ce n’est plus aussi attirant qu’avant », fait valoir Pierre Garin, directeur immobilier chez le courtier Linxea.
Le sous-jacent n'est pas en cause, car l'immobilier de santé reste demandé, mais pourtant certains clients sont déjà sur le reculoir
Le sous-jacent n’est pas en cause, car l’immobilier de santé reste demandé, mais pourtant certains clients sont déjà sur le reculoir. « L’un d’entre eux m’a dit : “On vend tout” », raconte un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ils craignent que la rentabilité du produit (5,10 % en 2023) en soit affectée, même si la société de gestion refuse de se prononcer pour l’instant. « On n’en a vendu qu’une partie, car la SCPI détient de beaux actifs en portefeuille. Mais il y a de l’inquiétude c’est sûr », poursuit le courtier.

Les nombreux dégâts de la crise immobilière​

D’autant plus que Pierval n’est pas le seul fonds spécialisé dans la santé à connaître des difficultés. La SCPI Primovie (5,2 milliards d’euros de capitalisation fin 2023) fait aujourd’hui figure d’épouvantail. Elle pâtit des difficultés de la SCI Capimmo, [lien réservé abonné] le fonds star de la maison mère, Praemia Reim (ex-Primonial Reim), très présent en assurance-vie et dont la valeur a dégringolé de près 20 % en un an. La SCI a dû céder des centaines de milliers de parts de Primovie, qui sont aujourd’hui en attente, bloquant le marché. Praemia Reim n’a pas souhaité répondre à nos questions.
Mais ce n’est pas tout, la SCPI Primovie, pourtant spécialisée dans la santé, a aussi fait des mauvais choix de diversification. « Ils avaient l’obligation de réinvestir leur collecte massive - 800 millions d’euros à elle seule en 2022 -, et ils l’ont fait en partie sur de grands bureaux en périphérie. C’est exactement le genre d’immeuble qui souffre en ce moment. Cette poche de tertiaire les a plombés l’an dernier lors des évaluations annuelles », indique Pierre Garin.
C’est ce qui a poussé la société de gestion à baisser le prix de sa part en février dernier (- 9 %). Et à plonger un peu plus les clients, qui ont souvent d’autres parts de SCPI notamment de bureaux, dans leurs portefeuilles, un peu plus dans l’incertitude. La crise de l’immobilier n’a pas fini de faire des dégâts.

 

[Pascal 75]

Dossier sur les SCPI santé, Pierval, etc​

Les SCPI santé rattrapées par la crise de l’immobilier de bureau​

Le critère SCPI "Diversifiée" est important pour moi depuis 2022

 

[Darkedge84]

Perso j'ai diversifié au départ (sur AV Spirit 2 uniquement et PER) mais depuis un an je ne prend que du Remake Live

Je voulais prendre Iroko en direct mais fiscalement pas intéressant (sauf en nu propriété), en attendant qu'elle arrive en AV

Sinon je pense que les anciennes SCPI vont souffrir surtout avec ce système de frais d'entrée que tu rentabilises sur 2-3 ans... Ok c'est du long terme mais le bénéfice/risque reste très très haut côté risque.

Pour moi l'avenir des SCPI à CT et MT c'est celles sans frais d'entrée vu le contexte

J'avais trouvé les SCI pas top (j'en ai gardé qu'une SILVER AVENIR...) et j'ai toujours eu un doute sur les SCPI (trop beau trop facile...) car c'est quand même assez flou. Je me suis lancé , investi une partie de mon patrimoine (10%) pour la simplicité et l'alimentation chaque mois par rapport à un autre achat d'appart avec prêt/gestion , on verra bien dans quelques années mais je pense que l'on est malheureusement rentré dans un système où les nouvelles effaceront les anciennes...

Je peux me tromper je ne suis pas financier plutôt marketing et je vois vraiment le côté marketing de cette bêbête !

 

[Mat-1975]

Le critère SCPI "Diversifiée" est important pour moi depuis 2022

Hello !
Encore un élément qui m'avait inspiré dans l'ITW du CEO d'IROKO : "les SCPI thématiques s'interdisent de profiter d'opportunités en restant dans leur thématique, qui peut être cyclique c'est dommage" ...
(je le formule mal... mais l'esprit y est )

A plus !
Mathieu

 

[Jacques Sparreau]

Le critère SCPI "Diversifiée" est important pour moi depuis 2022

Les diversifiées c'est top, c'est d'ailleurs la majorité de mon portefeuille (Iroko Zen et Transitions Europe en l'occurence), mais on peut aussi vouloir calibrer son portefeuille pour adopter une répartition différente de celle choisie par ces SCPI, en surpondérant d'autres éléments. Par exemple, j'ai ajouté par petites touches :

• Du Coeur d'Avenir pour augmenter l'exposition aux secteurs Education
• Du Pierval Santé pour augmenter l'exposition au secteur Santé

Et j'ai bien envie de rajouter d'autres augmentations d'exposition :

• Du Activimmo pour augmenter l'exposition au secteur Logistique, jouer les relocalisations et la poursuite de la croissance du e-commerce
• Du Kyaneos Pierre (ou autre?) pour augmenter l'exposition à l'immo résidentiel

Bref, les spécialisées peuvent être un très bon outil d'ajustement de proportions dans un portefeuille qui soit, effectivement, essentiellement constitué de diversifiées.

 

[Jacques Sparreau]

Perso j'ai diversifié au départ (sur AV Spirit 2 uniquement et PER) mais depuis un an je ne prend que du Remake Live

Je voulais prendre Iroko en direct mais fiscalement pas intéressant (sauf en nu propriété), en attendant qu'elle arrive en AV

Sinon je pense que les anciennes SCPI vont souffrir surtout avec ce système de frais d'entrée que tu rentabilises sur 2-3 ans... Ok c'est du long terme mais le bénéfice/risque reste très très haut côté risque.

Pour moi l'avenir des SCPI à CT et MT c'est celles sans frais d'entrée vu le contexte

J'avais trouvé les SCI pas top (j'en ai gardé qu'une SILVER AVENIR...) et j'ai toujours eu un doute sur les SCPI (trop beau trop facile...) car c'est quand même assez flou. Je me suis lancé , investi une partie de mon patrimoine (10%) pour la simplicité et l'alimentation chaque mois par rapport à un autre achat d'appart avec prêt/gestion , on verra bien dans quelques années mais je pense que l'on est malheureusement rentré dans un système où les nouvelles effaceront les anciennes...

Je peux me tromper je ne suis pas financier plutôt marketing et je vois vraiment le côté marketing de cette bêbête !

D'ailleurs, à propos de ça, est-ce que quelqu'un a déjà fait les calculs qui comparent les rentas pour :

1. Les SCPI sans frais
2. Les SCPI avec frais
3. Les SCPI avec frais mais achetées avec des systèmes de rétrocession partielle des commissions (au passage, si besoin me contacter, je peux vous recommander un CGP sympa qui fait du reversement partiel de commission, et rétrocède environ 3% des montants investis sur ces SCPI qui ont du ~10% de frais), que ce soit en réinvestissant les montants rétrocédés pour acheter davantage de parts, ou en empochant les montants rétrocédés (et éventuellement en les plaçant sur de l'épargne safe)

 

[flocon]

Bonjour j ai une question mon portefeuille est constitué majoritairement en av de la scpi remake et en direct de iroko acquis en août 2021. je souhaiterais revendre ces parts car je trouve la fiscalité moins intéressante en direct pour ma part afin de les acquérir de nouveau en av quand ce sera possible .Ma question est la.suivante : en cas de revente de part avec pénalité avant 3 ans est ce la date d acquisition des part ( aout 2021)ou est ce la date de jouissance ( decembre 2021)qui sera pris en compte pour le delai des 3 ans pour éviter la pénalité?

 

[Buffeto]

acquis en août 2021. je souhaiterais revendre ces parts

donc tu actes une MV .......

 

[flocon]

donc tu actes une MV .......

Non pourquoi ? Je n ai pas fais ma.demande encore ? Je voudrais savoir si je demande la vente pour août ou pour décembre pour éviter les frais?

 

[Juln]

Les diversifiées c'est top, c'est d'ailleurs la majorité de mon portefeuille (Iroko Zen et Transitions Europe en l'occurence), mais on peut aussi vouloir calibrer son portefeuille pour adopter une répartition différente de celle choisie par ces SCPI, en surpondérant d'autres éléments. Par exemple, j'ai ajouté par petites touches :

• Du Coeur d'Avenir pour augmenter l'exposition aux secteurs Education
• Du Pierval Santé pour augmenter l'exposition au secteur Santé

Et j'ai bien envie de rajouter d'autres augmentations d'exposition :

• Du Activimmo pour augmenter l'exposition au secteur Logistique, jouer les relocalisations et la poursuite de la croissance du e-commerce
• Du Kyaneos Pierre (ou autre?) pour augmenter l'exposition à l'immo résidentiel

Bref, les spécialisées peuvent être un très bon outil d'ajustement de proportions dans un portefeuille qui soit, effectivement, essentiellement constitué de diversifiées.

je vous rejoins sur la stratégie globale avec un bémol sur l'éducation quand on voit le taux de natalité et ses perspectives.

 

[lestat128]

Non pourquoi ? Je n ai pas fais ma.demande encore ? Je voudrais savoir si je demande la vente pour août ou pour décembre pour éviter les frais?

Bonjour,
J'ai peur qu'en direct, cela soit 5 ans le délai pour revendre et non 3 ans.

 

[flocon]

Non pourquoi ? Je n ai pas fais ma.demande encore ? Je voudrais savoir si je demande la vente pour août ou pour décembre pour éviter les frais?

Je parle pour iroko en direct je ne touche pas à remake