Les SCPI

[Mat-1975]

Bonjour,

Il n'y a pas de délais de jouissance sur Spirit 2 pour aucune SCPI. On reçoit les loyers correspondants au mois suivant celui de l'investissement. Le délais de jouissance s'applique aux SCPI en direct.

Par rapport aux choix, Altixia Cadence XII commence à investir à l'étranger, donc si cela continue, l'avoir en assurance vie devient moins intéressant qu'Épargne Pierre (de mon point de vue).

Perso, depuis plus d'un an je ne prends que Remake Live comme SCPI même si cela se passe dans une assurance vie. Si les prochaines revalorisations montrent une décote importante pour Épargne Pierre, je peux envisager au moins compenser la perte de parts, mais je suis satisfait avec Remake. Si les choses tournent mal avec elle ou son rendement se met à niveau des autres SCPI, il ne coute pas grand chose s'en débarrasser. Pour l'instant tout se passe très bien avec.

J'interviens moins qu'auparavent sur le forum car je n'ai plus le temps, mais je continue à vous lire quand je peux!

A bientôt!

Hello Sorcier et ravi de te lire (et encore merci pour ton excel )

Je ne voulais pas opposer forcément nommément 2 SCPI particulières, mais faire l'exercice de comparer avec/sans frais d'entrée... (mais en effet, Altixia a commencé à acheter un peu en Irlande, tandis que Remake annonce revenir un peu en France )

Je suis quand même toujours dans l'embarras de ne pas diversifier... et j'hésite encore beaucoup : Altixia / Epargne Pierre / Activimmo pourraient assurer un "4,5 % net" voire 5,0% assez facilement à 10 ans... ce qui ne serait pas si mal pour un actif décorrélé des actions et réaliste, car censé repartir sur un cycle plus favorable (attendons les expertises de mi années tout de même...)

Bref, j'hésite encore beaucoup...


A plus et bon dimanche !

Mathieu

 

[Pascal 75]

Hello Sorcier et ravi de te lire (et encore merci pour ton excel )

Je ne voulais pas opposer forcément nommément 2 SCPI particulières, mais faire l'exercice de comparer avec/sans frais d'entrée... (mais en effet, Altixia a commencé à acheter un peu en Irlande, tandis que Remake annonce revenir un peu en France )

Je suis quand même toujours dans l'embarras de ne pas diversifier... et j'hésite encore beaucoup : Altixia / Epargne Pierre / Activimmo pourraient assurer un "4,5 % net" voire 5,0% assez facilement à 10 ans... ce qui ne serait pas si mal pour un actif décorrélé des actions et censé repartir sur un cycle plus favorable (attendons les expertises de mi années tout de même...)

Bref, j'hésite encore beaucoup...


A plus et bon dimanche !

Mathieu

Juste si cela peut t'aider, lorsque j'hésite, je considère que la diversification est toujours la meilleur des solutions
Altixia commence à se diversifié hors de France (ce n'est pas plus mal).
N'oublions pas que pour l'instant elle est 100% France.

Je pense qu'une diversification en AV (tous contrats confondus) sur :
Altixia / Remake / Epargne Pierre / Activimmo / Epsilon / Les 3 Corum est un "must"

J'aimerais aussi que Kyaneos soit disponible en AV, ce qui n'est toujours pas le cas à ma connaissance ?

 

[Mat-1975]

Hello Pascal !

Comment interprète tu le fait qu'au bout de 10 ans, Altixia ne rattrape jamais le TD de Remake ?

C'est parce que je garde une hypothèse de TD (Net) constante et égale au TD 2023.... et ça, en effet... c'est ce qui est annoncé par Remake:: il va baisser... mais pas tout de suite.
Plus on est en début de courbe, plus on est prédictif on va dire : et c'est la ma réflexion principale: sans frais, on est libres au bout de 4 ans, avec aujourd'hui une perfo à peu près acquise.

Tu as, je suppose, considéré les frais annuels de gestion de Remake supérieur à ceux d'Altixia ?

Non, les frais annuels de gestions sont intégrés dans le TD (comme les frais d'un fond sont intégrés dans la VL)

Je pense qu'il y a bcp de paramètres qu'on ne peux évaluer à l'instant "t".
Sans compter les paramètres "qualitatifs" (constitution du portefeuille immobilier / qualités de l'équipe de gestion / contexte économique etc ...)

Complètement d'accord !

Cependant, j'applaudie des 2 mains et des 2 pieds cet exercice de calcul impressionnant

Bravo !

Merci Pascal, mais je le fais avant tout pour lancer un échange et un peu égoïstement, pour progresser et tirer des conclusions et changer d'avis le cas échéant

A plus !

Mathieu

 

[Pascal 75]

Je me suis mal exprimé pour les frais annuels, je parlais des frais récurrents de la SDG et non des frais du contrat en AV :

Je n'ai pas listé ceux d'Altixia mais on constate que les frais récurrents des SCPi "sans frais d'entrée" sont bien supérieurs :

 

[Mat-1975]

Je me suis mal exprimé pour les frais annuels, je parlais des frais récurrents de la SDG et non des frais du contrat en AV :

Je n'ai pas listé ceux d'Altixia mais on constate que les frais récurrents des SCPi "sans frais d'entrée" sont bien supérieurs :
Afficher la pièce jointe 30506

Je maintiens : Tous ce qui est "couts récurrents" est déjà intégré dans le TD donc transparent. (bien sûr à long terme ces frais contribueront à faire baisser le TD vs. d'autres SCPI avec moins de frais)

Et un argument en faveur de ces frais élevés (venant d'IROKO, certes.... ) "cela incite à entretenir le parc existant" et cela contribue, selon moi, à une meilleure constance des performances.

A plus !
Mathieu

 

[Phil17000]

Après, si on part du principe que ces SCPI opèrent plus ou moins sur les mêmes marchés, on peut se dire que logiquement, à long terme, les frais de gestion devraient avoir un impact sur les TD.

 

[darkmilou]

je tiens a remercier les intervenants ici même sur les scpi nommé ici ! vous êtes au top ! pour les nouveaux comme moi en scpi c'a nous permet d'avoir une vision global entre frais / rendement / sortie plus facile a comprendre

 

[Pascal 75]

Je maintiens : Tous ce qui est "couts récurrents" est déjà intégré dans le TD donc transparent. (bien sûr à long terme ces frais contribueront à faire baisser le TD vs. d'autres SCPI avec moins de frais)

Et un argument en faveur de ces frais élevés (venant d'IROKO, certes.... ) "cela incite à entretenir le parc existant" et cela contribue, selon moi, à une meilleure constance des performances.

A plus !
Mathieu

Merci bcp.

L'argument des frais récurrents est souvent mis en avant par les SDG traditionnelles.

Ton éclairage sur l'entretien du parc est intéressant

Au final, je pense qu'il faut s'affranchir des tentatives de mise en opposition de ces 2 modèles par certaines SDG traditionnelles.

Les 2 ont leur intérêt à mon sens.

Un paramètre important : Comment l'immobilier sera t-il fiscalisé dans les années à venir ?
Dans l'incertitude les scpi en AV me paraissent pertinentes actuellement.

J'ai hâte de pouvoir retrouver plus de connexion pour ouvrir les fichiers Excel de Sorcier

 

[petit épargnant]

Un article du monde qui résume le contexte général dans l'attente de la diffusion des valeurs d'expertise : [lien réservé abonné]

 

[Mat-1975]

Un article du monde qui résume le contexte général dans l'attente de la diffusion des valeurs d'expertise : [lien réservé abonné]

Mince, réservé aux abonnés... tu nous fais une petite synthèse ?

 

[calimero77]

Je suis quand même toujours dans l'embarras de ne pas diversifier...

Si Iroko Zen finit par être disponible chez Spirica ça aidera a la diversification...

 

[Mat-1975]

Si Iroko Zen finit par être disponible chez Spirica ça aidera a la diversification...

J'en ai pris via PER Placement-direct.fr en effet.

 

[petit épargnant]

Mat -1975, En gros ils font le bilan habituel entre la forte concentration de la collecte sur quelques SCPI récentes et le problème des parts en attente pour certaines SCPI anciennes. Ils évoquent la fin du tunnel à venir mais ils indiquent qu'il devrait y avoir à nouveau des baisses de prix des parts d'ici la fin d'année mais qui devraient être plus modérées que celles de 2023.

Reste à voir si ces baisses en principe modérées touchent à nouveau les SCPI qui ont déjà fortement dévissé...

 

[Mat-1975]

Mat -1975, En gros ils font le bilan habituel entre la forte concentration de la collecte sur quelques SCPI récentes et le problème des parts en attente pour certaines SCPI anciennes. Ils évoquent la fin du tunnel à venir mais ils indiquent qu'il devrait y avoir à nouveau des baisses de prix des parts d'ici la fin d'année mais qui devraient être plus modérées que celles de 2023.

Reste à voir si ces baisses en principe modérées touchent à nouveau les SCPI qui ont déjà fortement dévissé...

Merci beaucoup ! j'ai hâte d'avoir les résultats des expertises de mi année....
Très bon dimanche
Mathieu

 

[nico37]

Pour compléter la discussion, il y avait un article très intéressant du site avenue des investisseurs qui avait comparé les SCPI sans frais d'entrée VS les SCPI traditionnels avec frais d'entrée .

[lien réservé abonné]

la conclusion était finalement qu'à très long terme il y avait pas de différence!

 

[Buffeto]

la conclusion était finalement qu'à très long terme il y avait pas de différence!

nous voilà bien avancés......

 

[Phil17000]

Pour compléter la discussion, il y avait un article très intéressant du site avenue des investisseurs qui avait comparé les SCPI sans frais d'entrée VS les SCPI traditionnels avec frais d'entrée .

[lien réservé abonné]

la conclusion était finalement qu'à très long terme il y avait pas de différence!

Merci. Article très intéressant effectivement.

Mais la conclusion que j'en tire, c'est que - même à très long terme - les SCPI à frais d'entrée restent structurellement plus chères que les SCPI sans frais d'entrée.

Ci-dessous, le graphique tiré de l'article :

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour à tous et bon dimanche,

Petite réflexion concernant les frais de gestion des SCPI, n'êtes-vous pas d'accord pour dire que les SCPI avec 0 frais d'entrée et des frais de gestion prélevés sur les loyers sont plus en phase avec les épargnants ?
Si leur ToF est pourri, ils mangeront des pâtes à l'eau comme les épargnants alors que ceux avec 10% de frais d'entrée récoltent sans vraiment se fatiguer.

De la même manière que les ETFs s'attirent les faveurs des épargnants grâce à leurs frais faibles VS la gestion active qui ne fait que très rarement mieux, on peut se demander si les SCPI à frais d'entrée sont toujours dans la course. Elles ont un sacré handicap à franchir et la conjoncture actuelle va leur faire très très mal si elles n'attirent plus de liquidités.

 

[Phil17000]

Bonjour à tous et bon dimanche,

Petite réflexion concernant les frais de gestion des SCPI, n'êtes-vous pas d'accord pour dire que les SCPI avec 0 frais d'entrée et des frais de gestion prélevés sur les loyers sont plus en phase avec les épargnants ?
Si leur ToF est pourri, ils mangeront des pâtes à l'eau comme les épargnants alors que ceux avec 10% de frais d'entrée récoltent sans vraiment se fatiguer.

De la même manière que les ETFs s'attirent les faveurs des épargnants grâce à leurs frais faibles VS la gestion active qui ne fait que très rarement mieux, on peut se demander si les SCPI à frais d'entrée sont toujours dans la course. Elles ont un sacré handicap à franchir et la conjoncture actuelle va leur faire très très mal si elles n'attirent plus de liquidités.

Salut @ApprentiEpargnant,

Je pense effectivement que les SCPI à frais d'entrée relèvent d'un modèle de plus en plus archaïque face à l'essor de la compétition sans frais d'entrée.

En terme de conflit d'intérêts c'est flagrant. Leur principal intérêt est de lever un maximum d'argent, même si les conditions ne sont pas propices. L'acte de commercialisation est beaucoup mieux payé que l'acte de gestion.

On peut penser à toutes celles qui ont massivement collecté dans les années précédents la hausse des taux, avec un marketing agressif dans toutes sortes de média.
Aucun alignement d'intérêt avec les porteurs qui vont être bloqués pendant très longtemps.

C'est vertueux et courageux pour les SCPI sans frais d'entrée d'avoir remis en question le paradigme établi et, quand on voit les nouveaux lancements, ça a l'air de devenir, de plus en plus, la nouvelle norme.

 

[Bossuet]

...

la conclusion était finalement qu'à très long terme il y avait pas de différence!

Comme disait Keynes ...

Spoiler

(à long terme, nous serons tous morts)