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L'article en entier - Le Figaro 22 Oct 2023jabsol a dit:
La crise de l’immobilier plonge Capimmo dans la tourmente
Par Jorge Carasso [lien réservé abonné] et Emmanuel Egloff [lien réservé abonné]
La flambée des taux plombe l’immobilier et, plus encore, les produits d’épargne investis dans la pierre, populaires auprès des ménages cherchant à préparer leur retraite. Les fonds (SCPI, SCI) gérant de vastes portefeuilles immobiliers subissent de plein fouet la crise des bureaux. Beaucoup d’épargnants et entreprises y ayant placé leur trésorerie craignent pour leurs économies et vendent leurs parts. C’est particulièrement vrai à l’intérieur des contrats d’assurance-vie et de capitalisation, où arbitrer peut être fait rapidement. Les déboires du géant Capimmo (groupe Primonial) illustrent la brutalité de ce changement de monde. Cette société civile immobilière (SCI), star de l’assurance-vie parfois recommandée du fait de ses performances (4 % par an en moyenne) comme alternative aux fonds en euros, est dans la tourmente.
Elle a vu sa capitalisation fondre de 7,4 milliards d’euros au premier janvier à 6 milliards aujourd’hui. En cause, des retraits massifs et l’impact de la hausse des taux sur la valeur du patrimoine. L’annonce de performances négatives (- 2,42 % en début d’année) et le contexte anxiogène lié à l’immobilier de bureau ont enclenché une spirale de décollecte massive: près de 800 millions d’euros fin août pour ce seul fonds. Ce n’est pas tout. En septembre, un article de L’Agefi faisant état d’un courrier envoyé fin août à la quinzaine d’assureurs propriétaires de ce fonds - Generali, Cardiff, Oradea Vie… indiquant que Primonial restreindrait les sorties de cash au-delà de 1 milliard d’euros a semé la panique et accéléré les retraits: 180 millions d’euros de décollecte la semaine suivante.
«Ce courrier visait à faire le point sur la décollecte et notre capacité à la satisfaire à un instant T», assure au Figaro Grégory Frapet, président du directoire de Primonial Reim. Il ne s’agissait pas de limiter les sorties. «La responsabilité de la liquidité envers les détenteurs d’unités de compte de Capimmo revient aux assureurs, pas au fonds, poursuit Grégory Frapet. Notre rôle, en tant que société de gestion, est de constituer des liquidités pour les apporter aux assureurs partenaires.» L’assureur Oradéa Vie (Société générale) a, lui, bien indiqué à ses distributeurs (conseillers financiers, courtiers…) qu’il n’autorisait plus les arbitrages à l’intérieur du contrat, tout en restant souple en cas de sortie définitive.
Primonial doit retrouver de la liquidité
Le mouvement de décollecte n’a pas concerné uniquement Capimmo. Les SCPI, qui ont baissé pour certaines leurs prix de parts de 7 % à 17 %, subissent la même défiance. Par ailleurs, d’autres SCI (Ofi invest patrimoine, Tangram, Pythagore) ont dû gérer d’importantes sorties de cash ces derniers mois. Elles affichent depuis janvier des performances négatives. Grégory Frapet juge néanmoins irrationnelle l’ampleur des retraits: «Ce que l’on a vu, c’est l’anticipation d’une situation qui ne semble pas être parfaitement lisible pour l’immobilier. À - 2,42 %, nous avions au 8 septembre une très bonne performance relative, par rapport à la remontée rapide des taux impactant fortement l’immobilier au niveau mondial.»
Reste que Primonial doit retrouver de la liquidité. Pour ce faire, il va procéder à d’importantes cessions d’actifs détenus par Capimmo: 2,2 milliards d’euros, dont 300 à 400 millions en 2023, 1 milliard l’an prochain et environ 300 millions en 2025. Si l’on est loin de 2,2 milliards, c’est que le groupe tient compte d’une décote de 20 % lors de la vente. Cette décote est désormais intégrée dans la valeur du fonds. (- 12 % au 30 septembre), ce qui rend Grégory Frapet optimiste. «Il n’y aura pas de nouveau plan de cession d’actifs d’ici 2025, donc pas de nouvelle forte baisse de la valeur des actifs», analyse-t-il. Ces cessions ont aussi pour objectif de reconstituer la poche de liquidité, érodée par les nombreux retraits.
Capimmo va aussi céder ses parts dans des foncières cotées
Pour lui, cette valeur constitue au contraire un bon point d’entrée. «Lorsque l’on est investisseur, il faut identifier un point bas et se positionner quand le timing est favorable, poursuit Grégory Frapet. Pour augmenter cette dynamique nous avons supprimé les droits d’entrée de 2 %. Ce n’est pas une mesure qui doit être analysée négativement. Nous souhaitons avoir de la collecte brute positive pour investir et saisir les opportunités de marché générées par le contexte actuel.» Il est en revanche trop tôt, selon le groupe, pour mesurer l’effet de ces annonces faites fin septembre.
Pour autant, il faut réaliser ce plan de cession. Les actifs à céder sont définis. D’abord ceux qui apparaissaient les plus liquides: les parts de SPCI que Capimmo détient, même s’il y a aujourd’hui beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs. Capimmo va aussi céder ses parts dans des foncières cotées, notamment Galimmo, qui fait l’objet d’un processus de rachat par la foncière Carmila. Le gros des cessions va porter sur des immeubles de bureaux d’un montant unitaire de moins de 30 millions d’euros, jugés plus liquides dans un marché défavorable. Le groupe va aussi vendre des immeubles résidentiels, notamment ceux impliquant de lourds travaux d’économie d’énergie.
Cette sévère cure d’amaigrissement vise à recentrer Capimmo sur des actifs de rendement. Le fonds conserve par exemple des hôtels B&B, qui lui offre plus de 6 % de rémunération par an. Il va aussi garder ses actifs dans les domaines de l’éducation ou la santé. Ainsi d’Icade Santé, (cliniques, Ehpad…) racheté à Icade cette année via un montage financier en plusieurs étapes et évaluée à 7,2 milliards d’euros. Ces nouvelles participations génèrent aussi du rendement (6,3 %) dont bénéficie Capimmo.
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