Investir dans les Parkings - Une bonne idée ?

[Blister]

J'avais lu un article qui expliquait qu'à Paris le prix des parkings et box n'avait pas du tout augmenté dans les mêmes proportions que celui des appartements.
Je me souviens qu'il y avait une différence énorme.
L'article expliquait cela par la politique anti-voitures de la ville qui poussait les parisiens à avoir de moins en moins de voitures.
A tel point que même les organismes de logements sociaux proposent des parkings/box à louer car la demande n'est plus aussi forte qu'auparavant.

 

[Pilou40]

Merci @Pilou40 . Sauf cas particulier (avec location nue et des travaux importants), la fiscalité sur les loyers de PK (moins les frais) devrait etre TMI + PS , soit pour quelqu'un qui travaille avec salaire moyen 30% + 17.2% = 47.2% .
Donc a la grosse, les loyers apres impots ont baissé de 40 à 45%. Me trompe-je ?

2e element : les frais de notaire sur l'achat d'un PK seul sont bien plus importants que les 8 à 9% qu'on connait sur les appartements. Environ 15 % ?

Heu, je n'ai pas compris la 1ere question.
pour ma part TMI 30%, après calculs, J'ai opté pour le formulaire 2044 plutôt que le régime microfoncier

Pour le 2e point, oui, il vaut mieux acheter des lots de parking/garages, à l'unité les frais furent de l'ordre de 15 à 20% selon le prix d'achat !

exemples
1 box acheté 8,5 K€ en 2013 frais Notaire 1763€ soit 20,7%
1 box acheté 9 K€ en 2013 frais 1571 € soit 17,4%
11 box achetés 160 K€ en 2015 frais 13 500€ soit 8,4%

 

[Pilou40]

Petite ou grande couronne?

93, 95 et 77( proche 93)
Je répète ce que j'ai déjà écrit plus haut, un garage ne sert pas qu'à garer un véhicule mais dans 50% des cas comme stockage.
- entrepreneurs variés
- particuliers comme annexe/cave
- particuliers lors de déménagements
- Sociétés pour motifs divers
- Autres "louches" (ça j'essaie d'éviter)

 

[lebadeil]

Heu, je n'ai pas compris la 1ere question.
pour ma part TMI 30%, après calculs, J'ai opté pour le formulaire 2044 plutôt que le régime microfoncier

oui donc 30% TMI + prélevement sociaux 17.2% , ca fait 47% d'impots (c'etait ma remarque)

Pour le 2e point, oui, il vaut mieux acheter des lots de parking/garages, à l'unité les frais furent de l'ordre de 15 à 20% selon le prix d'achat !

exemples
1 box acheté 8,5 K€ en 2013 frais Notaire 1763€ soit 20,7%
1 box acheté 9 K€ en 2013 frais 1571 € soit 17,4%
11 box achetés 160 K€ en 2015 frais 13 500€ soit 8,4%

oui OK, merci pour cette illustration.

 

[kaziklu]

93, 95 et 77( proche 93)
Je répète ce que j'ai déjà écrit plus haut, un garage ne sert pas qu'à garer un véhicule mais dans 50% des cas comme stockage.
- entrepreneurs variés
- particuliers comme annexe/cave
- particuliers lors de déménagements
- Sociétés pour motifs divers
- Autres "louches" (ça j'essaie d'éviter)

93 et 77 proche 93. Si c'est en plus proche 94, je vois la zone et le stationnement reste tendu dans cette zone.

Je n'avais pas pensé au stockage. Et pourtant quand je vois certains garer leur voiture devant leur pavillon parce que le garage est plein, j'aurais dû me douter.

 

[Darkedge84]

Quand je vois les annonces pour des parking / box vers chez moi (14,000€ / 16,000€) et les loyers mensuels (60/70€) avec des charges correspondant à un mois de loyer, je me demande comment cela peut être rentable aujourd'hui. J'ai l'impression que les "bonnes affaires" sont préemptés et n'apparaissent jamais dans les annonces.

Et encore… je regardais du côté des parkings puis j ai laissé tomber

Trop compliqué pour une rentabilité actuelle la plupart du temps bien en dessous de 5% quand on avait 10% et plus à une époque

Dernier contact en date : parking 15000 euros loyer environ 90 euros grand max… (rentabilité 7% max) … charges à prévoir 360 euros…ouf… Laisse tomber… Tu mets les frais de notaires… impôts TMI 30% ils te restent des miettes

Après c est un exemple exagéré mais bien réel

 

[Niwreg]

Et encore… je regardais du côté des parkings puis j ai laissé tomber

Trop compliqué pour une rentabilité actuelle la plupart du temps bien en dessous de 5% quand on avait 10% et plus à une époque

Dernier contact en date : parking 15000 euros loyer environ 90 euros grand max… (rentabilité 7% max) … charges à prévoir 360 euros…ouf… Laisse tomber… Tu mets les frais de notaires… impôts TMI 30% ils te restent des miettes

Après c est un exemple exagéré mais bien réel

Oui, pour ce que je vois passer on est sur ces ordres de grandeur.
Je pense que la période dorée des parkings est derrière nous ahaha.
Ou alors à trouver des lots, mais c'est typiquement le genre de transactions qui doit passer off market.

 

[ckone]

Hello,
En effet je confirme ce que dit Pilou, j'irai même à dire 95% de mes locataires c'est pour du stockage de meubles, divorces, succession, familles recomposées...

 

[titif0u]

A mon avis c'était le bon timing d'acheter il y a 10 ans et d'engager la sortie maintenant.

Les serials investisseurs savent cette vérité:
Il n'y a jamais de "bon moment" pour acheter
C'est toujours le moment.

PCQ il y a tjr des opportunités, encore faut il savoir les identifier, et surtout les saisir

Oui, c'est tout un art... Bcp de temps et d'énergie

 

[Blister]

Oui, c'est tout un art... Bcp de temps et d'énergie

Et de chance aussi, il ne faut pas le nier

 

[titif0u]

Oui, enfin la chance, on la provoque en faisant une veille permanante
En développant une expertise et une présence sur une zone
(ce que je fais)

En entretenant son réseau, en faisant connaitre qu'on est en recherche
auprès de son quartier, des petites mamies, du conseil syndical etc etc
En appelant les agences immo, et puis surtout en ayant des alertes mails un peu partout

en faisant bcp bcp de visites et de présence terrain 90% du temps à vide... etc

Je viens de choper un lot de caves, que je peux revendre au moins 3x le prix payé, à la "découpe"
J'ai du harceler l'agent immo et me deplacer un dimanche matin force de proposition
afin d'être la première à visiter et faire une offre, au prix bien sur

Je vous dit pas le lundi matin suivant, comment elle a été harcelé l'agent immo...
tellement que j'ai veillé au grain à ce qu'elle me renvoie l'offre contre-signé par le vendeur en bonne et du forme
et un peu de stress jusqu'à ce que je l'ai !

Fin de l'anecdote

 

[moietmoi]

l'impression que les "bonnes affaires" sont préemptés et n'apparaissent jamais dans les annonces.

pas forcément préemptées, mais souvent en dehors des annonces (voir la méthode de titifOu )

Car à Paris et petite couronne, de plus en plus de jeunes n'ont même pas le permis.

je viens de vendre ma rp; question favorite: ya un local à vélo?

A tel point que même les organismes de logements sociaux proposent des parkings/box à louer car la demande n'est plus aussi forte qu'auparavant.

ce n'est pas nouveau; mais cela s'amplifie..signe des temps..

 

[Blister]

Oui, enfin la chance, on la provoque en faisant une veille permanante
En développant une expertise et une présence sur une zone
(ce que je fais)

En entretenant son réseau, en faisant connaitre qu'on est en recherche
auprès de son quartier, des petites mamies, du conseil syndical etc etc
En appelant les agences immo, et puis surtout en ayant des alertes mails un peu partout

en faisant bcp bcp de visites et de présence terrain 90% du temps à vide... etc

Je viens de choper un lot de caves, que je peux revendre au moins 3x le prix payé, à la "découpe"
J'ai du harceler l'agent immo et me deplacer un dimanche matin force de proposition
afin d'être la première à visiter et faire une offre, au prix bien sur

Je vous dit pas le lundi matin suivant, comment elle a été harcelé l'agent immo...
tellement que j'ai veillé au grain à ce qu'elle me renvoie l'offre contre-signé par le vendeur en bonne et du forme
et un peu de stress jusqu'à ce que je l'ai !

Fin de l'anecdote

Je citais le critère de la chance car j'ai un ami qui avait acheté une maison dans une zone ayant mauvaise réputation et donc peu chère.
Dans le cadre des travaux du Grand Paris, son bien a fait l'objet d'une expropriation car situé sur le chantier.
La plus-value a été colossale et totalement inespérée. Il n'aurait jamais pu obtenir de telles conditions dans une vente classique.

Autre exemple, la nouvelle épouse d'un ami était propriétaire d'une maison pour laquelle des promoteurs ont fait une proposition du double de sa valeur (pour la démolir alors qu'elle était en parfait état...).
Ça a été un véritable jackpot pour elle !
Là aussi, il était impensable d'obtenir de telles conditions dans une vente classique.

Ces vendeurs ont bénéficié d'un facteur chance totalement imprévisible lorsqu'ils avaient acheté leurs biens.

 

[Buffeto]

je viens de vendre ma rp; question favorite: ya un local à vélo?

je me souviens quand j'ai vendu la mienne en 1996 les gens chipotaient parce que la rampe de l'escalier ne leur convenait pas .....

 

[EVarlin]

93 et 77 proche 93. Si c'est en plus proche 94, je vois la zone et le stationnement reste tendu dans cette zone.

Je n'avais pas pensé au stockage. Et pourtant quand je vois certains garer leur voiture devant leur pavillon parce que le garage est plein, j'aurais dû me douter.

Ou reconvertit en pièce supplémentaire, vu le prix du m2.

 

[desy]

j'avais herité de 2 garages dans un lot de 18 et un promoteur m'en offrait 24000€ , ce qui ne me convenait absolument pas. quelques mois apres il m'en offrait 36000. Et au bout d'un an il a accepté à 60000 comme je voulais. Mefiez vous des offres de promoteurs ces rapaces

 

[Pilou40]

Et au bout d'un an il a accepté à 60000 comme je voulais.

Dans quelle ville ?

 

[desy]

Clermont-ferrand car je ne me basais pas sur le prix de garages. Pour moi il achetait du terrain constructible ce qui n'est pas la même chose.

 

[Pilou40]

Pour moi il achetait du terrain constructible ce qui n'est pas la même chose.

C'est pour me faire une idée, car j'ai déjà été appoché par 2 promoteurs pour des garages à Rosny sous Bois, sans proposition concrètes à ce jour

 

[attente92]

Bonjour ,
Si bon placelplacele