Investir dans les Parkings - Une bonne idée ?

[moietmoi]

je reviens dans la discussion... on a dérivé sur l'électrification des parking, suite à l'une de mes pistes de recherche; à priori @ckone n'en parlait pas et n'avait pas lancé la discussion sur ce thème;mais concernant les bornes j'en suis juste à l'étude;

Je ne bloque pas ...A chaque changement de locataire, Zeplug facture la borne 1000 euros pour l'installation de la borne donc cette dépense pourrait être payée par le propriétaire à l'instar de l'installation d'un chauffe-eau d'un appartement.
Sauf que Zeplug va facturer 30 euros le propriétaire chaque mois pour le Sav et la consommation électrique illimitée...Donc le propriétaire va payer la consommation électrique du locataire car il ne peut répercuter ce coût àce dernier sauf à accepter de baisser la rentabilité de son parking...
Petite courronne : loyer moyen TTC parking avant installation borne : 90 euros.
Loyer moyen après installation bornes de recharge : 60 euros car aucun locataire ne va accepter de payer un loyer de 120 euros

le dernier bout de la dernière phrase est le plus important: quel est le prix du marché avec service(électricité illimité) qu'un automobiliste est prêt à payer à un endroit donné;
La clé de la rentabilité en immobilier est là; l'adaptation au prix du marché ,juste au dessus, donc un aménagement juste un peu au dessus du standard du quartier, mais trop au dessus, sinon pas de client, ou du turn over trop élevé;
installer des bornes électriques, là où j'ai mes colocations seraient un non sens; aucun candidat locataire du quartier ne me permettrait de faire de la rentabilité;
Sur le reste, pour la comparaison avec le chauffe eau, l'énorme avantage des baux de parking, c'est qu'il ne sont pas encadrés, à part par le code civil;

Petite courronne : loyer moyen TTC parking avant installation borne : 90 euros.
Loyer moyen après installation bornes de recharge : 60 euros car aucun locataire ne va accepter de payer un loyer de 120 euros

je regarde en ce moment un lot de 3 parkings dans un immeuble à Malakoff, les locations avec bornes tournent aux alentours de 130 euros/150 euros dans le quartier; la décote sur ces parkings, vient du fait qu'il sont en enfilade; décote de l'ordre de 40% ; et je pourrais installer une seule borne pour 3 places...ça c'est le coté physique, il faut voir le coté règlementaire; je vois que certains ont un tarif de 49 ou 50 euros par mois pour 200 kwh/mois, avec badge personnalisé; je suis juste au début de cette étude, mais vu le développement de l'électrique, il y a 5 ou 10 ans où les marges vont être fortes;

 

[attente92]

@ Moi et Moi ,
Pensez vous que l'opérateur accepte l'installation d'une borne pour 3 places? Cela revient à affecter un peu la rentabilité du business model de l'installateur ..
Contractuellement avec Ze plug c'est une borne pour un emplacement sauf parking / box double....Si je comprends , les parkings avec bornes se louent plus cher ds votre ville .Vous avez de la chance. Le marché : agences ne l'a pas encore ntégré ds ma ville très proche de Paris et de la Défense.
Bonne soirée

 

[ckone]

Hello,

Pour rappel le sujet initial

Investir dans les Parkings - Une bonne idée ?

Parking : plus facile à gérer qu'un studio.
Frais d'entretien réduits, risques de dégradation presque inexistants, état des lieux rapide, contrat souple, pour le bailleur



En effet je ne parle pas d'électrification des places qui est une niche dans la niche des parkings.

Concernant les garages et parking le plus important est comment déclarer ces revenus ?
- Quand on a que des garages ?
- Quand on du meublé (LMNP micro Bic ou Réel ) et des garages (Microfoncier ou Réel) ?

Comme ça, avec mes maigres connaissances, je me dit que peut être une SCI à l'IS est peut être plus intéressante pour les garages (faible amortissements, et grosse rentabilité ? )

Enfin j'ai eu des dernières années ou j'ai donc investis dans des garages en me posant une seule question : est ce que le bien fait plus de 10% brut. C'était mon raisonnement peut être un peu simpliste, mais comme j'étais en pleine bourre professionnelle, avec grosse rénovation de ma RP en parallèle, des enfants, du sport, je n'ai pas pris le temps de me poser quelques minutes et réfléchir à cela.
D'ailleurs je fais sûrement une erreur dans la déclaration des revenus de mes garages... mais ça c'est une autre histoire



Bonne journée

 

[lebadeil]

Bonjour @moi et, je rebondis sur le post de @cloné, en adressant la question quel montage, quelle fiscalité retenir pour la location des parkings ? Ceci en regard du LMNP que l'on pratique sur un logement.

 

[ckone]

On va voir avec les "expérimentés" ici mais encore pas de règles universelles-
Ca va dépendre de nos objectifs et de notre situation.

Par exemple je parlais de SCI ci dessus, mais je ne pense pas que dans mon cas ça soit adapté.
En effet ce serait une SCI familiale (parents/enfants) avec possibilité de revente dans 10 à 15 non négligeable, dans 15 ans la plus value serait trop importante sur la valeur "résiduelle" (après 15 ans d'amortissements j'entends)... Voili voilou.


PS : a chaque fois je crois avoir la solution et puis BAM un nouvel argument... je ne sais pas où j'ai lu ceci mais en faite il ne faut pas choisir la meilleure solution mais plutôt la moins pire

 

[attente92]

Hello,

Pour rappel le sujet initial

Investir dans les Parkings - Une bonne idée ?

Parking : plus facile à gérer qu'un studio.
Frais d'entretien réduits, risques de dégradation presque inexistants, état des lieux rapide, contrat souple, pour le bailleur



En effet je ne parle pas d'électrification des places qui est une niche dans la niche des parkings.

Concernant les garages et parking le plus important est comment déclarer ces revenus ?
- Quand on a que des garages ?
- Quand on du meublé (LMNP micro Bic ou Réel ) et des garages (Microfoncier ou Réel) ?

Comme ça, avec mes maigres connaissances, je me dit que peut être une SCI à l'IS est peut être plus intéressante pour les garages (faible amortissements, et grosse rentabilité ? )

Enfin j'ai eu des dernières années ou j'ai donc investis dans des garages en me posant une seule question : est ce que le bien fait plus de 10% brut. C'était mon raisonnement peut être un peu simpliste, mais comme j'étais en pleine bourre professionnelle, avec grosse rénovation de ma RP en parallèle, des enfants, du sport, je n'ai pas pris le temps de me poser quelques minutes et réfléchir à cela.
D'ailleurs je fais sûrement une erreur dans la déclaration des revenus de mes garages... mais ça c'est une autre histoire



Bonne journée

Bonjour ,
Location de parkings : places de stationnement intérieurs et extérieurs/ boxes indépendamment des logements: revenus fonciers si absence de prestations complémentaires et soumis à tva si locations dépassent le seuil de 32600 euros HT.
cf source jointe
[lien réservé abonné].

NB : j'avais évoqué le coût additionnel de la location des bornes de recharges car en région parisienne, la majeure partie des copros situées près de Paris signent des accords avec les opérateurs ( après validation en AG) et ce coût supplémentaire incombant désormais aux propriétaires de parkings obère la rentabilité future de cet investissement auquel j'ai personnellement rennoncé.

 

[moietmoi]

- Quand on du meublé (LMNP micro Bic ou Réel ) et des garages (Microfoncier ou Réel) ?

les 2 sont totalement indépendants;
les parking, garages se déclarent en revenus foncier;

Bonjour @moi et, je rebondis sur le post de @cloné, en adressant la question quel montage, quelle fiscalité retenir pour la location des parkings ? Ceci en regard du LMNP que l'on pratique sur un logement.

Bonjour,
si tu loues un bien meublé, il se déclare en bic; bien sûr si le bail meublé comprend une place de parking avec le lot meublé sans distinction, alors le revenu est globalisé surtout si le parking est dans l'immeuble ou la résidence et est indissociable du lot dans le bail;

 

[ckone]

les parking, garages se déclarent en revenus foncier;

Bon ben je me trompait de case

La fiscalité est la même que l’immobilier donc confiscatoire à partir d’une TMI 30%, la rentabilité en prend un coup, dommage.

Tu avais bien raison du coup


Je refais mes estimatifs de rentabilité et vous redit ce que ça donne en net net.

 

[lebadeil]

les parking, garages se déclarent en revenus foncier;

[/QUOTE]
Merci @moietmoi , je me doutais de cette réponse, mais alors là fiscalité revenus fonciers vient dégrader la rentabilité (versus nos habitudes LMNP). Me trompe-je ?

 

[ckone]

Oui car abattement de 30 % et après tu es imposé selon ta Tmi.

Dans mon cas je reste encore bien

 

[ckone]

Je mets de l'eau au moulin avec un article qui m'a fait sourire ;-)

[lien réservé abonné]

 

[Pilou40]

Je mets de l'eau au moulin avec un article qui m'a fait sourire ;-)

[lien réservé abonné]

juste l'introduction, sans être abonné, je ne vois pas ce qui vous a fait sourire...

Tout ce que je peux dire, c'est que la lecture du site de Julien m'a bien aidé à démarrer lorsque j'ai débuté dans ce genre d'investissement. Il est vrai qu'il cherchait ensuite à vendre son livre.

 

[lebadeil]

juste l'introduction, sans être abonné, je ne vois pas ce qui vous a fait sourire...

Tout ce que je peux dire, c'est que la lecture du site de Julien m'a bien aidé à démarrer lorsque j'ai débuté dans ce genre d'investissement. Il est vrai qu'il cherchait ensuite à vendre son livre.

Pour ma part , c'est le 15% de rendement qui m'a fait sourire et le lien vers le site pour en savoir plus ..., en oubliant de préciser la fiscalité applicable ......

 

[Pilou40]

c'est le 15% de rendement qui m'a fait sourire

Je suis entrain de revendre petit à petit mes garages, et regarde la rentabilité depuis depuis 8/10 ans

j'ai eu un four à 2% (sur lequel je ne m'étendrais pas) et des bons à 9% de rendement (en IdF).
.
Je ne regrette pas, d'autant plus qu'à la revente je fais la bascule et ne sais d'ailleurs pas réintégrer ça dans le rendement ...

 

[Niwreg]

Quand je vois les annonces pour des parking / box vers chez moi (14,000€ / 16,000€) et les loyers mensuels (60/70€) avec des charges correspondant à un mois de loyer, je me demande comment cela peut être rentable aujourd'hui. J'ai l'impression que les "bonnes affaires" sont préemptés et n'apparaissent jamais dans les annonces.

 

[kaziklu]

Je suis entrain de revendre petit à petit mes garages, et regarde la rentabilité depuis depuis 8/10 ans

j'ai eu un four à 2% (sur lequel je ne m'étendrais pas) et des bons à 9% de rendement (en IdF).
.
Je ne regrette pas, d'autant plus qu'à la revente je fais la bascule et ne sais d'ailleurs pas réintégrer ça dans le rendement ...

A mon avis c'était le bon timing d'acheter il y a 10 ans et d'engager la sortie maintenant.

Il y a 10 ans je n'avais pas les moyens d'y aller. Aujourd'hui je ne suis plus très chaud. Entre les ZFE, les mobilités alternatives, les villes qui veulent purement et simplement banir la voiture...ça me semble de plus en plus hasardeux.

 

[Pilou40]

Il y a 10 ans, en banlieue j'ai pu acheter des box entre 8 et 10 K€ pour un loyer de 90 à 100 €
aujourd'hui, c'est 18/22 K€ pour un loyer de 120€
c'est vrai que le rapport n'est plus là

Il parait que c'était mieux il y a 20 ans !

 

[Pilou40]

Si je revends, c'est que
1- je n'habite plus en IdF et
2- je commence à préparer ma succession
sinon, les rentrées sont appréciables

 

[lebadeil]

Il y a 10 ans, en banlieue j'ai pu acheter des box entre 8 et 10 K€ pour un loyer de 90 à 100 €
aujourd'hui, c'est 18/22 K€ pour un loyer de 120€
c'est vrai que le rapport n'est plus là

Merci @Pilou40 . Sauf cas particulier (avec location nue et des travaux importants), la fiscalité sur les loyers de PK (moins les frais) devrait etre TMI + PS , soit pour quelqu'un qui travaille avec salaire moyen 30% + 17.2% = 47.2% .
Donc a la grosse, les loyers apres impots ont baissé de 40 à 45%. Me trompe-je ?

2e element : les frais de notaire sur l'achat d'un PK seul sont bien plus importants que les 8 à 9% qu'on connait sur les appartements. Environ 15% à 20% pour les PK ? cf premiers messages de cette file

 

[kaziklu]

Il y a 10 ans, en banlieue j'ai pu acheter des box entre 8 et 10 K€ pour un loyer de 90 à 100 €
aujourd'hui, c'est 18/22 K€ pour un loyer de 120€
c'est vrai que le rapport n'est plus là

Il parait que c'était mieux il y a 20 ans !

Petite ou grande couronne?
Car à Paris et petite couronne, de plus en plus de jeunes n'ont même pas le permis. En grande couronne la voiture reste reine et il y a encore des difficultésde parking près des gares.