Immobilier - la nouvelle donne

[KaMIRD]

Tu peux placer ton argent sur un fond monétaire sur PEA qui te donnera un rendement >3%, une SCPI avec rendement >6% ....
Je déménage pas forcément tous les ans mais je me déplace bcp pour le boulot. Surtout je n'ai pas de visibilité sur mes projets de vie. Imaginons qu'il faille une chambre supplémentaire dans 3 ans alors qu'il en fallait 12 pour rentabiliser?

Je le dis assez souvent, les marchés immo de la RP et de la location ne sont pas les mêmes. C'est dommage d'acheter une RP et de la louer.

 

[niklos]

(sauf evidemment si on est dans un metier qui oblige a démenager tous les ans ...).

Sauf que justement, l'idée c'est que c'est pas "tous les ans". De mémoire c'est de l'ordre de 10 ans en moyenne qu'il faut pour rentabiliser un achat (entre 5 et 15 ans en fonction des endroits, toujours de mémoire). A partir de là, NON, il n'est clairement pas "toujours" plus rentable d'être propriétaire.
Et aujourd'hui, avec les taux d'intérêts qui montent, je suppose qu'il faut encore plus de temps de propriété pour rentabiliser un bien... Sans même parler de où on place son argent en étant locataire, l'achat immobilier à un cout : intérêt, assurance, charges, taxe foncière et frais de notaire qu'il faut amortir (j'en ai eu pour 15300€ de frais de notaire pour un appartement moyen, ça représente déjà presque 2 ans de cout de location, rien que pour ces frais là).
Quant à louer son bien, j'en ai donner des limites dans mon message précédent.

 

[KaMIRD]

@niklos
Quand j'étais à Londres, je me suis étonné de voir des maisons louées 60k€ par mois. Qui a les moyens de louer à ces prix et pourquoi ne pas acheter?
Bah en fait, tout le monde. Imagine tu es un CEO qui gagne bien sa vie. Tu as été nommé dans une boite à Londres mais tu seras potentiellement à NY dans 3 ans, Tokyo ensuite.... Pourquoi acheter une maison à plusieurs millions et devoir vendre et potentiellement subir une perte dans 3 ans + les frais de notaires. Il vaut mieux louer à 60k€ et confier son argent à un fond de pension.
Sachant que les maisons à plusieurs millions ne sont pas liquides. Elles restent en vente plusieurs années avant de trouver un acheteur.

 

[niklos]

@KaMIRD nous sommes bien d'accord. C'est @MDacier qui prétend qu'il est, et je cite, "toujours interessant d'acheter sa RP"

 

[moietmoi]

Quand j'étais à Londres, je me suis étonné de voir des maisons louées 60k€ par mois. Qui a les moyens de louer à ces prix et pourquoi ne pas acheter?
Bah en fait, tout le monde. Imagine tu es un CEO qui gagne bien sa vie. Tu as été nommé dans une boite à Londres mais tu seras potentiellement à NY dans 3 ans, Tokyo ensuite.... Pourquoi acheter une maison à plusieurs millions et devoir vendre et potentiellement subir une perte dans 3 ans + les frais de notaires. Il vaut mieux louer à 60k€ et confier son argent à un fond de pension.
Sachant que les maisons à plusieurs millions ne sont pas liquides. Elles restent en vente plusieurs années avant de trouver un acheteur.

La poule ou l'oeuf?
Si ce CEO, et les autres achetaient à 3 millions, elles se revendraient dans le cycle des mutations de postes.
Toute l'économie est là,
La finance immobilise des sommes d'argent, l'économie fait tourner l'argent et les biens.
Ce que tu décris pourrait se débloquer facilement.
Cependant pour le CEO, les tracas seraient plus importants.
Le choix de location est plus un choix de simplicité qu'un choix calculé.
Il est aussi contraint par l'habitude, pour rompre le cercle que tu décris, la volonté d'un CEO, ne suffirait pas.

 

[MDacier]

@KaMIRD nous sommes bien d'accord. C'est @MDacier qui prétend qu'il est, et je cite, "toujours interessant d'acheter sa RP"

C'etait une hyperbole.
Je peux dire "presque toujours" ...
Je site justement les contre exemples :
- villes ou le foncier a atteint des sommes délirants (Paris, Lyon intra muros, etc ...)
- villes ou la TF est déja a un niveau redhibitoire (Paris n'en fait pas encore partie ...)
- emploi qui oblige a demenager tous les ans ou tous les 2 ans

En dehors de ces cas, a moins de vouloir faire une opération financiere a court terme, l'achat de sa RP - au prix du marché evidemment - est a envisager sérieusement / par rapport a la location.
Dans mon cercle d'amis, aucun de ceux qui ont acheté leur RP dans les années '2010 n'a regretté son achat.

 

[MDacier]

Je le dis assez souvent, les marchés immo de la RP et de la location ne sont pas les mêmes. C'est dommage d'acheter une RP et de la louer.

Ce n'est pas le but premier, en effet ...
Mais je ne vois pas en quoi c'est "dommage" ?

Si le but est de concerver son bien, le louer est une excellente idée plutot que de le vendre ...

 

[KaMIRD]

Ce n'est pas le but premier, en effet ...
Mais je ne vois pas en quoi c'est "dommage" ?

Si le but est de concerver son bien, le louer est une excellente idée plutot que de le vendre ...

Je ne parle que de Paris. Je ne connais pas les autres villes.
Mais pour avoir visité pas mal d'appartements les 12 derniers mois. Pour l'achat et la location.
On voit tout de suite les différences. Mettre une RP en location est comme utiliser une Ferrari pour faire 100m. On peut faire aussi bien avec moins de ressources.
Avec le plafonnement des prix, un taudis de 50m2 se loue au même prix qu'un super appart à superficie égale.

 

[niklos]

C'etait une hyperbole.
Je peux dire "presque toujours" ...
Je site justement les contre exemples :
- villes ou le foncier a atteint des sommes délirants (Paris, Lyon intra muros, etc ...)
- villes ou la TF est déja a un niveau redhibitoire (Paris n'en fait pas encore partie ...)
- emploi qui oblige a demenager tous les ans ou tous les 2 ans

Il faut justement définir ce "presque toujours". Notamment en terme de durée d'habitation. Moins de 5 à 10 ans, pour moi, mieux vaut être en location. Au délà de 10/15 ans, mieux être proprio (la durée précise étant à calculer en fonction des taux, apport et situation géographique).
Perso, entre 2005 et 2015, j'ai fait 7 logements différents... Aucun doute que, sur cette periode, la location était, pour moi, le meilleur choix.

 

[MDacier]

Je ne parle que de Paris. Je ne connais pas les autres villes.

Ah, ok!
Evidemment acheter a Paris actuellement pour RP ou investissement locatif, c'est un pari assez risqué ...

 

[Sans]

Si le but est de concerver son bien, le louer est une excellente idée plutot que de le vendre ...

Une lapalissade.... si on veut le conserver, il ne faut pas le vendre !
Maintenant le locatif : vu la réévaluation des loyers , l'explosion des taxes foncières, L' IR et les PS, le coût des réparations et de l'entretien à la charge du bailleur, etc... est ce que ça vaut le coup pour ce qui reste à la fin de "s'embêter " avec des locataires et les risques qui vont avec ?

Mise à part pour ceux qui veulent absolument conserver le bien et se rembourser la taxe foncière, parceque 2 taxes foncières +1 THRS c'est hors budget ! Remarque ça va être de plus en plus fréquent !

 

[KaMIRD]

Il faut justement définir ce "presque toujours". Notamment en terme de durée d'habitation. Moins de 5 à 10 ans, pour moi, mieux vaut être en location. Au délà de 10/15 ans, mieux être proprio (la durée précise étant à calculer en fonction des taux, apport et situation géographique).

A savoir que dans les dernières années, l'immo résidentiela pris 30% à paris. Il a fait bcp mieux dans d'autres villes porté par la baisse des taux.
Mais aussi le marché des actions, SCPI (notamment logistiques) ont explosé...

 

[MDacier]

Il faut justement définir ce "presque toujours". Notamment en terme de durée d'habitation. Moins de 5 à 10 ans, pour moi, mieux vaut être en location. Au délà de 10/15 ans, mieux être proprio (la durée précise étant à calculer en fonction des taux, apport et situation géographique).
Perso, entre 2005 et 2015, j'ai fait 7 logements différents... Aucun doute que, sur cette periode, la location était, pour moi, le meilleur choix.

Disons que quand on atteint la trentaine, on a envie de pouvoir amenager la maison sans constamment demander l'autorisation du proprio, et sans avoir l'impression de mettre de l'argent dans un puit sans fond.

Mais c'est aussi une question de priorités ...
Je connais des parents d'amis qui ont toujours loué leur RP et qui le regrette a présent ...

 

[niklos]

Tout à fait. C'est pour ça que je dis "ça dépend des cas" et on ne peut pas faire de généralité.

 

[KaMIRD]

Disons que quand on atteint la trentaine, on a envie de pouvoir amenager la maison sans constamment demander l'autorisation du proprio, et sans avoir l'impression de mettre de l'argent dans un puit sans fond.

Mais c'est aussi une question de priorités ...
Je connais des parents d'amis qui n'ont toujours loué leur RP et qui le regrettent a présent ...

Je vous rejoins aussi sur ce point. Je me fais en ce moment "virer" par mon proprio après 14 ans dans un appart.
Et en visitant d'autres biens à louer, au delà de l'aspect financier, avoir son "chez soi" est un argument qui a son poids.

 

[niklos]

Je me fais en ce moment "virer" par mon proprio après 14 ans dans un appart.

C'est pour ça que j'ai acheté le miens. Le proprio vendait l'appartement que je lui louais. Je lui ai racheté.

 

[MDacier]

Je vous rejoins aussi sur ce point. Je me fais en ce moment "virer" par mon proprio après 14 ans dans un appart.
Et en visitant d'autres biens à louer, au delà de l'aspect financier, avoir son "chez soi" est un argument qui a son poids.

Le proprio n'a pas le droit de vous "virer" avant l'echeance du bail.
Et il doit vous donner un préavis de 6 mois, ce qui vous laisse le temps de vous retourner.

 

[KaMIRD]

Le proprio n'a pas le droit de vous "virer" avant l'echeance du bail.
Et il doit vous donner un préavis de 6 mois, ce qui vous laisse le temps de vous retourner.

Le bail se termine dans 1 an.
On s'est mis d'accord que je partirai dès que possible. Si je ne trouve pas autre chose avant, ce sera dans 1 an.

Même à la fin du bail il n'a pas le droit de me virer. Sur consultation d'un avocat (je pense), il a prétexté vouloir y loger un membre de sa famille.
C'est évidemment faux, mais pas envie de me prendre la tête. Je partirais quand je pourrais.

 

[MDacier]

Le bail se termine dans 1 an.
On s'est mis d'accord que je partirai dès que possible. Si je ne trouve pas autre chose avant, ce sera dans 1 an.

C'est un délai raisonnable.
Vous pouvez même le prendre comme une opportunité pour choisir une location qui vous convient ou acheter votre RP en fonction de vos critères.

Par ailleurs, ca me semble logique qu'un propriétaire puisse vouloir disposer de son bien a l'échéance du bail, pourvu qu'il respecte la loi.

Je vous rejoins aussi sur ce point. Je me fais en ce moment "virer" par mon proprio après 14 ans dans un appart.
Et en visitant d'autres biens à louer, au delà de l'aspect financier, avoir son "chez soi" est un argument qui a son poids.

L'aspect financier n'est en effet qu'un elements parmi d'autres dans le choix de l'achat/location d'une RP

 

[KaMIRD]

C'est un délai raisonnable.
Vous pouvez même le prendre comme une opportunité pour choisir une location qui vous convient ou acheter votre RP en fonction de vos critères.

Par ailleurs, ca me semble logique qu'un propriétaire puisse vouloir disposer de son bien a l'échéance du bail, pourvu qu'il respecte la loi.


L'aspect financier n'est en effet qu'un elements parmi d'autres dans le choix de l'achat/location d'une RP

Le bail se renouvelle automatiquement depuis 14 ans! Le proprio n'a jamais fait de travaux en 14 ans.
Et non, ce n'est pas normal. Il faut une raison. C'est la loi. Il a voulu tripler le loyer. Je lui rappelé que les loyers étaient encadrés. On lui a surement raconté des bobards et Il pense pouvoir le relouer 3x plus cher.