Immobilier - la nouvelle donne

[MDacier]

Avec une offre très faible, dès que les taux vont recommencer à baisser, les prix vont rattrapper la baisse en 1 ou 2 mois ...

Sauf que ce n'est pas demain la veille que les taux vont baisser...

 

[Buffeto]

et d'acheter à Marseille.

le notaire t'a fourni le gilet pare-balles ?

 

[KaMIRD]

Outil complet et intéressant qui mériterait son propre topic: [lien réservé abonné]

Pour moi, même à acheter comptant, je ne rentabilise mon achat qu'après 11 ans. A crédit c'est 16 ans.
Sachant que personne ne peut prévoir ce qui se passera en 16 ans. Naissance, déménagement (mort ?) je trouve ça très risqué

 

[Sans]

Marseille + 5% ???

Dans mon coin, beaucoup de résidences secondaires et/ou de locations saisonnières et étudiantes, datant des années 80 donc énergivores.
Les mises en vente augmentent et ++ sur ces 15 derniers jours.
Soit les propriétaires réagissent au décret publié sur les interdictions de location des G et F, soit à celui qui rajoutent les villes et villages pouvant appliquer la surtaxe sur les THRS et sur les logements vacants, soit sur les PPT et les travaux à prévoir en copropriété ?

Mais question prix, légère très légère baisse sur les biens déjà en vente depuis un certain temps.

 

[moietmoi]

Marseille + 5% ???

Dans certains quartiers c'est plus que cela. Dans d'autres c'est la chute. Je suis incapable de faire la moyenne.
Je pense que l'encadrement des loyers, voté, mais pas encore mis en place, et la limitation drastique des autorisations de locations saisonnières,vont stabiliser les prix, mais la demande est toujours forte.

 

[Philou75]

Tien, en lisant cela je pense que j'ai bien fait de vendre à Paris et d'acheter à Marseille..le delta -5, + 5 soit 10% me paye les frais de notaire..
Mais ce ne sont que des moyennes...je suis conscient que la réalité peut être toute différente..

Je ne me sentirai pas à l’aise d’investir dans un pays étranger

 

[Buffeto]

Je ne me sentirai pas à l’aise d’investir dans un pays étranger

ils n'ont pas demandé leur indépendance encore ?

 

[Philou75]

ils n'ont pas demandé leur indépendance encore ?

Pas besoin de demande, on leur donne sur le champ (de tir)

 

[Sans]

ils n'ont pas demandé leur indépendance encore ?

Ils l'ont déjà pris ....

 

[Mr_Chiffre]

Pour ma part a Limoges, j'observe des corrections de prix non négligeable. J'ai vu un t3 avec un DPE en D datant de 2019 passer de 163000€ a 149000€.

En revanche les biens très bien situés et isoles qui sont hors budget partent sans problème et ce ne sont pas des primo accédant.

 

[MDacier]

Oui, 8% de baisse, c'est non négligeable.
Voir depuis combien de temps le bien est en vente et s'il y a d autres raisons à la baisse propre au bien ou non.
Si Limoges fait partie des endroits où la TF a augmenté de 20% et +, les proprio ont peu être hâte de s'en débarrasser.

 

[KaMIRD]

Pour ma part a Limoges, j'observe des corrections de prix non négligeable. J'ai vu un t3 avec un DPE en D datant de 2019 passer de 163000€ a 149000€.

En revanche les biens très bien situés et isoles qui sont hors budget partent sans problème et ce ne sont pas des primo accédant.

Avant Covid, Limoges était la ville avec le meilleur rendement locatif en France. Est ce toujours le cas?

 

[moneymoneymaker]

Outil complet et intéressant qui mériterait son propre topic: [lien réservé abonné]

Pour moi, même à acheter comptant, je ne rentabilise mon achat qu'après 11 ans. A crédit c'est 16 ans.
Sachant que personne ne peut prévoir ce qui se passera en 16 ans. Naissance, déménagement (mort ?) je trouve ça très risqué

Intéressant. J'ai fait la simulation pour ma résidence principale actuelle (prix d'achat d'il y a 3 ans, coût des travaux, prêt aux conditions de l'époque etc...) Rentable après 6 ans. Avec les conditions actuelles ce serait 12 ans.

C'est encore intéressant d'acheter je trouve.

 

[MDacier]

C'est toujours interessant d'acheter sa RP.
A moins de l'acheter au dessus du prix du marché ou d'avoir une TF délirante (ce qui va devenir le cas dans certaines communes peu pourvue en grosses entreprises).

Pour moi, même à acheter comptant, je ne rentabilise mon achat qu'après 11 ans. A crédit c'est 16 ans.
Sachant que personne ne peut prévoir ce qui se passera en 16 ans. Naissance, déménagement (mort ?) je trouve ça très risqué

Je ne vois pas en quoi c'est plus "risqué" d'acheter plutot que louer sa RP.

Si tu loue ta RP, tu paye mois après mois un loyer, et tu te retrouve au bout de 16 ans avec ... rien.
Le seul interet, c'est que tu n'as pas a supporter le cout des grosses reparations ainsi que la TF.
Si tu demenage, tu dois trouver un autre logement et tu n'as aucun patrimoine.

Si tu achetes ta RP, même si tu demenage, tu n'auras pas de mal a louer cette résidence; sauf si elle est vetuste evidemment ...

Après, le but de l'achat d'une RP, ce ne doit pas être de le revendre a court terme, mais de disposer d'un patrimoine qui gagnera en valeur et que tu pourras transmettre.
Si tu loue ta RP, cette question patrimoniale n'a pas lieu d'être evidemment ...
Tous les travaux d'amélioration que tu apporteras a ce bien, ce sera pour ta jouissance, mais tu les perdra si tu demenage ...

 

[niklos]

C'est toujours interessant d'acheter sa RP.

Les idées reçus ont la vie dure...

Dans mon cas, rentabilisée après plus de 15 ans...

 

[MDacier]

Les idées reçus ont la vie dure...

Dans mon cas, rentabilisée après plus de 15 ans...

Oui ... eh ?
Le grand interet de l'achat d'une RP avec prêt - surtout en cette periode d'inflation, c'est que les mensualités sont constante sur la durée (alors que les loyers d'une location augmentent même en periode d'encadrement des loyers).

Si ton but est de revendre rapidement, il est en effet preferable d'investir dans un bien que tu mettras en location et revendra a moyen terme. L'achat d'une RP ne doit pas avoir pour but premier la rentabilité ...

 

[niklos]

Hmmm, marrant, je dis que tu as tord en disant

C'est toujours interessant d'acheter sa RP.

Et maintenant tu abondes en mon sens...

 

[KaMIRD]

Justement le raisonnement est plus compliqué que cela .
avec des prix de l'immo qui baissent ou ne croissent que très peu, on lache tous les ans 4% d'intérêts (au moins) en contre partie de ne pas payer de loyer.
Chez moi les loyers sont autour des 3,8% du prix de vente.
Donc en payant un loyer, on paye moins que les intérêts.
Ensuite, on peut placer son argent et générer 3/4% dessus.

Le gros avantage serait pour quelqu'un de sédentaire d'avoir un chez soi.

Le raisonnement se tient sur les 2-4 prochaines années. Mais il est clair que sur le très long terme, l'immo sera toujours une bonne idée, sauf à avoir un investissement qui génère 6/7% nets avec très peu de risque.

 

[niklos]

Là nous sommes d'accord @KaMIRD .
Ca dépend des cas.
La location peut être une très bonne chose sur un courte durée. La question est toujours de savoir à partir de combien de temps d'habitation vaut-il mieux acheter ?

Pour grossir le trait @MDacier , si je prévois de reste 24h dans une ville, il est évident qu'il est plus rentable de louer une chambre d’hôtel que d'acheter et revendre un logement.
Encore une fois, je grossis volontairement et de manière totalement absurde le trait. Il n'est pas toujours plus rentable d'acheter que de louer. Ça dépend du contexte économique, des taux, du lieu et aussi et surtout de la durée que l'on prévoit d'habiter dans le logement.

edit : quant à la location (côté proprio), eh bien ça a aussi pas mal de problèmes à commencer par l'état dans lequel tu peux retrouver ton bien, les impayés et j'en passe...

 

[MDacier]

Chez moi les loyers sont autour des 3,8% du prix de vente.
Donc en payant un loyer, on paye moins que les intérêts.
Ensuite, on peut placer son argent et générer 3/4% dessus.

Sauf qu'un placement avec >3% garanti (impots déduit), en dehors du livret A, ça n'existe pas (je mets de coté le LEP qui ne concerne presque personne qui a les moyens d'investir ...)

Par ailleurs, jusqu'au début de l'année, on pouvait emprunter sous les 3%.
Actuellement effectivement ça devient de l'histoire ancienne, mais on y reviendra sans doute d'ici une dizaine d'années ...

Pour grossir le trait @MDacier , si je prévois de reste 24h dans une ville, il est évident qu'il est plus rentable de louer une chambre d’hôtel que d'acheter et revendre un logement.
Encore une fois, je grossis volontairement et de manière totalement absurde le trait. Il n'est pas toujours plus rentable d'acheter que de louer. Ça dépend du contexte économique, des taux, du lieu et aussi et surtout de la durée que l'on prévoit d'habiter dans le logement.

Evidemment.
Je réagissais surtout a la remarque de KaMiRD sur les aléas comme les démenagements / décès. Ca n'a pas d'impact sur l'interet de posseder une RP (sauf evidemment si on est dans un metier qui oblige a démenager tous les ans ...).
Une RP achetée pourra toujours être mise en location & transmise a ses descendants.
Une RP louée ne genere aucun patrimoine, ca ne devient indispensable que si l'on veut a tout prix vivre dans des villes aux prix de vente délirants comme Paris ...