Immobilier - la nouvelle donne

[Blister]

Il n'y a pas de miracle.
Les salaires ne suivent pas l'inflation et la hausse des taux d'intérêt.
Donc forcément ça coince.

 

[moneymoneymaker]

Ce que je constate chez moi :

Les biens restent très longtemps et ne partent pas. Même quand ils baissent. Pour la simple et bonne raison que les potentiels acquéreurs n’arrivent plus à se faire prêter ces sommes.


Il faudrait une baisse énorme pour compenser la hausse des taux. Mais les vendeurs ne baisseront jamais à ce point. Et pour cause, ils ne pourraient plus se loger derrière pour la plupart.

Ou une hausse énorme des salaires. Mais la marge de manœuvre des patrons, qui n’arrivent pas à recruter est très réduite.

Donc le marché est totalement bloqué.

Les grands gagnants vont être les propriétaires de biens qui ne se sont pas fait cartonner par le DPE. Et ceux qui ont du cash et qui d’ici quelques mois vont pouvoir faire des très jolis coups.

Ah et aussi les magasins de bricolages et les artisans. Faute de déménager, les gens améliorent leurs maisons ou leurs appartements.

 

[Turbo-057]

Il n'y a pas de miracle.
Les salaires ne suivent pas l'inflation et la hausse des taux d'intérêt.
Donc forcément ça coince.

Jusqu a ce que les gens réajustent leurs prétentions pour les aligner a leur revenus ...

 

[MDacier]

Jusqu a ce que les gens réajustent leurs prétentions pour les aligner a leur revenus ...

Sauf que - a moins de partir sur 25 ans d'emprunt - la capacité d'emprunt d'un salarié "moyen" n'est pas fabuleuse même avec des taux a 2,5%.
Inutile d'envisager des taux a 5% pour comprendre que ça coince

 

[moietmoi]

et aussi les magasins de bricolages et les artisans. Faute de déménager, les gens améliorent leurs maisons ou leurs appartements.

Leurs actions peuvent monter...

 

[moneymoneymaker]

Jusqu a ce que les gens réajustent leurs prétentions pour les aligner a leur revenus ...

Il ne s’agit pas d’un ajustement.

Si je prends mon cas personnel, il faudrait que j’achète ma maison actuelle 20% de moins pour retomber sur la même mensualité.

A ce tarif, je ne vends pas. Et s’il faut, je revois mes projets.

 

[baboune]

oui et si les prix baissent ce sera pour les acheteurs comme pour les vendeurs.....

Nous avons eu par le passé des baisses notables des prix de l'immobilier et il n'y a pas si longtemps que cela.....

mais si vous trouvez une maison à - 20% cela risque aussi d'être le cas pour votre maison actuelle avec un prix de vente en baisse.

la solution reste l'adaptation et donc vendre maintenant au + haut, partir en location et attendre la baisse....

 

[Philou75]

la solution reste l'adaptation et donc vendre maintenant au + haut, partir en location et attendre la baisse....

Quand?

 

[Nels]

la solution reste l'adaptation et donc vendre maintenant au + haut, partir en location et attendre la baisse....

Mais pendant qu'on attend la baisse, les taux augmentent. Sauf si le produit de la vente permet d'acheter cash sa nouvelle RP, et que la location n'est pas trop élevée, dans ce cas ça peut être une option.

 

[Mr_Chiffre]

Ce que j'observe sur Rennes.
Les annonces restent beaucoup plus longtemps.
Les appartements dans les quartiers proche rocade (mauvaise réputation) sont affichés moins cher qu'il y a 2 ans mais ne se vendent plus du tout.
Les petits appartements destinés au locatif ne se vendent plus.
Les appartements T3 et surtout T4 dans les quartiers recherchés sont affichés au même prix qu'il y a 2 ans voire plus cher mais se vendent moins vite.
Sauf quelques exceptions, sur des biens avec très bon emplacement, rénovés, avec garage et sans défaut.

Exemple :
J'ai vendu un petit T3, très belle rénovation, garage, en 2022 : 5550€/m² en 10 jours
Dans la même résidence, même type d'emplacement, petit T3 rénové mais plus cheap, garage : affiché 5650. Annonce parue il y a 6 jours. Déjà disparue. La vente ira t elle à terme?
Dans la même résidence T2, rénové sans garage privatif, moins bien placé. Affiché à 6000 depuis 3 mois.
Aucune vente au dessus de 5000 avant la mienne. Plutôt autour de 4300 maxi et 3700 mini si aucune rénovation (construction de 1990)

Pour ma part a Limoges, les ventes durent plus longtemps. Les biens avec un mauvais DPE ou trop de travaux à faire sont boudes.

Je ne sais pas ce qu'il en est du locatif....

Difficile de te répondre @Damienn , on ne connait pas le profil de l'acheteur on ne sait pas si il achète casch sans emprunt ou bien si il a besoin d'un prêt...

 

[lebadeil]

Donc pour résumer la situation immobilière: crise sur la demande et crise sur l'offre. Marché paralysé !

Et le manque d'offre locative dans les grandes villes est /va devenir un sujet social majeur !

 

[moietmoi]

la solution reste l'adaptation et donc vendre maintenant au + haut, partir en location et attendre la baisse...

c'est faisable dans les villes ayant des loyer "bas" par rapport au prix de l'immobilier.( là ou l'investissement n'est pas trop rentable),tout en tenant compte du fait que l'offre locative est faible et que personne ne sait l'issue de la baisse; est-ce comme en 2008, très passager, ou comme en 1992, sur 7/8 ans?
et par ailleurs, une fois vendu, il y a de le trésorerie, et l'inflation vient entamer le capital;
cette inflation sera t elle plus importante que la baisse de l'immobilier?

 

[Blister]

Donc pour résumer la situation immobilière: crise sur la demande et crise sur l'offre. Marché paralysé !

Et le manque d'offre locative dans les grandes villes est /va devenir un sujet social majeur !

D'où la prolongation du bouclier loyer mais qui ne résoudra pas la pénurie d'offre locative.

Alors que le "bouclier loyer" devait s'éteindre à la fin du mois de juin, les députés ont voté son prolongement jusqu'au début de l'année 2024.

 

[MDacier]

Quand?

La baisse, quand elle arrivera, sera moindre qu'esperée ...

En effet, entre temps on est en periode d'inflation elevée ... donc même avec des prix stables, il y a une perte de valeur.
Heureusement qu'on est dans un pays ou les taux immo ne sont pratiquement jamais variables, sinon on risquerait d'avoir les drames humains liés a l'incapacité de rembourser les prêts (comme vu en Espagne ou aux Etats Unis)

 

[moietmoi]

La baisse, quand elle arrivera, sera moindre qu'esperée ...

humm. on ne sait pas qui espère quoi..

 

[Buffeto]

humm. on ne sait pas qui espère quoi..

moi je dis que c'est un épiphénomène qui durera tant qu'il y aura de l'inflation ...celle ci , aux dire des économistes patentés , devrait lentement diminuer jusqu'en 2024 ...

 

[moietmoi]

.celle ci , aux dire des économistes patentés , devrait lentement diminuer jusqu'en 2024 ...

oui, ils pensent que l'inflation sera à la baisse grâce à l'augmentation des taux de la bce, ce qui corrélativment entraine la hausse des taux des prêts immobiliers des particuliers....ce qui est favorable à la baisse... on ne sait..

 

[Buffeto]

oui, ils pensent que l'inflation sera à la baisse grâce à l'augmentation des taux de la bce, ce qui corrélativment entraine la hausse des taux des prêts immobiliers des particuliers....ce qui est favorable à la baisse... on ne sait..

ça permet de vendre du papier.....

 

[Aristide]

Bonjour,

oui, ils pensent que l'inflation sera à la baisse grâce à l'augmentation des taux de la bce, ce qui corrélativment entraine la hausse des taux des prêts immobiliers des particuliers....

A longueur de temps on peut lire cette affirmation; pourtant il n'en est pas exactement ainsi.

Je rappelle que les refinancements BCE sont à court terme, 7 jours pour le principal et 1 jour pour le marginal.

Il va de soit que même en utilisant la technique de "la transformation" (= utilisation de ressource "courtes" en emplois "longs") une banque ne prendra pas les risques qui en résultent (= taux et liquidités) sur l'essentiel de son portefeuille.

Les crédits immobiliers sont des crédits de longues durées qui sont donc financés, pour l'essentiel, sur des ressources de durées sensiblement équivalentes; la durée réelle moyenne des prêts immobiliers étant de l'ordre de 8 ans.

Dès lors; en la matière, c'est le taux de l'OAT à 10 ans qui fait référence.

Mais il y a cependant un lien indirect très subtil qui est le niveau de l'inflation.

Explications:

+ La BCE anticipe une poussée inflationniste; elle augmente ses taux directeurs et fait savoir qu'ainsi elle "veille au grain"
+ Cette anticipation se concrétise, voire la poussée s'accentue; la BCE augmente à nouveau ses taux directeurs insiste en criant haut et fort qu'elle les augmentera de ce qu'il faudra et tant qu'il le faudra.

=> Cette technique de communication porte le nom de "Forward guidance" :

Forward guidance
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+ Dès lors les investisseurs sur les marchés financiers du fait de l'inflation constatée, mais aussi de celle anticipée, vont vouloir conserver une rémunération "déflatée" (= en termes réels) quasi équivalente à celle qu'ils percevaient avant la dépréciation monétaire cible de la BCE.

Ils exigent donc des taux de rémunération nominaux plus élevés que l'on retrouve donc dans le taux des OAT.

A celà peut s'ajouter un excès de demande de capitaux à long terme par rapport à l'offre sans compter, bien entendu, la qualité de la signature des émetteurs.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

certes, il n' y a pas automatisation, mais corrélation