Immobilier - la nouvelle donne

[moietmoi]

Les acheteurs à crédit ont des mensualités plus importantes de 20% à 30% depuis la remontée des taux.
les salaires n'ont pas suivi.

Comment peut on croire que les prix ne vont pas devenir un problème.

J'ai connu une période où les taux augmentaient et l'immobilier aussi.

Début 90 Une baisse de 20% a suivi sur 10 ans du à l'augmentation des taux d'intérêt

La baisse de 91/97 était dûe a une pratique interdite depuis. La vente de promesse.
Les marchands de biens signaient des promesses a un prix et revendaient la promesse a 5 ou 10,% de plus, vu la hausse future.
A Paris entre 20et 30 000 promesses circulaient de main en main, créant une bulle.
Un simple coup de vent a déstabilisé l'ensemble et s'en est suivi une baisse de 20à. 40,%.

 

[lebadeil]

Les acheteurs à crédit ont des mensualités plus importantes de 20% à 30% depuis la remontée des taux.
les salaires n'ont pas suivi.

Comment peut on croire que les prix ne vont pas devenir un problème.

Une illustration avec un graphe par la société ELUCID : capacité d'emprunt selon le taux.
Ou l'on voit l'impact significatif d'une augmentation de taux versus plusieurs 10zaines de milliers d'€ sur le prix.

Plein d'autres planches intéressantes sur le site (en date de Nov 2022)
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[niklos]

Je viens de lire l'article en lien du post de @lebadeil , c'est assez flippant ! L'immobilier, valeur refuge par excellence... Ou pas...
Ceci dit, et histoire de donner un argument contraire, la population française garde un accroissement naturel positif pour l'instant. ne faut-il donc pas y voir un besoin de logement accru !?

 

[lebadeil]

Pas de surreaction de mon côté, juste une prise en compte des éléments financiers taux versus capacité d’emprunt. Les français ont besoin de se loger. Les nouvelles constructions se font rares et chers. Certains logements avec mauvais DPE peuvent être boudés. Le marché locatif va se tendre. Pour le reste, je vois un marché de l’offre et de la demande de réduire, mais pas de panique. Probablement des temps de transactions plus longs, quelques m2 en moins pour les acheteurs, et des négociations favorables aux acheteurs crédibles.

 

[niklos]

Je ne panique pas spécialement puisque je ne prévois pas de vendre avant une quinzaine d'années (10 minimum) donc d'ici là, ça encore le temps de remonter. Mais en même temps, si on va vers un décru de, ne serait-ce qu'un pourcent par an de la valeur, ça fait une sacrée perte sur 10 ans ; d'un autre côté, il faudra bien me loger donc si je vends, c'est que j'achète...

 

[lebadeil]

On connaît les cycles de l’immobilier. Considérons qu’il y a un ajustement conjoncturel, un rééquilibrage du prix de l’immobilier pour certains biens. Mais on sait que sur 10 ans, l’immobilier garde ses fondamentaux de valeur refuge.
Je ne m’attends pas à une baisse significative sur l’immobilier bien situé, de qualité, en étage, au calme, avec bon DPE.

 

[PepeR]

Je viens de lire l'article en lien du post de @lebadeil , c'est assez flippant ! L'immobilier, valeur refuge par excellence... Ou pas...
Ceci dit, et histoire de donner un argument contraire, la population française garde un accroissement naturel positif pour l'instant. ne faut-il donc pas y voir un besoin de logement accru !?

Encore faut-il que les accrus naturels puissent s'offrir ou espérer s'offrir un logement, en location ou en achat...

 

[kaziklu]

des négociations favorables aux acheteurs crédibles.

Je ne sais pas si on peut généraliser mais après 2 refus de prêt c'est bien mon état d'esprit. Je serais plus enclin à discuter avec quelqu'un qui m'amène des garanties voir un achat sans clause suspensive qu'avec de belles paroles. Mais dans une certaine limite bien sûr et qui n'est pas de -20% comme on a pu l'entendre. Sur le département où je vends ma maison, si on fait -20% sur l'indice notaires INSEE, on retrouve l'indice de...2008.

 

[kaziklu]

Bon. Pour vous donner un ordre d'idée sur ces fameux -20%, sur 3 visites la semaine dernière j'ai reçu une offre à- 10%, financement avec prêt relai sec.
Encore 2 visites cette semaine et les 2 autres visiteurs passés ne se sont pas encore positionnés.

Rappel du bien: maison avec terrain en RP petite couronne.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je serais plus enclin à discuter avec quelqu'un qui m'amène des garanties voir un achat sans clause suspensive qu'avec de belles paroles.

Ceci est impossible si l'acquéreur déclare solliciter un crédit.
Et s'il déclare payer comptant ( =sans crédit), il doit apposer une mention imposée, écrite manuellement, dans le compromis.

Cf page 237 ci-dessus:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/immobilier-la-nouvelle-donne.45052/page-24#post-496673

A toutes fins utiles.
Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour,

Ceci est impossible si l'acquéreur déclare solliciter un crédit.
Et s'il déclare payer comptant ( =sans crédit), il doit apposer une mention imposée, écrite manuellement, dans le compromis.

Cf page 237 ci-dessus:

A toutes fins utiles.
Cdt

Je n'avais pas autre chose en tête. La mention écrite manuelle je l'apprend par contre. Merci c'est instructif.

 

[nene9434]

Bon. Pour vous donner un ordre d'idée sur ces fameux -20%, sur 3 visites la semaine dernière j'ai reçu une offre à- 10%, financement avec prêt relai sec.
Encore 2 visites cette semaine et les 2 autres visiteurs passés ne se sont pas encore positionnés.

Rappel du bien: maison avec terrain en RP petite couronne.

Plutôt que de se fixer sur des pourcentages de baisse, regardez les prix immobilier de votre ville entre 2014 et 2016 pour comparer.
Les taux d'intérêts actuel doivent se situer au même niveau qu'a cette époque.

Votre maison est en bon état, un bon emplacement et un bon DPE et vous avez avez pas mal de visites c est bon signe tout ca.

Attention cependant dans un marché baissier au risque du cercle infernal :
maison surestimée de 10% => 6 mois après le prix est baissé de 10% mais le marché a encore baissé de 10% => 6 mois après le prix est baissé de 10% mais…

 

[lebadeil]

Bonjour,

Ceci est impossible si l'acquéreur déclare solliciter un crédit.
Et s'il déclare payer comptant ( =sans crédit), il doit apposer une mention imposée, écrite manuellement, dans le compromis.

Cf page 237 ci-dessus:

A toutes fins utiles.
Cdt

Bonjour @Aristide. Je vends actuellement un appartement.

Un acheteur peut payer cash mais souhaite tenter une demande crédit pour profiter de l'effet de levier.
S'il n'obtient pas le crédit , il est d'accord pour payer cash.

Peut il marquer dans le compromis de vente achat comptant, mais malgré tout, demander un crédit à sa banque svp ? En tant que vendeur, je serai favorable à cette option bien sur.
Merci

 

[moneymoneymaker]

Bon. Pour vous donner un ordre d'idée sur ces fameux -20%, sur 3 visites la semaine dernière j'ai reçu une offre à- 10%, financement avec prêt relai sec.
Encore 2 visites cette semaine et les 2 autres visiteurs passés ne se sont pas encore positionnés.

Rappel du bien: maison avec terrain en RP petite couronne.

Qu'a dit l'agence par rapport à cette offre (négociable ?) et le financement ? Solide ?

Si financement solide, en attendant que les autres se décident, ça peut être l'occasion de discuter...

 

[kaziklu]

Plutôt que de se fixer sur des pourcentages de baisse, regardez les prix immobilier de votre ville entre 2014 et 2016 pour comparer.
Les taux d'intérêts actuel doivent se situer au même niveau qu'a cette époque.

Votre maison est en bon état, un bon emplacement et un bon DPE et vous avez avez pas mal de visites c est bon signe tout ca.

Attention cependant dans un marché baissier au risque du cercle infernal :
maison surestimée de 10% => 6 mois après le prix est baissé de 10% mais le marché a encore baissé de 10% => 6 mois après le prix est baissé de 10% mais…

J'ai acheté en 2016 donc je vois bien le prix.
Elle est fixée au prix estimé par l'agence au S2 2022 (j'ai réajusté à la baisse au S2) sans marge.

 

[kaziklu]

Qu'a dit l'agence par rapport à cette offre (négociable ?) et le financement ? Solide ?

Si financement solide, en attendant que les autres se décident, ça peut être l'occasion de discuter...

L'agence me dit que le financement est solide (prêt relai sec).
En fait ces gens m'avaient déjà fait une offre plus élevée il y a quelques mois avant de se retracter. Puis j'avais trouvé un acheteur qui n'a pas eu son prêt. Là parrait-il, ils sont venus en très grand nombre et la maison fait l'unanimité donc il pense que c'est discutable au niveau prix.

 

[Fundu]

Bonjour @Aristide. Je vends actuellement un appartement.

Un acheteur peut payer cash mais souhaite tenter une demande crédit pour profiter de l'effet de levier.
S'il n'obtient pas le crédit , il est d'accord pour payer cash.

Peut il marquer dans le compromis de vente achat comptant, mais malgré tout, demander un crédit à sa banque svp ? En tant que vendeur, je serai favorable à cette option bien sur.
Merci

Il peut indiquer dans le compromis une demande de crédit et, si refus de la banque, s'engage à payer comptant. En cas de refus, il devra bien entendu le justifier.

 

[Aristide]

Un acheteur peut payer cash mais souhaite tenter une demande crédit pour profiter de l'effet de levier.
S'il n'obtient pas le crédit , il est d'accord pour payer cash.

Peut il marquer dans le compromis de vente achat comptant, mais malgré tout, demander un crédit à sa banque svp ? En tant que vendeur, je serai favorable à cette option bien sur.

Le code de la consommation est clair et les articles concernés sont d'ordre public, les parties ne peuvent donc pas y déroger :

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné] indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

[lien réservé abonné].

Article L313-42 code de la consommation
Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné]indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

[lien réservé abonné]

=> C'est l'un ou c'est l'autre :

+ Si crédit = clause suspensive obligatoire dans le compromis

+ Si pas de crédit et paiement "cash", nouveau compromis avec clause manuscrite.

Peut il marquer dans le compromis de vente achat comptant, mais malgré tout, demander un crédit à sa banque svp ? En tant que vendeur, je serai favorable à cette option bien sur.

=> Relire article article L313-42 code de la consommation ci-dessus

Cdt

 

[lebadeil]

Merci Aristide, c’est clair. Je viens de modifier le présent message , compris l'article L313-42. Cdlmt

 

[kaziklu]

Merci Aristide, c’est clair. Ma remarque était achat cash , donc pas de crédit et pas de clause suspensive.

Néanmoins, l’acheteur peut il malgré tout souscrire un crédit en ayant signé chez le. Notaire qu’il n’en prend pas ? Je comprends dans ta réponse qu’il ne peut pas : c’est bien cela ? Désolé d’insister sur ce point.

En relisant l'article moi je lis que si il peut.

"Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné]indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre."