Immobilier - la nouvelle donne

[lebadeil]

En relisant l'article moi je lis que si il peut.

"Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné]indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre."

Merci Kaziklu, je viens de modifier mon message précédent, c'est clair.

 

[lebadeil]

Immobilier, le pari des autorités pour fluidifier l’accès au crédit : réévaluer le taux d'usure sur une base mensuelle du 1e Fevrier au 1e Juillet (versus trimestrielle auj.). Cette mesure provisoire devrait permettre de lisser la remontée des taux et faciliter l'accès au crédit immobilier. Ci joint l'article des Echos du 23 Janvier

 

[Blister]

Immobilier, le pari des autorités pour fluidifier l’accès au crédit : réévaluer le taux d'usure sur une base mensuelle du 1e Fevrier au 1e Juillet (versus trimestrielle auj.). Cette mesure provisoire devrait permettre de lisser la remontée des taux et faciliter l'accès au crédit immobilier. Ci joint l'article des Echos du 23 Janvier

L'essentiel de l'article:

"Pour autant, cela risque de contribuer à l’accélération de la remontée des taux de crédit qui pourraient atteindre 4 % sur 20 ans
dès cet été.
En décembre, le taux moyen des crédits à l’habitat s’élevait à 2,04 % selon la Banque de France"...

"Maintenant que le taux d’usure devrait davantage coller à la réalité du marché, reste à savoir si les emprunteurs ne risquent pas de se retrouver bloqués par leur niveau d’endettement, défini par les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En effet, avec des prix immobiliers élevés et des taux qui remontent plus rapidement, leur niveau d’endettement pourrait vite redevenir un problème, estiment les courtiers"

 

[g.b]

Merci @lebadeil pour ce résumé à chaque update.

Effectivement, c'est un pari. À voir si les banques jouent le jeu...

 

[moneymoneymaker]

C'est une bonne nouvelle je trouve. Maintenant, oui, l'accès au crédit sera forcément plus difficile qu'il y a 1 an, même avec cette mesure.
Et dans le fonds, ça ne me choque pas. Je préfère que les banques "jouent moins le jeu", mais qu'elles "protègent" ceux qui souhaitent emprunter, mais qui n'en ont pas les moyens.

 

[g.b]

Le risque que je voyais c'est que les banques pourraient proposer toujours un taux qui colle au taux d'usure, sans faire d'effort. Et d'argumenter en disant regardez c'est le meilleur taux car le mois prochain ça augmente. Prenez maintenant ou allez voir une autre mais ce sera pareil ou en augmentation vu les délais.

 

[Aristide]

Bonjour,

A sa création en décembre 1966 le taux usuraire faisait l'objet d'un double calcul mais son plafond ne pouvait dépasser "le double du taux moyen de rendement effectif des obligations émises au cours du semestre précédent".

JORF 29 Décembre 1966 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE FRANÇAISE - page 11623

LO! n° 66-1010 du 28 décembre 1966 relative à l'usure, aux prêts d'argent et à certaines opérations de démarchage et de publicité (1). L’Assemblée nationale et le Sénat ont délibéré, L’Assemblée nationale a adopté. Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit:

Section I

De l’usure.

Art. 1er. — Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus d’un quart, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les banques et les établissements financiers enregistrés par le conseil national du crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues

……….

En tout état de cause, est usuraire tout prêt dont le taux effectif global excède, au moment où il est consenti, le double du taux moyen de rendement effectif des obligations émises au cours du semestre précédent.

………

[lien réservé abonné]

Depuis la réforme de son calcul le 01/07/1990 (de mémoire ???) le taux de l'usure est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, le trimestre précédent, augmentés d’un tiers.

Et c'est ce principe qui semble critiquable :

Exemples
+ Taux moyen pratiqué trimestre de base "0" = 2%
= Taux usuraire trimestre "1" = 2% + (2%/3) = 2,66%
=> Les banques adaptent leurs taux à 2,65%

+ Taux moyen pratiqué trimestre de base "1" = 2,65%
= Taux usuraire trimestre "2" = 2,65% + (2,65%/3) = 3,53%
=> Les banques adaptent leurs taux à 3,52%

+Etc, etc...........

Antérieurement une des conditions à respecter était donc tout à fait extérieure à la pratique d'une des parties concernées en l'occurrence, à la pratique/volonté des prêteurs........ce qui n'est plus le cas.

Le postulat était que l'effet de la concurrence permettrait d'éviter cette escalade mais.............???

Plutôt qu'un "bricolage" ramenant du trimestre au mois la période de référence, ne serait-il pas plus indiqué de revoir au fond cette méthode de calcul ?

Cdt

 

[Blister]

C'est une bonne nouvelle je trouve. Maintenant, oui, l'accès au crédit sera forcément plus difficile qu'il y a 1 an, même avec cette mesure.
Et dans le fonds, ça ne me choque pas. Je préfère que les banques "jouent moins le jeu", mais qu'elles "protègent" ceux qui souhaitent emprunter, mais qui n'en ont pas les moyens.

C'est une bonne nouvelle dans la mesure où le taux sera plus en adéquation avec la situation du moment.
En revanche, cela ne débloquera pas le marché de l'immobilier.
Le coût du crédit va continuer à se renchérir (encore plus rapidement dorénavant) tandis que les vendeurs ne veulent pas (encore) baisser les prix de vente.
Beaucoup de candidats acquéreurs ne peuvent et ne pourront plus suivre en termes de solvabilité/endettement.
Le blocage va forcément se prolonger tant que les vendeurs n'auront pas intégré cette nouvelle donne.
Les agences immobilières doivent déjà fortement sensibiliser les vendeurs pour accepter de baisser leurs prix de peur de voir les transactions (et leurs commissions) ne pas se concrétiser.

 

[moneymoneymaker]

Ce sera toujours la même chose. La loi de l'offre et de la demande, qui dictera le marché.

 

[Aptenodytes]

Le blocage va forcément se prolonger tant que les vendeurs n'auront pas intégré cette nouvelle donne.

Toujours plus simple d'augmenter que de baisser.
Ne pas oublier que certains ont acheté récemment et souhaitent revendre maintenant. Baisser le prix leur ferait une MV

 

[nene9434]

Toujours plus simple d'augmenter que de baisser.
Ne pas oublier que certains ont acheté récemment et souhaitent revendre maintenant. Baisser le prix leur ferait une MV

Ou d'autres qui ont acheté il y 20 ans voire plus.
ils seront toujours assis sur une confortable PV même avec la baisse des prix.


Je suis allé voir mon banquier la semaine dernière pour voir ce qu'il était possible de faire ayant un projet de changement de RP.

Il a commencé son discours en me faisant remarquer qu'il ne prête plus qu'à une partie restreinte des ses clients.
Il faut :
Avoir un compte chez eux avec domiciliation des revenus
Une épargne représentant 1 an de mensualité
Un apport conséquent
Moins de 42 ans

Ensuite il n' a rien trouvé de mieux que de me proposer du 3% sur 20 ans et de me dire que ca risquait d'être difficile d'effectuer l'opération ce mois-ci à cause du taux d'usure (3.57% ce mois ci)

J'espère que toute les banques sont pas comme la mienne sinon ca risque d'être compliqué pour beaucoup de monde..

 

[Blister]

Toujours plus simple d'augmenter que de baisser.
Ne pas oublier que certains ont acheté récemment et souhaitent revendre maintenant. Baisser le prix leur ferait une MV

Effectivement en matière d'immobilier, il est toujours très risqué d'être en position de court terme (ne serait-ce que pour amortir les droits de mutation et autres frais liés à l’acquisition).
Mais les aléas de la vie sont ce qu'ils sont et parfois on n'a pas le choix...

 

[wwolf1]

. Baisser le prix leur ferait une MV

Il faut aussi prendre en compte les loyers qu'on n'a pas payés.

 

[kaziklu]

Il faut aussi prendre en compte les loyers qu'on n'a pas payés.

Et aussi les FDN, les intérêts, la TF etc...
Beaucoup de simulateurs existent certains permettant même de simulateur PV ou MV.
Un ordre de grandeur à avoir en tête c'est que les FDN c'est environ 2 ans de loyer. Donc revente à moins de 2 ans c'est forcément perdant.
L'amorti sans PV/MV se situe généralement entre 3 et 7 ans. Voir plus pour Paris où prix et loyers sont complètement décorrélés.

 

[Damienn]

Donc revente à moins de 2 ans c'est forcément perdant.

Je pense que cela dépend du prix d'achat, en dessous ou au prix du marché, de la valorisation apportée au bien, de la tendance des prix sur les 2 ans, de la vente par un intermédiaire ou pas.
Pas forcément perdant.

 

[moneymoneymaker]

Je ne suis pas d’accord avec votre explication kaziklu. En immobilier, notamment pour la RP, c’est un global qu’il faut prendre en compte.

Je pars sur une maison à 300 000 euros. On y ajoute les frais de notaire, pour attendre 320 000 euros. Ajoutons encore 5 000 de frais divers. Soit 325 000 euros.
Sur 25 ans avec les « mauvais » taux actuels vous êtes à 1550€ par mois.

En 18 mois vous remboursez : 27 900 euros.

Le CRD est donc de 297 100 euros.

Vous n’avez pas de chance et le marché a perdu de façon vertigineuse 3% en 18 mois.

Vous revendez à : 291 000 euros.

Vous êtes en négatif de 6100 euros. Disons 7000 euros si on y ajoute la taxe foncière.



Si on compare à une location :



Partons sur un loyer à 1000 euros. Ce qui me semble très raisonnable pour un bien équivalent à 300 000.

Sur 18 mois, vous déboursez 18 000 euros. Que vous ne retrouverez jamais.

Conclusion : votre mauvais achat immobilier vous a moins fait perdre qu’une location.

 

[Lucie92]

Si vous ne comptez pas vos 25000 euros de frais, c'est sûr que c'est facile d'être gagnant...

 

[kaziklu]

Je ne suis pas d’accord avec votre explication kaziklu. En immobilier, notamment pour la RP, c’est un global qu’il faut prendre en compte.

Je pars sur une maison à 300 000 euros. On y ajoute les frais de notaire, pour attendre 320 000 euros. Ajoutons encore 5 000 de frais divers. Soit 325 000 euros.
Sur 25 ans avec les « mauvais » taux actuels vous êtes à 1550€ par mois.

En 18 mois vous remboursez : 27 900 euros.

Le CRD est donc de 297 100 euros.

Vous n’avez pas de chance et le marché a perdu de façon vertigineuse 3% en 18 mois.

Vous revendez à : 291 000 euros.

Vous êtes en négatif de 6100 euros. Disons 7000 euros si on y ajoute la taxe foncière.



Si on compare à une location :



Partons sur un loyer à 1000 euros. Ce qui me semble très raisonnable pour un bien équivalent à 300 000.

Sur 18 mois, vous déboursez 18 000 euros. Que vous ne retrouverez jamais.

Conclusion : votre mauvais achat immobilier vous a moins fait perdre qu’une location.

Je n'ai pas bien dû comprendre votre exemple.
Je comprends que vous avez un locataire qui a payé 1000€ par mois pendant 18 mois (18 000€) et qui repars sans rien devoir à personne. 18 000€ qui ne seront pas retrouvé.

Que de l'autre côté vous avez un propriétaire en négative equity de 7000€ et qui a payé 1550€/mois (27 900€) soit 34 900€ qu'il ne retrouvera jamais.

Pour moi c'est le propriétaire qui est perdant en seulement 18 mois.

Nota: quand je dis FDN environ 2 ans de loyer, vous dites 25 000€ de FDN, 18 mois de loyer équivalent = 18 000€. Mon approximation aux gros sabots n'est pas si mal.

J'avais trouvé un super simulateur à une époque qui prenait plein de paramètres type: taxe foncière, intérêts manqués sur l'apport, MV, PV (en € constant ou courants), frais d'entretien, FA, FDN etc... il faudrait que je le retrouve.

Édition: j'ai retrouvé. Mon seul regret c'est qu'il ne simule pas les prêts gigogne: [lien réservé abonné]

 

[Pikaoups]

Vous n’avez pas de chance et le marché a perdu de façon vertigineuse 3% en 18 mois.

Revendre 3% moins cher que ce qui a été acheté il y a 18 mois, ce n'est pas une chute vertigineuse, on reste sur l'épaisseur du trait.

 

[moneymoneymaker]

Que de l'autre côté vous avez un propriétaire en négative equity de 7000€ et qui a payé 1550€/mois (27 900€) soit 34 900€ qu'il ne retrouvera jamais.

C'est là que vous ne comprenez pas. Mon propriétaire a remboursé 27 900€ de crédit pendant ces 18 mois. Une sorte d'épargne indolore. A la fin, il retrouve forcément ce remboursement au moment de la vente.

Explication plus détaillées :

Cout total de l'achat :

Prix de la maison 300 000€
FDN : 20 000€ (je suis aussi à la louche)
Frais divers liés à l'achat (banque etc.)

Cout tôtal : 325 000€

Pour simplifier l'exemple je pars sur un financement total de cette opération soit sur 25 ans, 1550€ par mois (on est sur du 3% en gros)

1550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

Ici la vente serait de 291 000€

Au moment de solder son crédit, notre propriétaire doit donc 6100€ à son banquier. J'arrondis à 7000€ car je compte la taxe foncière dedans.

Résumé : En faisant une mauvaise opération, notre propriétaire éphémère a donc perdu 7000€

En comparaison, le locataire aura lui perdu : 1000€ X 18 = 18 000€

Revendre 3% moins cher que ce qui a été acheté il y a 18 mois, ce n'est pas une chute vertigineuse, on reste sur l'épaisseur du trait.

Oui enfin là il faudrait rentrer dans les détails. Mais si on part du principe qu'on est sur un bien à 300 000 et un remboursement à hauteur de 1550€/mois, on peut légitimement penser que notre propriétaire, ou notre couple de propriétaires gagne plutôt bien sa vie.

Si on part sur un couple, disons 2300€ net par tête. Vous m'accorderez le raccourci facile, ce sont des salaires qu'on trouve plus généralement dans les grandes métropoles françaises.

Je n'ai pas les chiffres sur 18 mois, mais sur 24 ans.

Pour Paris cela donne : -2,5%
Pour Lyon : +2%
Pour Bordeaux : -0,9%
Pour Rennes : +9,6%
Pour Marseille : +26,2%
Pour Montpellier : +10,9%
Pour Nantes : +6%
Pour Toulouse : +9%
Pour Nice : +12,7%
Pour Strasbourg : +9,4%
Pour Lille : +8,1%

Visiblement, seule Paris se rapproche de mes 3%. Et encore sur 24 ans, alors que je prenais 18 mois dans mon exemple... Disons qu'une poignée effectivement pourrait ne vraiment pas avoir de chance. Mais de là à faire une mauvaise opération vs le statut de locataire...