Immobilier - la nouvelle donne

[kaziklu]

Tu as raison @lebadeil
Il peut y avoir peut-être un accord de principe de la banque?

Les banques le font hélas de moins en moins et la plupart du temps entre l'offre acceptée et le compromis.

 

[nene9434]

Si vous le dites.
Oui les visites redémarrent après les fêtes (2 planifiées cette semaine) et j'en ai eu 3 avant les fêtes après le refus de prêt arrivé le 19/12 dont une offre retirée par des gens pas sûr d'eux.
Je suis bien allé voir les annonces seloger. Pour le même prix que ma maison vous avez plus petit ou avec un terrain plus petit ou très loin des transports. Et je n'ai même pas regardé les DPE.

C'est typiquement français d'acheter une réduction plutôt qu'un bien au bon prix...je devrais peut-être augmenter le prix d'affichage pour accorder la réduction.

Nota: si on "retombe sur nos pattes niveau prix" par rapport à 2016 c'est pas -20% mais -9%.

Ce que je cherche aujourd'hui c'est pas le pigeon mais le mec qui va aller jusqu'au bout de la vente. Et les offres un peu basse, que j'ai acceptées soit dit en passant, sont les deux qui ont été retirées avant même d'arriver au compromis. Donc je suis très frileux aujourd'hui vis à vis de ce type d'offre.

Vous avez des visites c'est déjà très bon signe.

Essayer de négocier l'absence de clause suspensive a l'obtention d'un crédit.( pas évident)
Sinon Essayer de priviligier les excellents dossiers, ils obtiennents des taux plus favorables qui peuvent passer sous le taux d'usure

Votre bien n'a augmenté d'a peine plus de 10% en 6 an en petite couronne parisienne? Comment cela se fait il?
Vous l'avez acheté neuf?

 

[kaziklu]

Effectivement , mieux de regarder l'offre de la banque en regard du taux d'usure, pour éviter le blocage.
Et egalement la credibilité du niveau d'endettement versus les 33% , et apport personnel 30%.
La garantie à 100% n'existe pas, mais au avec ces precautions, on peut limiter les acheteurs non credibles
Maintenant, si vous des offres, c'est bon signe. Bon courage

J'ai eu 2 problèmes.
Le premier c'est l'usure.
Le second ce sont des entrepreneurs avec un très bon apport et un très bon taux d'endettement...qui s'étaient augmenté pour avoir ce taux d'endettement mettant en péril la viabilité de leur entreprise...je dois avouer que ce coup là je ne l'avais pas vu venir...

 

[lebadeil]

Essayer de négocier l'absence de clause suspensive a l'obtention d'un crédit.( pas évident)

c'est interdit. La loi impose la clause suspensive en cas de financement avec demande de crédit

 

[kaziklu]

Vous avez des visites c'est déjà très bon signe.

Essayer de négocier l'absence de clause suspensive a l'obtention d'un crédit.( pas évident)
Sinon Essayer de priviligier les excellents dossiers, ils obtiennents des taux plus favorables qui peuvent passer sous le taux d'usure

Votre bien n'a augmenté d'a peine plus de 10% en 6 an en petite couronne parisienne? Comment cela se fait il?
Vous l'avez acheté neuf?

J'ai acheté dans l'ancien. Les estimations tournent entre +10% et +12%.
Je viens de regarder sur meilleur agent, dans ma ville les prix ont augmenté en moyenne de 13% en 5 ans sur les maison donc on est à peine en dessous.

 

[Anonyme]

Exemple concret que les prix baissent.
Je regarde les biens dans une ville de la RP depuis quelques temps.
En automne, un nouveau bien sur le marché dans cette ville.
Je contacte l'agence immobilière je fais une offre de -10%, car *à mes yeux* c'est le prix du secteur.
Refus direct de l'agent immobilier.

Cette semaine, le même bien est sous compromis: vente -7% par rapport au prix afficher en automne.
Je verrai dans quelques mois s'il revient sur le marché, car refus du crédit.

Cette même agence me disait en automne que les vendeurs préféraient retirer leur bien plutôt que de baisser leur prix.

 

[orage29]

C'est typiquement français d'acheter une réduction plutôt qu'un bien au bon prix...je devrais peut-être augmenter le prix d'affichage pour accorder la réduction.

Je pense effectivement qu'augmenter de 4-5% le prix est une bonne idée, car il y a le biais psychologique de "faire une bonne affaire" qu'on a tous un peu et a fortiori quand on effectue une grosse dépense comme une maison

 

[kaziklu]

Je pense effectivement qu'augmenter de 4-5% le prix est une bonne idée, car il y a le biais psychologique de "faire une bonne affaire" qu'on a tous un peu et a fortiori quand on effectue une grosse dépense comme une maison

C'est triste. Dès le début j'ai dit aux agents qui voulaient arrondir au dessus de ne pas le faire car je voulais vendre un bien au bon prix et pas une réduction.

Ça me fait penser aux voitures.
On va sortir de chez un constructeur français avec le même devis que chez un constructeur japonais pour une voiture équivalente. Sauf que le devis du constructeur français va afficher -20% et celui du japonais -5%.
Je n'ai jamais été commercial et je ne sais pas si je pourrais l'être un jour. Par contre pour avoir été impliqué professionnelle dans des achats, mon message a toujours été "démontre moi que c'est le bon prix, je me fiche de la remise que tu as obtenu".

Et effectivement je vends une maison de 100m², 400m² de terrain à 10 minutes du RER et elle se trouve au même prix que des maisons de 75m² ou 100m² mais avec 150m² de terrain ou loin des transports ou sinistrées etc...

 

[orage29]

Tout l'enjeu est de s'adapter aux différents marchés en questionnant et en remettant régulièrement en cause ses propres convictions. Et là ton but est de vendre. On dit souvent "l'emballage fait vendre", c'est peut-être triste mais tout un chacun a besoin de réver. Et si c'est un peu cher, ça donne un.peu plus envie. Et la négociation et son aboutissement n'en seront que plus savoureuses pour l'acquéreur.

 

[Aptenodytes]

Je n'ai jamais été commercial et je ne sais pas si je pourrais l'être un jour. Par contre pour avoir été impliqué professionnelle dans des achats, mon message a toujours été "démontre moi que c'est le bon prix, je me fiche de la remise que tu as obtenu".

En libéral, mes honoraires varient en fonction des missions. J'ai déjà eu des clients voulant négocier à -20% car un autre libéral était moins cher.
Ma réponse fut toujours la même. Allez donc voir ce professionnel et vous aurez un service au rabais comme son prix.

 

[savoisien]

c'est interdit. La loi impose la clause suspensive en cas de financement avec demande de crédit

Non pas du tout.
Ceci est dans le cas où tu n’insère aucune clause.

Si dans le compromis, tu insère la clause suivante:
« financement: aucune clause suspensive »
Dans ce cas, que tu achète cash ou à crédit ne regarde que toi.

Tout l'enjeu est de s'adapter aux différents marchés en questionnant et en remettant régulièrement en cause ses propres convictions. Et là ton but est de vendre. On dit souvent "l'emballage fait vendre", c'est peut-être triste mais tout un chacun a besoin de réver. Et si c'est un peu cher, ça donne un.peu plus envie. Et la négociation et son aboutissement n'en seront que plus savoureuses pour l'acquéreur.

L’exemple le plus frappant est le parfum.
Le prix du flacon et du rêve est la majeure partie du prix…

 

[kaziklu]

Tout l'enjeu est de s'adapter aux différents marchés en questionnant et en remettant régulièrement en cause ses propres convictions. Et là ton but est de vendre. On dit souvent "l'emballage fait vendre", c'est peut-être triste mais tout un chacun a besoin de réver. Et si c'est un peu cher, ça donne un.peu plus envie. Et la négociation et son aboutissement n'en seront que plus savoureuses pour l'acquéreur.

Je suis complètement à côté de la plaque alors.
J'ai mis la maison au prix estimé. Elle est structurellement solide, les pièces sont au goût du jour (grand séjour avec cuisine ouverte alors que les maisons de cette époque ont des petites pièces). Ce qui marchouillait a été changé: alarme (quand j'ai pris la maison il y avait des déclenchement intempestifs, elle a été changée), moteur de portail (calait car sous dimensionné, il est neuf et version professionnelle), serrure (elle bloquait parfois, elle est neuve). L'assainissement a été refait (alors que vu les delais...2 mois et demi pour le rapport de visite et 2 mois d'attente pour les travaux, la moitié des maisons sont vendues en non-conforme dixit les gens des contres-visites qui voient plus les nouveaux propriétaires que les vendeurs). Le DPE a été monté à C (grâce à l'isolation). J'ai même une borne de recharge au garage et une prise câblée gros et court qui donne sur l'extérieur (travaux ou recharge VE).
Mais je n'ai pas emballé le prix pour faire rêver et les peintures sont un peu vieillissante. La chaudière est un peu ancienne (mais entrenue régulièrement, aucune panne et DPE C).

Donc oui...j'ai rien dans le paraître et tout dans la vraie qualité. Tout faux.

 

[orage29]

Je suis complètement à côté de la plaque alors.
J'ai mis la maison au prix estimé. Elle est structurellement solide, les pièces sont au goût du jour (grand séjour avec cuisine ouverte alors que les maisons de cette époque ont des petites pièces). Ce qui marchouillait a été changé: alarme (quand j'ai pris la maison il y avait des déclenchement intempestifs, elle a été changée), moteur de portail (calait car sous dimensionné, il est neuf et version professionnelle), serrure (elle bloquait parfois, elle est neuve). L'assainissement a été refait (alors que vu les delais...2 mois et demi pour le rapport de visite et 2 mois d'attente pour les travaux, la moitié des maisons sont vendues en non-conforme dixit les gens des contres-visites qui voient plus les nouveaux propriétaires que les vendeurs). Le DPE a été monté à C (grâce à l'isolation). J'ai même une borne de recharge au garage et une prise câblée gros et court qui donne sur l'extérieur (travaux ou recharge VE).
Mais je n'ai pas emballé le prix pour faire rêver et les peintures sont un peu vieillissante. La chaudière est un peu ancienne (mais entrenue régulièrement, aucune panne et DPE C).

Donc oui...j'ai rien dans le paraître et tout dans la vraie qualité. Tout faux.

C'est tout à votre honneur de vendre une maison en bon état. Néanmoins, la qualité n'empêche pas le joli emballage. Et il n'est pas trop tard pour faire différemment.

 

[titif0u]

Y'a plus qu'à appeler Stéphane

 

[Pikaoups]

Le problème de certains travaux c'est qu'ils n'apportent pas de réelles plus values sur le prix de la maison en cas de vente, quelques exemples en reprenant vos propos :

Ce qui marchouillait a été changé: alarme (quand j'ai pris la maison il y avait des déclenchement intempestifs, elle a été changée),

Franchement en tant qu'acheteur la présence (ou l'absence) d'alarme compte pour zéro dans le prix, surtout que je ne vais pas forcément conserver le contrat ni le système de l'ancien propriétaire.

moteur de portail (calait car sous dimensionné, il est neuf et version professionnelle),

Le portail automatique fonctionne normalement quoi... pas vraiment un argument pour un acheteur, c'est juste ce qui est attendu.

serrure (elle bloquait parfois, elle est neuve)

Bon la porte et la serrure s'ouvrent et se ferment normalement, c'est la base quand même. Qu'elle soit neuve l'acheteur s'en moque, sans oublier que certains changeront les serrures après avoir acheté.

 

[wwolf1]

Y'a plus qu'à appeler Stéphane

C'est ce que je me disais aussi.... sinon baisser le prix, peindre tout en blanc et soigner la deco.

 

[Aristide]

Bonjour,

Non pas du tout.
Ceci est dans le cas où tu n’insère aucune clause.

Si dans le compromis, tu insère la clause suivante:
« financement: aucune clause suspensive »
Dans ce cas, que tu achète cash ou à crédit ne regarde que toi.

????

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné] indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

[lien réservé abonné].

Article L313-42 code de la consommation

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné]indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

[lien réservé abonné]

Ces articles sont d'ordre d'ordre public.

A toutes fins utiles

Cdt

 

[kaziklu]

Le problème de certains travaux c'est qu'ils n'apportent pas de réelles plus values sur le prix de la maison en cas de vente, quelques exemples en reprenant vos propos :



Franchement en tant qu'acheteur la présence (ou l'absence) d'alarme compte pour zéro dans le prix, surtout que je ne vais pas forcément conserver le contrat ni le système de l'ancien propriétaire.



Le portail automatique fonctionne normalement quoi... pas vraiment un argument pour un acheteur, c'est juste ce qui est attendu.



Bon la porte et la serrure s'ouvrent et se ferment normalement, c'est la base quand même. Qu'elle soit neuve l'acheteur s'en moque, sans oublier que certains changeront les serrures après avoir acheté.

C'est la "base" mais c'est le type de mauvaises surprises que l'on découvre après avoir acheté.
Sur mon nouvel achat j'ai découvert des vannes d'isolement qui n'isolent pas. Intéressant aussi.

Pourquoi changer la serrure? Le cylindre je peux comprendre mais la serrure complète je ne vois pas trop...

Mais oui, j'ai mis environ 6000€ pour que la maison soit sans mauvaise surprise plutôt que de mettre 6000€ dans un home-staging et en laissant les mauvaises surprises (comme quand j'ai pris la maison, belle en surface mais avec des défaillances fonctionnelles).

 

[PepeR]

Dans d'autres pays, la valeur d'un bien immobilier dépend de nombreux facteurs, et l'estimation est un procédé complexe. On arrive au Japon à des biens à valeur négative. Parce que ancien, reculé, isolé, peu pratique...
En France, comme pour bien d'autres domaines, la valeur est simplifiée à l'extrême. Une fonction de la surface loi Carrez par l'emplacement. Avec quelques réglages.
La nouvelle règlementation DPE fait très mal, mais elle n'est qu'un retour au juste ordre des choses. Un peu comme mes propriétaires d'une minable chambre de bonne rue de Ségur qui pensaient avoir l'Eldorado mais qui n'ont qu'un placard poussierreux. Un peu comme un président de la République qui s'étonne d'une année aussi bouleversée par le climat. Un peu comme ces acheteurs sur les côtes qui pensaient avoir un bon filon, dont la submersibilité à terme est pourtant une évidence depuis des années: [lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Les 4 "nouvelles" clés du marché de l'immobilier , article du journal les Echos du 6 Janvier.
Nouvelles dans le sens changement des habitudes et mentalités / aux années précédentes.

Sur le reste, on retrouve les fondamentaux déjà mentionnés sur le forum.
- La barrière du financement à crédit (fébrilité des banques et taux d'usure)
- Le défi de la rénovation énergétique (conséquences du DPE)
- La nouvelle géographie immobilière (versus le télétravail )
- L’hyper segmentation du marché