Immobilier - la nouvelle donne

[kaziklu]

C'est là que vous ne comprenez pas. Mon propriétaire a remboursé 27 900€ de crédit pendant ces 18 mois. Une sorte d'épargne indolore. A la fin, il retrouve forcément ce remboursement au moment de la vente.

Explication plus détaillées :

Cout total de l'achat :

Prix de la maison 300 000€
FDN : 20 000€ (je suis aussi à la louche)
Frais divers liés à l'achat (banque etc.)

Cout tôtal : 325 000€

Pour simplifier l'exemple je pars sur un financement total de cette opération soit sur 25 ans, 1550€ par mois (on est sur du 3% en gros)

1550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

Ici la vente serait de 291 000€

Au moment de solder son crédit, notre propriétaire doit donc 6100€ à son banquier. J'arrondis à 7000€ car je compte la taxe foncière dedans.

Résumé : En faisant une mauvaise opération, notre propriétaire éphémère a donc perdu 7000€

Oui vous avez raison, je ne comprends pas comment notre propriétaire en negative equity récupère son capital remboursé et je ne le comprends toujours pas.
A quel moment?

 

[moneymoneymaker]

Il ne le récupère pas directement. Disons que ça allège sa facture totale pour se loger.

 

[svprets]

Il ne le récupère pas directement. Disons que ça allège sa facture totale pour se loger.

Bonjour,

Pour info, les prêteurs ont tranché...Négocier un "sans apport" est aujourd'hui peine perdue...Les dossiers avec prêt conso pour "boucler" le CRD à la revente sont de retour dans les agences bancaires...sic !!!
Durée moyenne de détention d'un emprunt immobilier : 7 ans...Financement à 110 %, - je vous fais grâce des frais de négociation - , au T.A.E.G. de 3,56 % à 25 ans => amortissement des frais à 42 mois, Crd à 7 ans => 89 % du net vendeur...Avec une correction annuelle, à la baisse, de 1,5 %, on solde tout juste son encours...
Alors oui, la question d'acter ou de louer se pose vraiment en ce moment...

 

[kaziklu]

Il ne le récupère pas directement. Disons que ça allège sa facture totale pour se loger.

C'est pour ça qu'il ne doit que 7000€ à la banque.
On est d'accord que le propriétaire sort 34 900€ en 18 mois et que le locataire sort 18 000€ et que chacun des deux repars sans un copec?
Sur cette base je ne vois pas comment le propriétaire est gagnant.

 

[moneymoneymaker]

Bonjour,

Pour info, les prêteurs ont tranché...Négocier un "sans apport" est aujourd'hui peine perdue...Les dossiers avec prêt conso pour "boucler" le CRD à la revente sont de retour dans les agences bancaires...sic !!!
Durée moyenne de détention d'un emprunt immobilier : 7 ans...Financement à 110 %, - je vous fais grâce des frais de négociation - , au T.A.E.G. de 3,56 % à 25 ans => amortissement des frais à 42 mois, Crd à 7 ans => 89 % du net vendeur...Avec une correction annuelle, à la baisse, de 1,5 %, on solde tout juste son encours...
Alors oui, la question d'acter ou de louer se pose vraiment en ce moment...

J'ai précisé plus haut que je partais sur un financement à 110% pour simplifier ma démonstration...

J'ai démontré chiffres à l'appui que dans les grandes métropoles les prix ne baissent pas. A l'exception de Paris et de Bordeaux. Mais qu'on reste loin d'un -3% sur 18 ans

Je maintiens que rester locataire quand on a les capacités d'acheter sa résidence principale est une erreur dans un parcours de vie.

Je m'appuie sur les chiffres que je vous ai donné, mais aussi je prends en compte l'inflation (qui fait "baisser" (les "" ne sont pas à négliger) le prix de votre crédit) quand les loyers, eux, vont augmenter.

Mais surtout, pour le commun des mortels. Je ne parle pas là d'un investisseur chevronné, mais bien du "français moyen". Celui qui dans sa vie, n'aura pas les moyens ou l'envie de faire autre chose que de devenir propriétaire de sa RP, ne plus avoir de crédit/loyer à payer à la retraite est le meilleur des investissements possibles en prévision de celle-ci

Après... à chacun de faire ses choix.

C'est pour ça qu'il ne doit que 7000€ à la banque.
On est d'accord que le propriétaire sort 34 900€ en 18 mois et que le locataire sort 18 000€ et que chacun des deux repars sans un copec?
Sur cette base je ne vois pas comment le propriétaire est gagnant.

Dans l'un des cas il a dépensé 7000 pour se loger pendant 18 mois. Dans l'autre 18 000. Si vous ne voyez pas la différence...

 

[moneymoneymaker]

Si vous ne comptez pas vos 25000 euros de frais, c'est sûr que c'est facile d'être gagnant...

A quel moment ?

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[svprets]

J'ai précisé plus haut que je partais sur un financement à 110% pour simplifier ma démonstration...

J'ai démontré chiffres à l'appui que dans les grandes métropoles les prix ne baissent pas. A l'exception de Paris et de Bordeaux. Mais qu'on reste loin d'un -3% sur 18 ans

Je maintiens que rester locataire quand on a les capacités d'acheter sa résidence principale est une erreur dans un parcours de vie.

Je m'appuie sur les chiffres que je vous ai donné, mais aussi je prends en compte l'inflation (qui fait "baisser" (les "" ne sont pas à négliger) le prix de votre crédit) quand les loyers, eux, vont augmenter.

Mais surtout, pour le commun des mortels. Je ne parle pas là d'un investisseur chevronné, mais bien du "français moyen". Celui qui dans sa vie, n'aura pas les moyens ou l'envie de faire autre chose que de devenir propriétaire de sa RP, ne plus avoir de crédit/loyer à payer à la retraite est le meilleur des investissements possibles en prévision de celle-ci

Après... à chacun de faire ses choix.


Dans l'un des cas il a dépensé 7000 pour se loger pendant 18 mois. Dans l'autre 18 000. Si vous ne voyez pas la différence...

M'est avis que nous n'échapperons pas à une correction des valeurs vénales, à court terme, ce même dans les grandes métropoles...5 % ? 10 % ? Avant une nouvelle flambée dans quelques années ? Faisant suite à une baisse sensible du loyer de l'argent ??? Probable...
En attendant, avec des conditions de taux qui tutoieront au 1/3/2023 les 4%, acheter n'aura de sens qu'à la condition de conserver le bien 4 ans a minima...et en pariant sur une sortie au prix net vendeur...

 

[kaziklu]

Dans l'un des cas il a dépensé 7000 pour se loger pendant 18 mois. Dans l'autre 18 000. Si vous ne voyez pas la différence...

Je vois la différence entre 7000€ et 18000€. Mais pour moi votre propriétaire a aussi dépensé 1550€ par mois pendant 18 mois (soit 27900€) pour se loger.
Vous me dites qu'il récupère ces 27 900€, moi je ne vois pas à quel moment.

@Aristide le pro de l'immo et des prêts. Peux-tu nous aider. Moneymaker n'arrive pas à me faire comprendre quand notre propriétaire en negative equity récupère son capital amorti.

 

[Triaslau]

Cout tôtal : 325 000€

Pour simplifier l'exemple je pars sur un financement total de cette opération soit sur 25 ans, 1550€ par mois (on est sur du 3% en gros)

1550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

??? cet exemple éclaté

 

[Blister]

Je pense que cela dépend du prix d'achat, en dessous ou au prix du marché, de la valorisation apportée au bien, de la tendance des prix sur les 2 ans, de la vente par un intermédiaire ou pas.
Pas forcément perdant.

A titre personnel, dans le contexte actuel de forte hausse des taux et de début de correction des prix de l'immobilier, je ne prendrais jamais le risque d'acheter pour 2/3 ans...

 

[Damienn]

A l'heure actuelle, ok avec vous.

 

[Aristide]

Bonjour,

Prix de la maison 300 000€
FDN : 20 000€ (je suis aussi à la louche)
Frais divers liés à l'achat (banque etc.)

Cout tôtal : 325 000€

Pour simplifier l'exemple je pars sur un financement total de cette opération soit sur 25 ans, 1550€ par mois (on est sur du 3% en gros)

1550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

Ici la vente serait de 291 000€

Au moment de solder son crédit, notre propriétaire doit donc 6100€ à son banquier. J'arrondis à 7000€ car je compte la taxe foncière dedans.

Résumé : En faisant une mauvaise opération, notre propriétaire éphémère a donc perdu 7000€

En comparaison, le locataire aura lui perdu : 1000€ X 18 = 18 000€

@Aristide le pro de l'immo et des prêts. Peux-tu nous aider. Moneymaker n'arrive pas à me faire comprendre quand notre propriétaire en negative equity récupère son capital amorti.

Ce calcul est inexact.

550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

En effet il considère que la mensualité de 1.550€ est à 100% constituée d’amortissement de capital ce qui, bien entendu, n’est pas le cas.

Reprenons les hypothèses de ce cas d’école visant à comparer le plus avantageux entre une location et une acquisition avec vente au bout de 18 mois.

=> 18 loyers de 1.000€ = 18.000€

=> Crédit de 325.000€ amortissables en 300 mois au taux de 3%.
+ Si l’on ignore toute assurance la mensualité serait de 1.541,19€ à l’arrondi près.
+ Soit 1.541,19€ x 18 =/= 27.741€ payés à la banque en 18 mois mais qui se décomposent en :

--- Intérêts =/= 14.342€
Et
--- Amortissement capital =/= 13.399€

+ Au bout de 18 mois le capital restant dû sur le crédit initial de 325.000€ est donc de =/= 325.00€ - 13.399€ =/= 311.601€.

Et non pas :

1550€ X 18 = 27 9000€

Le CRD au bout de 18 mois est donc de 325 000€ - 27 900€ soit = 297 100€

À ce terme si, selon l’hypothèse prise, le bien est vendu au prix de 291.000€ il y aura une « négative equity » de 291.000€ - 311.601€ = -20.601€……….que l’emprunteur acquéreur devra bien cependant, rembourser à la banque.

=> Dès lors le coût (partiel) de cette opération lui reviendra à :
+ 20.601€ + intérêts payés 14.342€ = 34.943€

=> A ce stade l’acquisition revient donc à plus cher que la location de : 34.943€ - 18.000€ (loyers) = 16.948€

=> Il s’agit d’un « coût partiel » car pour une estimation plus juste il faudrait encore :

+ Pour la location tenir compte du manque à gagner en intérêts (capitalisés) sur les 18 loyers payés

+ Pour le crédit, tenir compte :

--- Du manque à gagner en intérêts (capitalisés) sur les 18 échéances payées
--- Du manque à gagner en intérêts sur les 20.601€ de négative equity, au taux de l’épargne, s’ils sont puisés dans une épargne existante.
Ou du coût du crédit corrigé (intérêts payés + manque à gagner en intérêts sur échéances payées) si un nouveau crédit doit être sollicité pour pouvoir solder cette dette
--- De l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé due
--- Du coût de l’éventuelle mainlevée hypothécaire.

L’applicatif joint à au billet de mon blog page 307 ci-dessus prend tous ces éléments en compte (NB - Il ne traite que des années entières => 18 mois impossibles)

Dans ce cas d’école la location s’avère donc moins coûteuse mais l’on ne peut absolument pas en tirer une règle universelle.

=> Tout dépend
+ Du taux du crédit
+ De sa durée réelle
+ Et autres coûts/charges liées au crédit

Et, ici soit :
+ Le bien a été acquis trop cher
+ Soit il n’a pas été vendu assez cher
+ Soit il y a cumul des deux.

Cdt

 

[moietmoi]

Pour la location tenir compte du manque à gagner en intérêts (capitalisés) sur les 18 loyers payés

oui, mais aussi en débit, des éventuels coûts d'agence,de l'immobilisation de la "caution" garantie;
Caution, qui pour une location courte(18 mois) aura de forte chance d'être amputée; (un bailleur peut se montrer indulgent pour des traces ou marques de fixations sur les murs, après 10 ans de location, et amputer la caution sur une location de 18 mois)
-La "perte" d'un à 3 mois de loyer lors du changement vers une autre location: la coïncidence de dates entre la fin du préavis et l'engagement à donner pour la nouvelle location n'étant que rarement faisable;
Après plus de 30 ans, propriétaire de mes rp successives, je redécouvre la location, et même si ici, on ne regarde que l'aspect financier,il y a d'autres critères qui peuvent guider entre location et achat, entre autres suivant les villes, le plus grand choix de biens en adéquation avec ce que l'on cherche, en location ou en achat;
Par exemple, trouver un balcon à Paris en ce moment est quasi impossible à l'achat et augmente le prix, alors qu'en location, cela se trouve assez facilement, sans augmentation du loyer car les loyers sont bloqués par l'état;

 

[kaziklu]

il y a d'autres critères qui peuvent guider entre location et achat, entre autres suivant les villes, le plus grand choix de biens en adéquation avec ce que l'on cherche, en location ou en achat;
Par exemple, trouver un balcon à Paris en ce moment est quasi impossible à l'achat et augmente le prix, alors qu'en location, cela se trouve assez facilement, sans augmentation du loyer car les loyers sont bloqués par l'état;

Tout à fait.
Un autre exemple c'est la maison en banlieue parisienne. Rare à la location et quand elle y est, le loyer est un véritable frein car là où les maisons se financent avec apport donnant une mensualité raisonnable, le loyer équivalent nécessite des revenus très élevés.

 

[ludiloc]

Bonjour à tous,

Je viens de remarquer que nous devons déclarer nos biens immobilier sur le site des impots. Cette déclaration est à faire avant fin juin 23.

Je vous donne l'information car personnellement je n'en n'avais pas entendu parler.

"Depuis le 18 janvier 2023, pour s’assurer que la réalité de l’occupation de leurs biens immobiliers est correctement prise en compte par l’administration fiscale, « et éviter d’être taxé en résidence secondaire ou qu’un locataire le soit », les propriétaires doivent vérifier avant le 30 juin 2023, et le cas échéant compléter, les informations les concernant. Ils doivent simplement ouvrir l’onglet « Gérer mes biens immobiliers », nouvel espace accessible depuis leur compte personnel sécurisé sur le site impots.gouv.fr [lien réservé abonné]

Concrètement, les propriétaires devront « pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, quand il ne s’agit pas d’eux-mêmes, renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation », précise la Direction des finances publiques."

 

[Philou75]

Bonjour à tous,

Je viens de remarquer que nous devons déclarer nos biens immobilier sur le site des impots. Cette déclaration est à faire avant fin juin 23.

Je vous donne l'information car personnellement je n'en n'avais pas entendu parler.

"Depuis le 18 janvier 2023, pour s’assurer que la réalité de l’occupation de leurs biens immobiliers est correctement prise en compte par l’administration fiscale, « et éviter d’être taxé en résidence secondaire ou qu’un locataire le soit », les propriétaires doivent vérifier avant le 30 juin 2023, et le cas échéant compléter, les informations les concernant. Ils doivent simplement ouvrir l’onglet « Gérer mes biens immobiliers », nouvel espace accessible depuis leur compte personnel sécurisé sur le site impots.gouv.fr [lien réservé abonné]

Concrètement, les propriétaires devront « pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, quand il ne s’agit pas d’eux-mêmes, renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation », précise la Direction des finances publiques."

On en a déjà parlé sur un autre post

 

[Pilou40]

On en a déjà parlé sur un autre post

oui, c'était ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pour-vous-etre-utile.45967/

 

[ludiloc]

Oups, désolée

 

[kaziklu]

Intéressant: [lien réservé abonné]

On est loin des -20% évoqué ici quand même.