Groupements Fonciers Forestiers

[Buffeto]

Alors @ tous, quelqu'un a-t-il déjà passé les 5 années de possession d'un GFV, France Valley par exemple, et les a revendu ?

non pas encore ....

 

[Serge B]

Buffeto, puisque vous connaissez bien le sujet....j'ai entendu dire que les propriétaires de forêts auraient le droit de vendre des certificats carbone, ce qui améliorerait potentiellement le rendement des GFF

Je ne sais si c'est une c....(genre argument pour faire croire à une hausse possible du rendement) ou une perspective sérieuse. Quel est votre point de vue ?

 

[Buffeto]

Buffeto, puisque vous connaissez bien le sujet....

bien ? non pas spécialement mais je m'intéresse un peu lorsque j'investis au produit dans lequel j'investis

Quel est votre point de vue ?

je ne m'occupe pas de ce qui pourrait se faire éventuellement .
je m'occupe de ce qui se fait quand ca se fait ....

il y a des élections dans 5 mois et inutile de dire que chaque candidat fourmille de " bonnes idées" ....

moi dans le domaine fiscal je wait and see....

 

[agra07]

D'accord merci, je pensais que c'était comme les GFV.
Alors @ tous, quelqu'un a-t-il déjà passé les 5 années de possession d'un GFV, France Valley par exemple, et les a revendu ?

Une expérience personnelle:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/decu-par-mon-premier-investissement-gff.39566/J'en ai un autre avec la même société qui va bientôt se dénouer et qui fera peut-être un peu mieux.

 

[agra07]

Non: l’objectif revente est à minima 15 ans, le temps que la forêt pousse
Et si je vendais maintenant je perdrais du rendement: je vise du +5% / an (revamp des parts)

Je pense que tu es extrêmement optimiste (personne ne te déniera cette qualité).
La forêt, c'est plutôt du 1 ou 2% par an maxi.

Quand j’achete au 30/09/N:
je compte 1 part à 180€ + 20€ de frais d'entrée.

Je compte +36€ (18% à l’epoque) de réduction d’IR le 30/06/N+1.

Et je compte les produits (loyers, coupe et les maigres produits financiers), à leur date exacte de versement: Money fait le calcul du rendement annualisé tout seul.

Voilà.
Espérant t’avoir éclairé.

Oui c'est clair. Grosso modo, la part qui vaut 180€ au départ, dont le prix d'achat est de 200€, t'est revenu en réalité à 164€ compte tenu de la réduction d'impôt de 18%.
Cinq ans après, elle vaut 181.80€, ce qui représente une progression sur 5 ans de 10.85% soit un rendement annualisé de 2.08%.
Si ton logiciel de calcul (dont je ne doute pas de la fiabilité) trouve un TRI de 2.59%, cela correspond à une progression sur 5 ans de 13.64% soit un capital aujourd'hui de 186.37€.
La différence 186.37-181.80=4,57€ représente les produits de la forêt (coupe de bois, location de chasse....etc).
Ce maigre produit de 4.57€ rapporté au coût initial de la part de 180€ correspond à un rendement annuel d'environ 0.5%.
Voilà ce à quoi j'aboutis avec ma petite tête, mon petit crayon et ma petite calculette.
PS: le plus gros gain est celui de départ (réduction fiscale) mais plus tu attendras plus ton TRI risque de diminuer à mon humble avis.

 

[klem]

Une expérience personnelle:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/decu-par-mon-premier-investissement-gff.39566/J'en ai un autre avec la même société qui va bientôt se dénouer et qui fera peut-être un peu mieux.

Merci, mais après avoir parcouru ces 10 pages, je n'ai pas plus de réponses (comme vous n'en avez pas eu de la part de FV) ou j'ai raté quelque chose.

Dans ma petite tête, lors de cet investissement chaque 6 ans je revendais les parts achetées 6 ans auparavant pour réinvestir et défiscaliser année après année et l'investissement s'entretenait si je peux dire ainsi ?
J'essaie de m'expliquer:
100€ investis => 25€ de réduction l'année suivante soit 85€ dépensés et bloqués sur 6 ans et une valeur de retrait à 90€ (correspondant aux 10% de frais de souscription il me semble, de sortie pourrait-on dire ? - et c'est là sur les 90€ de mon exemple où @agra07 vous semblez avoir un souci avec FV).
Je pensais naïvement avoir finalement investi 85€ et qu'on me rendrait 90€ dans 6 ans lors de la revente des mes parts, ce qui fait, je viens de m'en rendre compte en rédigeant, un gain de 1% par an ?
=>(or j'avais fait le raccourci lors de la souscription que j'avais une réduction de 25% d'impôts donc très simplement 25% / 6 année soit ~4% sans prendre en compte les frais de souscription :/ ) ?
Et vous êtes en train de dire que ce n'est même pas certain que je puisse revendre mes parts à 90 euros, c'est bien ça ?

@CharlyBgood je ne comprends pas bien pourquoi votre investissement en GFF serait plus rentable sur 20 ans que 6 ans (si c'est le même minimum de détention que les GFV), j'aurai tendance à penser que le TRI diminuera avec le temps, non ?

Merci de retour et échanges.

 

[agra07]

Merci, mais après avoir parcouru ces 10 pages, je n'ai pas plus de réponses (comme vous n'en avez pas eu de la part de FV) ou j'ai raté quelque chose.

Effectivement, dans mon cas, le compte n'y est pas (bien que le GFF ait été revendu 5.5ans plus tard un peu plus cher que son prix d'achat) et je n'ai pas eu d'explication. Documents comptables minimalistes, gestion obscure, frais cachés ?? C'est curieux...

Dans ma petite tête, lors de cet investissement chaque 6 ans je revendais les parts achetées 6 ans auparavant pour réinvestir et défiscaliser année après année et l'investissement s'entretenait si je peux dire ainsi ?

L'idée est bonne mais vous risquez d'être déçu car les frais de départ (12.5%) et les frais annuel (2%) font que vous avez très peu de chance de retrouver votre mise de départ.

J'essaie de m'expliquer:
100€ investis => 25€ de réduction l'année suivante soit 85€ dépensés et bloqués sur 6 ans

100-25=75

et une valeur de retrait à 90€ (correspondant aux 10% de frais de souscription il me semble, de sortie pourrait-on dire ?

Avec 12.5% de frais, la part ne vaut plus que 87.5 au départ.

- et c'est là sur les 90€ de mon exemple où @agra07 vous semblez avoir un souci avec FV).
Je pensais naïvement avoir finalement investi 85€ et qu'on me rendrait 90€ dans 6 ans lors de la revente des mes parts, ce qui fait, je viens de m'en rendre compte en rédigeant, un gain de 1% par an ?
=>(or j'avais fait le raccourci lors de la souscription que j'avais une réduction de 25% d'impôts donc très simplement 25% / 6 année soit ~4% sans prendre en compte les frais de souscription :/ ) ?
Et vous êtes en train de dire que ce n'est même pas certain que je puisse revendre mes parts à 90 euros, c'est bien ça ?

En quelque sorte oui: vous n'êtes pas certain de retrouver les 87.5 ci-dessus (du fait des frais annuels non compensés par les produits de la forêt). Mais il n'est pas impossible aussi que vous perceviez un peu plus.

 

[CharlyBgood]

Voilà ce à quoi j'aboutis avec ma petite tête, mon petit crayon et ma petite calculette.
PS: le plus gros gain est celui de départ (réduction fiscale) mais plus tu attendras plus ton TRI risque de diminuer à mon humble avis.

Certes oui selon ce point de vue tu as parfaitement analysé la situation.

Mais tu oublies un petit détail de rien du tout:
les forêts outre bois, chasses et menus sont des puits de carbone.
=> leur prix de part n’a pas fini d’augmenter

 

[agra07]

Certes oui selon ce point de vue tu as parfaitement analysé la situation.

Mais tu oublies un petit détail de rien du tout:
les forêts outre bois, chasses et menus sont des puits de carbone.
=> leur prix de part n’a pas fini d’augmenter

Ah bon ? Et comment est valorisé le carbone des forêts ?
Personnellement, je ne connais que le prix du M3 de bois (pour la construction, le mobilier ou le chauffage).
Tu devrais développer un peu, je pense que nombreux sont les lecteurs intéressés.

 

[CharlyBgood]

Ah bon ? Et comment est valorisé le carbone des forêts ?
Personnellement, je ne connais que le prix du M3 de bois (pour la construction, le mobilier ou le chauffage).
Tu devrais développer un peu, je pense que nombreux sont les lecteurs intéressés.

Je sais + où j’ai fourgué ce média avec le graphe du cours des prix de forêts
=> de 2008 à 2015, on y voit les cours progresser de 3 à 4 % / an pendant que les marchés financiers s'écroulent
Decorrelation et croissance insolente.
Je mise sur ces « paradis verts »

 

[agra07]

En quelque sorte oui: vous n'êtes pas certain de retrouver les 87.5 ci-dessus (du fait des frais annuels non compensés par les produits de la forêt). Mais il n'est pas impossible aussi que vous perceviez un peu plus.

Je viens de faire une petite étude statistique portant sur 11 GFF datant de plus de 4 ans.
Pour un investissement de 100 au départ voici les valeurs de retrait (attention ces valeurs sont provisoires car un seul a été remboursé sur ces 11):
-inférieur à 75: 1 (celui remboursé)
-entre 75 et 85: 3
-entre 85 et 100: 2
-supérieur à 100: 5

 

[agra07]

Je sais + où j’ai fourgué ce média avec le graphe du cours des prix de forêts
=> de 2008 à 2015, on y voit les cours progresser de 3 à 4 % / an pendant que les marchés financiers s'écroulent
Decorrelation et croissance insolente.
Je mise sur ces « paradis verts »

C'est bien ce que je pense: tu te laisses facilement griser par de belles images et des discours bien huilés (on le voit partout ce graphique dans les reporting de FV).
Je préfère m'en tenir aux faits.

 

[CharlyBgood]

@CharlyBgood je ne comprends pas bien pourquoi votre investissement en GFF serait plus rentable sur 20 ans que 6 ans (si c'est le même minimum de détention que les GFV), j'aurai tendance à penser que le TRI diminuera avec le temps, non ?

Merci de retour et échanges.

Oui l’effet fiscal IR en effet s’estompe.

Mais je mise sur une envolée des cours des prix de forêt sur le long terme.

Et donc il faut attendre et être patient.
J’ai bien compris ta stratégie de « roll-over», je la pratique pour mes Fip et FCPi aux cycles + courts

 

[CharlyBgood]

C'est bien ce que je pense: tu te laisses facilement griser par de belles images et des discours bien huilés (on le voit partout ce graphique dans les reporting de FV).
Je préfère m'en tenir aux faits.

Le passé enseigne, le futur nous départagera.

Et les tendances de fond sont de mon côté:
- puits de carbone et changement climatique
- réorientations industrielles pour l’exploitation de la filière bois

Rdv dans 20 ans

 

[agra07]

Rdv dans 20 ans

Tu auras peut-être raison mais je ne serai plus là pour te féliciter....
L'hypothèse de @klem, c'était 6 ans.

 

[Buffeto]

Je sais + où j’ai fourgué ce média avec le graphe du cours des prix de forêts

sur cette page [lien réservé abonné] tuas le choix

 

[Tornado05]

Le passé enseigne, le futur nous départagera.

Et les tendances de fond sont de mon côté:
- puits de carbone et changement climatique
- réorientations industrielles pour l’exploitation de la filière bois

Rdv dans 20 ans

Je pense également que la filière bois va connaitre une forte croissance dans les années à venir. On peut le voir sur le plan chauffage cette année avec la hausse des prix de l’énergie, forte demande en bois et ça ne va pas aller en s’arrangeant, lé secteur de la construction adoptant la RE2020 et donc une part belle au bois…

 

[Tornado05]

Rdv dans 20 ans

J’espère me lancer cette année dans l’investissement en GFI donc oui Rdv dans 20 ans. J’attends de voir si le taux de réduction d’IR sera bien de 25% (Buffeto l’a confirmé) car France Valley que j’ai consulté m’a dit récemment que ce taux était prolongé pour cette année mais il est possible que ce taux ne soit pas effectif dès le début d’année mais on peut penser qu´il le sera au moins au second semestre.

 

[Tornado05]

Les 25% de réduction d'IR sont bien réactualisés cette année dixit message de France Valley.

 

[agra07]

En quelque sorte oui: vous n'êtes pas certain de retrouver les 87.5 ci-dessus (du fait des frais annuels non compensés par les produits de la forêt). Mais il n'est pas impossible aussi que vous perceviez un peu plus.

Bonjour,
pour ceux que ça intéresse voici le résultat des courses pour mon second GFF avec F Valley qui vient d'être remboursé après un peu moins de 5,5ans de détention.
Investissement de départ: 100
Remboursement: 84,18
Le compte n'y est toujours pas car les forêts ont été vendues (à un autre GFF de F Valley) à un prix supérieur à leur prix d'achat, de sorte que le remboursement aurait dû être voisin de 90€ (en tout cas supérieur à 87,5€).
Nota1: les produits de la forêt tels que coupe de bois et droits de chasse ne sont pas versés aux détenteurs de parts mais réinvestis au capital. Les chiffres ci-dessus intègrent tous les frais et produits (hors avantage fiscal de départ).
Nota2: rendement brut: -3,08% annualisé
Nota3: rendement net avec défiscalisation de 25 %: +2,12% annualisé
Nota3: rendement net avec défiscalisation de 50%: +9,93% annualisé