Déçu par mon premier investissement GFF

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
j'apporte ici un simple témoignage qui pourra intéresser ceux qui envisagent d'investir dans un Groupement foncier forestier.
Souhaitant investir dans un produit de défiscalisation (à hauteur de 50%), je me suis intéressé à ce type de produit début 2015.
Après quelques recherches sur internet, je suis rapidement tombé sur le gérant apparemment le plus réputé dans ce domaine, à savoir France Valley.
J'ai posé toutes les questions qui me paraissaient nécessaires, y compris au plus haut niveau de cette société.
On m'a finalement remis un document synthétique expliquant la structure financière du produit, les différents frais et les performances possibles envisageables selon 3 scénarios.
Les frais:
- Il y a d'abord des frais d'entrée de 5%. En réalité ces frais sont facilement négociables à 0% (même si vous passez par un conseiller en gestion de patrimoine). La facilité de la négociation relève, me semble-t-il, d'une pure stratégie commerciale visant à appâter le client.
- Donc, si vous faites un chèque de 100€ à France Valley, 100€ iront dans le GFF que vous avez choisi, encore ouvert à la souscription.
- A partir de là, on ne vous demande rien d'autre mais vos 100€ vont supporter les frais suivants du GFF:
12,5 % qui se répartissent ainsi: 5% d'augmentation du capital et 7,5% de frais d'acquisition des forêts (frais de notaire et droits de mutation).
En réalité ce ne sont pas 100€ exactement qui supporteront ces charges mais une fraction de 100€ car une partie de l'investissement (de l'ordre de 10 à 20% restera en trésorerie ou sur un placement financier de type compte à terme.
Il en résulte que très rapidement vos 100€ deviennent inférieurs à 90€.
A ces frais non récurrents, il faut ajouter les frais annuels de gestion du GFF de 2%.
Les rendements générés par la forêt:
Ils sont de deux types:
- Les coupes de bois
- Les droits de chasse
D'après France Valley, ces rendements sont estimés à 2% annuels ensemble.
- Enfin, il faut prendre en compte la progression de la valeur intrinsèque de la forêt (difficile à déterminer à l'avance sur une période de 5,5 ans, durée prévisionnelle du GFF). La valorisation prend en compte la croissance naturelle des arbres (en l'absence de coupe) mais peut être fortement impactée par la conjoncture du marché du bois.
Parmi les 3 scénarios établis par France Valley, je retiendrai celui qui se rapproche le plus de mon GFF, à savoir une stabilité de la valeur de la forêt sur la période d'investissement (en réalité, selon France Valley elle a progressé de 2.7% en 5 ans mais je ne vais pas ergoter sur cette progression).
Le document explique que dès l'achat des forêts achevé, l'investissement de 100€ ne vaut plus que 87,5€ qui se répartissent ainsi: 75€ de forêt, 12,5€ de trésorerie et 12,5€ de frais envolés en fumée.
Jusque là, on comprend à peu prés (bien que les 12,5 % de frais ne devraient pas s'appliquer sur la trésorerie mais bof, c'est un détail).
Ensuite, le document fait une projection sur 5,5 ans (durée prévisionnelle du GFF).
Pour cela il prend en compte:
- les frais de gestion sur 5,5 ans, soit -11€....(5,5 x 2% x 100)
- le rendement de la forêt sur 5,5 ans (coupes de bois et droits de chasse): +8,5€...(5,5 x 2% x 75)
Au final, on arrive au bout de 5,5 ans à:
87,5 - 11 + 8,5 = 85€
A ce stade, on pense avoir tout compris.
Pourtant, à ce jour, mes 100€ sont devenus 77,7€ (et non 85€).
Le GFF va être vendu début 2021 et le projet de cession est basé sur cette valeur de part (à epsilon près).
Cherchez l'erreur!!!
Pour ma part, je pense qu'il y a une donnée entièrement fausse dans ce document, ce qui est un peu curieux de la part d'un spécialiste tel que France Valley.
A toutes fins utiles, je précise que le GFF a été acquis en 2015 pour la somme de 1 885 000€ et qu'il va être cédé début 2021 pour la somme de 1 936 700€.
 
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Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Souhaitant investir dans un produit de défiscalisation (à hauteur de 50%),
déjà je ne comprends pas . la réduc d'IR est de 18% du montant de la souscription .

donc si tu verses 100€ tu réduis ton IR de 18€ soit un investissement réel de 82€ .

donc si au bout de 5ans ta part vaut 85€ tues déjà ( un peu ) gagnant .

ensuite un GFF est un investissement de long terme comment peut il n’être que de 5.5ans ?
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
déjà je ne comprends pas . la réduc d'IR est de 18% du montant de la souscription .

donc si tu verses 100€ tu réduis ton IR de 18€ soit un investissement réel de 82€ .

donc si au bout de 5ans ta part vaut 85€ tues déjà ( un peu ) gagnant .

ensuite un GFF est un investissement de long terme comment peut il n’être que de 5.5ans ?
Je me suis probablement mal expliqué.
Il s'agit bien d'un investissement dont 50% procurait une réduction d'impôt (il ne s'agit pas d'IR) sous condition de le conserver au moins 5 ans (5,5 ans prévisionnel dans le cas d'espèce).
Mais dans ma présentation ci-dessus, je ne tiens pas compte de cette réduction d'impôts.
[Il est clair qu'en considérant une réduction de départ de 50% je suis encore nettement gagnant (puisque 100€ au départ ne coûte en réalité que 50€ et sont devenus 77,7€ au bout de 5,5 ans, soit +8,35% annuel) mais pour annuler complètement l'impôt, ce qui est le but recherché, il faut récupérer entièrement sa mise soit 100€ au bout de 5,5ans].
Dans mon post je raisonne sans tenir compte de la réduction d'impôt de départ.
France Valley n'est pas clair dans son document de présentation qui est trompeur. Ma part devrait valoir environ 85€ et non 77,7€.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Il s'agit bien d'un investissement dont 50% procurait une réduction d'impôt (il ne s'agit pas d'IR) sous condition de le conserver au moins 5 ans (5,5 ans prévisionnel dans le cas d'espèce).
Mais dans ma présentation ci-dessus, je ne tiens pas compte de cette réduction d'impôts.
[Il est clair qu'en considérant une réduction de départ de 50% je suis encore nettement gagnant (puisque 100€ au départ ne coûte en réalité que 50€
??????????????????
mais d'où viennent ces 50% ?

je réitère : dans les GFF la réduc d'IR est de 18% du montant de la souscription .

PS :IR =impôts sur le revenu . donc réduction d'IR = réduction d’impôt
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
ok . j'avais complètement oublié cet ancien impôt .
Ceux qui ont été assujettis à cet impôt (environ 1% des contribuables) ne sont pas près de l'oublier.
En matière de fiscalité, je n'ai jamais vu une telle usine à gaz et une telle absurdité.
Pour en revenir au sujet initial, l'écart entre la prévision (censée être calculée avec des paramètres connus d'un professionnel) et la réalisation est de 10 points de taux (7,3 + 2.7).
J'ai demandé une explication par mail à France Valley: je n'ai pas eu de réponse.
D'une façon générale, les reportings semestriels sont très "glamours" mais la présentation des comptes plutôt obscure pour un non initié.
L'essentiel de la performance est, dans ce cas précis, plus lié à la réduction d'impôt qu'à la qualité du gérant.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
L'essentiel de la performance est, dans ce cas précis, plus lié à la réduction d'impôt qu'à la qualité du gérant.
oui bien sur mais pour les GFF " traditionnels " ( avec réduc de 18% sur l'IR ) c’est la meme chose .

l'avantage des GFF réside aussi dans le fait qu'ils bénéficient d'une décote de 75% pour les donations et successions
 
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