Entrée d'argent prochaine ... Conseils et avis bienvenus !!!

[TOPTOPFIRST17]

in fine pour un logement locatif de combien ? avec quel loyer annuel (hors charges) ?

T2 en LMNP, 80000€, avec gestionnaire me servant un loyer annuel hors charges de 4460€ .

 

[TOPTOPFIRST17]

Vous avez les noms exacts de ces AV et la banque ?

Les 2 AV souscrites en 2005 sont : BNP Natio-vie Multiplacement 2 (Cardif aujourd'hui).
J'ai traîné ce WE sur le Net pour trouver les caractéristiques, détails et rendements de cette AV ... mais n'ayant aucun point de comparaison ni aucune compétence dans cet exercice, je n'arrive pas à me forger une opinion claire!!! ... Que pensez vous objectivement de ce contrat (qui à aujourd'hui plus de 8 ans) ???

Merci d'avance de vos lumières

 

[lopali]

Les 2 AV souscrites en 2005 sont : BNP Natio-vie Multiplacement 2 (Cardif aujourd'hui).

Ce sont 2 AV avec le même nom "BNP Natio-vie Multiplacement 2" ou il y a deux noms d'AV dans ce que vous avez écrit ?


Edit : OK, je crois avoir trouvé.

 

[TOPTOPFIRST17]

Ce sont 2 AV avec le même nom "BNP Natio-vie Multiplacement 2" ou il y a deux noms d'AV dans ce que vous avez écrit ?

Hi lopali,
Non, Natio-vie est devenue Cardif ... donc 2 AV effectivement mais un seul "nom" de compagnie d'assurance !!!

 

[lopali]

On va y arriver...

Les 2 AV souscrites en 2005 sont : BNP Natio-vie Multiplacement 2 (Cardif aujourd'hui).

Vos deux contrats d'AV ont le même nom ? Ce sont les mêmes ?

Et ce serait "BNP Paribas Multiplacements 2" :

Assurance-Vie BNP PARIBAS MULTIPLACEMENTS 2 de chez BNP PARIBAS [lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

T2 en LMNP, 80000€, avec gestionnaire me servant un loyer annuel hors charges de 4460€ .

Pourvu que ca dure..... hors sujet, mais provisionnez des liquidités pour les gros travaux un jour ou l'autre..

 

[TOPTOPFIRST17]

Et ce serait "BNP Paribas Multiplacements 2"

Oui, c'est ça.

Vos deux contrats d'AV ont le même nom ? Ce sont les mêmes ?

0ui, les deux mêmes.

Pour l'un le montant atteint est 70K€ et pour l'autre 58K€.
De fait, le montant du "in fine" nanti (80K€) est largement dépassé ...

-Q: Est-ce bien utile de continuer mes versements volontaires sur ces contrats ...?

D’après ce que j'ai lu sur un fil, je peux me servir de ces AV comme de "livrets", mais alors, quid des frais sur les mouvements ???... Est-il possible de les négocier à Zero % ???

-Q: Dois-je envisager d'autres AV (en ligne) plus rémunératrices et moins chères, mais qui elles, n'auront pas franchi la barre sympathique des 8 ans ...???

Là, je suis dans l’expectative

 

[TOPTOPFIRST17]

Pourvu que ca dure..... hors sujet, mais provisionnez des liquidités pour les gros travaux un jour ou l'autre..

Mon gestionnaire à (bien évidemment) déjà essayé de me faire participer à ces "gros travaux" ... en me retenant d'autorité ma "quote part" sur les loyers ... (tout ça sans prévenir !!!)

Un rendez-vous "in situe" m'a suffit pour me faire rembourser ... (ce qu'il à fait, contraint et forcé).
Mon bail commercial excluant ce genre de participation !!!

D'ailleurs, j'ai quelques questions majeures concernant la "fin d'un bail commercial" ...

Messieurs les Modos, dois-je ouvrir un autre fil pour celà ???

 

[Buffeto]

Messieurs les Modos, dois-je ouvrir un autre fil pour celà ???

puisque le sujet est un peu différent , oui.

 

[Buffeto]

je peux me servir de ces AV comme de "livrets"

attention impossible si l'AV est nantie

 

[TOPTOPFIRST17]

attention impossible si l'AV est nantie

Aie!!!

Est-ce que la soluce consisterait à abonder une des deux AV à hauteur de 80K€ (montant du "in fine") afin de rendre la deuxième AV "libre" de nantissement ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce pourrait être une idée.

Mais, concernant le montant nanti, il est peu probable que votre banque se contente d'un nantissement à hauteur de 80.000€ pour un crédit in fine de 80.000€.

Elle prévoira sans doute une "clause d'arrosage" c'est à dire que pour accepter un crédit de ce montant elle exigera - par exemple - une AV nantie de 120% (ou autre à sa discrétion suivant son appréciation du/des risque(s)).

Cdt

 

[Buffeto]

Mais, concernant le montant nanti, il est peu probable que votre banque se contente d'un nantissement à hauteur de 80.000€ pour un crédit in fine de 80.000€.

Elle prévoira sans doute une "clause d'arrosage" c'est à dire que pour accepter un crédit de ce montant elle exigera - par exemple - une AV nantie de 120% (ou autre à sa discrétion suivant son appréciation du/des risque(s)).

Cdt

bizarrement j'ai fait 4 crédit in fine depuis 2009 et on ne m'a jamais demandé d'abonder l'AV a un tel niveau.
il m'a juste été demandé de mettre suffisamment pour que les projection avec un rendement estimé de 3% l'an la somme finale ainsi obtenue égalise la valeur du crédit .
il s'agit de crédit concernant des investissements immo il y a donc en face , en plus , la valeur du bien acquis....

 

[TOPTOPFIRST17]

Aristide et buffetophile , merci beaucoup pour ces avis pointus.
Je vais essayer de faire comme ça et vous aurez la réponse à cette situation ce soir... Je rencontre mon Banquier tout à l'heure

-Q: Une levée de nantissement sur AV est-elle sans frais ou négo obligatoire ??? (que je me prépare)...
J'ai une drôle d'impression (d'intuition) que "beaucoup" de frais prévus peuvent se gommer !!!

-Q: TEG de mon in Fine (80000€): 4,670% ... !!! Je trouve ça énorme ... Me trompe-je ou est-ce dans la moyenne?

Merci de vos lumières.

 

[Buffeto]

-Q: Une levée de nantissement sur AV est-elle sans frais ou négo obligatoire ??? (que je me prépare)...
J'ai une drôle d'impression (d'intuition) que "beaucoup" de frais prévus peuvent se gommer !!!

ca dépend des banques mais il est à craindre qu'elle essaye de te soutirer quelque argent sur cette opé.

-Q: TEG de mon in Fine (80000€): 4,670% ... !!! Je trouve ça énorme ... Me trompe-je ou est-ce dans la moyenne?
.

oui c'est plutôt élevé mais les crédits in fine sont toujours plus chers que les crédits traditionnels.

 

[TOPTOPFIRST17]

le crédit in fine peut etre remboursé partiellement ou en totalité à tout moment et sans pénalités normalement .
donc si tu as du cash peut etre est il intéressant (suivant le taux du crédit et l'incidence fiscale ) de conserver l'AV nantie puisqu'elle a déjà plus de 8 ans ( avantage fiscal) et de se servir du cash pour rembourser soit immédiatement soit à terme tout ou partie du crédit in fine

Voilà le résultat des courses !!! Juste fait l'inverse de ce qui est écrit ci-dessus ...

Finalement, je ne vais pas rembourser par anticipation le crédit in fine, il ne me reste que 9 mensualités ...(ça n'en vaut plus le coup je trouve)... De plus il y à de lourdes IRA dans les conditions !!!
J'ai décidé de garder mon énergie pour des négo plus importantes et ne pas lasser mon interlocuteur trop vite.

J'ai donc obtenu ce qui suit :

- Faire lever sans frais le nantissement d'une de mes deux AV.
Me reste donc une seule AV nantie sur laquelle j'ai programmé des versements mensuels qui vont l'amener tranquillement à hauteur du prêt in fine (80K€).

- Là maintenant je remercie Aristide pour m'avoir annoncé la pratique de "la clause d'arrosage" ...
Le Dir. d'agence à bien essayé de me la faire à l'envers mais pour le coup, étant prévenu, j'ai refusé tout simplement ... mais sèchement.

- Le plus dur à été la renégociation des frais sur versements :
Quand je lui ai dit (au Dir) que je souhaitais dorénavant Zero % comme les banques en ligne s'il voulait que je reste dans son établissement ... là, il à reculé d'un mètre (dans son fauteuil évidement) !!!
Bon, je vous la fait courte mais la négo à été sérieusement tendue et a pris un bon 30mn.
Finalement, l' atterrissage se situe entre 0,5 et 0,2% de frais sur versements (dégressivité progressive).
Et là, je suis super content d'avoir réussi ça.

Voilà pour le retour Messieurs.

Pour clore ce chapitre (provisoirement), je tiens à remercier vivement l'ensemble des Intervenants qui m'ont aidé sur ce fil, Intervenants sans qui je n'aurais pas pu envisager (même en rêve) une telle négociation.
Vraiment Merci à vous.

 

[ZRR_pigeon]

De plus il y à de lourdes IRA dans les conditions !!!

non, juste le maximum legal, 6 mois d'interets du capital restant du. vu que vosu etes a la toute fin du pret, 100-200 euros max.

mais ca ne vaut pas le coup si c'est si pres de la fin effectivement.

combien coute l'enlevement du nantissement normalement (avant votre negociation) ??

Bravo pour la nego !

 

[lopali]

Oui, c'est ça.

En 2013, le fonds en euros de ce contrat a servi du 2,70% brut => 2,28% net dans votre cas.

Est-ce bien utile de continuer mes versements volontaires sur ces contrats ...?

Je ne pense pas. Le rendement est trop faible.

Votre AV servira moins en 2014 et par la suite :

Avis de risque de tempête sur les rendements des AV en 2014 [lien réservé abonné]

Donc même le PEL à 2,5% brut devrait être meilleur.

Sans parler des frais sur les versements.

D’après ce que j'ai lu sur un fil, je peux me servir de ces AV comme de "livrets"

Je ne pense pas que cela soit intéressant pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus.

Même un CAT serait compétitif. En ce moment on en trouve à 2,9% brut sur 24 mois.

Dois-je envisager d'autres AV (en ligne) plus rémunératrices et moins chères, mais qui elles, n'auront pas franchi la barre sympathique des 8 ans ...???

Je pense que oui.

Sur une bonne AV en ligne sans frais sur les versements, même avec les PS+TMI le rendement sera meilleur.


Bons choix.

 

[TOPTOPFIRST17]

non, juste le maximum legal, 6 mois d'interets du capital restant du

Oui c'est précisément ça, c'est écrit clairement dans les conditions particulières et assorti de ceci: sans pouvoir toutefois dépasser 3% du capital restant du ... etc etc. . Juste énorme quand même !!!

combien coute l'enlevement du nantissement normalement (avant votre negociation) ??

Pas donné l’occasion au Dir de me l'annoncer ... J'ai été trop radical et directif pour cette première demande !!!
Je sais, cette pratique est généralement fortement déconseillée mais je voulais "analyser" sa réaction afin d'affiner mes demandes suivantes ...

Pour le fun, je demanderais ce coût à ma prochaine visite pour info.

 

[Aristide]

Bonjour,

L'éventuel coût d'une levée de nantissement doit figurer dans les conditions générales de banque.

Notez qu'un nantissement peut-être sous seing privé (le plus souvent) ou authentique d'où des coûts différents.

Cdt