Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière]
Bah toujours rien...
Dernier message d'Homunity le 8 juin : "L'opérateur a restructuré une partie de sa dette pour les trois projets financés chez Homunity à hauteur de 1300000 euros." Pour mémoire, ce montant correspond au montant initial du projet La Verrière (dont il reste 70% à rembourser), mais Homunity entend apparemment le répartir entre les trois projets en retard de cet opérateur.
De toute évidence, ces 1,3M€ correspondent aussi à la somme levée sur le projet Square Philippe et a priori versée à l'opérateur le 24 juin (date de l'émission Square Philippe).
Et depuis ? bah rien.
Et vu l'historique de ce dossier (retard de bientôt 15 mois, refinancement sur le point d'être signé pendant deux ans, échéances reportées non tenues...) et, apparemment des deux autres dossiers similaires chez Homunity, j'avoue être à la fois estomaqué par la tolérance d'Homunity et par la capacité de l'opérateur à lever 2,2M€ en trois projets chez ClubFunding en juin 2022.
Vu le taux très bas sur ce projet (8,5% payables in fine, assortis de garanties en papier bible), difficile de ne pas se dire que le "retard" de remboursement n'est pas parfaitement rationalisé par l'opérateur (et comme Homunity accorde reports sur reports sans augmenter les taux, pourquoi se gêner ?)

 

[Luciole49]

[Homunity][La Verrière]
Bah toujours rien...
Dernier message d'Homunity le 8 juin : "L'opérateur a restructuré une partie de sa dette pour les trois projets financés chez Homunity à hauteur de 1300000 euros."

Il y a eu 4 projets financés chez Homunity après on passe chez Fundimmo puis chez Clubfunding sans que les différentes plateformes ne s'émeuve des raisons pour lesquelles elles piquent un client.

Donc 3 projets plantés et 1 remboursé je sais pas pourquoi j'ai eu du bol, j'étais sur M de Montreuil.

 

[Msimmo]

J'ai l'impression que les signaux faibles mais de plus en plus présents de nuages à l'horizon se démultiplient ces derniers temps :
- le nombre de projets en retard augmente plus vite que celui des "retards" remboursés;
- des coupons non payés sans communication rapide;
- des projets où la PF signe des prolongations de 6M sans l'avis des crowd fundeurs...;
- des collectes qui trainent ? signe que l'hésitation monte ?

Personnellement si CF signe un avenant pour retarder de 6M le remboursement, je ne trouve aucune raison de ne pas mettre le projet en "retard non contractuel" - j'ai signé pour une période et pas autre chose...
Mais ça leur permet de paraitre en meilleure forme sur leurs stats !

Malgré cela le compteur de HC reste stable à 190 projets en "retard" de plus de 6 mois.
Certainement car il reflète de moins en moins la réalité avec des remontée d'incidents insuffisantes ou "masquées".

Bref c'est peut être le moment de faire une pause ?

 

[Luciole49]

à supprimer

 

[Chris78]

Le 1er avril, le message de ClubFunding était : "Nous vous informons qu'actuellement, le chantier a pris du retard sur le branchement des réseaux électriques. Les acquéreurs ont également quelques difficultés à obtenir leurs permis de construire pour réitérer les ventes."
On est trois mois et demi plus tard, il n'aurait pas été indécent que ClubFunding daigne faire un point actualisé : les difficultés de chantier ont-elles été résolues ? les acquéreurs potentiels existent-ils toujours ou se sont-ils désistés ?
Là, rien, sauf : "reporté de six mois".

Voila ce que je vois sur le suivi du projet :

SUIVI AU (07/07/2022)

Nous vous informons qu'un avenant est en cours de signature prévoyant une nouvelle date d'échéance fixée au 07/01/2023 avec un taux bonifié de 1% soit 10,5 % au total.

SUIVI DU PROJET (au 01/04/2022)

Nous vous informons qu'actuellement, le chantier a pris du retard sur le branchement des réseaux électriques. Les acquéreurs ont également quelques difficultés à obtenir leurs permis de construire pour réitérer les ventes. Un décalage est à prévoir.

 

[adnstep]

Bref c'est peut être le moment de faire une pause ?

Je fais la pose depuis début janvier.
LPB me remboursera demain un projet (les glycines, petit projet à Martigues monté par un agent immobilier et un entrepreneur. Nominal, tout s'est bien passé).

Il me restera 18 projets en cours, dont 3 en retard chez Upstone (3/3), un en retard chez wiseed (1/1), 1 en retard contractuel chez Fundimmo. Le reste dans les clous. Pour le moment.

 

[berti49]

Pareil, en pause depuis le début de l'année
Dès lors qu'on voit fleurir les articles sur le CFI dans la presse généraliste, c'est souvent le signe annonciateur d'un tassement de l'intérêt (pour ne pas dire autre chose)
On voit actuellement des articles sur le private equity, on risque d'avoir le même souci

 

[InvestisseurInquiet]

Voila ce que je vois sur le suivi du projet :

SUIVI AU (07/07/2022)

Nous vous informons qu'un avenant est en cours de signature prévoyant une nouvelle date d'échéance fixée au 07/01/2023 avec un taux bonifié de 1% soit 10,5 % au total.

SUIVI DU PROJET (au 01/04/2022)

Nous vous informons qu'actuellement, le chantier a pris du retard sur le branchement des réseaux électriques. Les acquéreurs ont également quelques difficultés à obtenir leurs permis de construire pour réitérer les ventes. Un décalage est à prévoir.

C'est bien ce que je disais.
Quant au taux bonifié, c'est un faux taux bonifié puisque le contrat initial prévoit un taux de 15% en cas de non-respect des échéances.

 

[Tomas466]

[Koregraf] [Puyvalador]

Le marchand de biens Patrinum / Optimum actionne la clause de remboursement anticipé au bout de 3 mois et verse donc 3 mois d'intérêts aux investisseurs (même un poil plus, je trouve 95 jours sur 365) : pour 2000 euros investis on va percevoir un peu plus de 36 euros d'intérêts nets de PFU.

Le marchand de biens a donc utilisé le crowd immo comme un "prêt de courte durée" : les 725 k€ empruntés auront coûté un peu plus de 18 k€ d'intérêts versés aux investisseurs, ainsi que 72,5 k€ de frais pour la plateforme qui se rémunère forfaitairement avec 10% du montant levé. On comprend que ce genre de projets se multiplie.

 

[Miles]

Mon plus gros investissement (Confidentiel XI sur CF) a été remboursé par anticipation fin juin, 15 mois sur 24

 

[Serge B]

J'ai réduit aussi, me limitant à des projets MdB courts, avec beaucoup de fonds propres et sécurisés par une hypothèque ou une HSPD. Typiquement certains projets de LPB. Et c'est tout.
Ca ne fait pas beaucoup, et mes encours fondent .

Pour le reste, j'ai un système de "provisions" qui me permet d'anticiper plus ou moins le rendement final ; il vaut ce qu'il vaut mais il me parait réaliste et donc ne m'incite pas à continuer.

 

[Berberis_1992]

Mon plus gros investissement (Confidentiel XI sur CF) a été remboursé par anticipation fin juin, 15 mois sur 24

J'avoue que je ne m'y attendais pas non plus d'autant que il était indiqué dans le dossier de présentation :

"Maturité : 24 mois (avec prorogation de 12 mois possible sur demande de l’émetteur)".

Mais la clause de remboursement anticipé des contrats Clubfunding (tous, sauf erreur) étant rédigée ainsi

"L’Emetteur pourra décider de procéder, par anticipation, au remboursement total ou partiel du Montant Nominal non encore remboursé, sous réserve du respect d’un préavis de deux semaines notifiée au Représentant de la Masse par lettre recommandée avec accusé de réception sans frais ni pénalités."

L'emprunteur peut, à loisir, choisir la date et le montant du remboursement anticipé.

Et nous, sortir la boule de cristal !

Et comme le faisait remarquer Tomas466, la plateforme encaisse "plein pot" sa commission quelle que soit la durée du prêt.

Non, non, je n'irais pas jusqu'à dire que la plateforme est dans la confidence .......

Entre les remboursements à la petite semaine (peu et souvent) et le crédit "porte-monnaie", difficile de toujours faire le bon choix d'autant que l'objectif principal est de choisir une opération pour laquelle le remboursement s'effectue dans les meilleurs conditions .......

Koregraf ne rédige (rédigeait ?) pas la clause de remboursement anticipé toujours de la même façon, par contre.

Une fois que j'ai écrit ça, je n'ai pas écrit grand chose .........

Mais, en résumé, il faut foncer sur le contrat obligataire !

 

[Tomas466]

Koregraf ne rédige (rédigeait ?) pas la clause de remboursement anticipé toujours de la même façon, par contre.

C'est exact, la rédaction de l'article concernant le remboursement anticipé varie selon les contrats :

Cas général

En cas de remboursement anticipé intervenant moins d’un (1) an après la Date d’Emission, le montant
remboursé sera égal au montant nominal des Obligations remboursées augmenté des intérêts calculés sur une
année entière.

Puyvalador

Cependant, en cas de remboursement anticipé intervenant moins de trois (3) mois après la date d’émission de
l’emprunt obligataire, le montant remboursé sera égal au montant nominal des obligations remboursées
augmenté des intérêts calculés sur une période entière de trois (3) mois.

La plateforme est donc parfaitement au courant.

 

[pticaillou]

[UpStone][Neokids Versailles]

Operation d'achat-revente ... dans du pure style UpStonesque avec une innovation:

Le financement n'est assorti d'aucune garantie.
[...]
ll est néanmoins offert aux investisseurs la possibilité de récupérer leur investissement avant la fin de l’opération
L’investisseur qui souhaite récupérer son capital sera rémunéré sur la base de la moitié du rendement dû à date

Bon ok, mais qu'est-ce qui peut donc bien garantir une liquidité de remboursement anticipé à tout moment sur simple demande et qui ne permet pas de garantir le remboursement à terme ???

 

[Berberis_1992]

[UpStone][Neokids Versailles]

Operation d'achat-revente ... dans du pure style UpStonesque avec une innovation:

Le financement n'est assorti d'aucune garantie.
[...]
ll est néanmoins offert aux investisseurs la possibilité de récupérer leur investissement avant la fin de l’opération
L’investisseur qui souhaite récupérer son capital sera rémunéré sur la base de la moitié du rendement dû à date

Bon ok, mais qu'est-ce qui peut donc bien garantir une liquidité de remboursement anticipé à tout moment sur simple demande et qui ne permet pas de garantir le remboursement à terme ???

[UpStone][Neokids Versailles]

Impressionnant, effectivement .......

D'autant que la durée de financement supposée n'est que de 4 mois.

Pas grand-chose à voir avec les "anciennes" Neokids (du moins, la plupart), vu le profil de l'opération.

Mais avec aucune garantie .......

 

[Berberis_1992]

[La Première Brique] [La Gaulle]

Quelqu'un est-il intéressé par le projet dont la collecte est prévue à 14h aujourd'hui ?

Avez-vous une idée de la structure du financement (je ne l'ai pas trouvée) ?

Car les 332.000 € collectés couvriront à peine l'achat, quid du reste.

Ou alors, j'ai raté quelque chose .......

 

[Rivol0gY]

Il semble qu'il s'agit d'un refinancement de fonds propres seulement. Le bien a déjà été acquis.

 

[Berberis_1992]

Au temps pour moi !

Merci.

 

[Rivol0gY]

Ceci dit, vu la courte durée, je suis également tenté

 

[Berberis_1992]

Ceci dit, vu la courte durée, je suis également tenté

14H ....... A vos marques, Prêts ? Partez !