Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

Le Benz (06) :
+ MdB plus expérimenté (depuis 2009) et a déjà fait appel au crowdfunding avec 2 projets à l'issue positive
+ Marge avant impôt de 15%
+ Emplacement à Cannes (sauf le nom de la rue : rue de la Russie...) mais point de mer en visuel
+ 2 promesses de vente signées... Mais je suppose qu'en cas de refus d'obtention du financement, cela peut aussi vite sauter...
+ Prix de vente dans la limite de basse de la commune mais là aussi, il faut vraiment faire de la belle rénovation !
+ Caution personnelle à hauteur de 850 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite

- Collecte de 460 000 € et apport en fonds propres de 91 290 € donc au pro-rata, moins de fonds propres que l'opération ci-dessus

Dans la plaquette il est indiqué 710k€ de financement LPB. Y aurait-il un montant réservé? En tous cas, on passe dans ce cas à - de 13% de FP opérateur

 

[berti49]

Le Benz (06) :

Dans la plaquette il est indiqué 710k€ de financement LPB. Y aurait-il un montant réservé? En tous cas, on passe dans ce cas à - de 13% de FP opérateur

je pense qu'il y aura un financement club deal en //
pas vu passer pour le moment, mais ça arrive de temps à autre quand le montant à lever est au dessus des standards de LPB, et ça fait sauter la contrainte des 2000€ par souscription

 

[Tomas466]

[Koregraf] [Les Roches]

- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement

Mais aussi :

• société créée en 2019 et déjà 18 M€ d'emprunts obligataires
• préco 0%, aucune grille de prix (environ 6100 €/m², réaliste à l'heure actuelle ?)
• aucun plan du projet final, on sait juste qu'il y aura 30 logements
• travaux importants pour une opération de marchand de biens (2,7 M€ prévus)

Perso je n'y vais pas, même avec du 10%/an. Le risque me parait mal rémunéré.

 

[Luciole49]

Lymo limite

Bon on va leur faire une assemblée surtout qu'ils ont arrêté les intérêts au 1er août.
Ils vont être payés de tout le monde et c'est juste pour leur trésorerie à eux.
çà me rappelle quelqu'un.

Qui est sur Fourchâteau ?

Postée le 06/07/2022

Bonjour, Contrairement à ce que nous avions annoncé lors de notre dernière communication, nous prévoyons plutôt un remboursement courant octobre. Cordialement, Jean-Baptiste Vayleux
- Par Lymo

2022 - T2

Postée le 30/06/2022

Bonjour, Les travaux sont finalement terminés et nous avons réalisé la livraison le 30 Juin. Le remboursement est prévu courant juillet, le temps d'encaisser les derniers chèques des acquéreurs. Bien cordialement, Jean-Baptiste Vayleux
- Par Lymo

 

[Jpense20]

Ce n'est pas ce projet sur lequel les intérêts ont été suspendu pendant un an par hasard?

 

[Luciole49]

Ce n'est pas ce projet sur lequel les intérêts ont été suspendu pendant un an par hasard?

c'est l'un des nombreux projets sur lesquels les intérêts ont été suspendus. Lymo arrête de suspendre les intérêts parce que les obligataires ne se laissent plus convaincre.

 

[Jpense20]

Du coup vont-ils payer les intérêts suspendus en dédommagement de ce nouveau retard?

 

[Luciole49]

Du coup vont-ils payer les intérêts suspendus en dédommagement de ce nouveau retard?

Non on demande des garanties.

 

[Rivol0gY]

[BALTIS CAPITAL] Saint-Brieuc

Le dossier semble intéressant (notamment l'emplacement). Même si c'est la première opération de l'opérateur, son dirigeant a de l'expérience dans le domaine.

Un peu ennuyeux est le fait que la partie travaux a été majoré de 350 000 € et le prix a été répercuté sur les lots restants (sur certains lots, le prix a augmenté en gros de 5 %)

La commercialisation de 87% du CA TTC dont 65% réservé.
Et la marge est à ~11%.

Qu'en pensez-vous ? Et êtes-vous intéressé(e)s par les derniers dossiers LBP ?

 

[Serge B]

Un hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite fin mars

Ah parfait, les PF ne recourent pas assez à cette formule, pourtant très efficace. Tout dépend en fait de la présence ou non d'une Banque et de la LTV du bien.

Je ne suis pas juriste, mais ne doit-on pas acquérir le bien avant que de prendre une hypothèque dessus? C'est en tout cas ce que m'a répondu Immocratie.

En général c'est fait en même temps que l'acquisition par annexe à l'acte notarié. Sinon bien sûr vous avez raison, on ne peut hypothéquer qu'un bien que l'on possède .

 

[himalaya75]

Et que pensez-vous des 2 nouveaux projets [La Première Brique] ?

L'Anatole (59) :
+ Prix de vente dans la moyenne basse du prix du marché mais... au vu des photos, on va dire que la maison baigne dans son jus donc effectivement, il faut prévoir de la rénover et j'avoue que cela risque de bien chiffrer...
+ Plutôt bien placée vis-à-vis des commerces
+ Marge avant impôt de 16%
+ Caution personnelle à hauteur de 192 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite

- Première opération du MdB avec une PF. D'ailleurs société créée en 2020 mais 6 projets finalisés
- Offre d'achat reçue mais la promesse de vente n'a pas été régularisée
- Collecte de 160 000 € pour un coût de revient de 206 643 € donc LTV (ou LTA) assez élevée (~77,43%)
- Apport en fonds propres de 39 310 €
- On fera abstraction d'une erreur sur la calendrier du projet car la revente des lots est précisée pour Hiver 2022 au lieu de Hiver 2023... Du coup, je suis même surpris qu'ils prévoient une durée cible de 5 mois dans un tel cas !


Le Benz (06) :
+ MdB plus expérimenté (depuis 2009) et a déjà fait appel au crowdfunding avec 2 projets à l'issue positive
+ Marge avant impôt de 15%
+ Emplacement à Cannes (sauf le nom de la rue : rue de la Russie...) mais point de mer en visuel
+ 2 promesses de vente signées... Mais je suppose qu'en cas de refus d'obtention du financement, cela peut aussi vite sauter...
+ Prix de vente dans la limite de basse de la commune mais là aussi, il faut vraiment faire de la belle rénovation !
+ Caution personnelle à hauteur de 850 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite

- Collecte de 460 000 € et apport en fonds propres de 91 290 € donc au pro-rata, moins de fonds propres que l'opération ci-dessus

Il me semble que le dossier Le Benz (06) est le plus solide des 2...
Et vous ? Comptez-vous vous positionner sur un projet ou ces 2 projets ? Et surtout pour quelle(s) raison(s) ?


Et sur le projet [RAIZERS] Blue Horizon par Mirabeau, qu'en pensez-vous ? Car je suis intéressé... Mais je peux toujours avoir raté un élément "grossier".

Merci par avance pour vos retours.

je suis intéressé par Raizers Blue Horizon à 14h ;-)

 

[Msimmo]

[Immocratie - Division parcellaire Dinard]

Bonjour


J'ai obtenu le document par retour d'email; les souscripteurs au projet pourront donc l'obtenir par la même voie sans la moindre difficulté.
Suite à l'acquisition du bien, l'opérateur aurait dû faire les démarches nécessaires pour la prise d'hypothèque, comme il s'y était engagé contractuellement (CEO), et ne l'a pas fait malgré les demandes de la PF. Début 2022, conformément au contrat qui prévoyait ce cas, Immocratie a demandé le remboursement anticipé de l'emprunt et assigné l'impétrant en référé au TC de Paris.
Hestia Embellys joue la montre, parce que c'est son intérêt.
Ce pourrait être le nôtre également si nous pouvions espérer une issue favorable à l'opération, mais la difficulté de commercialisation des lots d'une part, et la mauvaise volonté manifeste de l'opérateur à respecter ses obligations dès le début, ne plaident pas en sa faveur.

Je signe donc sans état d'âme.

A voté...

Il est clair que la volonté de ne pas accorder de prolongation de la PF et d'agir dès maintenant provient du manque de bonne volonté depuis l'émission de l'émetteur.

 

[thomas hugues]

Bonjour,
[Clubfunding] (Golf de Salvagny) aujourd'hui à 15h00 : Que pensez-vous de ce projet à priori séduisant avec des garanties sérieuses (notamment hypothèque de 1er rang sur la totalité de l'opération) ?
Merci !

 

[titif0u]

Je viens de m'inscrire sur Upstone et mon profil est validé, mais je n'arrive pas à avoir la date et l'heure d'ouverture des prochains projets. Pourriez vous me dire ça et me faire une capture d'écran pour voir comment cela apparaît chez vous svp ??

Merci

 

[Ben5475]

Bonjour,
[Clubfunding] (Golf de Salvagny) aujourd'hui à 15h00 : Que pensez-vous de ce projet à priori séduisant avec des garanties sérieuses (notamment hypothèque de 1er rang sur la totalité de l'opération) ?
Merci !

Moyen en fait tu finances 100% de l'actif, les fonds propres couvrent juste le paiment des frais divers et financiers

 

[Berberis_1992]

Je viens de m'inscrire sur Upstone et mon profil est validé, mais je n'arrive pas à avoir la date et l'heure d'ouverture des prochains projets. Pourriez vous me dire ça et me faire une capture d'écran pour voir comment cela apparaît chez vous svp ??

Merci

Les projets sont inscrits "En Audit", "En collecte", "En closing" .......

Mais pas de date et d'heure à l'horizon.

 

[tuxtux]

Les projets sont inscrits "En Audit", "En collecte", "En closing" .......

Mais pas de date et d'heure à l'horizon.

Les infos tombent par mail
- La collecte pour 3 rue Octave Allaire vendredi 8 juillet 2022 à 14h00
- La collecte pour Neokids-Versailles vendredi 8 juillet 2022 à 16h00

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Les Collines de Nice]
Echéance initiale au 7 juillet 2022, repoussée au 7 janvier 2023.
Pas de mise à jour de la situation.

 

[Chris78]

[ClubFunding][Les Collines de Nice]
Echéance initiale au 7 juillet 2022, repoussée au 7 janvier 2023.
Pas de mise à jour de la situation.

Qu'entendez-vous par "Pas de mise à jour de la situation" ?

 

[InvestisseurInquiet]

Qu'entendez-vous par "Pas de mise à jour de la situation" ?

Le 1er avril, le message de ClubFunding était : "Nous vous informons qu'actuellement, le chantier a pris du retard sur le branchement des réseaux électriques. Les acquéreurs ont également quelques difficultés à obtenir leurs permis de construire pour réitérer les ventes."
On est trois mois et demi plus tard, il n'aurait pas été indécent que ClubFunding daigne faire un point actualisé : les difficultés de chantier ont-elles été résolues ? les acquéreurs potentiels existent-ils toujours ou se sont-ils désistés ?
Là, rien, sauf : "reporté de six mois".