Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[laurentz]

(ClubFunding)(hippodrome)
Un avis ? Belle marge, belle localisation, fonds propres faibles mais je suis tenté...

Je trouve que l'apport en FP de l'opérateur est faible.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Arènes d'Angers] Echéance initiale, 23/12/2021. Repoussée une première fois au 23/06/2022. Désormais repoussée au 23/12/2022.

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][Villa Palma] Remboursement avec un an de retard. Annoncé à 9%, le rendement réel s'établit à 8,26% avant impôts (en équivalent-intérêts capitalisés puisque les intérêts ne produisent pas d'intérêts chez Homunity). Allez, plus qu'un projet chez Homunity

 

[InvestisseurInquiet]

(ClubFunding)(hippodrome)
Un avis ? Belle marge, belle localisation, fonds propres faibles mais je suis tenté...

Je trouve que l'apport en FP de l'opérateur est faible.

Pas de visibilité sur les comptes 2021 alors qu'on est le 5 juillet 2022. C'est normal, ça ?

 

[Wizz]

[Upstone] Neokids - Versailles

Projet à 12%, prévu sur...2 mois. Le temps d'acheter le bâtiment et de signer la revente.
Aucun intérêt.

 

[Msimmo]

[ClubFunding][Arènes d'Angers] Echéance initiale, 23/12/2021. Repoussée une première fois au 23/06/2022. Désormais repoussée au 23/12/2022.

Mais pas en retard non contractuel dans les stats HC.
Et oui le thermomètre est cassé !

 

[Chouwi]

Pas de visibilité sur les comptes 2021 alors qu'on est le 5 juillet 2022. C'est normal, ça ?

Malheureusement oui, rares sont les sociétés à être en avance ou même dans les temps sur les clotûres / validation / dépôt au greffe de leurs comptes ...

 

[InvestisseurInquiet]

Malheureusement oui, rares sont les sociétés à être en avance ou même dans les temps sur les clotûres / validation / dépôt au greffe de leurs comptes ...

On aurait pu penser qu'en tant qu'emprunteur, la société aurait fait l'effort de se montrer toute belle.
Mais pour le crowdfunding, c'est vrai que ce n'est même pas la peine !

 

[Jihel22]

[Upstone] Neokids - Versailles

Projet à 12%, prévu sur...2 mois. Le temps d'acheter le bâtiment et de signer la revente.
Aucun intérêt.

J'ai lu 4 mois

 

[ostibapa]

J'ai lu 4 mois

4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.

Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773

C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone

 

[Jihel22]

4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.

Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773

C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone

Moi j'y vais, sans soucis, comme presque tous les projets upstone, qui est la seconde plateforme la plus rentable de mon portefeuille. Effectivement c'est à durée indeterminée, mais ça rapporte.

 

[NicoNoclaste]

[Immocratie - Division parcellaire Dinard]

Bonjour

J'ai demandé à Immocratie une copie de l'assignation, pour voir exactement ce qu'il y a été demandé.

J'ai obtenu le document par retour d'email; les souscripteurs au projet pourront donc l'obtenir par la même voie sans la moindre difficulté.
Suite à l'acquisition du bien, l'opérateur aurait dû faire les démarches nécessaires pour la prise d'hypothèque, comme il s'y était engagé contractuellement (CEO), et ne l'a pas fait malgré les demandes de la PF. Début 2022, conformément au contrat qui prévoyait ce cas, Immocratie a demandé le remboursement anticipé de l'emprunt et assigné l'impétrant en référé au TC de Paris.
Hestia Embellys joue la montre, parce que c'est son intérêt.
Ce pourrait être le nôtre également si nous pouvions espérer une issue favorable à l'opération, mais la difficulté de commercialisation des lots d'une part, et la mauvaise volonté manifeste de l'opérateur à respecter ses obligations dès le début, ne plaident pas en sa faveur.

Je signe donc sans état d'âme.

 

[Serge B]

Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.
Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?

 

[ostibapa]

Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.
Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?

Immocratie a un fonctionnement différent de toutes les autres plateformes que j'ai pu pratiquer : les fonds sont à virer directement à la société porteuse de projet (pas de passage par un prestataire de paiement type Mangopay, Lemonway, ou autre compte géré par la PF)
Force est de constater que c'est effectivement une grosse lacune puisqu'il n'y a pas de moyen de pression immédiat sur l'opérateur indélicat sur la mise en place des garanties.

 

[Myosotis]

4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.

Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773

C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone

Absolument, le boycott d'Upstone s'impose et la formation des dirigeants à la communication et, plus globalement, à leur métier, s'impose avec urgence.

 

[Myosotis]

4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.

Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773

C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone

Absolument, le boycott d'Upstone s'impose et la formation des dirigeants à la communication et, plus globalement, à leur métier, s'impose avec urgence.

Moi j'y vais, sans soucis, comme presque tous les projets upstone, qui est la seconde plateforme la plus rentable de mon portefeuille. Effectivement c'est à durée indeterminée, mais ça rapporte.

Ou pas.

 

[Tcheaz]

KOREGRAF - MARX INVEST - Les Roches

- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement

MARX INVEST a de nombreux emprunts obligataires mais jusque là ça a l'air de tenir la route et j'en ai entendu du bien a titre personnel à Lyon.

Qu'en pensez vous ?

Je vais y aller je pense.

PS : j'investis principalement chez Koregraf. Quelques problèmes de suivi ces derniers temps et décalages de remboursement mais dans l'ensemble ça me semble encore une des plateformes qui fonctionnent correctement avec des projets intéressants

 

[Myosotis]

KOREGRAF - MARX INVEST - Les Roches

- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement

MARX INVEST a de nombreux emprunts obligataires mais jusque là ça a l'air de tenir la route et j'en ai entendu du bien a titre personnel à Lyon.

Qu'en pensez vous ?

Je vais y aller je pense.

PS : j'investis principalement chez Koregraf. Quelques problèmes de suivi ces derniers temps et décalages de remboursement mais dans l'ensemble ça me semble encore une des plateformes qui fonctionnent correctement avec des projets intéressants

Absolument. maison sérieuse et fiable dans l'ensemble, qui nous change des amateurs tristes comme Upstone ou Homunity...

 

[Rivol0gY]

Et que pensez-vous des 2 nouveaux projets [La Première Brique] ?

L'Anatole (59) :
+ Prix de vente dans la moyenne basse du prix du marché mais... au vu des photos, on va dire que la maison baigne dans son jus donc effectivement, il faut prévoir de la rénover et j'avoue que cela risque de bien chiffrer...
+ Plutôt bien placée vis-à-vis des commerces
+ Marge avant impôt de 16%
+ Caution personnelle à hauteur de 192 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite

- Première opération du MdB avec une PF. D'ailleurs société créée en 2020 mais 6 projets finalisés
- Offre d'achat reçue mais la promesse de vente n'a pas été régularisée
- Collecte de 160 000 € pour un coût de revient de 206 643 € donc LTV (ou LTA) assez élevée (~77,43%)
- Apport en fonds propres de 39 310 €
- On fera abstraction d'une erreur sur la calendrier du projet car la revente des lots est précisée pour Hiver 2022 au lieu de Hiver 2023... Du coup, je suis même surpris qu'ils prévoient une durée cible de 5 mois dans un tel cas !


Le Benz (06) :
+ MdB plus expérimenté (depuis 2009) et a déjà fait appel au crowdfunding avec 2 projets à l'issue positive
+ Marge avant impôt de 15%
+ Emplacement à Cannes (sauf le nom de la rue : rue de la Russie...) mais point de mer en visuel
+ 2 promesses de vente signées... Mais je suppose qu'en cas de refus d'obtention du financement, cela peut aussi vite sauter...
+ Prix de vente dans la limite de basse de la commune mais là aussi, il faut vraiment faire de la belle rénovation !
+ Caution personnelle à hauteur de 850 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite

- Collecte de 460 000 € et apport en fonds propres de 91 290 € donc au pro-rata, moins de fonds propres que l'opération ci-dessus

Il me semble que le dossier Le Benz (06) est le plus solide des 2...
Et vous ? Comptez-vous vous positionner sur un projet ou ces 2 projets ? Et surtout pour quelle(s) raison(s) ?


Et sur le projet [RAIZERS] Blue Horizon par Mirabeau, qu'en pensez-vous ? Car je suis intéressé... Mais je peux toujours avoir raté un élément "grossier".

Merci par avance pour vos retours.

 

[NicoNoclaste]

Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.

Je ne suis pas juriste, mais ne doit-on pas acquérir le bien avant que de prendre une hypothèque dessus? C'est en tout cas ce que m'a répondu Immocratie.

Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?

Un hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite fin mars.