Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Cforentier]

Bonjour à tous,
A l'image du projet Galaxy chez CF demain, je pense que je vais aussi proposer des projets sur cette plateforme puisque desormais on presente des projets avec des fonds propres opérateur < 1,5%, un estimatif travaux sans offre fournisseurs reçue, des honoraires divers qui representeront bientot plus que la construction elle meme (et qui servent surtout à assurer un salaire aux salaries de la holding), des garanties bien trop legeres et une marge de 6% sur un projet risqué de 8M. Je fais mieux en province en LMNP Nos champions habituels vont encore se ruer sur le web pour souscrire et pleurer dans un an en disant que Hellowcrowfunding ne dit pas la verite sur les projets pourris ou en retard. Une devise : Garbage In Garbage out ou GIGO pour nos informaticiens...

 

[NicoNoclaste]

D'accord avec vous pour la marge, encore une fois trop faible pour que le dossier vaille autre chose qu'un NoGo immédiat. Si j'avais voulu tout de même y aller, ç'aurait été pour une rémunération mini de 10,5%, au vu des autres éléments du projet.
Mais effectivement, ça partira en quelques secondes une fois de plus.
En revanche, en terme de rentabilité des capitaux investis, ça m'étonnerait beaucoup que vous fassiez mieux en LMNP que ce projet, s'il arrive au bout dans les conditions prévues, œuf corse! 117% de TRI annuel sur 2 ans, c'est quand même difficile à battre, et c'est pour cette raison que les promoteurs utilisent au maximum le levier du crédit, et que les plates-formes n'ont aucun mal à les en convaincre.

 

[Cforentier]

D'accord avec vous pour la marge, encore une fois trop faible pour que le dossier vaille autre chose qu'un NoGo immédiat. Si j'avais voulu tout de même y aller, ç'aurait été pour une rémunération mini de 10,5%, au vu des autres éléments du projet.
Mais effectivement, ça partira en quelques secondes une fois de plus.
En revanche, en terme de rentabilité des capitaux investis, ça m'étonnerait beaucoup que vous fassiez mieux en LMNP que ce projet, s'il arrive au bout dans les conditions prévues, œuf corse! 117% de TRI annuel sur 2 ans, c'est quand même difficile à battre, et c'est pour cette raison que les promoteurs utilisent au maximum le levier du crédit, et que les plates-formes n'ont aucun mal à les en convaincre.

Sur le LMNP effectivement ce n’est pas en 2 ans mais en 7 ans. Faut il encore que ce projet trouve preneur à la revente dans les délais et sans aléas. Et je passe sous silence l’équipe junior de la SAS

 

[Macfly59]

Bonjour à tous,
A l'image du projet Galaxy chez CF demain, je pense que je vais aussi proposer des projets sur cette plateforme puisque desormais on presente des projets avec des fonds propres opérateur < 1,5%, un estimatif travaux sans offre fournisseurs reçue, des honoraires divers qui representeront bientot plus que la construction elle meme (et qui servent surtout à assurer un salaire aux salaries de la holding), des garanties bien trop legeres et une marge de 6% sur un projet risqué de 8M. Je fais mieux en province en LMNP Nos champions habituels vont encore se ruer sur le web pour souscrire et pleurer dans un an en disant que Hellowcrowfunding ne dit pas la verite sur les projets pourris ou en retard. Une devise : Garbage In Garbage out ou GIGO pour nos informaticiens...

A l'occasion de ce projet, que vaut pour vous une promesse d'affectation hypothécaire sur les bureaux du promoteur ?
Je ne vois pas d'indication sur la valeur vénale du bien ni du rang d'hypothèque (la banque engagée a t-elle déjà cette hypothèque ?)
Et le terme de promesse est-il habituel ? Est-ce vraiment engageant pour le promoteur ?

 

[Cforentier]

A l'occasion de ce projet, que vaut pour vous une promesse d'affectation hypothécaire sur les bureaux du promoteur ?
Je ne vois pas d'indication sur la valeur vénale du bien ni du rang d'hypothèque (la banque engagée a t-elle déjà cette hypothèque ?)
Et le terme de promesse est-il habituel ? Est-ce vraiment engageant pour le promoteur ?

A l’image du reste des data, c’est flou et c’est un NoGo pour moi.

 

[Raug]

Oui, ça passe à la banque et ça n'aboutit pas sur le site. Du coup ce n'est pas débité. Un message via le formulaire pour demander pourquoi : renvoi à la page 404 !

Réponse de Monego :

Bonjour, j'ai tout essayé pour réaliser un versement par CB Visa. Je suis en crédit. J'ai suffisamment d'autorisation de débit. Ma banque est ok après renseignement du code de vérification. Mais échec annoncé dans la partie porte-monnaie de votre site. Et rien d'inscrit dans la consultation de ma banque. Problème Mangopay ?
Voici la réponse apportée par l'un de nos administrateurs :
Bonjour, un court message pour vous informer que nous sommes sur le sujet avec Mangopay depuis le 11/09, nous attendons une réponse de leur part ce jour. À très bientôt, Hugo
---------
Et pourquoi ne pas prévenir puisqu'ils le savent, au lieu de laisser les gens perdre leur temps ?

 

[berti49]

bonjour

nouveau sur ce forum, je m'intéresse à votre discussion sur le crowdfunding immo

promis je n'ai pas lu les 609 pages, mais je note qu'il y a qq bons spécialistes et je vous félicite pour vos analyses

si je comprends bien les derniers messages, les plateformes semblent de moins en moins regardantes sur la qualité des projets, sûrement le fait d'une demande accrue de projets de la part des investisseurs, qui se ruent sur les qq projets disponibles (on l'a vu hier en qq minutes sur clubfunding, malgré le peu d'attrait que vous donniez avec vos analyses pointues)
existe t-il au final des plateformes plus sérieuses que d'autres ?
si on ne peut pas faire totalement confiance à HelloC... du fait des liens avec certaines plateformes, comment analyser sereinement les projets (surtout quand on voit que certaines plateformes permettent d'utiliser un robot qui décide à notre place !!!)

merci

 

[Frollo]

Nos champions habituels vont encore se ruer sur le web pour souscrire et pleurer dans un an en disant que Hellowcrowfunding ne dit pas la verite sur les projets pourris ou en retard...

Je ne vois pas bien le rapport : c'est ici que ça râle après "Hellocrowdfunding" et il y a sans doute peu de "champions" sur cette file qui se seront rués sur ce projet.
Les souscriptions réalisées en quelques secondes le sont sans doute par une majorité de personnes qui ne connaissent ni Moneyvox ni Hellocrowd.

 

[foudre78]

Bonjour,
j'ai une bonne dizaine de projets en cours chez ClubFunding et je n'ai reçu aucun nouveau projet depuis plus d'un mois, ni dans mes spams. Est-ce que vous en recevez de votre coté?

Un avis sur le projet Raizers de vendredi?
Les garanties sont bonnes, la marge aussi. L'offre d'achat en cours sur un des deux lots n'apporte aucune certitude de vente finale à ce stade et je reste sceptique sur un tel niveau de budget d'acquisition pour une ville comme Marseille qui n'attire pas les plus riches. De plus, l'emplacement reste certe très central et peu être recherché, mais les barres d'immeubles pas sexy sont très nombreuses aux alentours et sur l'avenue. Un avis d'un connaisseur pour l'emplacement serait le bienvenu

 

[Frollo]

...
Et pourquoi ne pas prévenir puisqu'ils le savent, au lieu de laisser les gens perdre leur temps ?

Ils préviennent dans les mails d'information...
Même si inhiber la fonction de paiement par carte serait plus adapté (mais pénible pour eux s'ils attendent une résolution d'un jour à l'autre).

 

[Frollo]

Bonjour,
j'ai une bonne dizaine de projets en cours chez ClubFunding et je n'ai reçu aucun nouveau projet depuis plus d'un mois, ni dans mes spams. Est-ce que vous en recevez de votre coté?

Oui, j'en reçois... Mais visiblement, pour limiter la frustration des souscripteurs, ils n'envoient plus les mails que par fractions de leur fichier (et a priori, c'est aléatoire et non par volume d'investissement ou autre critère).

 

[Raug]

Bonjour,
j'ai une bonne dizaine de projets en cours chez ClubFunding et je n'ai reçu aucun nouveau projet depuis plus d'un mois, ni dans mes spams. Est-ce que vous en recevez de votre coté?

Un avis sur le projet Raizers de vendredi?
Les garanties sont bonnes, la marge aussi. L'offre d'achat en cours sur un des deux lots n'apporte aucune certitude de vente finale à ce stade et je reste sceptique sur un tel niveau de budget d'acquisition pour un ville comme Marseille qui n'attire pas les plus riches. De plus, l'emplacement reste certe très central et peu être recherché, mais les barres d'immeubles pas sexy sont très nombreuses aux alentours et sur l'avenue. Un avis d'un connaisseur pour l'emplacement serait le bienvenu

Jolie avenue. Autour beaucoup de belles propriétés occupées par des consulats, banques, sièges d'entreprises. Les "barres"ne sont pas des HLM. C'est vrai, la vente du lot 1 est subordonnée à un prêt. Le lot n°2 est peut-être moins sexy. Il y a de quoi garer, c'est important.

 

[Cforentier]

bonjour

nouveau sur ce forum, je m'intéresse à votre discussion sur le crowdfunding immo

promis je n'ai pas lu les 609 pages, mais je note qu'il y a qq bons spécialistes et je vous félicite pour vos analyses

si je comprends bien les derniers messages, les plateformes semblent de moins en moins regardantes sur la qualité des projets, sûrement le fait d'une demande accrue de projets de la part des investisseurs, qui se ruent sur les qq projets disponibles (on l'a vu hier en qq minutes sur clubfunding, malgré le peu d'attrait que vous donniez avec vos analyses pointues)
existe t-il au final des plateformes plus sérieuses que d'autres ?
si on ne peut pas faire totalement confiance à HelloC... du fait des liens avec certaines plateformes, comment analyser sereinement les projets (surtout quand on voit que certaines plateformes permettent d'utiliser un robot qui décide à notre place !!!)

merci

Bonjour et bienvenue,
Je ne pense pas que la plateforme soit la variable de tri mais uniquement le projet. Les 4 leaders du marché ont de bons projets mais aussi des casseroles. Ce qui est sur c'est qu'ils profitent tous de l'appétence des investisseurs pour proposer de plus en plus de dossiers tres moyens vs il y a 2 ans. Il y a une course au financement et pour eux sans aucun risque alors que pour les investisseurs il y a mini 18 mois d'inertie pour qu'ils le decouvrent...
Des KPI basiques : Hypotheque 1er rang, TRI, marge, fonds propres, localisation, prix du marché, Valeur ajouté du promoteur dans le process, Couts des travaux et honoraires de comercialisation...et background des porteurs du projet.

 

[Foufounet]

Jolie avenue. Autour beaucoup de belles propriétés occupées par des consulats, banques, sièges d'entreprises. Les "barres"ne sont pas des HLM. C'est vrai, la vente du lot 1 est subordonnée à un prêt. Le lot n°2 est peut-être moins sexy. Il y a de quoi garer, c'est important.

Opérateur déjà financé par cette même PF en Juin pour 850 000€ (source HC). Les garanties suffisent??

 

[berti49]

Le montant global annuel récolté en crowdfunding immo double chaque année depuis 2 ans.
2018 : 185 M€ collectés
2019 : 373 M€
2020 : 505 M€ malgré la covid
2021 : 408 M€ pour le 1er semestre !

Ce n'est qu'une impression personnelle, mais ce n'est pas tant le nombre d'investisseurs qui double chaque année, mais le montant moyen de l'investissement qui augmente, sans doute aidé par l'arrivée d'investisseurs de plus gros calibre. Par exemple, sur un projet Raizers à 2 millions, il me semble que l'investissement moyen était de plus de 6 000€. On peut imaginer quelques fonds familiaux investissant 10 000 ou 20 000€ sur un projet.

j'ai l'impression que c'est même pire que ça
sur ANAXAGO, le projet ESSOR qui végétait autour des 1.2 M€ depuis qq jours a pris 1 M€ hier ou avant hier... donc de grosse family office doivent mettre des centaines de milliers d'€uros

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

A l'occasion de ce projet, que vaut pour vous une promesse d'affectation hypothécaire sur les bureaux du promoteur ?
Je ne vois pas d'indication sur la valeur vénale du bien ni du rang d'hypothèque (la banque engagée a t-elle déjà cette hypothèque ?)

Votre question comprend sa réponse.
A moins de vouloir faire une confiance aveugle à la plate-forme...

Et le terme de promesse est-il habituel ? Est-ce vraiment engageant pour le promoteur ?

Voir la réponse ici [lien réservé abonné]. C'est bien expliqué.

si on ne peut pas faire totalement confiance à HelloC... du fait des liens avec certaines plateformes, comment analyser sereinement les projets

On accorde à HC une confiance qui n'excède pas celle que l'on peut raisonnablement lui accorder compte tenu de ses liens avec les PF, et ça rend quand même service. Pour les incidents de paiements, se référer plutôt au fichier de @baffer , ici [lien réservé abonné]. Pour le reste de l'analyse, c'est le contenu des présentations des projets, enrichis de recherches sur la toile sur l'opérateur, la localisation, le niveau des prix de ventes, etc. Si exhaustive que l'on veuille l'analyse, il reste toujours des trous dans la raquette, et le risque, quoique bien atténué après une rigoureuse sélection, reste présent, et les taux pratiqués sont là pour nous le rappeler en permanence; la sérénité, c'est pouvoir se dire: j'ai fait ce que j'ai pu pour limiter la casse!

(surtout quand on voit que certaines plateformes permettent d'utiliser un robot qui décide à notre place !!!)

Là, vous parlez des PF qui proposent d'investir à votre place, et vous choisissez de facto de renoncer à l'analyse personnelle et à la sélection des projets ...

Les souscriptions réalisées en quelques secondes le sont sans doute par une majorité de personnes qui ne connaissent ni Moneyvox ni Hellocrowd.

sur ANAXAGO, le projet ESSOR qui végétait autour des 1.2 M€ depuis qq jours a pris 1 M€ hier ou avant hier... donc de grosse family office doivent mettre des centaines de milliers d'€uros

Les PF sont en cheville avec des CGP et des family office, et ont financièrement intérêt à le faire, même si ça ne fait pas nos affaires; le SAV est plus simple et bien moins chronophage. De plus, l'adossement de plus en plus fréquent des PF à une structure financière puissante représente un apport d'une clientèle aisée déjà utilisatrice de gestion pilotée: tous ces gens-là ont un accès nécessairement prioritaire aux projets par rapport à nous, ainsi d'ailleurs que les "fonds maison" des PF...

 

[Lira]

Le promoteur Camar (Galaxy Clubfunding) est quand même un opérateur fiable avec 5 projets remboursés dans les temps et 1 en cours pour fin novembre. Son bilan 2020 est par ailleurs plutôt sain. Pour les questions sur la sûreté rien n‘empêche de demander directement à la plateforme.

 

[NicoNoclaste]

Le promoteur Camar (Galaxy Clubfunding) est quand même un opérateur fiable avec 5 projets remboursés dans les temps et 1 en cours pour fin novembre. Son bilan 2020 est par ailleurs plutôt sain.

Je n’en disconviens pas, et la fiabilité et la solvabilité de l’opérateur sont d’ailleurs deux de mes critères Go-NoGo, ceux que je regarde en tout premier lieu. Mais ce sont bien loin d’être les seuls.

Pour les questions sur la sûreté rien n‘empêche de demander directement à la plateforme.

C’est tout-à-fait vrai, et cette réflexion est valable pour tous les éléments qui pourraient manquer à notre analyse.

Tout comme il est vrai que rien n’empêche la plate-forme de délivrer a priori une information la plus exhaustive possible, sinon peut-être son manque de compétence, de rigueur, ou de volonté, ou son incapacité à se mettre à la place d’un investisseur averti et à réfléchir comme lui (mais je doute très sérieusement que ce dernier soit au cœur de la cible des PF, car c’est plutôt un emmerdeur trublion potentiel).

De plus, le délai souvent ridicule entre la mise à disposition des documents et l’ouverture du projet ne permet pas toujours d’avoir à temps les réponses aux questions posées par écrit.

 

[adnstep]

Bonjour,
j'ai une bonne dizaine de projets en cours chez ClubFunding et je n'ai reçu aucun nouveau projet depuis plus d'un mois, ni dans mes spams. Est-ce que vous en recevez de votre coté?

Un avis sur le projet Raizers de vendredi?
Les garanties sont bonnes, la marge aussi. L'offre d'achat en cours sur un des deux lots n'apporte aucune certitude de vente finale à ce stade et je reste sceptique sur un tel niveau de budget d'acquisition pour une ville comme Marseille qui n'attire pas les plus riches. De plus, l'emplacement reste certe très central et peu être recherché, mais les barres d'immeubles pas sexy sont très nombreuses aux alentours et sur l'avenue. Un avis d'un connaisseur pour l'emplacement serait le bienvenu

Cette partie de l'avenue du Prado est recherchée. Pas mal de banques, de consulats, d'hôtels particuliers. Et pas loin du lycée de Provence, pour ceux qui ont des enfants. Néanmoins, je reste effaré par les prix au m2 ! Mais, bon, il paraît que depuis le covid, on est envahi par les Parisiens. Les prix augmentent en conséquence .

 

[finrod]

Le problème avec les dossiers des plateformes, c'est que dès que des informations manquent, on se retrouve obligé à s'imaginer qu'il y a un loup....

Par exemple, ce soir sur le nouveau dossier Clubfunding "mont d'or": belle marge, bilan de l'opérateur qui semble être équilibré (mais je peux me tromper), l'administratif purjé, etc... mais voilà, c'est une opération de marchand de bien et aucun début de commercialisation. En soit, vu le type d'opération, ça n'est pas bloquant mais je n'ai pas trouvé une info dans le dossier sur le positionnement des futurs logements par rapport au prix du marché ou sur le niveau du marché immobilier. Est-ce que la demande est forte et le prix prévu dans la norme pour la zone: rien, aucune info. Donc le dossier a l'air intéressant (à mon humble avis et mon faible niveau d'expertise) mais sans info sur ces questions liés à l'adéquation des futurs logements avec la demande, c'est forcément impossible de donner suite...

COMPLEMENT: je viens de vérifier sur le site meilleuragent et le prix au m2 prévu par le promoteur ( 5000 m2) est nettement au dessus des prix du marché (ce qui coroborre la méfiance sur ce point que provoque la remarque de la PF comme quoi il ne faut que le marché s'écroule). Encore une fois, il y a un flou et finalement, sauf erreur de ma modeste part, il y a avait bien un loup.