Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Pour illustrer le propos de mon précédent post concernant l’information dispensée par les PF dans les dossiers de présentation des projets, je tombe (à bras raccourcis!) sur le projet Clubfunding de demain.

Je veux visualiser l’emprise du projet avec streetview de gogol maps et le geoportail, pour me faire une idée des lieux et savoir où on trouve 400 m² pour les cinq lots en RDC figurant sur la grille de commercialisation et les 11 places de parking; eh bien je n’ai pas le moyen de le faire sans les numéros des parcelles cadastrales.

S’intéresser à ce genre de détail n’est pas de la curiosité inutile, mais du simple bon sens pour jauger le bien-fondé du projet, et je ne devrais pas à avoir à contacter CF pour avoir ces informations.

Le problème avec les dossiers des plateformes, c'est que dès que des informations manquent, on se retrouve obligé à s'imaginer qu'il y a un loup....

Par exemple, ce soir sur le nouveau dossier Clubfunding "mont d'or": belle marge, bilan de l'opérateur qui semble être équilibré (mais je peux me tromper), l'administratif purjé, etc... mais voilà, c'est une opération de marchand de bien et aucun début de commercialisation. En soit, vu le type d'opération, ça n'est pas bloquant mais je n'ai pas trouvé une info dans le dossier sur le positionnement des futurs logements par rapport au prix du marché ou sur le niveau du marché immobilier. Est-ce que la demande est forte et le prix prévu dans la norme pour la zone: rien, aucune info. Donc le dossier a l'air intéressant (à mon humble avis et mon faible niveau d'expertise) mais sans info sur ces questions liés à l'adéquation des futurs logements avec la demande, c'est forcément impossible de donner suite...

Rien à retrancher. Bref, chez CF, ils ont toujours leur analyste-stagiaire-intérimaire.
Dans la région lyonnaise, le marché est toujours tendu et les monts d'or sont une zone prisée par une population aisée; le prix de vente au m2 me semble tout de même très, très élevé par rapport aux estimations de meilleursagents et efficity, et aux mutations déjà survenues sur le secteur [lien réservé abonné]. A mon humble avis et par prudence, il faut retraiter le bilan prévisionnel avec des prix de vente diminués de 10 à 20%.

Cette partie de l'avenue du Prado est recherchée. Pas mal de banques, de consulats, d'hôtels particuliers. Et pas loin du lycée de Provence, pour ceux qui ont des enfants. Néanmoins, je reste effaré par les prix au m2 ! Mais, bon, il paraît que depuis le covid, on est envahi par les Parisiens. Les prix augmentent en conséquence .

Moi aussi j'ai été effaré: à 10k€/m2, on est au double des prix du quartier; je veux bien miser sur des biens d'exception sur les hauteurs de Cannes, mais pas en centre-ville à Marseille.

 

[Romeo37]

Bonjour à tous,

Ayant investi 1000€ dans le projet Saint-Serge le 05/08, j'ai reçu ce 06/09 6,03€ de coupons nets.
Sachant que le projet est rémunéré 10% sur 24 mois, je ne retrouve pas le calcul de 6,03€ (8,61€ brut).
Ok 8,61€ * 0,7 = 6,03 mais je ne retrouve pas exactement les 8,61€ bruts, malgré mes tentatives.
Comment se font svp les calculs de coupon s?

Je vous remercie par avance.

 

[Chris78]

Bonjour.
Vu que ce sont des coupons mensuels, je suppose qu'il s'agit de CF.
Ils calculent les intérêts le 7 de chaque mois et on les reçoit 2 ou 3 jours plus tard (donc bizarre le 6/9, pas plutôt le 9/9 ?).
Pour le premier coupon, cela peut ne pas être un mois entier (ici cela serait 1 mois plus 1 ou 2 jours ...).
Il convient de consulter le contrat d'émission des obligations qui indique le mode de calcul des intérêts, notamment en cas de période autre qu'un mois entier.

 

[Chris78]

J'ai consulté un de mes contrats et le calcul doit correspondre à une durée de 31 jours :

100 x 31 / 360 = 8.61

 

[Chouwi]

@Liiks peut-être serait-il intéressant d'envoyer un message à la plateforme en question pour leur demander de détailler le calcul

 

[Chris78]

je l'ai donné le calcul !
(mais cela devrait être 32 jours)

 

[Romeo37]

Merci beaucoup Chris, ce n'était pourtant pas compliqué ...
Et le virement a effectivement été reçu le 09/09.

 

[adnstep]

Moi aussi j'ai été effaré: à 10k€/m2, on est au double des prix du quartier; je veux bien miser sur des biens d'exception sur les hauteurs de Cannes, mais pas en centre-ville à Marseille.

Ce n'est pas le centre ville (1er, 3eme...).
Le 8eme est l'un des quartiers recherchés de Marseille, avec le 7eme. Du côté du Parc Talabot, de la Réserve, de Bompard, on peut dépasser les 20 000€/m2, pour une bastide et 15 000€/m2 pour un appart avec vue sur la mer. Et depuis un an, les prix moyens ont augmenté de 13%, après une hausse de 8% l'année précédente.

Le marchand de biens parie sur une nouvelle hausse à venir. Mais si la dynamique est brisée, un prix plus raisonnable serait de 6-7000€/m2.

 

[adnstep]

Prix immo Marseille 2021.
[lien réservé abonné]
Mais ça reste des moyennes.

 

[Juliette Leveque]

Réponse de Monego :

Bonjour, j'ai tout essayé pour réaliser un versement par CB Visa. Je suis en crédit. J'ai suffisamment d'autorisation de débit. Ma banque est ok après renseignement du code de vérification. Mais échec annoncé dans la partie porte-monnaie de votre site. Et rien d'inscrit dans la consultation de ma banque. Problème Mangopay ?
Voici la réponse apportée par l'un de nos administrateurs :
Bonjour, un court message pour vous informer que nous sommes sur le sujet avec Mangopay depuis le 11/09, nous attendons une réponse de leur part ce jour. À très bientôt, Hugo
---------
Et pourquoi ne pas prévenir puisqu'ils le savent, au lieu de laisser les gens perdre leur temps ?

Monsieur RAUG,

Merci pour votre retour d'expérience sur un sujet technique et complexe dans notre industrie. Maxime BARRÉ, Responsable de la relation investisseurs chez MONGO a bien pris connaissance de votre retour. Il n'y a pas de Hugo dans notre société. Nous avons besoin de connaître précisément le contexte afin de vous apporter la meilleure réponse possible. Vous pouvez nous laisser vos coordonnées sur l'adresse [email protected] et nous nous engageons à vous recontacter dans les 24H.

Au plaisir d'échanger.

Bien à vous,

L'équipe MONEGO.

 

[Frollo]

@Juliette Leveque Je ne savais pas que vous étiez ici ! Bienvenue ! (avec pas mal de retard)
A l'exception notable de Raizers, vos concurrents nous lisent mais s'empressent de ne jamais intervenir...

Vous avez plutôt une bonne cote ici, j'espère que si ça venait à se gâter (sur la présentation d'un dossier ou sur un projet en cours), vous n'hésiteriez pas à intervenir... même si on se doute que ce n'est pas facile, parfois, d'éviter l'écueil de la justification sans tomber dans la langue de bois.

 

[Raug]

Monsieur RAUG,

Merci pour votre retour d'expérience sur un sujet technique et complexe dans notre industrie. Maxime BARRÉ, Responsable de la relation investisseurs chez MONGO a bien pris connaissance de votre retour. Il n'y a pas de Hugo dans notre société. Nous avons besoin de connaître précisément le contexte afin de vous apporter la meilleure réponse possible. Vous pouvez nous laisser vos coordonnées sur l'adresse [email protected] et nous nous engageons à vous recontacter dans les 24H.

Au plaisir d'échanger.

Bien à vous,

L'équipe MONEGO.

Absolument, après vérification, il ne s'agit pas pour moi de MONGO, mais d'une plateforme consœur. Désolé pour l'amalgame. J'ai répondu un peu trop vite à uraxyd qui semblait avoir le même problème, mais lui bien chez MONEGO.
Bien à vous aussi.

 

[Raug]

Et puisque c'est l'un des bons endroits pour l'exprimer, je suis très content de la façon dont fonctionne Monego et sa relation client. Qu'on se le dise !
D'accord avec Frolio : Pourvu que ça dure…

 

[Miles]

Et comme ça tu dis ce que tu en penses ?

Finalement j'ai été débordé et n'ai pas vraiment pu étudier ; je me suis contenté de survoler. J'aimais bien le projet et j'ai mis un tout petit billet pour tester mais ça s'apparente plus à du casino vu l'étude totalement lacunaire que j'en ai faite.

Au premier abord, j'aime bien le détail dans les coûts des projets même si je ne suis pas un expert en la matière. Et du côté négatif, je regrette l'absence des comptes des sociétés, c'est à mon sens l'information la plus importante sur laquelle se reposer. Je ne sais pas si c'est toujours comme ça.

Dommage également de ne pas envoyer le contrat dans l'email récapitulatif.

 

[Raug]

J'ai mis aussi un petit billet sur le Pré. Le projet a l'air bien ficelé, même si je n'ai pas trouvé trace de parking ?
De l'autre côté de la rue, une rénovation d'immeuble en accession sociale à la propriété.

 

[Chouwi]

Le 35 c'est de l'autre côté de la rue… Il se fait tard.

C'est l'immeuble de l'autre côté du trottoir

Ca arrive même au meilleur ou alors c'est qu'entre hier et ce soir le promoteur a réussi à faire pousser 3 étages, balèze

 

[Raug]

C'est l'immeuble de l'autre côté du trottoir

Ca arrive même au meilleur ou alors c'est qu'entre hier et ce soir le promoteur a réussi à faire pousser 3 étages, balèze

Du coup j'ai modifié mon post.
Je nageais en plein psychédélisme…
Ou je tournais le dos à la réalité.

 

[Miles]

Pour en revenir à Wiseed, très bizarre ce qu'il se passe avec leur projet Orvault. J'ai vu une réponse mardi soir (postée vers 23h, spécieux leurs horaires de travail) pour réaffirmer leur méthode de calculer une marge brute et non pas nette de tous frais, de toute façon leur comité d'audit a tout validé très sérieusement. Sauf que ce message a depuis été supprimé, on peut voir que la conversation est remontée alors que le dernier message est plus vieux que le dernier des autres conversations, ce qui classifie habituellement l'ordre des conversations.

 

[Serge B]

Oui Miles, sur Orvault on se demande où sont passés les frais financiers. Première fois que je vois ça, surtout avec une explication aussi oiseuse. Le projet traîne d’ailleurs…
Sinon les deux autres projets ne valent pas tripette.
Limeil….bof la situation et puis du pied d’immeuble avec une précommercialisation de 0% faut aimer…
Corentin serait mieux, mais le prix de vente me parait délirant pour le quartier ( et surtout quasiment pas de fonds propres malgré les tentatives de Wiseed de nous faire avaler que leurs prêts sont des fonds propres )

 

[Raug]

et surtout quasiment pas de fonds propres malgré les tentatives de Wiseed de nous faire avaler que leurs prêts sont des fonds propres

Comptablement, le prêt est un fonds propre, c'est une dette contractée par l'opérateur, charge à lui de la rembourser, mais pour la banque c'est bien de l'argent apporté par l'opérateur. Ça peut paraître bizarre mais c'est présenté comme ça dans tous les budgets. Dans les dossiers honnêtes les fonds propres sont bien détaillés.