Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Shangri-La]

C'est du VEFA donc le contrat est signé mais... Seule une condition suspensive de financement est présente

J'ai fait une demande à LPB pour connaître l'état de cette condition suspensive.

Ok merci je ne connais effectivement pas le dossier n'ayant pas de compte sur LPB. Si la levée de la condition suspensive est une condition du décaissement le deal est intéressant en tout cas. Si non... malgré toute les garanties du monde si cela ne se vend pas, ça ne se vend pas...

 

[ostibapa]

Pour en revenir sur [LPB] [Le Leclerc]

[...}
Mais la promesse d'affectation hypothécaire permettrait de couvrir les frais dans ce cas (puisque estimé à 1 100 000 €).

Je rate quelque chose pour estimer le risque ?

Ne pas oublier qu'une promesse d'affectation hypothécaire ça ne vaut rien donc faire comme si elle n'existait pas...

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Le Leclerc]

Les garanties semblent excellentes, non ?

Si l'on prend en compte notre expérience collective sur ce forum, on ne peut raisonnablement plus accorder quelque crédit que ce soit aux sûretés qui nous sont proposées par les PF; un opérateur acculé fera jouer tous les leviers juridiques mis à sa disposition pour limiter au maximum la portée de ses engagements: êtes-vous prêt à une partie de bras-de-fer qui pourra durer des années, sans avoir nullement la certitude d'avoir pleinement gain de cause in fine?
Ce critère de la qualité des garanties présentées n'intervient donc plus que très marginalement dans mon processus de sélection.

Par contre, je ne trouve pas l'engagement financier de l'opérateur représente 26% du financement de LPB.

26% du financement LPB, si on considère que l'opérateur engage dès le départ les intérêts à payer, ce qui est faux, puisqu'ils sont dus in fine.
16% du coût de revient.

Je suppose qu'il y a une coquille sur le planning de trésorerie prévisionnel (p. 22) car le remboursement de la LPB interviendrait vers novembre 2024 lors des fondations.

A priori, l'appel de fonds VEFA versé par l'acheteur à cette occasion devrait permettre le remboursement. Si tout se passe bien.

Et je suis un peu perplexe quand je lis : "Seule une condition suspensive de financement est présente. Le contrat prévoit également le versement d’un dépôt de garantie de 180.000 €"
>> Je ne vois pas où il est précisé que cette condition suspensive est levée ?!

C'est parce qu'elle ne l'est pas.
L'acheteur est toujours en attente du feu vert de sa banque, mais la levée de fonds LPB a lieu avant cet accord; c'est un risque pour le porteur de projet et les obligataires: si l'acheteur ne peut être financé par sa ou ses banques, il fait jouer la clause de condition suspensive, la promesse de vente devient caduque et il récupère son dépôt de garantie; et l'opérateur doit retrouver fissa un nouvel acheteur, avec sur le dos un emprunt dont les intérêts ont commencé à courir...

Supposons que l'on ait pas de bol avec la condition suspensive qui s'applique et que l'opérateur ne puisse espérer que 8 484 €/m², cela nous ferait une sortie vers 2 205 840 € > coût de revient global de 2 471 508 €.
Mais la promesse d'affectation hypothécaire permettrait de couvrir les frais dans ce cas (puisque estimé à 1 100 000 €).

Je rate quelque chose pour estimer le risque ?

On revient au premier alinéa de ce post. Et au post d' @ostibapa :

Ne pas oublier qu'une promesse d'affectation hypothécaire ça ne vaut rien donc faire comme si elle n'existait pas...

 

[Rivol0gY]

Ne pas oublier qu'une promesse d'affectation hypothécaire ça ne vaut rien donc faire comme si elle n'existait pas...

Pas faux...

Alors comment interpréter : "une promesse d’affectation hypothécaire sera établie sur la résidence secondaire du porteur de projet afin d’obtenir l’inscription d’une hypothèque à notre première demande".

Comment comprendre la nuance ?

 

[Charles356]

Pas faux...

Alors comment interpréter : "une promesse d’affectation hypothécaire sera établie sur la résidence secondaire du porteur de projet afin d’obtenir l’inscription d’une hypothèque à notre première demande".

Comment comprendre la nuance ?

C'est une garantie pratique, ça permet d'écarter en 5 secondes un projet.

Promesse d'affectation hypothécaire => No go

 

[NicoNoclaste]

Pas faux...

Alors comment interpréter : "une promesse d’affectation hypothécaire sera établie sur la résidence secondaire du porteur de projet afin d’obtenir l’inscription d’une hypothèque à notre première demande".

Comment comprendre la nuance ?

En guise de réponse, je déterre un vieux post de @Serge B :

C'est une garantie en carton-pâte comme l'évoque Luciole. Elle donne lieu à dommages et intérêts, en cas de refus d'inscription ..peut être, après 10 ans de procès.

Une autre objection majeure : N'étant pas inscrite, elle n'a pas date certaine, donc elle est est primée par toutes les sûretés inscrites . Enfin, il est loin d'être certain a chaque fois que le bien ainsi "donné" soit hypothéquable puisque aucun notaire ne l'a vérifié....

Autre variante de garantie-bidon : l’hypothèque non-inscrite : C'est bien une hypothèque valide, mais son rang n'est connu qu'au moment où on se décide à l'inscrire, en général après tout le monde . C'est en effet la date de publication qui confère le rang, non la date de rédaction.

Comme il a été indiqué aussi, la seule garantie qui vaille quelque chose est une hypothèque inscrite, sur un bien valant nettement plus que la valeur de la créance, et extérieur à l'opération financée. Les Banques ne s'y trompent pas en général.

En clair, si "à notre première demande", le porteur accepte de procéder à l'inscription de l'hypothèque, il y aura peut-être déjà du monde qui sera passé avant nous, et sera prioritaire.
S'il refuse, ce sera parti pour un tour de piste de 10 ans au tribunal judiciaire.
Et toujours sans garantie de bonne fin.

 

[Rivol0gY]

Merci pour vos retours. Pour le "suivi", si LPB me répond, je me permettrai de vous mettre leur réponse !

 

[adnstep]

[LPB] [Le Leclerc]

Bonjour


A ce sujet précis, @adnstep , que pensez-vous du prix de presque 14k€/m2 évoqué sur le projet de LPB de demain matin à Sausset les Pins? Même si la vue sur la mer n'a plus de prix, ça me laisse quand même pantois...

Ça me laisse pantois et bouche bée !
Hormis un bien exceptionnel (maison style californien sur 5000 M2 de terrain), les prix ne dépassent pas 7500€/M2 à peu près.

Mais d'après ce que je vois du projet, les deux appartements sont déjà réservés !

 

[Rivol0gY]

[LPB] [Le Leclerc]

Vu que la souscription est terminée, je pense que LPB ne répondra pas à mes demandes de clarifications.
Ce n'est pas bien grave mais je suis désolé de ne pouvoir vous faire un retour.

J'ai donc passé mon chemin n'ayant pas eu de réponse pour l'état de la condition suspensive pour la mise en place du contrat VEFA.

 

[Benjo73]

Bonjour @constantine_36, @Montja, @Maxlan, @ Zino, @ adnstep,

Bonjour,
Certains d’entre vous aviez participé ou vous étiez intéressé à l’opération proposée par Raizers intitulée « Sköpuneim/Aix les Bains ».
C’était au mois de mai 2021 ! (le 22 mai, page 496 sur le forum)

Je suis « l’heureux vendeur » du bien concerné par cette opération mais je suis sous le coup d’une procédure judiciaire depuis le 31 juillet 2021 !

La Mairie d’Aix les Bains avait produit un arrêté d’opposition refusant le changement d’affectation d’un des 3 garages. De façon surprenante, sur le prévisionnel qui vous a été confié, ce garage a été maintenu « constructible » et valorisé à hauteur 98 000 € !...
D’autre part, l’onglet « documentation » figurant dans le « Dossier complet » présenté par Raizers, devait contenir les deux compromis présentés comme signés en termes de pré-commercialisation.
Je n’ai jamais eu de visite concernant ces « deux préco » et dans le cadre de la procédure, ces compromis ont été réclamés à plusieurs reprises, en vain…

Face à un degré de confusion inacceptable sur l’ensemble de ce dossier et sur les conseils de mon notaire, j’ai envoyé, le 1er juillet 2021, une LRAR afin de me désengager du compromis signé le 25 février 2021.
Mon adversaire m’a assigné en vue d'obtenir la vente forcée...

J’aurai besoin de connaitre, SVP, la date à laquelle vous avez été remboursés ou bien à quelle date cette décision de remboursement avait-elle été annoncée ?
Le 7 juillet 2021 (page 540 sur ce forum), Montja a posté : « fonds remboursés ».
Je ne sais pas si les montants étaient déjà crédités au moment de sa publication ou si Montja parle d’un engagement de remboursement de la part de Raizers.

Ces informations voire tout complément permettant de déterminer les responsabilités de chacun des protagonistes pourraient être précieux dans le cadre de mon procès.
Un très grand merci pour ce que vous pourrez produire en retour pour m’aider.

Édifiant…enfin bon plus rien ne nous étonne !
Cela étant dit je n’ai pas personnellement d’éléments à vous communiquer.
A cette époque je restais à l’écart de ces embrouilles, heureux que j’étais. Avant de plonger tête la première dedans.
Nul doute que les investisseurs concernés pourront vous répondre en message privé…

 

[gros panda]

Pendant ce temps là, Clubfunding continue leur travail de sape et propose de nouveau leur bouse.
Ca ne doit pas marcher fort pour qu'ils démarchent sans arrêt des investisseurs.
J'ai été plus light que la dernière fois, j'ai refusé leur proposition de manière disons plus courtoise on va dire, mais je m'attend à un appel téléphonique de leur part comme la dernière fois, car ces gens là ne comprennent pas pourquoi on ne souscrit pas à leurs beaux projets.
S'ils appellent, par contre je serai moins cool que la dernière fois, je devrais monter dans les tours, vu qu'ils n'ont toujours pas compris.
Je ne sais pas comment arréter leur démarchage, il y a rien sur leur site pour arréter ça, je vais devoir leur écrire.
A noter que je déteste les inconnus qui commence "j'espère que vous allez bien", ça sonne tellement faux, un peu comme leurs projets en somme!

J’espère que vous allez bien,
J'ai le plaisir de vous présenter l'opportunité de la rentrée !
Il s'agit du projet LEVALLOIS MARJOLIN, offrant un rendement de 13 % annuel sur 24 mois, avec un versement mensuel de coupons à 7% et un versement de 6% annuel in fine.
L’Asset manager est le Groupe Babylone, qui travaille notamment avec le Family Office Hades Patrimoine.
ClubFunding a déjà financé le groupe sur 3 projets, dont un remboursé avec une marge de 6M€.
Ce projet de marchands de biens consiste en l’acquisition à Levallois Perret d’un immeuble en R+6 de 4 779m² à usage de bureaux pour un montant de 23,2M€, soit 4 855€ / m².
L'opération prévoit simplement de maintenir les locataires en place et relouer le R+4 (15% de la surface totale) pour ensuite revendre l’ensemble immobilier sur un taux de capitalisation de 6% à 33M€ soit 6 875€ / m².
Les garanties accompagnant ce financement obligataire sont :
Cautionnements personnels et solidaires de Lior Roth et Yonathan Renaudie (patrimoine net de + de 35M€);
Garantie à première demande de la société fille des deux associés ;
Fiducie sureté sur 50% des titres de la SAS Marjolin holding qui détient à 100% la société projet ;
Vous trouverez le dossier d’investissement en cliquant sur ce lien.
Pour tout intérêt je vous invite à me communiquer le montant que vous souhaitez investir.

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Le Leclerc]

Bonsoir

Ça me laisse pantois et bouche bée !
Hormis un bien exceptionnel (maison style californien sur 5000 M2 de terrain), les prix ne dépassent pas 7500€/M2 à peu près.

Merci, ça me conforte dans mon opinion: en l'absence d'autre programme neuf comparable dans le secteur, j'avais pris le haut de la fourchette des biens anciens à 8,5k€/m2 et y avais généreusement rajouté 20%, ce qui donnait du 10k€/m2, encore bien loin du prix affiché.

Mais d'après ce que je vois du projet, les deux appartements sont déjà réservés !

Avec une condition suspensive de financement. Ça se passera bien si elle est levée. Sinon...
De toutes façons, quand la rationalité d'une situation m'échappe, je m'abstiens.

Vu que la souscription est terminée, je pense que LPB ne répondra pas à mes demandes de clarifications.
Ce n'est pas bien grave mais je suis désolé de ne pouvoir vous faire un retour.

LPB a cette mauvaise habitude - à l'instar d'autres trop nombreuses PF - de mettre en ligne un projet le soir pour une levée de fonds le surlendemain; ça ne nous donne pas beaucoup de temps pour l'analyse du dossier, l'envoi des questions, et encore moins de temps au pool communication pour la recherche des renseignements auprès des analystes et/ou de l'opérateur, et pour la rédaction des réponses. Surtout quand la moitié des effectifs est encore en congés.
A leur crédit tout de même: j'ai toujours eu des réponses à mes questions, même plusieurs jours après la clôture des projets. Vous devriez donc en recevoir une, même si totalement inutile de facto, c'est une question de patience.

 

[Alain_Terieur]

Bonjour,
Avez-vous jeté un œil au projet Avalon situé à La Rochelle sur homunity ? Qu'en pensez-vous ?
Tout commentaire est le bienvenu. Merci.

 

[NicoNoclaste]

[Homunity] [Avalon]

Bonjour

Avez-vous jeté un œil au projet Avalon situé à La Rochelle sur homunity ? Qu'en pensez-vous ?

Je n'apprécie pas Homunity parce que:

• pas de jauge des projets en cours,
• pas de capitalisation des intérêts,
• ne réponds pas aux questions,
• politique de totale opacité sur hellocrowdfunding,
• ...

Je viens de regarder ce projet par curiosité, parce que j'avais un tout petit peu de temps à tuer, et parce que vous êtes nouveau venu sur ce forum - bienvenu à vous - et que vous pourriez y attendre longtemps une réponse, concernant une plate-forme qui n'a pas très bonne presse ici, si j'en crois les différents posts que j'y vois passer sur ses projets.
Je n'y ai pas passé beaucoup de temps, juste celui de m'apercevoir que:

• pas de grille de commercialisation, donc pas moyen de savoir exactement ce qu'on finance, ce qui est réservé et ce qui est en stock en terme de surfaces et de prix, en accession sociale et en accession libre et d’avoir des coût/m²; ça relève de l'amateurisme, ou du je-m'en-foutisme, ou les deux, au choix;
• j'aime bien, au chapitre des travaux dans le budget prévisionnel, avoir une distinction entre tout ce qui est préparation du terrain (démolition, terrassement, fondations), voirie, gros et second œuvres (ce qui donne les coûts de construction proprement dits), raccordements, et les extérieurs; ici, c'est vraiment trop succinct;
• en commercialisation depuis 5 mois, alors que la purge a eu lieu il y a 2 ans et le chantier a débuté il y a 9 mois, pourquoi? En général, un promoteur débute la commercialisation après la purge de son permis.

Je n'ai pas regardé le reste, ce qui précède serait suffisant sur n'importe quel dossier pour que je commence à me fendre d'un email de questions à la PF.

 

[Alain_Terieur]

[Homunity] [Avalon]

Bonjour


Je n'apprécie pas Homunity parce que:

• pas de jauge des projets en cours,
• pas de capitalisation des intérêts,
• ne réponds pas aux questions,
• politique de totale opacité sur hellocrowdfunding,
• ...

Je viens de regarder ce projet par curiosité, parce que j'avais un tout petit peu de temps à tuer, et parce que vous êtes nouveau venu sur ce forum - bienvenu à vous - et que vous pourriez y attendre longtemps une réponse, concernant une plate-forme qui n'a pas très bonne presse ici, si j'en crois les différents posts que j'y vois passer sur ses projets.
Je n'y ai pas passé beaucoup de temps, juste celui de m'apercevoir que:

• pas de grille de commercialisation, donc pas moyen de savoir exactement ce qu'on finance, ce qui est réservé et ce qui est en stock en terme de surfaces et de prix, en accession sociale et en accession libre et d’avoir des coût/m²; ça relève de l'amateurisme, ou du je-m'en-foutisme, ou les deux, au choix;
• j'aime bien, au chapitre des travaux dans le budget prévisionnel, avoir une distinction entre tout ce qui est préparation du terrain (démolition, terrassement, fondations), voirie, gros et second œuvres (ce qui donne les coûts de construction proprement dits), raccordements, et les extérieurs; ici, c'est vraiment trop succinct;
• en commercialisation depuis 5 mois, alors que la purge a eu lieu il y a 2 ans et le chantier a débuté il y a 9 mois, pourquoi? En général, un promoteur débute la commercialisation après la purge de son permis.

Je n'ai pas regardé le reste, ce qui précède serait suffisant sur n'importe quel dossier pour que je commence à me fendre d'un email de questions à la PF.

Bonjour et merci d'avoir pris le temps de regarder ce projet et de répondre à mon post.
Effectivement, pas mal d'informations sont manquantes. Il me semble qu'il y'a encore 2 ans homunity faisait apparaître la jauge de financement...
J'ai pris note de vos remarques pertinentes sur ce projet.
Quelles sont les plates-formes de crowdfunding immobilier que vous même et d'autres intervenants sur le forum recommandent ?
Merci à tous !

 

[Luciole49]

En guise de réponse, je déterre un vieux post de @Serge B :

En clair, si "à notre première demande", le porteur accepte de procéder à l'inscription de l'hypothèque, il y aura peut-être déjà du monde qui sera passé avant nous, et sera prioritaire.
S'il refuse, ce sera parti pour un tour de piste de 10 ans au tribunal judiciaire.
Et toujours sans garantie de bonne fin.

Et surtout en cas de procédure collective il n'est plus possible de prendre la garantie. Sans procédure collective l'entreprise va moins mal donc on la demande pas.

 

[Luciole49]

Bonjour et merci d'avoir pris le temps de regarder ce projet et de répondre à mon post.
Effectivement, pas mal d'informations sont manquantes. Il me semble qu'il y'a encore 2 ans homunity faisait apparaître la jauge de financement...
J'ai pris note de vos remarques pertinentes sur ce projet.
Quelles sont les plates-formes de crowdfunding immobilier que vous même et d'autres intervenants sur le forum recommandent ?
Merci à tous !

Conseillé : La première Brique
Déconseillé : Homunity, Anaxago, Immocratie, Lymo, Lymo, Lymo

 

[Sylv]

Bonjour,
Avez-vous jeté un œil au projet Avalon situé à La Rochelle sur homunity ? Qu'en pensez-vous ?
Tout commentaire est le bienvenu. Merci.

J'aime bien la première brique et Raizers.

 

[gros panda]

Bonjour et merci d'avoir pris le temps de regarder ce projet et de répondre à mon post.
Effectivement, pas mal d'informations sont manquantes. Il me semble qu'il y'a encore 2 ans homunity faisait apparaître la jauge de financement...
J'ai pris note de vos remarques pertinentes sur ce projet.
Quelles sont les plates-formes de crowdfunding immobilier que vous même et d'autres intervenants sur le forum recommandent ?
Merci à tous !

Il n'y a que la première brique qui vaille la peine et encore bien choisir son projet. Par rapport aux plateformes que je connais, ce sont les seuls qui défendent le plus les investisseurs et qui communiquent le plus.
Les autres sont soit médiocres (anaxago, homunity, fundimmo, raizers, koregraf), voir très médiocres (clubfunding, wiseed) pour celles que je connais.

 

[Raug]

Pour ceux et celles qui suivent le sitcom :
Construction autour de la Villa Monticelli à Marseille : l’homme d’affaires Michel Ohayon "hors des clous"
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Je vais tout casser, ici, MOI ! Kaamelott Kaamelott : y va rester un tas de caaaailloux, comme ça ! Je veux l'or, tout l'or sinon c'est la guerre !
Attila [lien réservé abonné] Le Fléau de Dieu, Livre I