Shangri-La
Contributeur
L'observatoire des notaires fait un suivi plutôt bien fait sur le sujet: [lien réservé abonné]
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
Luciole49
Contributeur régulier
Faut comprendre les mécanismes de baisse des prix, les prix continuent à monter parce que quelques acheteurs n'ont pas compris que le marché se retournait, tout d'un coup ils trouvent le bien de leurs rêves alors que jusque là il y avait rien.
Les vendeurs attendent aussi le chaland, l'AI de service leur a estimé leur maison, il y a des visites et des acheteurs puis les ventes capotent car les taux ayant augmenté les acheteurs qui avaient le budget pour acheter aux taux antérieurs se retrouvent au dessous du seuil de 35%.
En fait il y a de l'inflation les prix non seulement s'effritent mais ils sont décorrélés de l'inflation. Puis phase ou acheteurs et vendeurs ne se rencontrent plus et beaucoup de vendeurs vont faire le gros dos 10 ans s'il le faut mais ne bougeront pas.
Ceux qui ont le couteau sous la gorge ils vont brader ou se faire saisir et ceux qui ont le plus le couteau sous la gorge ce sont les marchands de bien qui doivent rembourser clownfunding, immocracirque, etc...
Puis maintenant on n'a plus de premier Ministre et un Président qui commence à mal dormir alors çà va pas se débloquer de sitôt.
Donc les taux rebaissent et les prix aussi, le marché devrait donc reprendre du volume mais vont être laissés de côté tous les biens avec de gros défauts genre DPE à F, genre maison super décorées avec des matériaux nobles que l'on serait ravis d'avoir dans un Airbnb mais pas chez soi, genre des travaux, à Paris les travaux c'est la règle mais pas en province.
Bref :
Hausse des taux
Faillites des marchands de bien
Insolvabilité des acheteurs
Urgence des vendeurs (Déménagement, Décès, Divorce, Descendance, Dettes et Chômage).
Instabilité politique
Donc au plus bas on va perdre 13 ans de hausse comme en 1997.
Les vendeurs attendent aussi le chaland, l'AI de service leur a estimé leur maison, il y a des visites et des acheteurs puis les ventes capotent car les taux ayant augmenté les acheteurs qui avaient le budget pour acheter aux taux antérieurs se retrouvent au dessous du seuil de 35%.
En fait il y a de l'inflation les prix non seulement s'effritent mais ils sont décorrélés de l'inflation. Puis phase ou acheteurs et vendeurs ne se rencontrent plus et beaucoup de vendeurs vont faire le gros dos 10 ans s'il le faut mais ne bougeront pas.
Ceux qui ont le couteau sous la gorge ils vont brader ou se faire saisir et ceux qui ont le plus le couteau sous la gorge ce sont les marchands de bien qui doivent rembourser clownfunding, immocracirque, etc...
Puis maintenant on n'a plus de premier Ministre et un Président qui commence à mal dormir alors çà va pas se débloquer de sitôt.
Donc les taux rebaissent et les prix aussi, le marché devrait donc reprendre du volume mais vont être laissés de côté tous les biens avec de gros défauts genre DPE à F, genre maison super décorées avec des matériaux nobles que l'on serait ravis d'avoir dans un Airbnb mais pas chez soi, genre des travaux, à Paris les travaux c'est la règle mais pas en province.
Bref :
Hausse des taux
Faillites des marchands de bien
Insolvabilité des acheteurs
Urgence des vendeurs (Déménagement, Décès, Divorce, Descendance, Dettes et Chômage).
Instabilité politique
Donc au plus bas on va perdre 13 ans de hausse comme en 1997.
Shangri-La
Contributeur
CQFD…. (Réponse pleine d ironie s’il fallait le préciser)
adnstep
Contributeur régulier
En fait, les biens en DPE FetG se vendent plus vite. Peut-être parce que plus décotés ?Luciole49 a dit:
"Donc au plus bas on va perdre 13 ans de hausse comme en 1997."
Je ne crois pas. En tout cas, pas partout. La pénurie de biens est telle que dès que la baisse des taux sera enclenchée, les ventes repartiront sur des bases de prix actuelles.
adnstep
Contributeur régulier
"beaucoup de vendeurs vont faire le gros dos 10 ans s'il le faut mais ne bougeront pas" surtout que plus on attend, moins on paye de prélèvements sur les PV
Cosoma
Membre
Ils sont rigolos chez Anaxago…
Mail reçu ce jour
Cher Investisseur,
Nous vous contactons afin de vous faire part de la volonté de l'un des investisseurs de l'opération Delta IM Kléber de trouver, pour des raisons personnelles, de la liquidité pour les 10 000 obligations (OS 1) de la société Objectif Éducation 1 qu'il détient.
Pour rappel, les obligations émises par la société Objectif Éducation 1 sont en principe peu liquides. Toutefois, aux termes de l'article 7 des Termes et conditions des obligations, l'Émetteur peut donner son accord à toute cession au profit d’un autre Investisseur.
Aussi, en votre qualité d'investisseur obligataire de la société Objectif Éducation 1, il vous est possible d'acquérir tout ou partie des 10 000 obligations (issues de la tranche 1) proposées à l'acquisition. La proposition initiale de l'investisseur sortant est un prix unitaire de 0,80 €.
Sachant qu’on va probablement perdre 100% sur ce projet… moi aussi je serais ravie de récupérer 0.8€/action in fine hein..!
Mail reçu ce jour
Cher Investisseur,
Nous vous contactons afin de vous faire part de la volonté de l'un des investisseurs de l'opération Delta IM Kléber de trouver, pour des raisons personnelles, de la liquidité pour les 10 000 obligations (OS 1) de la société Objectif Éducation 1 qu'il détient.
Pour rappel, les obligations émises par la société Objectif Éducation 1 sont en principe peu liquides. Toutefois, aux termes de l'article 7 des Termes et conditions des obligations, l'Émetteur peut donner son accord à toute cession au profit d’un autre Investisseur.
Aussi, en votre qualité d'investisseur obligataire de la société Objectif Éducation 1, il vous est possible d'acquérir tout ou partie des 10 000 obligations (issues de la tranche 1) proposées à l'acquisition. La proposition initiale de l'investisseur sortant est un prix unitaire de 0,80 €.
Sachant qu’on va probablement perdre 100% sur ce projet… moi aussi je serais ravie de récupérer 0.8€/action in fine hein..!
DB10
Contributeur
Monego - les forges & clos perines.
Je viens de recevoir par mail les propositions ci-dessous :
Nous vous invitons à vous prononcer sur l’acception d’une de ces deux propositions qui ne sont pas cumulatives ou sur le rejet de ces deux propositions.
En effet, en l’absence d’un accord global, le groupe AnaHome Immobilier sera contraint de déclarer l'ensemble de ses sociétés en état de cessation des paiements et l'ouverture d’une procédure collective sera alors inévitable.
Ces propositions représentent, selon nous, MONEGO, la meilleure solution en l’état actuel.
En cas de procédure collective le risque de perte en capital pourrait être plus important.
Nous attirons également votre attention sur le fait que cet accord ne vaudra que si :
Entre la peste et le choléra - qu’en pensez vous ??
Et si aucune des propositions ne convient ….?
Je viens de recevoir par mail les propositions ci-dessous :
Nous vous invitons à vous prononcer sur l’acception d’une de ces deux propositions qui ne sont pas cumulatives ou sur le rejet de ces deux propositions.
En effet, en l’absence d’un accord global, le groupe AnaHome Immobilier sera contraint de déclarer l'ensemble de ses sociétés en état de cessation des paiements et l'ouverture d’une procédure collective sera alors inévitable.
Ces propositions représentent, selon nous, MONEGO, la meilleure solution en l’état actuel.
En cas de procédure collective le risque de perte en capital pourrait être plus important.
Nous attirons également votre attention sur le fait que cet accord ne vaudra que si :
- (i) l’ensemble des créanciers du Groupe ANAHOME IMMOBILIER se prononce favorablement à la proposition de restructuration globale ;
- (ii) le créancier principal s’engage fermement à devenir actionnaire majoritaire du groupe ;
- (iii) un protocole de conciliation reprenant les engagements réciproques est régularisé et constaté ou homologué par le Tribunal de commerce de Lyon**.
Entre la peste et le choléra - qu’en pensez vous ??
Et si aucune des propositions ne convient ….?
Shangri-La
Contributeur
Si aucune des offres ne convient c’est reparti pour un tour en espérant que les chiffres de la société soient meilleures.
Si la trésorerie de la société est limitée il vaut mieux sortir surtout si on sent les fondateurs / représentants crames (ce qui en l’état du marché est beaucoup le cas). Les perspectives d’une amélioration sont en ce cas assez faibles, la recherche de repreneur étant assez energivore.
Si la trésorerie de la société est limitée il vaut mieux sortir surtout si on sent les fondateurs / représentants crames (ce qui en l’état du marché est beaucoup le cas). Les perspectives d’une amélioration sont en ce cas assez faibles, la recherche de repreneur étant assez energivore.
Shangri-La
Contributeur
Ah donc ils commencent à faire ce type d offre sur leurs projets tankés…. Navrant…Cosoma a dit:
ostibapa
Contributeur régulier
DB10 a dit:
Des champions chez Monego !
Ils on réussi à faire pire - bel exploit ! - que Wiseed avec le même promoteur Anahome.
Pour mémoire :
[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY]
gros panda a dit:
adnstep
Contributeur régulier
La variole du singe ?DB10 a dit:
adnstep
Contributeur régulier
Ils n'auront pas l'Alsace et la Lorraine.ostibapa a dit:
gros panda
Contributeur régulier
Pour info, les résolutions sur nancyty pour Wiseed ont été approuvées en AG.ostibapa a dit:
Ils prévoient un remboursement prévisionnel de 86% sans intérêts le 30/11/2024....Comme c'est un projet Wiseed, il faut plutôt compter 2026/2027 si on a de la chance!
Luciole49
Contributeur régulier
En 1990 aussi on disait que l'immo était une valeur sûre qui grimpait toujours dans le temps.adnstep a dit:
Shangri-La
Contributeur
Si on met de côté la crise immobilière du début des années 90Luciole49 a dit:
adnstep
Contributeur régulier
Ce n'est pas ce que j'ai dit. Et les prix ont déjà baissé, comme je l'ai écrit dans un autre message. Je dis que la situation n'est pas la même. D'ailleurs, les espoirs de baisse massive de certains ont déjà été douchés quand ça baissait en 2011-2014.Luciole49 a dit:
NB : la crise des années 90 était surtout une crise de marchands de biens et ce sont surtout la région parisienne et la côte d'azur qui ont été touchées. Chez moi, c'était bas avant, c'est resté bas après. Ça ne monte qu'à partir de 2013, depuis que Marseille est devenue à la mode. Quand aux petites villes périphériques, les prix explosent. Même si ça stagne désormais, depuis janvier. La vue sur la mer, ça n'a plus de prix.
NicoNoclaste
Contributeur régulier
[LPB] [Le Leclerc]
Bonjour
Bonjour
A ce sujet précis, @adnstep , que pensez-vous du prix de presque 14k€/m2 évoqué sur le projet de LPB de demain matin à Sausset les Pins? Même si la vue sur la mer n'a plus de prix, ça me laisse quand même pantois...adnstep a dit:
Rivol0gY
Contributeur
Pour en revenir sur [LPB] [Le Leclerc]
Les garanties semblent excellentes, non ?
Par contre, je ne trouve pas l'engagement financier de l'opérateur représente 26% du financement de LPB.
Je suppose qu'il y a une coquille sur le planning de trésorerie prévisionnel (p. 22) car le remboursement de la LPB interviendrait vers novembre 2024 lors des fondations.
Et je suis un peu perplexe quand je lis : "Seule une condition suspensive de financement est présente. Le contrat prévoit également le versement d’un dépôt de garantie de 180.000 €"
>> Je ne vois pas où il est précisé que cette condition suspensive est levée ?!
J'ai noté que les prix se sont contractés de 9,8% sur 1 an à Sausset-les-Pins et qu'effectivement, le prix de sortie est bien supérieur au prix haut du marché (13 846 €/m² >> 8 484 €/m²)
Supposons que l'on ait pas de bol avec la condition suspensive qui s'applique et que l'opérateur ne puisse espérer que 8 484 €/m², cela nous ferait une sortie vers 2 205 840 € > coût de revient global de 2 471 508 €.
Mais la promesse d'affectation hypothécaire permettrait de couvrir les frais dans ce cas (puisque estimé à 1 100 000 €).
Je rate quelque chose pour estimer le risque ?
Les garanties semblent excellentes, non ?
Par contre, je ne trouve pas l'engagement financier de l'opérateur représente 26% du financement de LPB.
Je suppose qu'il y a une coquille sur le planning de trésorerie prévisionnel (p. 22) car le remboursement de la LPB interviendrait vers novembre 2024 lors des fondations.
Et je suis un peu perplexe quand je lis : "Seule une condition suspensive de financement est présente. Le contrat prévoit également le versement d’un dépôt de garantie de 180.000 €"
>> Je ne vois pas où il est précisé que cette condition suspensive est levée ?!
J'ai noté que les prix se sont contractés de 9,8% sur 1 an à Sausset-les-Pins et qu'effectivement, le prix de sortie est bien supérieur au prix haut du marché (13 846 €/m² >> 8 484 €/m²)
Supposons que l'on ait pas de bol avec la condition suspensive qui s'applique et que l'opérateur ne puisse espérer que 8 484 €/m², cela nous ferait une sortie vers 2 205 840 € > coût de revient global de 2 471 508 €.
Mais la promesse d'affectation hypothécaire permettrait de couvrir les frais dans ce cas (puisque estimé à 1 100 000 €).
Je rate quelque chose pour estimer le risque ?
Shangri-La
Contributeur
Serait il possible d'avoir plus de précisions sur le type de bien ? Vu les prix annoncés, j'ose imaginer du haut standing justifiant une grille de prix assez haute, ce qui n'est pas déconnant vu la localisation mais si ce n'est pas le cas cela me laisse plus perplexe.Rivol0gY a dit:
Sur ce type de dossier, le nerf de la guerre est l'analyse du niveau de commercialisation et son niveau d'avancée (réservation / compromis / levée des CS de financement etc...). Avez vous des informations sur le sujet ?
Rivol0gY
Contributeur
Shangri-La a dit:
C'est du VEFA donc le contrat est signé mais... Seule une condition suspensive de financement est présente
J'ai fait une demande à LPB pour connaître l'état de cette condition suspensive.
Quant au bien, les visuels sont alléchants car la maison est rasée et ils font une maison avec 2 appartements (un R+0 et un R+1) avec des prestations haut de gamme (le prix de revient des travaux au m² est quand même de ~2 300 €)
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