Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

[Homunity] [Les Pléiades]

[Anaxago] [Victoria] même opérateur pas mieux. Anaxago a l'air un peu plus sérieux ne se fiant pas aux promesses en l'air.

Chers Investisseurs,

Nous souhaitons vous tenir informés de la situation de l’opération Victoria, dans laquelle vous avez investi, via l’émission obligataire de la Holding Objectif Construction 148.

En juin 2020, vous avez participé au financement de l'acquisition et la réhabilitation de l'hôtel Victoria à Arcachon par la foncière Groupe Réaumur basée à Bordeaux.

En août 2023, l’opérateur a sollicité une prorogation du terme de l’obligation, initialement prévue au 27 août 2023, d’une durée de 4 à 8 mois.

Dans ces conditions, nous avons demandé, avant tout report, l’apport de garanties complémentaires (actifs à hypothéquer, ordres irrévocables) et le versement d’un amortissement partiel au terme initial.

Les garanties demandées et attendues n’étant pas délivrées par l’opérateur, nous avons mandaté un avocat avant l'échéance du financement pour procéder au recouvrement de votre créance.

Les avocats des deux parties sont dorénavant en relation formelle et progressent dans le but d’un recouvrement amiable de votre créance.

Nous vous tiendrons informés de la progression de ces actions.

Bien cordialement,

L'équipe Anaxago

 

[Msimmo]

[Homunity] [Les Pléiades]

"Voici le nouveau rapport concernant le projet Les Pléiades situé à Serris (77) dans lequel vous avez investi

Comme indiqué dans les précédents rapports, il n’existe pas de risque opérationnel sur le projet Les Pléaides dès lors que les chambres ont été louées à Disney pour loger ses employés.

Toutefois, l’opérateur a décidé de conserver cet actif dans sa foncière et de ne pas le céder [Traduction : il n'a pas trouvé d'acheteur au prix souhaité]. Dans ces conditions, l’opérateur n’a pas la possibilité de rembourser les investisseurs d’Homunity dans les délais initiaux.

Suite aux derniers échanges que nous avons eu avec l’opérateur, un accord a été trouvé avec la société SAS REAUMUR LODGING (l’opérateur) et la société SAS GROUPE REAUMUR France (la société caution) pour le remboursement du capital et des intérêts.

L’opérateur et la société caution se sont engagés à rembourser le capital et les intérêts selon l’échéancier suivant :

- 200 000 € de capital au plus tard le 15 janvier 2024.

- Le solde du capital et les intérêts seront remboursés lors de la cession de l’un des actifs, et en tout état de cause au plus tard le 15 juillet 2024.

Le prix de cession envisagé permet de rembourser le capital et les intérêts du projet.

Sur 3 actifs, l’opérateur a accepté de mettre en place un ordre irrévocable de paiement dans le cadre de la vente à intervenir. Ainsi, nous disposons d’une attestation notariée confirmant qu’en cas de réalisation de la vente d’un des actifs, la société Homunity et ses investisseurs seront remboursés directement et en intégralité des sommes dues (principal et intérêts) directement depuis la comptabilité du notaire.

Nous suivons donc avec beaucoup d’attention l’avancement de la commercialisation des actifs.

À compter du 12 octobre 2023, et jusqu’au remboursement de l’intégralité de l’emprunt obligataire, le taux d’intérêt annuel qui s’appliquera au capital sera de 12 %."

Il ne reste plus qu'à espérer que les actifs soient vendus et que l'ordre irrévocable de paiement soit suivi d'effet.

Cette communication est extraordinaire !!!

""il n’existe pas de risque opérationnel sur le projet Les Pléaides dès lors que les chambres ont été louées""

>> sauf que financer du prêt de crowdfunding à 12% avec des loyers locatifs ça pourrait être un peu tendu non ? C'était pas genre 6 - 7% le rendement locatif et 73% financés par Homunity ?
qui paye l'impasse de flux et combien de temps ça peut durer ?

""Toutefois, l’opérateur a décidé de conserver cet actif dans sa foncière et de ne pas le céder""
>> Ok il ne vend plus

""Dans ces conditions, l’opérateur n’a pas la possibilité de rembourser les investisseurs d’Homunity""
>> il ne vend pas, mais il rembourse pas non plus ???!

""Le solde du capital et les intérêts seront remboursés lors de la cession de l’un des actifs""
>> bah alors il vend ou il vend pas ??

Franchement, sans prise de sureté à minima sérieuse (et l'ordre irrévocable n'en est pas une), cet accord est risible de nullité.

 

[Luciole49]

Franchement, sans prise de sureté à minima sérieuse (et l'ordre irrévocable n'en est pas une), cet accord est risible de nullité.

risible d'Homunity plutôt. Non l'accord n'est pas nul il n'est pas dans l'intérêt des investisseurs surtout.

 

[Charles356]

Cette communication est extraordinaire !!!

""il n’existe pas de risque opérationnel sur le projet Les Pléaides dès lors que les chambres ont été louées""

>> sauf que financer du prêt de crowdfunding à 12% avec des loyers locatifs ça pourrait être un peu tendu non ? C'était pas genre 6 - 7% le rendement locatif et 73% financés par Homunity ?
qui paye l'impasse de flux et combien de temps ça peut durer ?

""Toutefois, l’opérateur a décidé de conserver cet actif dans sa foncière et de ne pas le céder""
>> Ok il ne vend plus

""Dans ces conditions, l’opérateur n’a pas la possibilité de rembourser les investisseurs d’Homunity""
>> il ne vend pas, mais il rembourse pas non plus ???!

""Le solde du capital et les intérêts seront remboursés lors de la cession de l’un des actifs""
>> bah alors il vend ou il vend pas ??

Franchement, sans prise de sureté à minima sérieuse (et l'ordre irrévocable n'en est pas une), cet accord est risible de nullité.

Il a décidé de garder l'actif et de pas rembourser. S'il décide de vendre il remboursera peut-être. Ou pas.

Il n'y a pas de risque opérationnel pour la plateforme car elle a déjà touché sa commission.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be Invest]

Echéance au 24 novembre 2023, non tenue
Communication du 29 novembre 2023 :
"Chère investisseuse, cher investisseur,
Nous vous informons que l'opérateur souhaite obtenir une prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire, afin d'anticiper un retard de commercialisation des derniers lots du Bien Immobilier objet de l'Opération. Plus précisément, 35% des lots sont encore à commercialiser, pour une valorisation de 984.000 €.
Nous vous rappelons que le capital restant dû par la société BE IN INVEST dans le cadre de l'Opération s'élève à 635.000 €
Par conséquent, l'opérateur sollicite de ClubFunding la signature d’un avenant au contrat d’émission, dans les termes du projet d'avenant, ayant pour objet la prorogation du projet pour une durée de 6 mois.
En contrepartie, il a été négocié :
Une augmentation du taux d’intérêt annuel de 1 % ;
Inscription de l'hypothèque prise sur le bien immobilier à l'occasion de la signature de l'avenant.
Dans ces conditions, en qualité de représentant de la masse obligataire et conformément à la clause "Consultation de Masse des Obligataires" stipulée dans le contrat d'émission, nous vous informons que ClubFunding soumet au vote, par voie de consultation écrite, les décisions accessibles ci-dessous."

Première consultation par ClubFunding en trois ans !!!

Bon, j'ai voté "non", car il n'y a aucune analyse fournie par ClubFunding sur la situation financière de l'emprunteur et les perspectives économiques. Bref, une gestion des prorogations aussi nulle que la gestion des recouvrements...

Pas de souci, l'échéance a déjà été repoussée dans le tableau de suivi.

 

[InvestisseurInquiet]

Je peux donc désormais tirer le bilan définitif de l'année 2023 : 6 projets arrivant à échéance en 2023, 2 remboursés.
Et sur les 4 restants, deux perdus corps et biens : [ClubFunding][Paris 16 Mirabeau][SAS 1721 Paris / Max Abbou] et [ClubFunding][La Péninsule d'Azur][Seror Corporate Immobilier]

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant-Carrel / M. Antoine Schwin]

Pour mémoire :
- la communication du 8 juin 2023 : "Dans le cadre de la procédure contentieuse avec l’opérateur, nous vous informons que des saisies de parts sociales de 4 société immobilière appartenant à Monsieur Schwin (Caution de l’opérateur dans ce dossier), ont été dressées le 03/05/2023. Les saisies ont été dénoncées le 10/05, Monsieur Schwin a jusqu’au 10/06 pour nous soumettre une proposition de vente amiable et/ou contester les saisies. A l’expiration de ce délai, les parts sociales saisies pourront être vendues aux enchères, ce qui se fera en plusieurs étapes : -> rédaction du cahier des charges par un avocat -> signification de la date de vente aux enchères avec affichage en mairie -> procès-verbal de publicité de vente -> vente aux enchères publiques Le délai de vente est d’environ d’un trimestre notamment en raison du fait qu’il n’y a pas de possibilité d’effectuer cette vente en août ;
- la communication du 4 août 2023 : "Pour faire suite à notre précédente communication concernant la procédure contentieuse avec cet opérateur, Monsieur SCHWIN n’a pas souhaité nous soumettre une proposition de vente amiable et/ou constater les saisies. Par conséquent, la procédure continue et la vente des parts sociales devrait intervenir durant le quatrième trimestre 2023."

J'avoue ne pas réussir à même imaginer ce qui peut expliquer qu'une vente aux enchères dont on sait qu'elle est organisable depuis le 10 juin n'ait toujours pas été organisée le 29 novembre...

 

[adnstep]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant-Carrel / M. Antoine Schwin]

Pour mémoire :
- la communication du 8 juin 2023 : "Dans le cadre de la procédure contentieuse avec l’opérateur, nous vous informons que des saisies de parts sociales de 4 société immobilière appartenant à Monsieur Schwin (Caution de l’opérateur dans ce dossier), ont été dressées le 03/05/2023. Les saisies ont été dénoncées le 10/05, Monsieur Schwin a jusqu’au 10/06 pour nous soumettre une proposition de vente amiable et/ou contester les saisies. A l’expiration de ce délai, les parts sociales saisies pourront être vendues aux enchères, ce qui se fera en plusieurs étapes : -> rédaction du cahier des charges par un avocat -> signification de la date de vente aux enchères avec affichage en mairie -> procès-verbal de publicité de vente -> vente aux enchères publiques Le délai de vente est d’environ d’un trimestre notamment en raison du fait qu’il n’y a pas de possibilité d’effectuer cette vente en août ;
- la communication du 4 août 2023 : "Pour faire suite à notre précédente communication concernant la procédure contentieuse avec cet opérateur, Monsieur SCHWIN n’a pas souhaité nous soumettre une proposition de vente amiable et/ou constater les saisies. Par conséquent, la procédure continue et la vente des parts sociales devrait intervenir durant le quatrième trimestre 2023."

J'avoue ne pas réussir à même imaginer ce qui peut expliquer qu'une vente aux enchères dont on sait qu'elle est organisable depuis le 10 juin n'ait toujours pas été organisée le 29 novembre...

La priorité était l'obtention du statut de PSFP.

 

[Luciole49]

Donc (et désolée j'avais pas suivi) le 1er janvier 2022 les privilèges spéciaux ayant disparu au profit d'hypothèques légales qui ne priment pas les hypothèques inscrites seuls les frais de justice et les salariés passent devant l'hypothèque. et pour les salariés c'est limité mais attention aux licenciements nuls des syndicalistes et salariés discriminés çà peut faire grimper le note très fort. raisonnablement une hypothèque devrais porter sur au moins 1,5 de LTV voire 2 en ces marchés atones.

 

[Scott]

[lien réservé abonné]

 

[adnstep]

"Mais si les épargnants et investisseurs sont beaucoup moins présents, c’est parce que beaucoup ont pris conscience de la montée progressive des risques liée à la dégradation de la conjoncture du marché immobilier français. "

Ça fait plaisir de ne pas se sentir seul .

 

[InvestisseurInquiet]

"Mais si les épargnants et investisseurs sont beaucoup moins présents, c’est parce que beaucoup ont pris conscience de la montée progressive des risques liée à la dégradation de la conjoncture du marché immobilier français. "

Ça fait plaisir de ne pas se sentir seul .

Aujourd'hui, je ne vois pas ce qui peut justifier de s'engager sur du crowdfunding immobilier : risques démesurés et différentiel de taux insuffisant par rapport aux placements moins risqués

 

[Jihel22]

Aujourd'hui, je ne vois pas ce qui peut justifier de s'engager sur du crowdfunding immobilier : risques démesurés et différentiel de taux insuffisant par rapport aux placements moins risqués

12% de rendement, difficile de faire mieux, et en prenant des projets avec fiducie ou hypothèque de rang1, et fort apport du porteur de projet, le risque est très modéré

 

[Luciole49]

12% de rendement, difficile de faire mieux, et en prenant des projets avec fiducie ou hypothèque de rang1, et fort apport du porteur de projet, le risque est très modéré

Le prochain projet de la première brique est dans ces clous même pas sûre d y aller pour autant.

 

[adnstep]

12% de rendement, difficile de faire mieux, et en prenant des projets avec fiducie ou hypothèque de rang1, et fort apport du porteur de projet, le risque est très modéré

Comme je l'ai déjà dit, pour le moment, je n'ai pas encore vu un projet parti en quenouille sauvé par une des garanties. Ce que je vois, ce sont des prorogations, des promesses devant notaire, des redressement judiciaires, des liquidations judiciaires... Mais qui sait, peut-être le verra-t-on en 2024. N'oubliez pas qu'un taux de défaut global sur vos projets de 2 ou 3% suffit à ramener les 12% de rendement moyen à 0.

 

[Pigeon93]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be Invest]

Echéance au 24 novembre 2023, non tenue
Communication du 29 novembre 2023 :
"Chère investisseuse, cher investisseur,
Nous vous informons que l'opérateur souhaite obtenir une prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire, afin d'anticiper un retard de commercialisation des derniers lots du Bien Immobilier objet de l'Opération. Plus précisément, 35% des lots sont encore à commercialiser, pour une valorisation de 984.000 €.
Nous vous rappelons que le capital restant dû par la société BE IN INVEST dans le cadre de l'Opération s'élève à 635.000 €
Par conséquent, l'opérateur sollicite de ClubFunding la signature d’un avenant au contrat d’émission, dans les termes du projet d'avenant, ayant pour objet la prorogation du projet pour une durée de 6 mois.
En contrepartie, il a été négocié :
Une augmentation du taux d’intérêt annuel de 1 % ;
Inscription de l'hypothèque prise sur le bien immobilier à l'occasion de la signature de l'avenant.
Dans ces conditions, en qualité de représentant de la masse obligataire et conformément à la clause "Consultation de Masse des Obligataires" stipulée dans le contrat d'émission, nous vous informons que ClubFunding soumet au vote, par voie de consultation écrite, les décisions accessibles ci-dessous."

Première consultation par ClubFunding en trois ans !!!

Bon, j'ai voté "non", car il n'y a aucune analyse fournie par ClubFunding sur la situation financière de l'emprunteur et les perspectives économiques. Bref, une gestion des prorogations aussi nulle que la gestion des recouvrements...

Pas de souci, l'échéance a déjà été repoussée dans le tableau de suivi.

La santé de l’emprunteur? Forcément excellente puisqu’une levée de fonds de 700k€ a eu lieu le 2 novembre 2023 chez CF. Ça se saurait si CF osait proposer des dossier de financement d’opérateurs mal en point non?

La vrai question pour moi c’est surtout : et si par miracle le non l’emporte. Il se passe quoi?!

 

[InvestisseurInquiet]

La santé de l’emprunteur? Forcément excellente puisqu’une levée de fonds de 700k€ a eu lieu le 2 novembre 2023 chez CF. Ça se saurait si CF osait proposer des dossier de financement d’opérateurs mal en point non?

La vrai question pour moi c’est surtout : et si par miracle le non l’emporte. Il se passe quoi?!

Aucun risque que le non l'emporte, sinon la consultation n'aurait pas été organisée !
Plus sérieusement, bah rien. Les procédures de recouvrement seront initiées avec l'inertie habituelle de ClubFunding et le débiteur ne paiera rien avant six mois (au moins). Un peu comme si c'était le oui qui l'avait emporté.

 

[totowah]

[CF/DMVIP]
Nouveau message de clubfunding :
Pour votre information, les négociations avec DMVIP continuent. Nous avons soumis la semaine dernière une ultime proposition sur laquelle les dirigeants de DMVIP doivent se positionner dans les prochains jours. En cas d’accord, nous vous adresserons les modalités et termes de cet accord sur lesquels vous serez consultés. Si les masses des obligataires acceptent ces conditions, DMVIP établira un plan, avec l’administrateur judiciaire, sur les bases de cet accord qui sera ensuite présenté à tous les créanciers.

JE n´ai pas encore reçu le fameux plan proposé par CF. Je suis curieux de voir ça

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Les Villas Bauloises]
Echéance au 27 novembre 2023, non remboursée.

"2023-11-30
Une promesse de vente a été signée sur le lot 2 pour un montant de 125 000€. La réitération est fixée au 12 décembre 2023. 2 lots sont encore en stock pour un montant total de 524 388€.
2023-11-27
Un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire a été mis en place. Voici les nouvelles conditions appliquées depuis le 27 novembre 2023 : - Date de maturité actualisée : 27 mai 2024 (+ 6 mois ) - Taux d’intérêt actualisé : 11% (+ 1%)
2023-11-08
Les travaux sont terminés. Le chiffre d’affaires commercialisé s’élève aujourd’hui à 78%, pour un montant de 2 312 357€. Sur les 15 lots, 12 ont été vendus et 3 sont encore en stock pour un montant total de 659 388€ (permettant le remboursement du solde restant de l’émission obligataire de 630 000€). La marge reste conforme aux projections et la ligne de crédit bancaire a été soldée durant l’été 2023. Afin d’anticiper le délai de vente des 3 lots en stock, l’opérateur sollicite un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire. Cette demande est en cours d’étude par nos équipes. Nous vous tiendrons informés."

Trois remarques :
- la maturité a été repoussée de six mois, mais là, pas de consultation, alors que l'échéance était la même, à trois jours près, que pour Wattrelos Storage. J'imagine que la consultation sur Wattrelos Storage était une erreur du stagiaire !!!
- au 8 novembre, le stock représentait 659k€. Aujourd'hui, entre la promesse de vente (on verra si celle-ci sera effectivement confirmée, les dossiers de ClubFunding regorgeant de promesses de vente qui n'aboutissent à rien) et les deux lots restants en stock, on n'est déjà plus qu'à 649 k€. Il y a donc déjà eu 10k€ de rabais. Le tout pour un montant à rembourser de 630k€. Il ne reste donc plus beaucoup de rab. Par ailleurs, la promesse annoncée porte sur un petit lot par rapport à ce qui reste en stock.
- enfin, avec la promesse annoncée, on passe sous le montant du nominal : les 125k doivent servir à rembourser le nominal, sinon ce qui reste (524k) ne suffira pas par rapport aux 630k. Ce sera intéressant de voir si, en dépit du report d'échéance, ClubFunding se bouge pour essayer de récupérer un remboursement partiel ou s'il laisse l'argent être utilisé à autre chose... On peut d'ailleurs remarquer encore une fois la piètre qualité des décisions de report de ClubFunding, qui accorde six mois de délai tout seul dans son coin pour ensuite annoncer le lendemain qu'une vente représentant 20% du nominal va intervenir sous dix jours... mais le débiteur n'est contractuellement plus tenu de rembourser quoi que ce soit avant six mois.

Quand je pense que je suis scotché chez ClubFunding pour des années encore, ça me désole au plus haut point...

 

[InvestisseurInquiet]

[CF/DMVIP]
Nouveau message de clubfunding :
Pour votre information, les négociations avec DMVIP continuent. Nous avons soumis la semaine dernière une ultime proposition sur laquelle les dirigeants de DMVIP doivent se positionner dans les prochains jours. En cas d’accord, nous vous adresserons les modalités et termes de cet accord sur lesquels vous serez consultés. Si les masses des obligataires acceptent ces conditions, DMVIP établira un plan, avec l’administrateur judiciaire, sur les bases de cet accord qui sera ensuite présenté à tous les créanciers.

JE n´ai pas encore reçu le fameux plan proposé par CF. Je suis curieux de voir ça

Report sur dix ans, abandon des intérêts ? Les paris sont ouverts !