Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Ce qui est fou c'est qu'aujourd'hui si on prend un taux brut de 10%, une flat tax de 30% soit au mieux 7% net et qu'on intègre quelques défauts, je trouve que le crowdfunding par rapport à ses risques, du temps qu'il fait pour diversifier et suivre ne rapporte pas vraiment plus, ou de façon suffisante, qu'une monétaire de 3 à 4% dans un bon pea.

C'est bien pour ça que je n'investis plus depuis début 2022. J'y passais beaucoup plus de temps que pour mon suivi de portefeuille, qui me rapporte tout autant.

 

[Msimmo]

C'est bien pour ça que je n'investis plus depuis début 2022. J'y passais beaucoup plus de temps que pour mon suivi de portefeuille, qui me rapporte tout autant.

La donne des taux et risque change tout en effet.

A moins que certains investissent toujours pour déduire leur perte des autres investissements de crowdfunding (enfin le jour où une PF donnera un certificat d'irrécouvrabilité )

 

[Luciole49]

Lpb est une bonne plate forme mais il faut bien étudier les dossiers ces derniers mois, car de plus en plus de projets de moins bonne qualité qu'auparavant, ce qui fait que les collectes patinent de plus en plus

Oui il y en a un depuis vendredi qui patine mais celui que j ai fait a Noël dernier et qui patinait se termine très bien. Maintenant il y a des projets en défaut et quand il y a une banque derrière nos investissements risquent le père Lachaise.

 

[gros panda]

LPB est devenue chez moi le 1er site de mon portefeuille.
Pas de somme mini, respect des pénalités (qui incitent rapidement à des remboursements), taux élevé avec bonus et aucun projet bancal pour le moment sur une centaine.

D'accord avec toi, c'est aussi ma plateforme préféré du moins en immobilier, ne pas mettre 1000e, c'est mieux pour diversifier sans compter que les autres plateformes qui offrent un ticket sous les 1000e ne sont pas du tout à la hauteur, pour ne pas dire nulles.
Sinon depuis 02/2021, j'ai fait 79 projets sur première brique, 35 remboursés, mais j'en ai 8 en retard. Donc, on ne peut pas dire que tout est rose. Mais de l'autre côté on reçoit des reportings digne de ce nom c'est dire, parfois avec des photos et avec les infos nécessaires. Et surtout des pénalités de retard (mais pas automatique comme la veyle, le bigot, le chat). Autre avantage, ils paient les intérêts en premier.
Prochains remboursements sous 1 mois : le grain (100%), le cube (100%), l'hirondelle (partiel 14%), la horla (partiel) et le pré (8 mois de retard, remboursement partiel de 55%)

 

[gros panda]

Oui il y en a un depuis vendredi qui patine mais celui que j ai fait a Noël dernier et qui patinait se termine très bien. Maintenant il y a des projets en défaut et quand il y a une banque derrière nos investissements risquent le père Lachaise.

Oui, le projet iris n'est pas clôturé. Comme quoi, les investisseurs regardent les projets de plus près avant d'investir.
Tant mieux, si ça permet d'avoir des projets de meilleurs qualités.

 

[Jihel22]

Ce qui est fou c'est qu'aujourd'hui si on prend un taux brut de 10%, une flat tax de 30% soit au mieux 7% net et qu'on intègre quelques défauts, je trouve que le crowdfunding par rapport à ses risques, du temps qu'il fait pour diversifier et suivre ne rapporte pas vraiment plus, ou de façon suffisante, qu'une monétaire de 3 à 4% dans un bon pea.

Raison pour laquelle il ne faut prendre que des projets entre 11% et 13%, avec fiducie et/ou hypotheque de rang1

 

[DannySushie]

Bonjour à tous, je lis avec attention vos divers messages sur cette discussion.

Quelle est votre analyse sur DMVIP, il y a un plan de sauvegarde et peut etre que je fais une erreur d'appréciation;
évidemment cest une mauvaise nouvelle, mais je suis personnellement investi sur 5 projets de cette SAS pour environ 4500€ de CRD, et sur les 5, il y a 4 hypothèques de 1er rang inscrites. On est encore loin d'une perte totale en capital il me semble

Meme dans un marché baissier, s'il y a une vente forcée (et si on en arrive là), les actifs ont une certaine valeur, non ?

Il y a aussi une caution personnelle des dirigeants (la c'est beaucoup moins rassurant que l'hypothèque, mais ce n'est pas rien non plus). Certes, il est possible d'organiser une insolvabilité ou meme de ne pas être suffisamment solvable pour faire face aux créances, mais ce n'est pas nul non plus, peut être suis je trop naïf ?!

Alors oui, les fonds sont bloqués, et probablement pour un moment, mais il reste de l'espoir il me semble.


Les projets en question :

CHEMIN D'ELANCOURT
DMVIP SAS

BAZEMONT
DMVIP SAS

PORCHEVILLE
DMVIP SAS

TERRAINS DES YVELINES
DMVIP SAS

LA VALLEE DE CHEVREUSE
DMVIP SAS


Bonne journée

 

[adnstep]

Raison pour laquelle il ne faut prendre que des projets entre 11% et 13%, avec fiducie et/ou hypotheque de rang1

Pour le moment, et sauf erreur de ma part, je n'ai pas vu d'hypothèque de 1er rang utilisée par une plateforme pour récupérer quelques billes.

 

[foudre78]

Pour le moment, et sauf erreur de ma part, je n'ai pas vu d'hypothèque de 1er rang utilisée par une plateforme pour récupérer quelques billes.

Ça ne devrait pas tarder, j'ai des projets raizer en difficulté et les AG récentes ont fait un vote majoritaire pour lancer la saisie et l'hypothèque. Sachant que l'immobilier baisse, plus vite la vente se fera, plus il y'a de chance de récupérer sa mise

 

[foudre78]

LPB est devenue chez moi le 1er site de mon portefeuille.
Pas de somme mini, respect des pénalités (qui incitent rapidement à des remboursements), taux élevé avec bonus et aucun projet bancal pour le moment sur une centaine.

Ils prennent le plus souvent de bonnes garanties sur les projets. Perso j'ai arrêté le crowd depuis une bonne année et je m'y remets depuis peu exclusivement sur LPB avec un ticket de 500 euros à chaque fois. Il y a de plus un bon suivi régulier sur les projets donc ça me semble mérité de poursuivre l'aventure avec eux, malgré les risques encourus. Et l'avantage dans tous ça, c'est que même plusieurs heures après le lancement des projets il y a encore de la place ! la période où il fallait cliquer dans la seconde pour investir (sinon c'était déjà trop tard) semble révolue

 

[Raug]

Et l'avantage dans tous ça, c'est que même plusieurs heures après le lancement des projets il y a encore de la place ! la période où il fallait cliquer dans la seconde pour investir (sinon c'était déjà trop tard) semble révolue

D'une part, il y a énormément d'argent gelé dans les retards (et ce n'est pas une question climatique).
D'autre part, il faut attendre janvier, après les étrennes.
Puis encore un peu plus tard la fin de l'hiver, avec le pic des héritages.
Un peu de patience…

 

[Leloup]

[WISEED] [LOTISSEMENT MIREILLE]

Départ : " A ce jour, 100% du projet a été réservé. Une garantie financière d'achèvement a été accordée par un courtier en assurance. Monsieur Pierre BOISSY et Madame Isaure BOISSY, s'engagent chacun en vertu d'une caution personnelle au remboursement total de l'emprunt obligataire en cas de défaillance de l'Emetteur. En complément, le notaire en charge des ventes du programme, a reçu tout pouvoir de la SAS MF pour la mise en place d'un ordre irrévocable de virer sur un compte séquestre ouvert chez un huissier de justice le prix issu des ventes en VEFA à concurrence du capital et intérêts dûs"

Arrivée : "La société est désormais en liquidation judiciaire depuis le 28/03/2023...., nous attendons l’ordonnance d’admission de notre créance ainsi que des informations sur les perspectives de recouvrement dans le cadre de cette procédure, ... les mesures d’exécution menées à l’encontre de Madame Isaure BOISSY se révèlent toujours infructueuses et il est malheureusement à craindre que cette dernière soit totalement insolvable. La procédure à l’encontre de Monsieur Pierre BOISSY est toujours pendante devant le TJ de TARSACON... Nous ne manquerons pas de revenir vers vous ... mais nous vous alertons d'ores et déjà sur le fait que ces procédures peuvent être longues et leur issue reste incertaine."

Sniff...

 

[Sylv]

[WISEED] [LOTISSEMENT MIREILLE]

Départ : " A ce jour, 100% du projet a été réservé. Une garantie financière d'achèvement a été accordée par un courtier en assurance. Monsieur Pierre BOISSY et Madame Isaure BOISSY, s'engagent chacun en vertu d'une caution personnelle au remboursement total de l'emprunt obligataire en cas de défaillance de l'Emetteur. En complément, le notaire en charge des ventes du programme, a reçu tout pouvoir de la SAS MF pour la mise en place d'un ordre irrévocable de virer sur un compte séquestre ouvert chez un huissier de justice le prix issu des ventes en VEFA à concurrence du capital et intérêts dûs"

Arrivée : "La société est désormais en liquidation judiciaire depuis le 28/03/2023...., nous attendons l’ordonnance d’admission de notre créance ainsi que des informations sur les perspectives de recouvrement dans le cadre de cette procédure, ... les mesures d’exécution menées à l’encontre de Madame Isaure BOISSY se révèlent toujours infructueuses et il est malheureusement à craindre que cette dernière soit totalement insolvable. La procédure à l’encontre de Monsieur Pierre BOISSY est toujours pendante devant le TJ de TARSACON... Nous ne manquerons pas de revenir vers vous ... mais nous vous alertons d'ores et déjà sur le fait que ces procédures peuvent être longues et leur issue reste incertaine."

Sniff...

Au départ cela paraissait prometteur. Avez vous des informations sur ce qui a fait chuter le projet?

 

[Pigeon93]

Il y a aussi une caution personnelle des dirigeants (la c'est beaucoup moins rassurant que l'hypothèque, mais ce n'est pas rien non plus). Certes, il est possible d'organiser une insolvabilité ou meme de ne pas être suffisamment solvable pour faire face aux créances, mais ce n'est pas nul non plus, peut être suis je trop naïf ?!

La réponse à votre dernière question est oui.
Ça ne vaut rien et encore plus avec Club Dorothée aux manettes

 

[Luciole49]

Hypothèque 1er rang -> sur un immeuble financé à 100% + frais de notaire pour un type qui croit acheter de l'or alors qu'il achète une m. à un vendeur plus malin que lui et que l'immo se pète la tronche pour un peu agraver son cas.
Fiducie sûreté -> idem surtout si c'est sur les parts de la société qui a beau avoir des actifs si elle est en LJ les actifs seront saisis.
Promesse d'hypothèque ou hypothèque non inscrite > valse définitivement à la première procédure collective
Caution du porteur de projet -> Il a déjà cautionné des emprunts bancaires à 5% et s'est tourné vers le crowdfunding à 10% quand le banquier l'a jeté.
Réméré -> idem hypothèque et fiducie sûreté.
GAPD -> en cas de procédure collective c'est une créance chirographaire

restent l'antichrèse et le nantissement on n'a pas encore vu cela les plateformes ne sont pourtant pas à cours d'imagination.

des sûretés d'accord mais avec une LTV faible. Trop d'emprunteurs sans argent qui pensent se gaver avec le crowdfunding et qui se plantent et plantent tout le monde, et trop d'escrocs qui eux se sont gavés.

 

[Raug]

restent l'antichrèse et le nantissement on n'a pas encore vu cela les plateformes ne sont pourtant pas à cours d'imagination.

CF. Retour sur le gage immobilier à la lumière de la nouvelle réforme du droit des sûretés – Jean-Denis Pellier [lien réservé abonné]
Pour ceux qui veulent parfaire leur culture capitaliste.

 

[adnstep]

l'antichrèse

On se croirait à la messe.
Amen.

 

[Raug]

chrèse : du grec ancien khrestos, utile, agréable, bienfaisant…
Antichrèse : inutile ? désagréable ? nuisible ?

 

[ostibapa]

• Demeure de montchat r2i financement .

Coupons non majoré...amortissement inexistant ...et prorogation au 7 novembre 2024 sur tableau ! Accord fictif plus aucune confiance en CF qui nous balade.

• 2023-11-15
  Nous vous informons que les coupons du mois de novembre ont bien été reversés.
• 2023-11-07
  Pour votre information, l’opérateur n’a pas honoré le paiement des coupons du mois de novembre. Nous avons pris contact avec celui-ci afin qu’il procède à la régularisation de cet impayé, et restons pour le moment en attente de son retour.
• 2023-10-19
  Le refinancement de l’opérateur permettant notamment le remboursement partiel des 118 000€, tel que cela avait été prévu aux termes de l’avenant initial, n’a pas abouti. Les conditions dudit avenant n’étant pas remplies, celui-ci est devenu caduque. Par conséquent, un nouvel avenant a été négocié avec l’opérateur avec les conditions suivantes : -> Date de maturité actualisée : 31 août 2024 -> Taux d’intérêt annuel actualisé : 10.5% ->Amortissement mensuel du capital -> Prise de sûretés supplémentaires (caution personnelle et solidaire du dirigeant, hypothèque inscrite de premier rang sur l’actif objet de l’opération, ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque sur les opérations « HELIOS » et « JARDINS D’ARMANDES », et hypothèque inscrite de second rang sur les 2 actifs situés au 21 Rue François Gillet à Villeurbanne, 69100). Nous vous tiendrons informés une fois cet avenant signé et officiellement implémenté.
• 2023-09-04
  Pour faire suite à notre précédente communication, la remontée de fonds propres engagée par le porteur du projet n’a pas pu être réalisée. Par conséquent, un avenant de prorogation de la date de maturité du projet a été implémenté avec les conditions suivantes : -> Date de maturité actualisé : 29 février 2024 (6 mois supplémentaires) -> Taux d’intérêt actualisé : 10.5% (augmentation du taux d’intérêt annuel de 1%) -> Remboursement partiel de 118K€ (prévu d’ici le 15 septembre 2023) -> Remboursement du solde de 82K€ par amortissement mensuel (capital + intérêts)

Et pendant ce temps R2I lève de nouveau des fonds !
Cette fois-ci sur Koregraf : opération [Hélios]
Avec d'ailleurs des visuels de projets que j'ai l'impression d'avoir déjà vu sur une plateforme mais je ne retrouve pas où.

 

[adnstep]

[Homunity] [Les Pléiades]

"Voici le nouveau rapport concernant le projet Les Pléiades situé à Serris (77) dans lequel vous avez investi

Comme indiqué dans les précédents rapports, il n’existe pas de risque opérationnel sur le projet Les Pléaides dès lors que les chambres ont été louées à Disney pour loger ses employés.

Toutefois, l’opérateur a décidé de conserver cet actif dans sa foncière et de ne pas le céder [Traduction : il n'a pas trouvé d'acheteur au prix souhaité]. Dans ces conditions, l’opérateur n’a pas la possibilité de rembourser les investisseurs d’Homunity dans les délais initiaux.

Suite aux derniers échanges que nous avons eu avec l’opérateur, un accord a été trouvé avec la société SAS REAUMUR LODGING (l’opérateur) et la société SAS GROUPE REAUMUR France (la société caution) pour le remboursement du capital et des intérêts.

L’opérateur et la société caution se sont engagés à rembourser le capital et les intérêts selon l’échéancier suivant :

- 200 000 € de capital au plus tard le 15 janvier 2024.

- Le solde du capital et les intérêts seront remboursés lors de la cession de l’un des actifs, et en tout état de cause au plus tard le 15 juillet 2024.

Le prix de cession envisagé permet de rembourser le capital et les intérêts du projet.

Sur 3 actifs, l’opérateur a accepté de mettre en place un ordre irrévocable de paiement dans le cadre de la vente à intervenir. Ainsi, nous disposons d’une attestation notariée confirmant qu’en cas de réalisation de la vente d’un des actifs, la société Homunity et ses investisseurs seront remboursés directement et en intégralité des sommes dues (principal et intérêts) directement depuis la comptabilité du notaire.

Nous suivons donc avec beaucoup d’attention l’avancement de la commercialisation des actifs.

À compter du 12 octobre 2023, et jusqu’au remboursement de l’intégralité de l’emprunt obligataire, le taux d’intérêt annuel qui s’appliquera au capital sera de 12 %."

Il ne reste plus qu'à espérer que les actifs soient vendus et que l'ordre irrévocable de paiement soit suivi d'effet.