Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CF][DMVIP]
Réponse de la PF à mon mail (j'ai voté contre tout de même, ayant 1 projet concerné par une main levée et 1 autre qui ne l'est pas) :

Bonjour,



Le plan de sauvegarde sera validé et présenté prochainement.



Pour votre information, notre travail d’analyse a été fait avec la rigueur habituelle.

Toutefois, nous n’écartons pas la possibilité d’avoir été trompés par des manœuvres frauduleuses, notamment en matière de comptes et bilans annuels, de la part de DMVIP.

Des audits et analyses sont en cours, et si tel était le cas, nous n’en serions en aucun cas responsables.



Au cours de nos dernières réunions, les dirigeants et actionnaires de la société DMVIP nous ont fait part de leur volonté de présenter un plan de sauvegarde dont les contours sont en cours d’examen. Ils sont assistés d’un administrateur judiciaire nommé par le Tribunal de commerce de Nanterre.



S’il nous semble prématuré de nous prononcer sur l’issue de la procédure de sauvegarde, nous échangeons régulièrement avec la société DMVIP et ses conseils afin de construire un plan de sauvegarde viable qui permettrait de trouver des solutions satisfaisantes pour les investisseurs.



Les équipes de 8 ADVISORY auditent actuellement la société afin d’être en mesure de préparer un plan d’affaires réaliste que nous présenterons au Tribunal de Commerce dans les prochaines semaines.



Le fruit de cette vente ne servira donc pas à rembourser l’émission obligataire pour le moment – les fonds seront séquestrés chez un administrateur judiciaire, dans le cadre du plan de restructuration de la société DMVIP.



L’objectif étant de mettre en place le plus d’actions possibles, de sorte que DMVIP puisse sortir de ce plan de sauvegarde, et procéder ainsi au remboursement de l’intégralité des émissions obligataires.

Les projets concernés par une main levée seront remboursés via la vente des projets annexes, dans le cadre du plan de sauvegarde.



Dans le cas contraire où ces fonds ne seraient pas séquestrés dans le cadre du plan de restructuration, la société DMVIP pourrait se déclarer en liquidation judiciaire, et le cas échéant, le risque de perte en capital serait important.



La consultation porte sur votre accord, ou non, de main levée hypothécaire dans le cadre de cette opération.



Pour résumer,



  • si vous votez oui, vous souhaitez permettre à l’opérateur de vendre cette opération, utiliser les fonds dans le cadre du plan de restructuration, et maximiser ses chances de sortir du plan de sauvegarde ;
  • si vous votez non, vous ne souhaitez pas permettre à l’opérateur de vendre cette opération sans rembourser en premier lieu l’émission obligataire, dans ce cas, une procédure en référé sera certainement initiée par l’administrateur judiciaire et l’opérateur pour obtenir cet accord de main levée et/ou une liquidation judiciaire pourrait en découler.


Bonne journée,
 
anthonytn a dit:
[CF][DMVIP]
Réponse de la PF à mon mail (j'ai voté contre tout de même, ayant 1 projet concerné par une main levée et 1 autre qui ne l'est pas) :

Bonjour,
Le plan de sauvegarde sera validé et présenté prochainement.
Pour votre information, notre travail d’analyse a été fait avec la rigueur habituelle.
C'est bien ça qui m'inquiète en fait...
anthonytn a dit:
Toutefois, nous n’écartons pas la possibilité d’avoir été trompés par des manœuvres frauduleuses, notamment en matière de comptes et bilans annuels, de la part de DMVIP.
Ils ont porté plainte ?
anthonytn a dit:
Des audits et analyses sont en cours, et si tel était le cas, nous n’en serions en aucun cas responsables.
Au moins de ne pas les avoir diligentés avant la levée de fonds
anthonytn a dit:
Au cours de nos dernières réunions, les dirigeants et actionnaires de la société DMVIP nous ont fait part de leur volonté de présenter un plan de sauvegarde dont les contours sont en cours d’examen. Ils sont assistés d’un administrateur judiciaire nommé par le Tribunal de commerce de Nanterre.
S’il nous semble prématuré de nous prononcer sur l’issue de la procédure de sauvegarde, nous échangeons régulièrement avec la société DMVIP et ses conseils afin de construire un plan de sauvegarde viable qui permettrait de trouver des solutions satisfaisantes pour les investisseurs.
Les équipes de 8 ADVISORY auditent actuellement la société afin d’être en mesure de préparer un plan d’affaires réaliste que nous présenterons au Tribunal de Commerce dans les prochaines semaines.
Le fruit de cette vente ne servira donc pas à rembourser l’émission obligataire pour le moment – les fonds seront séquestrés chez un administrateur judiciaire, dans le cadre du plan de restructuration de la société DMVIP.
On avait bien compris que le remboursement, ce serait pour plus tard
anthonytn a dit:
L’objectif étant de mettre en place le plus d’actions possibles, de sorte que DMVIP puisse sortir de ce plan de sauvegarde, et procéder ainsi au remboursement de l’intégralité des émissions obligataires.
Les projets concernés par une main levée seront remboursés via la vente des projets annexes, dans le cadre du plan de sauvegarde.
Dans le cas contraire où ces fonds ne seraient pas séquestrés dans le cadre du plan de restructuration, la société DMVIP pourrait se déclarer en liquidation judiciaire, et le cas échéant, le risque de perte en capital serait important.
C'est loin d'être évident... Elles seraient peut-être du même ordre...
anthonytn a dit:
La consultation porte sur votre accord, ou non, de main levée hypothécaire dans le cadre de cette opération.
Pour résumer,
  • si vous votez oui, vous souhaitez permettre à l’opérateur de vendre cette opération, utiliser les fonds dans le cadre du plan de restructuration, et maximiser ses chances de sortir du plan de sauvegarde ;
  • si vous votez non, vous ne souhaitez pas permettre à l’opérateur de vendre cette opération sans rembourser en premier lieu l’émission obligataire, dans ce cas, une procédure en référé sera certainement initiée par l’administrateur judiciaire et l’opérateur pour obtenir cet accord de main levée et/ou une liquidation judiciaire pourrait en découler.
Bonne journée,
 
Je comprends pas pourquoi certains projets sont soumis a un vote et d'autre non...
 
Jasmine_d a dit:
Je comprends pas pourquoi certains projets sont soumis a un vote et d'autre non...
Parce qu'ils ne peuvent mettre la main levée que sur les projets dont l'hypothèque est non inscrite chez le notaire ou celles dont l'inscription a été faite après la mise en sauvegarde.
 
Jasmine_d a dit:
Je comprends pas pourquoi certains projets sont soumis a un vote et d'autre non...
Très bonne question
Mon analyse personnelle et subjective :
- si la plateforme pense que ça va mal finir, elle respecte les textes à la lettre de façon à ce qu'on ne puisse rien lui reprocher ;
- tant qu'elle espère que ça puisse bien se terminer, elle gère les délais entre gens de bonne compagnie (comprendre : la plateforme et son vrai client, c'est-à-dire l'emprunteur), sans s'emm***rder avec ces balourds d'investisseurs, au mépris des textes et desdits investisseurs.
 
à noter qu'ils aussi ce projet là qui s'apparente à un fonds d'investissements :

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fizik a dit:
Bonjour

Y-a-il sur ce forum un sondage ou une page sur "quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier selon les membres ?" ? Histoire de voir lors du dernier sondage de ce type ce que les membres ont répondu.
Il semblerait que la majeure partie des membres sont pour le désengagement :-)
 
anthonytn a dit:
Toutefois, nous n’écartons pas la possibilité d’avoir été trompés par des manœuvres frauduleuses, notamment en matière de comptes et bilans annuels, de la part de DMVIP.

Des audits et analyses sont en cours, et si tel était le cas, nous n’en serions en aucun cas responsables.

Traduction : mes audits ne servent à rien puisque s'il y a fraude je ne le détecte pas et je dois faire appel un à cabinet extérieur pour le confirmer. Mais je ne suis bien évidemment pas responsable de ma négligence et de mon incompétence. Vous seuls, chers pigeon euh investisseurs pardon, portez les risques. Moi je ne suis là que pour empocher ma commission (en contre partie d'on ne sait pas quoi puisque je ne suis responsable de rien)

Et il y a encore des gens qui disent leur faire confiance. C'est beau
 
[CF][DMVIP]
Projet La Vallée de Chevreuse

CF nous pousse à voter oui pour la main levée tout en sachant que l'hypothèque n'a pas de valeur car inscrite après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (cette négligence nécessiterait une action de la part des investisseurs lésés car une clause du contrat est de ce fait non respectée).

Je voterai NON pour ne pas donner la possibilité à CF de légitimer l'absence d'hypothèque par le vote de la masse des obligataires.

Par ailleurs, la vidéo explicative qui devait arriver en début de semaine tarde à sortir...
 
Moon1 a dit:
[CF][DMVIP]
Projet La Vallée de Chevreuse

CF nous pousse à voter oui pour la main levée tout en sachant que l'hypothèque n'a pas de valeur car inscrite après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (cette négligence nécessiterait une action de la part des investisseurs lésés car une clause du contrat est de ce fait non respectée).

Je voterai NON pour ne pas donner la possibilité à CF de légitimer l'absence d'hypothèque par le vote de la masse des obligataires.

Par ailleurs, la vidéo explicative qui devait arriver en début de semaine tarde à sortir...
L'hypothèque a bel et bien une valeur sur ce projet. Elle est juste inopposable à la procédure de mise en sauvegarde dans ce cas particulier.

A mon avis ils essaient de lever le plus de fonds possible, et pour cela ils essaient de lever le plus d'hypothèques possibles. Donc un projet dont le vote final est "NON" ne va pas forcément mettre en cause le plan de sauvegarde si le montant nécessaire est atteint.
Mais en l'absence d'info sur le montant nécessaire à la sauvegarde de l'entreprise, on ne peut pas savoir.

Mon avis personnel est que CF va probablement sacrifier quelques projets parmi les 7 concernés par la main levée, pour sauver tous les autres.
reste à savoir si cette perte sera équitablement répartie sur les 23 projets ou seulement sur les qqs projets concernés par la main levée...
 
anthonytn a dit:
L'hypothèque a bel et bien une valeur sur ce projet. Elle est juste inopposable à la procédure de mise en sauvegarde dans ce cas particulier.

A mon avis ils essaient de lever le plus de fonds possible, et pour cela ils essaient de lever le plus d'hypothèques possibles. Donc un projet dont le vote final est "NON" ne va pas forcément mettre en cause le plan de sauvegarde si le montant nécessaire est atteint.
Mais en l'absence d'info sur le montant nécessaire à la sauvegarde de l'entreprise, on ne peut pas savoir.

Mon avis personnel est que CF va probablement sacrifier quelques projets parmi les 7 concernés par la main levée, pour sauver tous les autres.
reste à savoir si cette perte sera équitablement répartie sur les 23 projets ou seulement sur les qqs projets concernés par la main levée...
Quels sont les 7 projets concernés par la main levée ? Merci.
 
Pigeon93 a dit:
Traduction : mes audits ne servent à rien puisque s'il y a fraude je ne le détecte pas et je dois faire appel un à cabinet extérieur pour le confirmer. Mais je ne suis bien évidemment pas responsable de ma négligence et de mon incompétence. Vous seuls, chers pigeon euh investisseurs pardon, portez les risques. Moi je ne suis là que pour empocher ma commission (en contre partie d'on ne sait pas quoi puisque je ne suis responsable de rien)

Et il y a encore des gens qui disent leur faire confiance. C'est beau
C'est exactement cela et même que l'AMF a donné raison à Homunity qui ne se donne même pas la peine d'aller au pénal contre M.O. et continue à nous dire qu'on est chez les bisounours.
 
Toutefois, nous n’écartons pas la possibilité d’avoir été trompés par des manœuvres frauduleuses, notamment en matière de comptes et bilans annuels, de la part de DMVIP.

A ma connaissance, c'est la première fois que CF évoque la possibilité d'une fraude.

Pour moi, cette simple phrase change radicalement la donne.

D'une part car elle est évoquée dans un échange privé, ce qui devrait au contraire faire l'objet d'une communication transparente auprès de tous les obligataires.

D'autre part, cela remettrait totalement en cause la supposée "confiance" que CF disait avoir envers Dorothée Mignot, la dirigeante de DMVIP.

La communication est défaillante, les parapluies sont de sortie. C'est clairement pas bon signe.
 
gil2 a dit:
Toutefois, nous n’écartons pas la possibilité d’avoir été trompés par des manœuvres frauduleuses, notamment en matière de comptes et bilans annuels, de la part de DMVIP.

A ma connaissance, c'est la première fois que CF évoque la possibilité d'une fraude.

Pour moi, cette simple phrase change radicalement la donne.

D'une part car elle est évoquée dans un échange privé, ce qui devrait au contraire faire l'objet d'une communication transparente auprès de tous les obligataires.

D'autre part, cela remettrait totalement en cause la supposée "confiance" que CF disait avoir envers Dorothée Mignot, la dirigeante de DMVIP.

La communication est défaillante, les parapluies sont de sortie. C'est clairement pas bon signe.
Dans les faits ça ne change pas grand chose.
La priorité n°1 c'est de sortir du la mise en sauvegarde et CF et DMVIP régleront leurs différents ensuite.
Malgré tout, pour ma part, c'est une bonne expérience pour voir comment CF va gérer la situation, et en fonction, je verrai si je continue d'investir chez eux.
 
anthonytn a dit:
Parce qu'ils ne peuvent mettre la main levée que sur les projets dont l'hypothèque est non inscrite chez le notaire ou celles dont l'inscription a été faite après la mise en sauvegarde.
Je pense que rien n'empêche de proposer la désinscription d'hypothèque de 1er rang également.

Simplement ils commencent par le plus facile et là où ils ont qq arguments.

Mais c'est pas le même message si la masse vote OUI que si un juge décide d'imposer la main levée.

Ensuite voir mon prochain message ...
 
anthonytn a dit:
à noter qu'ils aussi ce projet là qui s'apparente à un fonds d'investissements :

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Très pertinent..

Les garanties sont (ou étaient ? 😀)
assortie des cautionnements personnels et solidaires des dirigeants, d'une assurance risques ainsi que des obligations convertibles avec un taux de parité de 51 %.
Je sais pas ce que couvre cette garanties risque.

Mais la convertibilité en actions est une petite bombe.

Potentiellement grosse baisse de la dette obligataire de plusieurs millions contre une totale dilution des actionnaires ?

Et que dit CF de ce dossier....?!
 
Msimmo a dit:
Très pertinent..

Les garanties sont (ou étaient ? 😀) assortie des cautionnements personnels et solidaires des dirigeants, d'une assurance risques ainsi que des obligations convertibles avec un taux de parité de 51 %.

Je sais pas ce que couvre cette garanties risque.

Mais la convertibilité en actions est une petite bombe.

Potentiellement grosse baisse de la dette obligataire de plusieurs millions contre une totale dilution des actionnaires ?

Et que dit CF de ce dossier....?!
La sauvegarde interdit la poursuite des cautions personnes physiques et ces poursuites ne pourront reprendre qu'à la transformation en RJ ou LJ. Si un plan de sauvegarde est adopté et respecté les prêts à plus d'un an continuent à bénéficier des intérêts, si les gars ont demandé une sauvegarde pour organiser tranquillement leur insolvabilité ils ont 6 mois voire 12 mois devant eux.

Si CF s'est fait arnaquée ce n'est pas au client de payer mais bon je suis sur 3 plateformes qui se sont fait arnaquer et aucune ne veut le reconnaître et moi pas capable de bouger toute seule.
 
fizik a dit:
Bonjour

Y-a-il sur ce forum un sondage ou une page sur "quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier selon les membres ?" ? Histoire de voir lors du dernier sondage de ce type ce que les membres ont répondu.
sur le forum, je ne pense pas. Par contre, en lisant un peu, on voit quand même une tendance, avec les mauvaises plateformes qui sont toujours en bas et certaines grosses plateformes qui se retrouvent en difficulté.
Objectif renta propose par vote les meilleures plateformes. Voir sur leur site.
De toute façon, pour être une bonne plateforme, c'est pas compliqué, il faut proposer des projets avec de très bonnes garanties. Dès qu'il y a difficulté, il faut être proactif et proposer de solutions qui conviennent à tout le monde, et puis surtout communiquer.
Dans l'idéal, c'est ça, très peu y arrive.
 
gros panda a dit:
De toute façon, pour être une bonne plateforme, c'est pas compliqué, il faut proposer des projets avec de très bonnes garanties.
C'est là qu'est l'os.
A-t-on l'exemple d'un projet foireux sauvé par l'exercice des garanties ?
 
Je viens de recevoir une com de Wiseed (si si, ça arrive !)

[WISEED] [MGPARTNERS - LE SAINT GEORGES]
Nouvelle demande de prorogation en cours


Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération MGPARTNERS • VILLA SAINT GEORGES dans laquelle vous avez investi. Le 09/03/2023, nous vous informions de la validation de la demande de prorogation formulée par l’opérateur, l’échéance finale étant désormais fixée au 28/11/2023.

L'opérateur nous informe qu'il ne pourra pas rembourser à date d'échéance du 28/11/2023 et sollicite un nouveau décalage de paiement.

Comme vous l’avez sans doute noté, il s’agit d’une 4ème demande de prorogation sur ce dossier. L’opérateur nous indique qu’il continue à avoir des visites mais ne dispose pas d’offres formelles pour l’heure quant au dernier lot à vendre, qui permettra le remboursement de l'emprunt obligataire. Il reste néanmoins confiant sur la réalisation de cette vente finale dans les prochains mois. Nous étudions également la possibilité d’obtenir de la part de l’opérateur un remboursement partiel grâce à des remontées de fonds issues d’autres projets que celui-ci.
[oui, pas d'état d'âme, si on peut piquer ça sur des projets financés par ClubF ou autre, banco :biggrin::biggrin:]

Notre équipe opérations a demandé des documents justificatifs pour appuyer sa demande et vérifier qu'elle est cohérente avec sa situation financière et l'avancée du programme (grille de vente actualisée, attestations d’avancement des travaux, comptes annuels, etc…).
[Pour info, c’était juste la réno d'une maison et transfo en 2 duplex de luxe dont 1 reste à vendre]

Ensuite, voici les différentes étapes du process de traitement de cette nouvelle demande de prorogation :

- Une fois reçus, ces documents sont étudiés par nos analystes, qui se rapprochent également des opérateurs pour entamer des négociations amiables sur des nouvelles modalités de remboursement, qui feront l’objet d’un protocole d’accord. Ils dressent un mémo de prorogation pour présentation au comité de prorogation, dans lequel des suggestions sont émises quant à la demande formulée et les termes proposés (durée de prorogation accordée, versement partiel, mise en place de suretés supplémentaires, etc..)

- Le dossier passe devant notre comité de prorogation (composé de nos équipes opération et juridique), qui statue sur les modalités de prorogation

- Si le Comité de prorogation fait droit à la demande de prorogation et valide les termes proposés, l’opérateur en est informé, et notre équipe juridique se charge de la rédaction d’un protocole d’accord reprenant les modalités de la prorogation, lequel est ensuite transmis à l’opérateur aux fins de signature. Si toutefois le comité estime que la prorogation n’est pas acceptable en l’état, l’équipe juridique prend le relais et entame à son tour des négociations avec l’opérateur, afin de trouver une issue favorable.

- Dès que le protocole d’accord est signé par l’opérateur, vous êtes informés par mail des termes transactionnels négociés entre WiSEED et l’émetteur. Il n'y aura pas d'Assemblée Générale car l'AG du 21/10/2023 autorise WiSEED à user de toutes les voies d’exécution et transactionnelles, pour la défense des intérêts de la masse des obligataires.

- la date d’échéance de l’investissement est modifiée dans votre Portefeuille, et votre échéancier individuel de remboursement est mis à jour
[Faudrait pas que ça vienne nous pourrir les stats de retard non contractuel]


Ces différentes étapes peuvent prendre plusieurs semaines, puisque les allers-retours entre les différentes parties impliquent de fait des délais incompressibles et dépendants de la réactivité des parties concernées. Les phases de négociations peuvent notamment être plus ou moins longues selon la situation des sociétés et les opérateurs.

Pendant cette période, le dossier est pris en charge et suivi par nos équipes, même si vous ne recevez pas d’informations sur le statut du dossier tant que les négociations n’ont pas abouti sur un accord et que celui-ci n’a pas été formalisé.
[Le canard pédale, même si vous ne le voyez pas avancer]

Nous vous assurons faire notre maximum pour traiter les demandes de prorogation dans les meilleurs délais.

Nous considérons toutefois ces étapes comme indispensables afin de protéger au mieux vos intérêts en tant qu’investisseurs.

Nous vous remercions pour votre compréhension, et reviendrons vers vous dès que la demande de prorogation aura été traitée

Cordialement,"
 
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