Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Certainement pas si Bordeaux Gambetta se plante alors je perds des arguments contre Homunity alors ça me fait tout sauf plaisir d avoir découvert cela. Mais oui évitez moi j aime pas les personnes dans votre genre.

 

[NicoNoclaste]

[Koregraf] - [Les Sources]

Bonsoir

emplacement pas trop mal.

C'est quand même assez éloigné des stations. Pour aller skier, il faut prendre la voiture ou la navette, la remontée mécanique annoncée à 100 mètres étant un copié-collé maladroit du projet Poncellamont.
Les prix affichés ne sont pas faciles à valider: l'ancien est nettement moins cher sur la commune, tandis que les programmes neufs les plus proches sont plus chers... mais mieux situés.
La marge épaisse et l'engagement financier du porteur sont de nature à rassurer, mais le taux de 11% me paraît bien dimensionné pour un projet finalement assez risqué.

 

[Raug]

Madame Anastasie est passée par ici. Sans un bruit…

 

[Berberis_1992]

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]

Sur les conseils d'@ostibapa, j'ai envoyé ce matin un courriel à Immocratie pour la prévenir de mon virement du 30 juin.

Du fait même que la plateforme n'a toujours pas communiqué sur l'arrivée de ce remboursement partiel, nous sommes le 17 juillet .......

Bonjour Monsieur,

J'ai reçu le remboursement partiel le 30 juin.

Cependant, il s'avère qu'après un rapide sondage sur le site MoneyVox.fr, quatre investisseurs au moins n'ont rien reçu.

 

[Berberis_1992]

Bonjour à tous,

J’ai une question concernant un risque lié crowdfunding.

• Pour une partie des projets, le financement n’est pas signé avec la société qui porte directement le projet (SCCV, SCI ou autres) mais avec une autre société du même groupe, qui peut d’ailleurs avoir comme vocation de porter uniquement les emprunts de crowdfunding.
• Prenons le cas ou la majorité des projets du promoteur ont échoué (marge négative, non possibilité de rembourser les emprunts ou autres) mais que notre projet financé a été un succès (les lots se vendus et une marge a été réalisée).
• Dans ce cadre, lorsque les fonds de la société projet seront remontés à la société mère : qu’est ce qui nous garantit que les fonds serviront bien à rembourser notre emprunt de crowdfunding et ne serviront pas à rembourser une autre dette (la société étant en grande difficulté).
• Car cela voudrait dire qu’il ne suffit pas d’analyser le projet fiancé mais aussi de vérifier que les autres projets du porteur sont viables.
• Peut être existe-t-il des garanties/suretés pour que les fonds du projet servent bien à rembourser l’emprunt du projet (même si celui-ci est porté par une autre société du groupe).

N’hésitez pas à me dire si je ne suis pas clair.

Bonjour @Sylv,

Si je résume correctement votre question : Vous ne voulez pas que la société ayant contracté l'emprunt parte avec la caisse !

Est-ce bien l'idée ?

Dans ce cas, pour un emprunt obligataire, voici les situations que j'ai pu rencontrer.

Quand la société mère est porteuse de l'emprunt et qu'une société fille est porteuse du projet :

Nantissement des comptes courants apportés dans la société portant le projet.

Nantissement de la créance vers la société portant le projet.

Quand une société sœur est porteuse de l'emprunt et prête les sommes à une autre société faisant partie du même groupe :

Nantissement du contrat de prêt entre la société sœur et la porteuse du projet.

On peut retrouver un autre cas de figure plus rare où la société fille porteuse de l'emprunt prête à la société mère.

Nantissement du contrat de prêt entre la société fille et la société mère porteuse du projet.

Sauf erreur, le montage dépend totalement du type des sociétés.

Seules les sociétés par actions sont habilitées par la loi à émettre des obligations : société anonyme (SA), société par actions simplifiée (SAS) et société en commandite par actions (SCA).

Ce qui oblige à procéder à des montages parfois surprenants, à la création de sociétés pour rendre possible le prêt ou à des changements de statuts .......

 

[Berberis_1992]

Sur les conseils d'@ostibapa, j'ai envoyé ce matin un courriel à Immocratie pour la prévenir de mon virement du 30 juin.

Un truc .......

Je ne m'attends pas à une réponse.

Le but de mon message est qu'il soit utilisé comme justificatif dans un courriel de réclamation précisant qu'un membre du Forum MoneyVox (en l’occurrence, votre serviteur) a reçu un versement.

Donc de leur demander pourquoi se sont-ils arrêtés en si bon chemin depuis le mois d'avril.

Histoire de les prendre en tenaille et de les secouer, si c'est possible.

 

[Wallys56]

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]

Sur les conseils d'@ostibapa, j'ai envoyé ce matin un courriel à Immocratie pour la prévenir de mon virement du 30 juin.

Du fait même que la plateforme n'a toujours pas communiqué sur l'arrivée de ce remboursement partiel, nous sommes le 17 juillet .......

Bonjour Monsieur,

J'ai reçu le remboursement partiel le 30 juin.

Cependant, il s'avère qu'après un rapide sondage sur le site MoneyVox.fr, quatre investisseurs au moins n'ont rien reçu.

Je n'ai rien reçu non plus

 

[Berberis_1992]

Je n'ai rien reçu non plus

@Wallys56, vous faîtes partie des quatre recensés sur le forum par @ostibapa.

Vous, @Maxlan, @Miles et @ostibapa.

 

[ostibapa]

@Wallys56, vous faîtes partie des quatre recensés sur le forum par @ostibapa.

Vous, @Maxlan, @Miles et @ostibapa.

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]

Bonjour @Berberis_1992,

Je fais un mail de réclamation à Immocratie dans la journée.
je vais m'appuyer sur votre capture d'extrait de compte publiée sur ce message

 

[Sylv]

Bonjour @Sylv,

Si je résume correctement votre question : Vous ne voulez pas que la société ayant contracté l'emprunt parte avec la caisse !

Est-ce bien l'idée ?

Dans ce cas, pour un emprunt obligataire, voici les situations que j'ai pu rencontrer.

Quand la société mère est porteuse de l'emprunt et qu'une société fille est porteuse du projet :

Nantissement des comptes courants apportés dans la société portant le projet.

Nantissement de la créance vers la société portant le projet.

Quand une société sœur est porteuse de l'emprunt et prête les sommes à une autre société faisant partie du même groupe :

Nantissement du contrat de prêt entre la société sœur et la porteuse du projet.

On peut retrouver un autre cas de figure plus rare où la société fille porteuse de l'emprunt prête à la société mère.

Nantissement du contrat de prêt entre la société fille et la société mère porteuse du projet.

Sauf erreur, le montage dépend totalement du type des sociétés.

Seules les sociétés par actions sont habilitées par la loi à émettre des obligations : société anonyme (SA), société par actions simplifiée (SAS) et société en commandite par actions (SCA).

Ce qui oblige à procéder à des montages parfois surprenants, à la création de sociétés pour rendre possible le prêt ou à des changements de statuts .......

Bonjour,

Tout d'abord un grand merci pour vos éléments de réponse.

Plus précisément ma question portait sur "la priorité au remboursement" d'un prêt de crowdfunding. Par exemple un promoteur qui possèdent plusieurs prêts de crowdfunding en cours et que beaucoup de ces projets se passent mal sauf celui que l'on a financé. Ma question était de savoir dans quelles mesures les fonds du projet que l'on a financé (et qui s'est bien passé) nous reviendraient directement ou pourraient être utilisés pour rembourser les autres projet de crowdfunding qui se sont mal passés. Je pense qu'ici on est bien dans le cas des nantissements que vous expliquez.

Je me suis posé cette question en étudiant le projet [Koregraf] [Métropolis]. En effet le projet me semble bien dérisqué (commercialisation de 93% et travaux en cours). Néanmoins il s'agit d'un promoteur qui porte beaucoup de projets (certains financés via crowdfunding). Je m'interroge si certains de ces projets dérapent, dans quelles mesures cela pourrait impacter le remboursement d'un projet qui s'est bien passé?

Il est à noter pour ce projet ([Koregraf] [Métropolis]) qu'aucune notion de nantissement n'est indiqué dans les documents....

 

[senek]

MAISON TOUQUET	CF-2022-860	NORD TERRAIN SAS
HOTEL MONET	CF-2022-1028	LIITA SAS
JARDIN DE CHARONNE	CF-2022-758	TAMINO SASU
VILLA DE LA PINÈDE	CF-2022-763	PROTIS VALORISATION SAS
GRAND HORIZON 2	CF-2022-816	HK GROUP SAS
GRENELLE PARIS	CF-2022-899	PROPERTY PARTNERS RETAIL SAS

[CF] Suivi des opérations en rade
Bonjour,

Pas de paiement de coupon ce mois ci pour les opérations CF ci-dessus.
Sauf erreur de ma part, pas d'infos récentes dans les suivis de projet.
Preneur d'infos si qq a eu des réponses de CF en mail privé avant que je ne les sollicite...

 

[InvestisseurInquiet]

doivent être annulés :

10° Tout transfert de biens ou de droits dans un patrimoine fiduciaire, à moins que ce transfert ne soit intervenu à titre de garantie d'une dette concomitamment contractée

Or le transfert de biens ou de droits dans un patrimoine fiduciaire ne concerne pas la même société que celle porteuse de l'emprunt. Et c'est là qu'il risque d'y avoir un énorme blème.

1) Pour l'instant la date de cessation de paiement est au 7 février 2023. Sauf à ce que vous ayez d'autres renseignements.

2) Encore faut-il qu'il y ait une justification à l'avancement de la date de cessation de paiement

3) Littéralement, le texte ne dit pas que la fiducie doit être consentie par le débiteur.

4) Si la date de cessation de paiement était avancée, cela voudrait dire que ClubFunding aurait proposé à la souscription un projet concernant une société techniquement en état de cessation de paiement !

 

[Luciole49]

4) Si la date de cessation de paiement était avancée, cela voudrait dire que ClubFunding aurait proposé à la souscription un projet concernant une société techniquement en état de cessation de paiement !

Bon je garde encore mes infos pour Logistics et Ternes étoile parce que je suis dessus et essaie encore de me la jouer perso mais je vais parler pour le BAO.

Un intervenant ici a expliqué que il habitait à côté de ce chantier, avait bien vu que le chantier était à l'arrêt et avait prévenu Raizers sur le forum de discussion de la souscription sans soulever d'intérêt de leur part.

Raizers dit c'est normal. Ils nous ont expliqué que le chantier était à l'arrêt à cause de la défaillance de leur fournisseur et que justement ils levaient des fonds pour relancer le chantier. La personne que j'ai eue rajoute que toute la place a compris pour Michel Ohayon.

Et d'accord avec moi que la plateforme peut être considérée comme responsable. Mais bon Raizers a au moins posé les bonnes questions et Clubfunding a pris des garanties pertinentes.

Allez voir sur pappers la communication Gambetta Revival 2. Cette société a été créée pour servir de Fiducie pour 5 millions d'euros et cette fiducie a été remnboursée. On se demande comment vu que le capital n'a pas bougé et que ce n'est pas Bordeaux Gambetta qui génère des recettes.

Peut être la fiducie sent mauvais peut être les actifs, déjà pourquoi plusieurs sociétés c'est si facile de changer un numéro dans l'acte. Je ne suis pas dessus je vais pas refaire le travail de fourmi que j'ai fait sur Logistics j'aimerais bien que tout soit nickel sur Bordeaux Gambetta parce que çà permetrait d'enfoncer Homunity mais je ne le sens pas. Pourvu que je me trompe.

Et les nullités de la période suspecte c'est l'annulation de ventes d'immeubles à des particuliers qui ont acheté au prix du marché avec l'immeuble restitué à la société et le prix de vente qui se retrouve dans le plan c'est même pas une sûreté là alors pourquoi la Fiducie s'en sortirait mieux ? peut être que je la connais mal.

 

[Berberis_1992]

Bonjour,

Tout d'abord un grand merci pour vos éléments de réponse.

Plus précisément ma question portait sur "la priorité au remboursement" d'un prêt de crowdfunding. Par exemple un promoteur qui possèdent plusieurs prêts de crowdfunding en cours et que beaucoup de ces projets se passent mal sauf celui que l'on a financé. Ma question était de savoir dans quelles mesures les fonds du projet que l'on a financé (et qui s'est bien passé) nous reviendraient directement ou pourraient être utilisés pour rembourser les autres projet de crowdfunding qui se sont mal passés. Je pense qu'ici on est bien dans le cas des nantissements que vous expliquez.

Je me suis posé cette question en étudiant le projet [Koregraf] [Métropolis]. En effet le projet me semble bien dérisqué (commercialisation de 93% et travaux en cours). Néanmoins il s'agit d'un promoteur qui porte beaucoup de projets (certains financés via crowdfunding). Je m'interroge si certains de ces projets dérapent, dans quelles mesures cela pourrait impacter le remboursement d'un projet qui s'est bien passé?

Il est à noter pour ce projet ([Koregraf] [Métropolis]) qu'aucune notion de nantissement n'est indiqué dans les documents....

L'ensemble des cas de nantissements que j'ai essayé de répertorier se rapporte à une situation où l'emprunteur n'est pas le porteur du projet.

Pour une partie des projets, le financement n’est pas signé avec la société qui porte directement le projet (SCCV, SCI ou autres) mais avec une autre société du même groupe, qui peut d’ailleurs avoir comme vocation de porter uniquement les emprunts de crowdfunding.

Maintenant, au sujet de "la priorité au remboursement" d'un prêt.

A mon humble avis, mieux vaudrait prendre le problème à l'envers : Quelles garanties sont-elles proposées pour un projet en cas de problèmes ?

La notion de priorité au remboursement, sauf erreur, n'existe pas.

L'opérateur de [Métropolis] porte déjà 8 projets répertoriés et financés par du crowdfunding :

[lien réservé abonné]

Les garanties sur le projet [Métropolis] sont deux GAPD de la société holding CARRERE et de la SAS CARRERE.

Dans le cadre de la GAPD, il faut avoir une parfaite connaissance de la situation financière actuelle et à venir (dans une certaine mesure) pour espérer que cette garantie ait une quelconque valeur.

Mais si les sociétés sont placées en redressement judiciaire à cause d'un ou plusieurs projets, les GAPD sur [Métropolis] ne seront pas d'un grand secours.

Là, nous entrons dans le domaine des garanties, vaste sujet .......

Sans omettre la qualité d'un projet, évidemment.

J'avais oublié :

Il est à noter pour ce projet ([Koregraf] [Métropolis]) qu'aucune notion de nantissement n'est indiqué dans les documents....

Effectivement, tout dépend comment la plateforme a monté le dossier et quelles garanties elle demande.

CARRERE INVEST K n'a que deux ans d'existence avec un capital social de 1.000€.

[lien réservé abonné]

Une structure purement technique, sans doute au vu de la nébuleuse CARRERE (cf. pappers.fr).

 

[top_kek]

[Clubfunding][Hotel Monet]

le prélèvement sur le compte de la société émettrice nous est revenu impayé. Nous sommes dans l'attente de la régularisation pour reverser les fonds. Il s'agit uniquement d'un retard dans la réception des fonds.

Ah! Sûrement une petite étourderie de la part de l'opérateur, moi aussi j'oublie parfois d'alimenter mon compte courant en fin de mois

 

[Wallys56]

Immocratie - Allauch - Les Jardins du Colombier SAS

Suite demande de ma part sur ce projet dont le dernier reporting remontait au 9 janvier,

-----------Depuis le 9 Janvier, date du votre dernier reporting, quelles sont les nouvelles concernant ce projet ?
Vous y indiquiez : """""Des discussions sont actuellement menées avec M Lachkar au sujet d’une prorogation de l’emprunt obligataire. Dans l’attente d’un accord, nous avons envoyé les mises en demeure nécessaires pour acter le défaut de paiement à la date d’échéance du 8 novembre dernier.""""""""
Une prorogation a t-elle été signée? pour combien de temps et à quel taux ? ‐----------‐--

M. DERBES m'a fait la réponse suivante :
------Nous n’avons pas signé d’avenant au contrat d’émission obligataire.
Nous avons envoyé toutes les mises en demeure nécessaires pour rapidement aller au contentieux si besoin.
Pour l’instant, le foncier est sous promesse de vente auprès de Nexity. Suite à l’obligation de la Mairie de réserver 30% du programme à du logement social, Nexity et M Lachkar ont rediscuté du prix de vente.
M Lachkar attend sous peu une nouvelle proposition du promoteur.-------------

Question aujourd'hui, réponse aujourd'hui, on ne peut pas retirer cette rapidité dans les réponses de la part d’Immocratie

 

[adnstep]

[Homunity] [Le Richmond]

Voici le nouveau rapport du projet « Le Richemond » situé à Megève dans lequel vous avez investi :

Compte tenu du contexte dans lequel s’est déroulé l’opération à savoir la crise liée au covid ayant réduit considérablement les financements bancaires de l’hôtellerie, la hausse du prix des matières premières et maintenant la hausse des taux généralisée à tous les secteurs, Groupe City revoit sa position stratégique concernant cette opération.

Groupe City s’est ouvert à la possibilité de revendre l’opération, ce qui permettrait de se désengager et de récupérer les fonds investis dans ce projet.

Plusieurs opérateurs ont marqué leur intérêt pour la reprise du projet dont un acteur (promoteur) local retenu au printemps 2023 mais qui n’a pas réussi à obtenir son financement.

Un autre opérateur institutionnel est désormais intéressé pour acheter l'actif. Une lettre d'intention d'achat doit être signée avec cet opérateur dans les prochaines semaines qui fera son affaire personnelle de l’obtention des autorisations/modifications administratives. La lettre d'intention permet à l'opérateur d'obtenir une exclusivité sur l'achat de cet actif et de pouvoir s'assurer de l'opportunité à investir. Si ce dernier confirme son intérêt pour acquérir l'actif, une promesse de vente sera signée.

Nous suivons activement les échanges en cours pour la cession de l'actif et nous ne manquerons pas de vous tenir au courant."

Bon, encore un prgm que je vais passer en rouge...

 

[Chris78]

[Clubfunding][Hotel Monet]

Ah! Sûrement une petite étourderie de la part de l'opérateur, moi aussi j'oublie parfois d'alimenter mon compte courant en fin de mois

Votre information vient d'où ? Rien dans le suivi ...

 

[top_kek]

Votre information vient d'où ? Rien dans le suivi ...

Rien dans le suivi en effet, je leur ai demandé par email et c'était leur réponse.

 

[julio54]

Bonjour
Des avis sur societé SGM et son président Frederic Merlin ?
Projet sur BHV à Paris.
Merci pour vos éventuels retours