Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Frenchy75]

Bonjour
Des avis sur societé SGM et son président Frederic Merlin ?
Projet sur BHV à Paris.
Merci pour vos éventuels retours

Bonjour,
rien que cette actu laisse dubitatif sur ce projet : [lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Bonjour
Des avis sur societé SGM et son président Frederic Merlin ?
Projet sur BHV à Paris.
Merci pour vos éventuels retours

Certainement beaucoup plus sérieux que Ohayon mais fait la même chose alors j'ai déjà donné. C'est lui qui a les autres galeries il me semble. Déjà un projet est passé sur CF il y a quelques semaines.

 

[julio54]

Merci pour vos retours. Existe t il des projets en crowdfunding avec des garanties PPD ou est ce reservé aux banques ?

 

[Yoda69]

Merci pour vos retours. Existe t il des projets en crowdfunding avec des garanties PPD ou est ce reservé aux banques ?

Oui il y en a plein (la plupart des projets financés sans banques)

 

[Wallys56]

MAISON TOUQUET	CF-2022-860	NORD TERRAIN SAS
HOTEL MONET	CF-2022-1028	LIITA SAS
JARDIN DE CHARONNE	CF-2022-758	TAMINO SASU
VILLA DE LA PINÈDE	CF-2022-763	PROTIS VALORISATION SAS
GRAND HORIZON 2	CF-2022-816	HK GROUP SAS
GRENELLE PARIS	CF-2022-899	PROPERTY PARTNERS RETAIL SAS

[CF] Suivi des opérations en rade
Bonjour,

Pas de paiement de coupon ce mois ci pour les opérations CF ci-dessus.
Sauf erreur de ma part, pas d'infos récentes dans les suivis de projet.
Preneur d'infos si qq a eu des réponses de CF en mail privé avant que je ne les sollicite...

Cludfunding - Coupons en rade

Cours Franklin​	CF-1970-158 ​	KEY INVEST SAS ​
Lcl Prévost​	CF-1970-141 ​	KEY INVEST SAS ​
Pont d'Asnières​	CF-2021-667 ​	PROPERTY PARTNERS RETAIL SAS ​
Jardin de Charonne​	CF-2022-758 ​	TAMINO SASU ​

 

[djio101]

[Homunity][Charonne]

Message de ce jour :

"Votre investissement pour le projet GDG Investissements - Charonne vient de vous être remboursé.

L'opérateur immobilier ayant restructuré la dette du projet, il a procédé au remboursement de la dette obligataire de façon anticipée.

Pour éviter des délais bancaires supplémentaires, les fonds ont été crédités directement sur votre « Portefeuille en ligne [lien réservé abonné]» que vous détenez auprès d’Homunity.

Pour information, l’investissement aura duré 116 jours, avec un rendement annuel de 10 % net avant impôts, ce qui implique un rendement de 3,17 % net avant impôts sur la période."

Ok. Bon, ben voilà... Bonne journée !

 

[Msimmo]

Immocratie - Allauch - Les Jardins du Colombier SAS

Suite demande de ma part sur ce projet dont le dernier reporting remontait au 9 janvier,

-----------Depuis le 9 Janvier, date du votre dernier reporting, quelles sont les nouvelles concernant ce projet ?
Vous y indiquiez : """""Des discussions sont actuellement menées avec M Lachkar au sujet d’une prorogation de l’emprunt obligataire. Dans l’attente d’un accord, nous avons envoyé les mises en demeure nécessaires pour acter le défaut de paiement à la date d’échéance du 8 novembre dernier.""""""""
Une prorogation a t-elle été signée? pour combien de temps et à quel taux ? ‐----------‐--

M. DERBES m'a fait la réponse suivante :
------Nous n’avons pas signé d’avenant au contrat d’émission obligataire.
Nous avons envoyé toutes les mises en demeure nécessaires pour rapidement aller au contentieux si besoin.
Pour l’instant, le foncier est sous promesse de vente auprès de Nexity. Suite à l’obligation de la Mairie de réserver 30% du programme à du logement social, Nexity et M Lachkar ont rediscuté du prix de vente.
M Lachkar attend sous peu une nouvelle proposition du promoteur.-------------

Question aujourd'hui, réponse aujourd'hui, on ne peut pas retirer cette rapidité dans les réponses de la part d’Immocratie

Réponse rapide certes, mais les autres ne sont pas mis au courant de ce nième revirement partiel.

La couverture du taux d'intérêt qui maintenant représente une forte part du capital risque d'en prendre un coup certain si 30% sont vendus en tant que logement sociaux (aka sans marge voir à perte !)

 

[ostibapa]

Réponse rapide certes, mais les autres ne sont pas mis au courant de ce nième revirement partiel.

La couverture du taux d'intérêt qui maintenant représente une forte part du capital risque d'en prendre un coup certain si 30% sont vendus en tant que logement sociaux (aka sans marge voir à perte !)

C'est là que le retard de 6 mois dans l'avenant promis prend tout son sens.

Il sera toujours temps d'intégrer dans celui-ci une réduction des intérêts dus...
Voir les précédents de Saint Cergues https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1422#post-518963 ou de la Bastide des Terres https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1422#post-518963

 

[adnstep]

[Citesia] [Cala Rossa]
Le capital restant dû de l'émission obligataire CALA ROSSA assorti des intérêts courus durant la période du 14 mai au 14 juillet 2023 sera viré dans les prochains jours sur votre compte bancaire. Nous vous remercions pour la confiance accordée dans le financement de cette opération.

 

[ostibapa]

[WeShareBonds] [Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers]

Communication reçu hier soir à J+1 de la date d'échéance :

Vous avez investi dans le projet Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers présenté par le groupe JMP Expansion.

Le groupe de promotion JMP Expansion est en forte tension de trésorerie depuis plusieurs mois. Les ventes ont ralenti et selon le dirigeant, le groupe a été fortement pénalisé par la hausse des travaux et les retards de ces derniers. Le dirigeant nous a indiqué que contrairement aux communications et reportings de ces derniers mois, il ne serait pas en capacité de rembourser le projet dans les délais impartis.

Le groupe est par ailleurs en discussion bilatérale avec d’autres créanciers financiers souffrant de retards de paiement, chacun à ce stade discutant de ses projets avec JMP Expansion, avec nécessairement un fort risque de déclenchement de procédure collective en cas de désaccord entre les créanciers concernés et JMP Expansion.

Nous échangeons aussi régulièrement que possible avec le dirigeant et sa direction juridique et financière afin d’identifier un schéma qui pourrait solder dans les meilleurs délais tout ou partie de ce crédit avant une éventuelle procédure collective.

Nous restons à votre entière disposition pour tout complément d'information par mail

Selon la (mauvaise) habitude de WSB, aucun suivi durant la vie du projet.
J'avais pris la peine de les contacter au printemps dernier suite au paiement laborieux des intérêts mensuels et à une lecture du track-record de l'opérateur de nature à inquiéter [lien réservé abonné]. Avec en particulier les opérations sur Fundimmo qui font état de l'incapacité à rembourser.
Réponse reçue :

Le groupe nous a indiqué il y a quelques semaines que l'opération avançait conformément au calendrier initial. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si nous avons de nouvelles informations.

Autant dire que j'ai la désagréable impression d'avoir été pris pour un âne (un autre mot de 3 lettres est même plus approprié...)

 

[Wallys56]

LYMO - Esprit Amidonniers

Projet souscrit le 22/11/2018 -

L'acte du dernier lot a finalement eu lieu le 20 juin. Le remboursement est prévu pour fin juillet.

"On attend plus que cà"

 

[djio101]

[RAIZERS][Quai de l'Oise]

Info du jour :
"Un avenant est en cours de signature pour prolonger la durée de l’emprunt de 6 mois soit au plus tard au 02/02/2024.
Le paiement des intérêts de l’échéance du 02/08/2023 est reporté à la nouvelle échéance. Le taux de rendement augmente à 13% et les intérêts sont également capitalisés.
L’avenant sera communiqué dès sa réception."

Retard...

 

[opoles]

[RAIZERS][Quai de l'Oise]

Bonjour,

Un retard plutôt sympa je trouve. Le taux augmente de 3 % et le bien est sous promesse sans condition donc la vente devrait se faire assez rapidement. Le montant de la vente permet largement de couvrir le montant de l'obligation Raizers ce qui est rassurant.

 

[NicoNoclaste]

[RAIZERS][Quai de l'Oise]

Bonjour

Info du jour :
"Un avenant est en cours de signature pour prolonger la durée de l’emprunt de 6 mois soit au plus tard au 02/02/2024.
Le paiement des intérêts de l’échéance du 02/08/2023 est reporté à la nouvelle échéance. Le taux de rendement augmente à 13% et les intérêts sont également capitalisés.
L’avenant sera communiqué dès sa réception."

Retard...

Retard, peut-être, mais vraiment limité si l'on veut bien croire en l'annonce d'un remboursement proche:

Le local et ses annexes sont de nouveaux sous promesse de vente signée le 11/07/2023, sans condition suspensive, pour un prix de vente de 2 100000€. La réitération doit intervenir avant le 11/09/2023.

Ce qu'il sera intéressant de constater en la circonstance, ce sera le delta entre les prévisions de CA du bilan prévisionnel et le CA effectivement réalisé.

Le montant de la vente permet largement de couvrir le montant de l'obligation Raizers ce qui est rassurant.

Si le remboursement final a bien lieu fin septembre, l'opération sera bénéficiaire de 140k€ à la très grosse louche (sans compter les loyers encaissés), ce qui conférera une marge de 6% à l'opération, contre les 16% prévus au départ. Croisons donc les doigts, mais ça me conforte dans ma conviction que la marge attendue - et éventuellement retraitée - doit atteindre un seuil minimal pour qu'un projet vaille la peine d'être étudié.

J'émets par ailleurs quelques doutes sur l'application des 3% de pénalités: ils avaient été annoncés par email dès le 4/08/2022 à l'occasion du retard de paiement des intérêts 2022, et je n'ai rien vu passer en septembre lors de leur versement...

 

[adnstep]

le bien est sous promesse sans condition

Promesse de vente ou promesse d'achat ?

 

[NicoNoclaste]

Promesse de vente ou promesse d'achat ?

Promesse de vente.
Intéressant également, si le deal est effectif, de voir le taux de capitalisation aujourd'hui exigé pour un local commercial dans la zone (Paris XIXème arrondissement): 6,7%!

 

[Zino]

@Wallys56, vous faîtes partie des quatre recensés sur le forum par @ostibapa.

Vous, @Maxlan, @Miles et @ostibapa.

Et de 5 avec moi !
(Pas de fonds reçus non plus !)

 

[Berberis_1992]

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]

Et de 5 avec moi !
(Pas de fonds reçus non plus !)

Bienvenue dans le Fan Club du Petit Quevilly !

Histoire de secouer un peu plus le cocotier, vous pouvez (si ce n'est pas déjà fait) vous rappeler au bon souvenir d'Immocratie comme l'a fait @ostibapa.

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]

Bonjour @Berberis_1992,

Je fais un mail de réclamation à Immocratie dans la journée.
je vais m'appuyer sur votre capture d'extrait de compte publiée sur ce message

Oh, cela va être encore de la très grande faute de CAIXA mais il peut être intéressant de marquer le coup .......

 

[ostibapa]

[Immocratie] [Le Petit Quevilly]



Bienvenue dans le Fan Club du Petit Quevilly !

Histoire de secouer un peu plus le cocotier, vous pouvez (si ce n'est pas déjà fait) vous rappeler au bon souvenir d'Immocratie comme l'a fait @ostibapa.



Oh, cela va être encore de la très grande faute de CAIXA mais il peut être intéressant de marquer le coup .......

Je confirme que la Caixa sera présentée comme le coupable. Réponse reçue dans la semaine :

Une première vague de virement a e, effet été réalisée, une seconde devait suivre dans la foulée mais la CAIXA n’en a rien fait pour l’instant. Nous sommes face à une banque complètement apathique. Je vais encore une fois les relancer cette semaine.

Pourtant comme rappelé par @Berberis_1992 :

Soit dit en passant, la Caixa n'aurait jamais dû être embarquée dans l'affaire si Immocratie avait un PSP comme tout bon CIP qui se respecte .......

De mon côté si il n'y a toujours pas de virement d'ici la fin du mois (on en sera alors à 3 mois après la vente de Bois Guillaume et 1 mois après la première vague de virement), je procéderai à un signalement auprès de l'AMF [lien réservé abonné].
Même si l'AMF ne donne pas de réponse individuelle, j'ai l'espoir que la multiplication des signalements vis à vis d'une plateforme entraîne un suivi renforcé...

 

[Msimmo]

Une première vague de virement a e, effet été réalisée, une seconde devait suivre dans la foulée mais la CAIXA...

L'argumentation est quand même fortement hallucinante.
Au mieux, l'argent dort quelque part et ne rapporte aucun INTERET pour les prêteurs depuis plus d'1 mois!
au pire il y a autre chose qui bloque et cela n'est pas encore dit.

En tout cas, c'est problématique de fonctionner come cela.