Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[senek]

Bonjour
Les personnes qui ont des projets avec HK Group (ex Hestia) auraient-elles des nouvelles fraîches à partager.
C'est pour compenser le silence radio de ClubFunding depuis un mois.

Non aucune news :-(

 

[Salva]

[ClubFunding] [Hôtel l'Univers]

Projet remboursé.

 

[Papet]

[Wiseed] [Les Hauts de Smith]
Un projet de lotissement à moins de 20% de précommercialisation en 24 mois : faut oser !
J'étais parti pour mettre un 12, j'ai revu ma note...

 

[gros panda]

[Wiseed] [Les Hauts de Smith]
Un projet de lotissement à moins de 20% de précommercialisation en 24 mois : faut oser !
J'étais parti pour mettre un 12, j'ai revu ma note...

C'est sûr qu'il faut déjà oser pour investir sur cette plateforme

 

[gros panda]

[Wiseed] [Les Hauts de Smith]
Un projet de lotissement à moins de 20% de précommercialisation en 24 mois : faut oser !
J'étais parti pour mettre un 12, j'ai revu ma note...

Je viens de regarder comme d'habitude très peu de garantie (première demande sur holding), ça fait rêver.
Encore un projet ou les préteurs devront payer les frais de justice si problème, super!

 

[Jar]

Hello, projet à 5M sur Raizers vendredi à 11h, marchand de bien qui achète et revend une villa d'exception dans le 94, pas de travaux, promesse signée sans condition suspensive, fiducie sur les titres. Je ne vois pas de loup excepté que le marchand de bien est inexpérimenté (pharmacien qui se lance dans l'immobilier) et que le projet ne durera pas les 12 mois annoncés (6 mois d'intérêts garantis). Qu'en pensez-vous ?

 

[Berberis_1992]

[Clubfunding] [LE SQUARE FLEURI - PARIS 17]

A voir si le suivi sera mis à jour.

Oh, le suivi a bien été mis à jour .......

Version du 20 juin 2023 :

"22/03/2023 Nous vous informons que l’opérateur a sollicité une prorogation de la date de maturité. L’opération a subi des retards sur la réalisation des travaux et la commercialisation. Nous revenons vers vous dans les prochains jours pour vous tenir informés."

Version du 05 juillet 2023 :

"22/03/2023 Nous vous informons que l’opérateur a sollicité une prorogation de la date de maturité. L’opération a subi des retards sur la réalisation des travaux et la commercialisation."

Abracadabra et voilà !

Comment pourrait-on qualifier cette modification ?

Mettre la poussière sous le tapis, de méthodes de maquignons ?

Je rigole mais quel crédit pouvons-nous apporter au contenu du suivi des projets de Clubfunding si des modifications sont effectuées au gré de leurs humeurs ?

Mesdames, Mesdemoiselles, Messieurs, à vos copies d'écran !

Soit dit en passant, ce projet devait être remboursé au mois de mars 2023, depuis il est en attente de remboursement au 19 juin 2023.

 

[Yoda69]

Hello, projet à 5M sur Raizers vendredi à 11h, marchand de bien qui achète et revend une villa d'exception dans le 94, pas de travaux, promesse signée sans condition suspensive, fiducie sur les titres. Je ne vois pas de loup excepté que le marchand de bien est inexpérimenté (pharmacien qui se lance dans l'immobilier) et que le projet ne durera pas les 12 mois annoncés (6 mois d'intérêts garantis). Qu'en pensez-vous ?

Pour moi c'est un projet "quitte ou double".

Soit la vente va au bout et dans ce cas il y aura une rémunération pour (sans doute) 6 mois soit 5,5%.

Soit la vente ne va pas au bout et dans ce cas vous avez un opérateur inexpérimenté (qui pour sa 1ère opération se lance dans un projet à 5 M€...) pour gérer un bien totalement atypique (une villa >500 m2 avec un terrain gigantesque à La Queue-en-Brie). Dans ce cas qui va racheter ce bien et qu'est-ce que ça vaut vraiment ?

Trop risqué pour moi.

 

[Sylv]

Hello, projet à 5M sur Raizers vendredi à 11h, marchand de bien qui achète et revend une villa d'exception dans le 94, pas de travaux, promesse signée sans condition suspensive, fiducie sur les titres. Je ne vois pas de loup excepté que le marchand de bien est inexpérimenté (pharmacien qui se lance dans l'immobilier) et que le projet ne durera pas les 12 mois annoncés (6 mois d'intérêts garantis). Qu'en pensez-vous ?

Bonjour,
Je viens également de regarder le projet grâce a votre message.
En effet le projet semble être assez sécurisé : pas de risque travaux, pas de risque autorisation, pas de risque commercialisation.
Seule ombre au tableau : si finalement l'acheteur se retire (n'a pas les fonds, faille juridique dans l'acte ou autres) alors peu de marge de sécurité : les fonds propres de l'opérateur sont de seulement 700K€ sur 5,7M€ et il est difficile d'avoir une idée du prix de la maison sans le projet.
Autre point négatif : la durée courte de l'investissement.
Je pense y mettre un petit billet.

 

[Vovo21]

Pour moi c'est un projet "quitte ou double".

Soit la vente va au bout et dans ce cas il y aura une rémunération pour (sans doute) 6 mois soit 5,5%.

Soit la vente ne va pas au bout et dans ce cas vous avez un opérateur inexpérimenté (qui pour sa 1ère opération se lance dans un projet à 5 M€...) pour gérer un bien totalement atypique (une villa >500 m2 avec un terrain gigantesque à La Queue-en-Brie). Dans ce cas qui va racheter ce bien et qu'est-ce que ça vaut vraiment ?

Trop risqué pour moi.

Trop risqué pour moi également. Le marché de luxe est vraiment une niche.
Si la vente ne va pas au bout, cela va être compliqué de trouver un autre acheteur.

 

[Sylv]

Pour moi c'est un projet "quitte ou double".

Soit la vente va au bout et dans ce cas il y aura une rémunération pour (sans doute) 6 mois soit 5,5%.

Soit la vente ne va pas au bout et dans ce cas vous avez un opérateur inexpérimenté (qui pour sa 1ère opération se lance dans un projet à 5 M€...) pour gérer un bien totalement atypique (une villa >500 m2 avec un terrain gigantesque à La Queue-en-Brie). Dans ce cas qui va racheter ce bien et qu'est-ce que ça vaut vraiment ?

Trop risqué pour moi.

Retour interessant.
A noter que si l'acheteur se retire il devrait normalement laisser 10% du prix soit 720K€. Pas négligeable.

 

[Luciole49]

Intéressant, je dois être inscrite sur Koregraf. Cela ne les dérange pas de convenir avec un emprunteur une hypothèque de 1er rang et puis que le notaire s'aperçoive que le bien est déjà hypothéqué, qu'importe on continue :

CLOS MARIUS Ouverture mercredi 5 juillet à 11h​

Nous vous avons informé de l'ouverture du projet Clos Marius ce jour à 10 heures. Cette ouverture est décalée à 11 heures à la suite d’un changement de sûreté. Koregraf avait mis en place une hypothèque de premier rang sur l'opération, néanmoins cette dernière était déjà prise par l’Etat. Par conséquent, Koregraf a mis en place une hypothèque de second rang au profit des investisseurs. Cette sureté permet malgré tout de couvrir l’emprunt obligataire, la maison faisant l’objet d’un avis de valeur de 1 000 000 €. Par conséquent l’ensemble des pré-réservations ne sera pas prise en compte tenu de ce changement de sûreté. Si vous avez validé votre souscription suite à une réservation, vous recevrez un appel de nos équipes dans les meilleurs délais afin de répondre à vos éventuels questionnements.​

 

[Msimmo]

Intéressant, je dois être inscrite sur Koregraf. Cela ne les dérange pas de convenir avec un emprunteur une hypothèque de 1er rang et puis que le notaire s'aperçoive que le bien est déjà hypothéqué, qu'importe on continue :

Projet totalement disqualifié !

 

[ostibapa]

Intéressant, je dois être inscrite sur Koregraf. Cela ne les dérange pas de convenir avec un emprunteur une hypothèque de 1er rang et puis que le notaire s'aperçoive que le bien est déjà hypothéqué, qu'importe on continue :

​

CLOS MARIUS Ouverture mercredi 5 juillet à 11h​

Nous vous avons informé de l'ouverture du projet Clos Marius ce jour à 10 heures. Cette ouverture est décalée à 11 heures à la suite d’un changement de sûreté. Koregraf avait mis en place une hypothèque de premier rang sur l'opération, néanmoins cette dernière était déjà prise par l’Etat. Par conséquent, Koregraf a mis en place une hypothèque de second rang au profit des investisseurs. Cette sureté permet malgré tout de couvrir l’emprunt obligataire, la maison faisant l’objet d’un avis de valeur de 1 000 000 €. Par conséquent l’ensemble des pré-réservations ne sera pas prise en compte tenu de ce changement de sûreté. Si vous avez validé votre souscription suite à une réservation, vous recevrez un appel de nos équipes dans les meilleurs délais afin de répondre à vos éventuels questionnements.​

Hypothèque déjà prise par l'Etat : ça peut correspondre à quoi ?

 

[Jar]

Pour moi c'est un projet "quitte ou double".

Soit la vente va au bout et dans ce cas il y aura une rémunération pour (sans doute) 6 mois soit 5,5%.

Soit la vente ne va pas au bout et dans ce cas vous avez un opérateur inexpérimenté (qui pour sa 1ère opération se lance dans un projet à 5 M€...) pour gérer un bien totalement atypique (une villa >500 m2 avec un terrain gigantesque à La Queue-en-Brie). Dans ce cas qui va racheter ce bien et qu'est-ce que ça vaut vraiment ?

Trop risqué pour moi.

Il y a 2 estimations de valeur dans le dossier :
• John Taylor le 28/06/2022 pour un montant de 6 750 000 € soit un prix de 11 926 €/m²
• Orpi le 21/06/2022 pour un montant de 6 790 000 € soit un prix de 11 996 €/m²

 

[Jar]

Hypothèque déjà prise par l'Etat : ça peut correspondre à quoi ?

"Les comptables des finances publiques disposent de l'hypothèque légale du Trésor pour garantir le recouvrement de leur créance restée impayée." Problème avec le fisc ou l'Urssaf ? ça fait vraiment mauvais genre d'annoncer ça juste avant la collecte...

 

[Luciole49]

Hypothèque déjà prise par l'Etat : ça peut correspondre à quoi ?

C est très vague et cela ne reflète pas la loyauté de l information a donner aux souscripteurs.

 

[Jpense20]

Projet totalement disqualifié !

Comme la PF du coup ...

 

[Yoda69]

Il y a 2 estimations de valeur dans le dossier :
• John Taylor le 28/06/2022 pour un montant de 6 750 000 € soit un prix de 11 926 €/m²
• Orpi le 21/06/2022 pour un montant de 6 790 000 € soit un prix de 11 996 €/m²

C'est vrai.

J'imagine qu'une bonne partie de cette valeur est dans la valeur foncière/ des terrains qui pourraient être un jour détachés s'ils devenaient constructibles (bref à moins d'être copain avec le maire ou d'avoir les bonnes infos...).

Sur le reste cela reste un bien de luxe (vu le prix) mais sans les "codes" du luxe, notamment i) la localisation (qui veut acheter un bien à 7 M€ à La-Queue-en-Brie, on est dans un marché hyper étroit), ii) la façade n'a rien de remarquable (ce n'est pas une maison de maitre, un hotel particulier, une maison "bourgeoise"...) voire est même très quelconque, iii) les (rares) photos de l'intérieur ne font pas rêver, iv) le jardin (j'ai regardé sur Maps) n'a rien de remarquable non plus. Bref ça parait "juste" une très grande maison sur un immense terrain.

Je ne dis pas que c'est un mauvais projet, je dis juste que si la vente échoue (on ne sait rien de l'acheteur) on est tanqué avec un bien atypique et très peu liquide.
Et donc si ça marche on gagne 5,5%, si ça ne marche pas ça peut être très long surtout que l'opérateur n'inspire pas confiance...

Et par ailleurs l'acheteur pressenti pour le bien achète 450 K€ plus cher que l'avis de valeur d'un agent immobilier (avis fait à la demande du vendeur donc pour le vendeur) ?

 

[Serge B]

Si l'info est exacte, creance d'impot. Pour le comptable du tresor c'est une procedure assez compliquee qui n'est pas utilisee a tout bout de champ.

L'operateur ne pouvait pas l'ignorer quand il a monte son projet. Hum...faut il parler de mauvaise foi ? Je vous laisse juges.