Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[flocon]

Bonjour
Les personnes qui ont des projets avec HK Group (ex Hestia) auraient-elles des nouvelles fraîches à partager.
C'est pour compenser le silence radio de ClubFunding depuis un mois.

Bonjour non rien je leur ai envoyé un mail pourtant c est pareille silence radio pour villa du Calvados, vieux port la rochelle , villa di parma etc aucun remboursement pour le mois de juin des fonds .en plus écrit ( retard contractuel )

 

[Wallys56]

Bonjour
Les personnes qui ont des projets avec HK Group (ex Hestia) auraient-elles des nouvelles fraîches à partager.
C'est pour compenser le silence radio de ClubFunding depuis un mois.

(FUNDIMMO - VILLA BOIS DU LOUP)
en date du 25/04/2023
Nous revenons vers vous dans le cadre de votre investissement concernant l’opération “Vila Bois du Loup”.
L’opérateur a reçu une offre d’achat relative à la Villa Amanuza. Si, au cours des prochains mois, cette offre se concrétise, elle devrait permettre à l’opérateur d’effectuer le remboursement partiel convenu en décembre dernier.
Nous continuons à suivre les avancées de l’opération, et restons évidemment disponibles pour tout complément d'information.

en date du 23/01/2023
Nous revenons vers vous vous avec une actualité concernant le projet "Villa Bois du Loup", réalisé par l'opérateur HK Group (anciennement HESTIA).
Lors de notre visite en Juin 2022, nous avons constaté un retard dans l’avancement du projet.
A ce jour, l’opérateur n’est pas en mesure de nous rembourser l’intégralité du capital et des intérêts de ce financement dans le délai initialement convenu (à savoir le 14 août 2022).
A la suite de cette visite, nous avons eu de nombreuses discussions avec cet opérateur afin de convenir de nouvelles garanties et contreparties de sa part en raison de cet important retard par rapport au calendrier initial.
Ces échanges ont eu lieu afin de sécuriser également une autre opération réalisée par cet opérateur et que nous avons financée (l’opération Samsara).
Ces discussions ont abouti à la conclusion d’un avenant en date du 1er décembre 2022 modifiant les caractéristiques de l’opération dans laquelle vous avez investi de la façon suivante :

• Prorogation de la date de remboursement : 18 mois supplémentaires sont nécessaires à l’opérateur pour achever les travaux liés au projet Samsara.
  Le projet Bois du Loup pourra démarrer une fois les stocks de l’opérateur réduits (vente de plusieurs villas en cours.) La date d’échéance est donc désormais établie au 15 juin 2024 ;
• Augmentation du taux d’intérêt de 9% à 10,5% : en contrepartie du report significatif de la date d’échéance, nous avons convenus avec l’opérateur que le taux d’intérêt serait majoré de 1,5%, celui-ci passant de 9% à 10,5%, effectif depuis le 15 décembre 2022 ;
• Signature d’ordres irrévocables de paiement signés par le notaire de l’opérateur sur 3 actifs immobiliers : afin de permettre un éventuel remboursement anticipé du financement par rapport à la nouvelle date d’échéance convenue, des ordres irrévocables de paiement ont été pris sur 3 villas détenues par des sociétés détenues par l’opérateur : Samsara, Bois du Loup et Amanuza. Cette dernière villa est en cours de commercialisation pour un prix de vente de 21 millions d’euros. Si la vente de l’une de ces villas survient avant la nouvelle date d’échéance, le prix de cette vente sera destiné à rembourser les sommes dues par l’opérateur dans le cadre de l’opération que vous avez financée ;
• Prise de nouvelles sûretés : afin de renforcer plus encore les garanties dont bénéficie ce financement, 5 garanties autonomes à première demande ont été prises sur les sociétés HK GROUP, AMANUZA et MCQUEEN ainsi que sur Monsieur Victor Perez et Mme Marie-Anne Prévoteau, les dirigeants de ces sociétés ;
• Remboursement partiel du capital : afin de nous assurer de la bonne foi de l'opérateur, nous lui avons demandé d’effectuer dès à présent un remboursement partiel des sommes dues, correspondant à 22,3% du capital investi (soit 223.109,14 €). Le reste des fonds (capital restant dû et intérêts capitalisés) bénéficieront du taux d’intérêt révisé à la hausse (et passé de 9% à 10,5%). Nous sommes dans l’attente du versement par l’opérateur. Les factures lui ont été transmises en décembre 2022.

Bien que nous regrettions le retard significatif pris dans la mise en œuvre du chantier, ces nouvelles conditions nous semblent de nature à assurer la bonne exécution de cette opération, tout en renforçant plus encore les garanties et du rendement de votre investissement.

 

[Tomas466]

[Monego] [Les Forges et le Clos des Perrines]

La plateforme organise prochainement une consultation des obligataires pour un prolongement de 6 mois de l'emprunt, soit jusqu'à fin janvier 2024. La "principale motivation" évoquée est que les travaux ont pris du retard, la livraison étant désormais prévue en fin d'année. Les intérêts continueraient à courir, à taux inchangé (9,3% ici).

Côté commercialisation on est à 35 lots vendus et 3 réservés sur les 50, soit 38 au total. Par rapport au dernier rapport qui faisait état de 36 lots commercialisés c'est 2 lots supplémentaires qui devraient partir... mais il en reste encore 12. Le chemin risque d'être long.

 

[InvestisseurInquiet]

Hypothèque déjà prise par l'Etat : ça peut correspondre à quoi ?

Lorsque vous êtes redressé, vous pouvez demander un sursis de paiement, mais vous devez garantir le montant dû. L'hypothèque est l'une des garanties possibles.
Il est donc probable qu'on ait affaire à un emprunteur qui s'est fait redresser et qui conteste ou va contester devant le tribunal administratif. S'il perd devant le TA, le sursis tombe : soit il paye, soit la garantie est exercée. Autant dire que dans ce cas, le remboursement des emprunteurs privés sera un problème secondaire pour lui.
C'est hallucinant de proposer un projet avec un emprunteur ayant une telle épée de Damoclès au-dessus de la tête

 

[Wallys56]

Lorsque vous êtes redressé, vous pouvez demander un sursis de paiement, mais vous devez garantir le montant dû. L'hypothèque est l'une des garanties possibles.
Il est donc probable qu'on ait affaire à un emprunteur qui s'est fait redresser et qui conteste ou va contester devant le tribunal administratif. S'il perd devant le TA, le sursis tombe : soit il paye, soit la garantie est exercée. Autant dire que dans ce cas, le remboursement des emprunteurs privés sera un problème secondaire pour lui.
C'est hallucinant de proposer un projet avec un emprunteur ayant une telle épée de Damoclès au-dessus de la tête

Ou alors le produit de vente sera placé sous un compte séquestré par le notaire...... Le propriétaire préfère vendre de suite plutôt que d'être saisi et que son bien soit vendu aux enchères à un prix moindre sans compter tous les frais annexes qui viendront se greffés.

 

[NicoNoclaste]

[Koregraf] [Clos Marius]

Bonjour

C'est hallucinant de proposer un projet avec un emprunteur ayant une telle épée de Damoclès au-dessus de la tête

Ce qui est proprement hallucinant, c'est que ce projet:

1. a été annoncé et présenté il y a déjà une semaine avec une hypothèque de premier rang,
2. confirmé hier sans aucun changement,
3. retardé d'une heure aujourd'hui,
4. avec l'explication, 5 petites minutes avant l'ouverture, que les obligataires passaient en second rang derrière l'Etat!!!

L'operateur ne pouvait pas l'ignorer quand il a monte son projet. Hum...faut il parler de mauvaise foi ? Je vous laisse juges.

Ni l'opérateur, ni la PF selon moi.

Et mon opinion est faite. De quoi alimenter encore ma paranoïa.

 

[Msimmo]

Ni l'opérateur, ni la PF selon moi.

L'opérateur devait savoir.
La PF doit le vérifier soit avant ou bien après émission et l'inscription doit se faire avant de transmettre les fonds. Enfin faut mieux pour sa responsabilité !

Par contre ça fait pas sérieux...

 

[Berberis_1992]

Par contre ça fait pas sérieux...

Gaffes et bévues .......

Un bilan comme celui-là, ça fait sérieux ?

 

[NicoNoclaste]

Gaffes et bévues .......

Un bilan comme celui-là, ça fait sérieux ?

Afficher la pièce jointe 19261

Non.
Et encore moins quand c'est présenté par une PF gérée par des diplômés en finance d'une très grande Business School. Mettons pudiquement ça sur le compte du surmenage, auquel de bonnes vacances d'été devront remédier.
Pour ce qui est du fond, je ne prête pas à une boîte qui aligne 4 exercices déficitaires en quatre années d'existence (Cyrus - LPB).

 

[Luciole49]

Non.
Et encore moins quand c'est présenté par une PF gérée par des diplômés en finance d'une très grande Business School. Mettons pudiquement ça sur le compte du surmenage, auquel de bonnes vacances d'été devront remédier.
Pour ce qui est du fond, je ne prête pas à une boîte qui aligne 4 exercices déficitaires en quatre années d'existence (Cyrus - LPB).

Ah bon 4 exercices déficitaires ? J'ai pas été jusque là pour ne pas le financer, je deviens de plus en plus sélective et le moindre petit truc et j'y vais pas. Dès qu'on fait appel à nous pour financer 100% du foncier je fuis. Les apports personnels sont financés par les appels de fonds pas par le portefeuille du dirigeant.

faudra aussi que je vous raconte la méthode LYMO : M'ont reproché de qualifier de garantie de pacotille une hypothèque de 1er rang qui vaut pas mieux que celle de deuxième rang de Koregraf.

 

[Berberis_1992]

Et encore moins quand c'est présenté par une PF gérée par des diplômés en finance d'une très grande Business School.

J'ai bien entendu posé la question et voici un extrait de la réponse digne de personnes sorties de ce genre d'établissement :

"Le montant des capitaux propres indiqué ne correspond donc pas à la somme des éléments détails en dessus qui représentent les principaux postes que nous avons repris mais bien à la somme précise qui est dans la plaquette comptable."

En résumé, je n'avais rien compris.

Circulez, y a rien à voir ........

Par contre, quand j'ai insisté, d'un seul coup, plus de son, plus d'image.

Mais bon, la collecte est terminée .......

 

[NicoNoclaste]

J'ai bien entendu posé la question et voici un extrait de la réponse digne de personnes sorties de ce genre d'établissement :

"Le montant des capitaux propres indiqué ne correspond donc pas à la somme des éléments détails en dessus qui représentent les principaux postes que nous avons repris mais bien à la somme précise qui est dans la plaquette comptable."

Ce qui aurait surtout tendance à laisser penser que celui qui répond aux questions n'est pas directement l'analyste/rédacteur de la présentation, mais un chargé de communication plus rompu à la langue de bois qu'à la comptabilité/finance d'entreprise; j'ai exactement le même problème avec Koregraf, tant et si bien que je n'envisage plus d'investir chez eux que lorsque je n'ai pas du tout de question à leur poser.

Merci en tout cas de n'avoir pas écrit: "... et c'est même à ça qu'on les reconnaît", pour paraphraser les Tontons Flingueurs récemment évoqués dans cette file par la même PF; pour en avoir fréquenté de nombreux (des alumni, pas des flingueurs - quoique...), j'ai pu constater que tous ne sont pas comme ça, et bien loin s'en faut. Mais peut-être que du côté de L'ENA?...

Par contre, quand j'ai insisté, d'un seul coup, plus de son, plus d'image.

Un peu comme le gamin pris la main dans le pot de confiture...

 

[Berberis_1992]

un chargé de communication plus rompu à la langue de bois qu'à la comptabilité/finance d'entreprise

La réponse vient directement d'un des deux fondateurs.

C'est pas génial, ça ........

Et ce n'est pas la première fois qu'il est pris la main dans le pot de confiture !

 

[adnstep]

Intéressant, je dois être inscrite sur Koregraf. Cela ne les dérange pas de convenir avec un emprunteur une hypothèque de 1er rang et puis que le notaire s'aperçoive que le bien est déjà hypothéqué, qu'importe on continue :

​

CLOS MARIUS Ouverture mercredi 5 juillet à 11h​

Nous vous avons informé de l'ouverture du projet Clos Marius ce jour à 10 heures. Cette ouverture est décalée à 11 heures à la suite d’un changement de sûreté. Koregraf avait mis en place une hypothèque de premier rang sur l'opération, néanmoins cette dernière était déjà prise par l’Etat. Par conséquent, Koregraf a mis en place une hypothèque de second rang au profit des investisseurs. Cette sureté permet malgré tout de couvrir l’emprunt obligataire, la maison faisant l’objet d’un avis de valeur de 1 000 000 €. Par conséquent l’ensemble des pré-réservations ne sera pas prise en compte tenu de ce changement de sûreté. Si vous avez validé votre souscription suite à une réservation, vous recevrez un appel de nos équipes dans les meilleurs délais afin de répondre à vos éventuels questionnements.​

1er rang, 2nd rang, de toute façon ça reste hypothétique.

 

[adnstep]

Clubfunding m'écrit :

"J’ai le plaisir de vous informer que le projet Hôtel l’Univers auquel vous avez souscrit va être remboursé dans les prochains jours. Ainsi, je vous présente l’opportunité du projet ..."

Ben non. Je n'ai jamais souscrit à un projet d'Hôtel l'Univers. Un peu de fatigue chez toutes les pf. Les vacances vont leur faire du bien.

 

[adnstep]

[Hors sujet]

5 garanties autonomes à première demande ont été prises sur les sociétés HK GROUP, AMANUZA et MCQUEEN ainsi que sur Monsieur Victor Perez et Mme Marie-Anne Prévoteau, les dirigeants de ces sociétés ;

Rien à voir avec le crowdfunding. Je relisais la plaquette de "Villa Samsara". Elle indique que Monsieur Victor Perez, avant de faire le marchand de biens, a eu une carrière chez "Sucres et denrées", vieille maison de négoce française ([lien réservé abonné]).

Par association d'idées, m'est revenu en tête le film de Jacques Rouffio, "Le sucre", dont le sujet est la spéculation sur le sucre, au début des années 70. De grands acteurs (Picoli, Depardieu, Carmet, Hanin) et quelques scènes et répliques d'anthologie

 

[Berberis_1992]

[CLUBFUNDING] [CLAPIER]

Une p'tite question sur ce projet ayant bien du mal à faire le plein .......

Quel est l'avantage pour une société de marchand de biens de faire déposer un permis de construire par une personne physique ?

Je m'explique .......

Dans le dossier de présentation, deux permis de construire ont été obtenus pour une opération de division parcellaire et une revente des lots :

Permis de construire n°3407722M0038 obtenu en 03/2023 permettant
la construction d’une villa en R+1 d’une surface de plancher de 207,27m²
avec garage en sous-sol et piscine extérieure.

Permis de construire n°3407722M0039 obtenu en 03/2023 permettant
la construction d’une villa en R+1 d’une surface de plancher de 192,32m²
avec garage en sous-sol et piscine extérieure.
Les deux permis de construire valent démolition.

En allant visiter le coin avec Google Maps .......

[lien réservé abonné]

Je suis tombé, par pur hasard, sur l'affichage des permis de construire, la photo ayant été prise en mars 2023 ......





Et là, ce n'est pas le nom d'un opérateur qui est affiché mais le nom de deux personnes physiques.

J'ai vérifié les numéros de permis de construire sur les photos.

J'ai fait quelques recherches, je suis tombé sur un expert-comptable de la région de Montpellier, mais rien n'est certain.

Donc pourquoi un opérateur demanderait à deux personnes physiques de déposer ses permis de construire à sa place ?

Surtout, que, dans le dossier, il est précisé que la société de projet viendra se substituer au marchand de biens le jour de l'acquisition du bien.

J'avoue que je ne comprends pas !

 

[Highston]

[ClubFunding]
adnstep, vous postez votre message à 22 h00. Il aurait été honnête de signaler que 10 minutes exactement après avoir reçu le message en question, il a été corrigé (j'ai reçu le même).
Et, cela, c'était avant midi. 10 heures avant que vous ne postiez votre message

 

[Luciole49]

@Berberis_1992 Très bizarre en effet

 

[ostibapa]

[CLUBFUNDING] [CLAPIER]

Une p'tite question sur ce projet ayant bien du mal à faire le plein .......

Quel est l'avantage pour une société de marchand de biens de faire déposer un permis de construire par une personne physique ?

Je m'explique .......

Dans le dossier de présentation, deux permis de construire ont été obtenus pour une opération de division parcellaire et une revente des lots :

Permis de construire n°3407722M0038 obtenu en 03/2023 permettant
la construction d’une villa en R+1 d’une surface de plancher de 207,27m²
avec garage en sous-sol et piscine extérieure.

Permis de construire n°3407722M0039 obtenu en 03/2023 permettant
la construction d’une villa en R+1 d’une surface de plancher de 192,32m²
avec garage en sous-sol et piscine extérieure.
Les deux permis de construire valent démolition.

En allant visiter le coin avec Google Maps .......

[lien réservé abonné]

Je suis tombé, par pur hasard, sur l'affichage des permis de construire, la photo ayant été prise en mars 2023 ......

Afficher la pièce jointe 19277

Afficher la pièce jointe 19278

Et là, ce n'est pas le nom d'un opérateur qui est affiché mais le nom de deux personnes physiques.

J'ai vérifié les numéros de permis de construire sur les photos.

J'ai fait quelques recherches, je suis tombé sur un expert-comptable de la région de Montpellier, mais rien n'est certain.

Donc pourquoi un opérateur demanderait à deux personnes physiques de déposer ses permis de construire à sa place ?

Surtout, que, dans le dossier, il est précisé que la société de projet viendra se substituer au marchand de biens le jour de l'acquisition du bien.

J'avoue que je ne comprends pas !

[CF] [Clapiers]

Ajoutons à cela le track-record de l'opérateur [lien réservé abonné].

Track-record où on relève le projet Domitia pour lequel le boss de Weeximmo indique un emprunteur "laxiste" : [lien réservé abonné].
Et sur cette même opération Domitia, Wissed indique dans le cadre de la collecte pour Caylus :

Quand c'est flou, c'est qu'il y'a un loup...