Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Msimmo]

Bon reçu aujourd'hui une communication de Koregraf, je savais pas que ce projet était en zone orange.

Projet qui tarde à être remboursé (si je comprends bien le contenu, le promoteur PROMEGE a demandé la prolongation jusqu'à 4 ans alors que l'opération est livrée depuis la fin d'année 2022 et tout est acté depuis quelques mois au moins)
[lien réservé abonné]

je retiens surtout à la fin la politique de Koregraf concernant les frais de procédures éventuelles :

Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations.

Personnellement ça va me faire vraiment réfléchir s'ils se servent sur le capital + intérêt... ça va devenir un critère de black listing.

Quand en plus on fait la promotion de l'absence de frais (c'est plutôt pas de frais sauf si ça tourne au vinaigre !)

Les investisseurs ont-ils des frais à payer ?​

L’inscription sur Koregraf.com et la consultation des projets en cours est totalement gratuite.
Koregraf ne prend aucun frais de dossier et de gestion aux souscripteurs.
Les frais sont supportés par le professionnel apporteur de projet.

 

[ostibapa]

Bon reçu aujourd'hui une communication de Koregraf, je savais pas que ce projet était en zone orange.

Projet qui tarde à être remboursé (si je comprends bien le contenu, le promoteur PROMEGE a demandé la prolongation jusqu'à 4 ans alors que l'opération est livrée depuis la fin d'année 2022 et tout est acté depuis quelques mois au moins)
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je retiens surtout à la fin la politique de Koregraf concernant les frais de procédures éventuelles :


Personnellement ça va me faire vraiment réfléchir s'ils se servent sur le capital + intérêt... ça va devenir un critère de black listing.

Quand en plus on fait la promotion de l'absence de frais (c'est plutôt pas de frais sauf si ça tourne au vinaigre !)

[frais de procédure]
Il y'a vraiment des fois où ça démange d'interroger l'AMF pour avoir leur avis sur la question...
Évidemment, relire au préalable le contrat d'émission obligataire pour vérifier si cette disposition y est mentionnée ou pas.

 

[berti49]

certains d'entre vous ont ils investi dans sophia technopole chez ANAXAGO à l'automne 2021 ?

nous avons voté en mai pour une modification de la périodicité des intérêts, et le versement il y a 10 jours ne correspond à rien chez moi
ni en terme de taux annoncé dans le contrat (non modifié en AG) ni en terme de durée de calcul des intérêts...

 

[Lira]

Il y'a vraiment des fois où ça démange d'interroger l'AMF pour avoir leur avis sur la question...
Évidemment, relire au préalable le contrat d'émission obligataire pour vérifier si cette disposition y est mentionnée ou pas.

Même chose pour le projet [Clos de Noéline] de [GC Immo] chez [Koregraf] dont le remboursement était initialement prévu en juin 2021 et toujours pas remboursé après l’échéance contractuelle maximum de 3 ans, soit depuis décembre 2022, pour un montant de 298.500 euros (plus intérêts à 9% par an) avec un programme 100% vendu.
« Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations. »

 

[djio101]

certains d'entre vous ont ils investi dans sophia technopole chez ANAXAGO à l'automne 2021 ?

nous avons voté en mai pour une modification de la périodicité des intérêts, et le versement il y a 10 jours ne correspond à rien chez moi
ni en terme de taux annoncé dans le contrat (non modifié en AG) ni en terme de durée de calcul des intérêts...

[ANAXAGO] [SOPHIA TECHNOPOLE]

Devant percevoir quasiment 3 fois plus le 10 juin que ce qui m'a été finalement versé le 16, voici la réponse reçue ce jour...

Le contrat relatif au projet Sophia Technopole stipule que les intérêts sont calculés sur une base annuelle de 365 jours au taux de 5 % et payés chaque année le 28 février, sous réserve du respect des conditions de financement bancaire.
En fait, 4 % des intérêts seront payés annuellement aux investisseurs et 1 % des intérêts restants seront payés à échéance finale. La [lien réservé abonné] date anniversaire pour le calcul des intérêts est le 9 septembre 2021 à la date d'acquisition de l'actif.
Ainsi, pour la période du 9 septembre 2021 au 31 décembre 2022, les intérêts seront calculés sur 478 jours (de septembre 2021 à décembre 2022).
Sur cette période, 4 % des intérêts, soit environ 0,04 * 478 / 365 = 5,20%, ont été payés

À suivre, donc...

 

[Talondort]

certains d'entre vous ont ils investi dans sophia technopole chez ANAXAGO à l'automne 2021 ?

nous avons voté en mai pour une modification de la périodicité des intérêts, et le versement il y a 10 jours ne correspond à rien chez moi
ni en terme de taux annoncé dans le contrat (non modifié en AG) ni en terme de durée de calcul des intérêts...

[ANAXAGO] [SOPHIA TECHNOPOLE]
La somme versée correspondrait aux intérêts à un taux de 4% servi entre la date d'émission des obligations (13/09/ 21) et le 31/12/2022.
Je suis d'accord avec vous sur le taux annoncé contractuel de 5%.
J'ai demandé confirmation à ANAXAGO sans retour à date.

 

[berti49]

[ANAXAGO] [SOPHIA TECHNOPOLE]
La somme versée correspondrait aux intérêts à un taux de 4% servi entre la date d'émission des obligations (13/09/ 21) et le 31/12/2022.
Je suis d'accord avec vous sur le taux annoncé contractuel de 5%.
J'ai demandé confirmation à ANAXAGO sans retour à date.

c'est bien ce taux de 4% qui me pose pb...
j'aimerais bien avoir une comm officielle d'ANAXAGO en plus, plutôt que de harceler les conseillers ou le chatbot pour avoir une information !
sans parler que l'échéancier sur le tableau de bord donne un calcul basé sur 5% !

l'AG n'a jamais évoqué une modification des articles 8.1 et 8.2, mais uniquement le 8.3 qui concerne la périodicité !
j'ai posé une réclamation, dans 10 jours ce sera direction l'AMF si cela ne bouge pas !

 

[Talondort]

Devant percevoir quasiment 3 fois plus le 10 juin que ce qui m'a été finalement versé le 16, voici la réponse reçue ce jour...

Le contrat relatif au projet Sophia Technopole stipule que les intérêts sont calculés sur une base annuelle de 365 jours au taux de 5 % et payés chaque année le 28 février, sous réserve du respect des conditions de financement bancaire.
En fait, 4 % des intérêts seront payés annuellement aux investisseurs et 1 % des intérêts restants seront payés à échéance finale. La [lien réservé abonné] date anniversaire pour le calcul des intérêts est le 9 septembre 2021 à la date d'acquisition de l'actif.
Ainsi, pour la période du 9 septembre 2021 au 31 décembre 2022, les intérêts seront calculés sur 478 jours (de septembre 2021 à décembre 2022).
Sur cette période, 4 % des intérêts, soit environ 0,04 * 478 / 365 = 5,20%, ont été payés

À suivre, donc...

Merci.
Pourtant le vote de la masse des obligataires et l'avenant au contrat d'émission ne concerne que la modification de l'article 8.3 "Paiement des intérêts" du contrat d'émission.
Les articles 8.1 "Taux d'intérêts" (taux non capitalisé de 5% par an) et 8.2 "Calcul" (taux d'intérêts de 5% par an) ne sont pas modifiés; ce que tend à confirmer la réponse que vous avez obtenu d'ANAXAGO.

Je me sens également floué car ANAXAGO aurait dû communiquer ces modalités pour le vote de la masse des obligataires. Je considère cela irrespectueux et comme un manque de transparence.

 

[berti49]

Merci.
Pourtant le vote de la masse des obligataires et l'avenant au contrat d'émission ne concerne que la modification de l'article 8.3 "Paiement des intérêts" du contrat d'émission.
Les articles 8.1 "Taux d'intérêts" (taux non capitalisé de 5% par an) et 8.2 "Calcul" (taux d'intérêts de 5% par an) ne sont pas modifiés; ce que tend à confirmer la réponse que vous avez obtenu d'ANAXAGO.

Je me sens également floué car ANAXAGO aurait dû communiquer ces modalités pour le vote de la masse des obligataires. Je considère cela irrespectueux et comme un manque de transparence.

pour moi ce n'est même pas une notion d'irrespect, c'est une modification non inscrite et sans accord des obligataire, c'est un pb pénal !

 

[Msimmo]

Bon pas forcément un exemple pour d'autres casseroles mais pour Homunity :

Bien évidemment, l’intégralité des frais d’avocat sont supportés par Homunity

 

[Maxlan]

pour moi ce n'est même pas une notion d'irrespect, c'est une modification non inscrite et sans accord des obligataire, c'est un pb pénal !

[ANAXAGO] [SOPHIA TECHNOPOLE]

Devant percevoir quasiment 3 fois plus le 10 juin que ce qui m'a été finalement versé le 16, voici la réponse reçue ce jour...

Le contrat relatif au projet Sophia Technopole stipule que les intérêts sont calculés sur une base annuelle de 365 jours au taux de 5 % et payés chaque année le 28 février, sous réserve du respect des conditions de financement bancaire.
En fait, 4 % des intérêts seront payés annuellement aux investisseurs et 1 % des intérêts restants seront payés à échéance finale. La [lien réservé abonné] date anniversaire pour le calcul des intérêts est le 9 septembre 2021 à la date d'acquisition de l'actif.
Ainsi, pour la période du 9 septembre 2021 au 31 décembre 2022, les intérêts seront calculés sur 478 jours (de septembre 2021 à décembre 2022).
Sur cette période, 4 % des intérêts, soit environ 0,04 * 478 / 365 = 5,20%, ont été payés

À suivre, donc...

Je me sens également floué car ANAXAGO aurait dû communiquer ces modalités pour le vote de la masse des obligataires. Je considère cela irrespectueux et comme un manque de transparence.

hé mais c'est pas 5% et "Frais de gestion (“Catégorie A”) = 1 % par an sur les montants investis" à l'échéance on verra ce qu'il restera
Frais prévus dans le bulletin de souscription
déclare être informé(e) que la rémunération perçue par Anaxago au titre de sa mission de conseil correspond à :

• 2 % du montant correspondant au nombre d'obligations convertibles en actions que j'ai souscrit,
• 1 % du montant correspondant au nombre d'obligations convertibles en actions que j'ai souscrit par an, sur une durée maximale de 4 ans, au titre de sa mission de suivi de l'investissement,

 

[Chris78]

hé mais c'est pas 5% et "Frais de gestion (“Catégorie A”) = 1 % par an sur les montants investis"

pas compris

 

[djio101]

[HOMUNITY] [SOREMI]

Deuxième coupon pour le projet Soremi - Financement Soremi versé aujourd'hui.

 

[Wallys56]

Clubfunding - Cours Franklin Roosevelt - Key Invest

Communication du 29 juin

• Dans le cadre de la procédure contentieuse en cours avec cet opérateur, des saisies des comptes bancaires de l’opérateur et de la caution sont en cours. Nous sommes dans l’attente du retour des montants saisis, qui à première vue ne semblent pas significatifs. Nous engageons une procédure afin de mettre en place une inscription hypothécaire sur le bien objet de l’opération afin de procéder à une vente judiciaire.

 

[Wallys56]

Bon reçu aujourd'hui une communication de Koregraf, je savais pas que ce projet était en zone orange.

Projet qui tarde à être remboursé (si je comprends bien le contenu, le promoteur PROMEGE a demandé la prolongation jusqu'à 4 ans alors que l'opération est livrée depuis la fin d'année 2022 et tout est acté depuis quelques mois au moins)
[lien réservé abonné]

je retiens surtout à la fin la politique de Koregraf concernant les frais de procédures éventuelles :


Personnellement ça va me faire vraiment réfléchir s'ils se servent sur le capital + intérêt... ça va devenir un critère de black listing.

Quand en plus on fait la promotion de l'absence de frais (c'est plutôt pas de frais sauf si ça tourne au vinaigre !)

Pourtant il apparaît cette mention sur le site de Koregraf à moins que la plate-forme joue sur les mots.... """"""""Aucuns frais ne vous sont demandés avant, pendant ou après votre souscription""""""
Là il s'agit de frais que la Pf prélève, ces frais ne nous sont pas demandés...

 

[Dorotof]

[koregraf] [Le Midi]

Opération de division foncière (deux terrains et une maison après division) avec apport conséquent des porteurs (800K sur 2.440K). Marge prévisionnelle de 13%. Emplacement de qualité et destiné à une clientèle plutôt aisée. On a également une hypothèque de première rang qui couvre la levé de fonds.
Le point qui me dérange est la preco sur les deux terrains qui sont réservés par les dirigeants. Je ne sais pas trop quelle valeur donner à cette preco ..

D autres avis ?

Bon WE

 

[NicoNoclaste]

[koregraf] [Le Midi]

Bonjour

Le point qui me dérange est la preco sur les deux terrains qui sont réservés par les dirigeants. Je ne sais pas trop quelle valeur donner à cette preco ..

... Et vous avez mis le doigt, selon moi, sur le point faible de ce projet (si l'on met de côté la marge décidément trop faible pour moi).
Je m'explique, avec quelques remarques de portée générale:

1. nous nous trouvons dans une conjoncture troublée où les acheteurs peinent à obtenir des prêts pour financer leurs achats immobiliers, du fait de la sévérité accrue des exigences des banques: apports personnels plus importants, taux plus élevés, ce qui exclut nombre de dossiers, et réduit mécaniquement le nombre d'acheteurs éligibles; d'où une attrition forcée de la demande, et la tendance à la baisse du prix de l'immobilier que l'on observe actuellement;
2. du fait de la guerre en Ukraine et des tensions sur le coût des matières premières observées depuis la crise du Covid, les coûts des matériaux de construction ont explosé (+20 à 25%) et ceux de la main d'oeuvre suivent logiquement la hausse de l'inflation;
3. ce sont là deux phénomènes qu'il faut à un moment donné réconcilier si l'on veut que le marché ne se grippe pas, i.e. que des transactions continuent à se conclure; et la seule façon de le faire, c'est de jouer sur le prix du foncier, et en l'occurrence de le réduire drastiquement.

Dans une conjoncture où les prix de l'immobilier ne cessaient de grimper, avec des coûts de construction qui stagnaient (situation qui a prévalu de nombreuses années jusqu'à 2020-2021), personne ne se posait de question - à commencer par les promoteurs - et n'hésitait à surpayer le terrain constructible; cette période est aujourd'hui selon moi révolue, et ce marché spécifique pourrait donc bien être en phase de retournement radical.

Pour le cas qui nous intéresse plus précisément: les acheteurs des terrains sont les dirigeants eux-mêmes, et pas une de leurs sociétés; mes tendances naturellement paranoïaques me font me demander pourquoi; pour y construire et y habiter? Je n'y crois pas un seul instant; ne serait-ce donc pas uniquement pour rassurer les futurs investisseurs-obligataires, pour leur présenter une pré-commercialisation de ces lots, opportunément évalués dans le haut de la fourchette, fourchette elle-même établie sur un historique auquel on ne peut plus se référer qu'à grand péril? Je mise sur cette dernière option, d'autant plus que les impétrants n'ont pas encore obtenus leurs accords de financement; souhaitent-ils d'ailleurs réellement les obtenir? Telle est la question...

 

[adnstep]

[Homunity] [Ternes-Etoile] (Un projet FIB Ohayon)

Voici le nouveau rapport du projet « Ternes Etoile » dans lequel vous avez investi.

Dans le cadre du dernier rapport, nous vous avons donné des informations sur le redressement judiciaire en cours à l’encontre de la société caution (la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE) et sur la date de remboursement prévue fin juin 2023.

Malgré la transmission de la décision de remboursement à l’opérateur et nos différentes relances, nous n’avons aucune nouvelle de l’opérateur. Nous sommes contraints de décaler la date de remboursement.

Nous sommes désormais en droit de saisir la justice pour faire valoir les intérêts de nos investisseurs. A ce titre, nous vous confirmons qu’un avocat est d'ores et déjà en charge du dossier.

Nous échangeons régulièrement avec lui sur la stratégie de ce dossier.

Dans un premier temps, il va adresser une mise en demeure d’avocat à la société FIB IMMOBILIER de régler les sommes dues. Il s’agit d’une étape préalable obligatoire, à défaut le tribunal pourrait refuser ultérieurement nos demandes car on ne démontrerait pas qu’on a tenté une démarche amiable préalablement à la saisine de la justice.

À défaut de réponse de la société FIB IMMOBILIER ou de remboursement, nous saisirons le tribunal.

Durant cette période, les intérêts continuent de courir jusqu’au remboursement de l’intégralité du capital.

À date, nous ne pouvons pas engager de procédure à l’encontre la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE (la société caution) qui est en procédure collective étant donné que les dettes nées antérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont gelées.

Les dettes sont toujours dues par la société caution mais elles seront traitées dans le cadre du redressement judiciaire.

Nous vous tiendrons au courant du déroulement de la procédure judiciaire à l’encontre de la société FIB IMMOBILIER et du redressement judiciaire de la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE.

 

[Luciole49]

[Homunity] [Ternes-Etoile] (Un projet FIB Ohayon)

Voici le nouveau rapport du projet « Ternes Etoile » dans lequel vous avez investi.

Dans le cadre du dernier rapport, nous vous avons donné des informations sur le redressement judiciaire en cours à l’encontre de la société caution (la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE) et sur la date de remboursement prévue fin juin 2023.

Malgré la transmission de la décision de remboursement à l’opérateur et nos différentes relances, nous n’avons aucune nouvelle de l’opérateur. Nous sommes contraints de décaler la date de remboursement.

Nous sommes désormais en droit de saisir la justice pour faire valoir les intérêts de nos investisseurs. A ce titre, nous vous confirmons qu’un avocat est d'ores et déjà en charge du dossier.

Nous échangeons régulièrement avec lui sur la stratégie de ce dossier.

Dans un premier temps, il va adresser une mise en demeure d’avocat à la société FIB IMMOBILIER de régler les sommes dues. Il s’agit d’une étape préalable obligatoire, à défaut le tribunal pourrait refuser ultérieurement nos demandes car on ne démontrerait pas qu’on a tenté une démarche amiable préalablement à la saisine de la justice.

À défaut de réponse de la société FIB IMMOBILIER ou de remboursement, nous saisirons le tribunal.

Durant cette période, les intérêts continuent de courir jusqu’au remboursement de l’intégralité du capital.

À date, nous ne pouvons pas engager de procédure à l’encontre la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE (la société caution) qui est en procédure collective étant donné que les dettes nées antérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont gelées.

Les dettes sont toujours dues par la société caution mais elles seront traitées dans le cadre du redressement judiciaire.

Nous vous tiendrons au courant du déroulement de la procédure judiciaire à l’encontre de la société FIB IMMOBILIER et du redressement judiciaire de la société FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE.

Donc ils continuent à se payer notre tête. Toutes les plateformes savent qui est Ohayon et que la plateforme est responsable, surtout Homunity qui a vraiment fait n'importe quoi, Raizers aussi quoiqu'ils aient été beaucoup plus prudents, quand à Clubfinding il ne semble pas que l'on puisse leur reprocher grand chose et les clients vont probablement bien s'en sortir.

 

[InvestisseurInquiet]

[Clubfunding][Nancy Coeur de VIlle]
"Nous vous confirmons que le schéma de remboursement présenté le 26 mai a été confirmé à la suite d’un rendez-vous avec l’opérateur. Le remboursement partiel de 900 000 € sur fonds propres devrait intervenir d’ici début juillet. Le remboursement du solde de l’émission obligataire sera mis en place quelques semaines plus tard afin de poursuivre le développement du projet."

Pas de souci, rembourse-nous quand tu auras le temps !
Et dans l'élan, n'oublie pas le coupon de juin.