Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

Intéressant, sur quelles plateformes investissez vous ?

[hors sujet ENR]
Lendosphère (c'est même par celle-ci que j'avais démarrer le crowdfunding en 2019), Lendopolis, Enerfip
[fin hors sujet ENR]

 

[shuffleup]

C'est un peu HS les ENR ici - mais les collectes réservées localement (quelques départements proches) limitent énormément l'intérêt de la chose (hormis se dire qu'on investit comme on achète local) ; difficile de construire un portefeuille avec cette contrainte...

Oui je découvre ça, du coup les projets partent moins vite qu'en crowdfunding immobilier...

 

[Jpense20]

Faut habiter au bon endroit .

Il y a aussi des Projets ouverts à tous

 

[philippoux]

Textes des résolutions proposées aux porteurs d’obligations

Première Résolution

Après avoir entendu la présentation du représentant de la masse sur la stratégie de sortie de l’opération « Courchevel Le Praslin par Promocéan », la masse des porteurs d’obligations approuve l’option 1 décrite dans la convocation. Ainsi, la masse des porteurs d’obligations donne son accord à Raizers pour initier le recouvrement de la créance détenue à l’encontre de PROMOCEAN, et toutes actions en justice qu’elle estimera utiles pour faire valoir les droits de la masse des porteurs d’obligations.

Deuxième Résolution

Après avoir entendu la présentation du représentant de la masse sur la stratégie de sortie de l’opération « Courchevel Le Praslin par Promocéan », la masse des porteurs d’obligations consent expressément, par la voie d’un avenant n°3, à prolonger la date d’échéance de
l’emprunt obligataire d’une durée de seize (16) mois. La nouvelle date d’échéance de l’emprunt obligataire émis le 16 juillet 2020 est ainsi fixée au 16 novembre 2023.

Troisième Résolution

Après avoir entendu la présentation du représentant de la masse sur la stratégie de sortie de l’opération « Courchevel Le Praslin par Promocéan », la masse des porteurs d’obligations consent expressément, par la voie d’un avenant n°3, au paiement des intérêts in fine avec une capitalisation au taux de dix pour cent (10%) à compter du 16 juillet 2021 et au taux majoré de treize pour cent (13%) à compter du 16 juillet 2022 sous condition du paiement de la moitié
des intérêts dus à date le 28 février 2023 au plus tard.

A noter que lorsque les convocations ont été envoyées, on était le 20 février. L'opérateur avait encore 8 jours pour payer.

Y a t-il un fil de discussion sur l'opération du Praslin ?

 

[adnstep]

Les postes sur les projets particuliers sont identifiés de dette façon :
[Raizers] [Le Praslin]

 

[Zino]

Je me réponds à moi-même : je ne sais pas d'où vient cette idée que la flat taxe a été prélevée, cela n'apparaît pas/plus sur l'interface du site. Mais il y a forcément un problème. Unique opération remboursée en 2022 sur ce site pour ma part et en une fois, donc les calculs sont aisés.

Soit le montant remboursé est brut, ce qui justifie la case 2CK à zéro (est-ce légal de ne pas faire le prélèvement alors que je suis résident fiscal français et que je ne suis pas dispensé ?), mais dans ce cas, le TRI est très loin de celui attendu et incohérent avec l'email reçu en fin d'opération qui permet de calculer un TRI en ligne avec ce qui était attendu en début d'opération.

Soit le montant est net (le détail du prélèvement n'apparaissant pas sur le wallet) et donc l'IFU est faux.

Je suis en attente de leur retour.

[MyCapitalImmo]

Bonsoir,

pas de retour de la plate-forme à mes questions. Je viens cependant de constater que la documentation disponible dans l'espace investisseur a changée. Désormais, c'est le bon montant des intérêts qui apparaît (intérêts bruts et non nets), mais pas de chance dans le justificatif pour l'administration fiscale disponible (lien en bas de page), de zéro (qui était donc déjà faux), le montant de la case 2CK passe à 100% des intérêts perçus au lieu des seuls 12,8% qui ont réellement été prélevés et qui sont pourtant correctement indiqués/calculés sur la documentation fournie.

Aïe aïe aïe…

@ostibapa : Vous avez les bons montants désormais ?

 

[ostibapa]

[MyCapitalImmo]

Bonjour @Zino
Effectivement, nouvelle version de l'IFU en ligne sur leur site.

Comment dire :
Il y'a juste le montant des intérêts net qui est est devenu juste.
Le taux de la flat tax est lui passé à... 56,25% !!!!!!!
Donc montants des intérêts bruts et de l'acompte d'Impôt à faire figurer sur la déclaration totalement délirants.


C'est parti pour un nouveau mail à la plateforme...

 

[Zino]

[MyCapitalImmo]

Bonjour @Zino
Effectivement, nouvelle version de l'IFU en ligne sur leur site.

Comment dire :
Il y'a juste le montant des intérêts net qui est est devenu juste.
Le taux de la flat tax est lui passé à... 56,25% !!!!!!!
Donc montants des intérêts bruts et de l'acompte d'Impôt à faire figurer sur la déclaration totalement délirants.

C'est parti pour un nouveau mail à la plateforme...

Bonjour, chez moi le calcul est bon, je suis bien à 30,0% ! Il n'y a « que » la case 2CK qui est mal remplie avec 100% des intérêts au lieu de 12,8…

 

[InvestisseurInquiet]

Absent sur le forum depuis qq mois (montant maximal investi atteint réparti sur 22 projets), compte tenu des premiers remboursements obtenus, je pensais remettre au pot (et recommençais à m'intéresser à des projets).
Mais en relisant les 10 dernières pages, je vois qu'on est passé de l'ère de l'analyse des projets ... à celle de l'analyse des contentieux. Je vais aller creuser du coté des comptes à terme ...

Ravi d'avoir pu être utile, parmi d'autres !

 

[InvestisseurInquiet]

Appelle Quentin Romet sur son mobile perso.

Manifestement, il y a des privilégiées !!!

 

[Jpense20]

Manifestement, il y a des privilégiées !!!

Encore faut-il avoir accés à son mobile...

 

[Yoda69]

Absent sur le forum depuis qq mois (montant maximal investi atteint réparti sur 22 projets), compte tenu des premiers remboursements obtenus, je pensais remettre au pot (et recommençais à m'intéresser à des projets).
Mais en relisant les 10 dernières pages, je vois qu'on est passé de l'ère de l'analyse des projets ... à celle de l'analyse des contentieux. Je vais aller creuser du coté des comptes à terme ...

Personnellement je trouve que les projets qui cherchent à se financer maintenant sont en moyenne plus solides que ceux qui se sont financés il y a 12 ou 18 mois.
En moyenne hein, pas tous.

On voit moins de projets portés par des apprentis marchands de biens/ avec aucune précommercialisation/ avec des hypothèses de prix de vente et marges fantaisistes/ peu ou pas de fonds propres/ aucune garantie/..., tout simplement car ces projets ont de plus en plus de mal à se financer et trainent de plus en plus longuement sur les plateformes, qui du coup réduisent l'offre... bref le marché se régule peu à peu après une période bullesque...

Reste à voir si le rendement des projets qui se remboursent (soit l'immense majorité) est suffisant pour compenser les pertes et avoir un rendement attractif au final.
Pour moi oui pour l'instant mais on ne connait le rendement réel qu'une fois tous les projets remboursés...

 

[InvestisseurInquiet]

Reste à voir si le rendement des projets qui se remboursent (soit l'immense majorité) est suffisant pour compenser les pertes et avoir un rendement attractif au final.

Je dois être poissard... On va bien voir : j'ai quatre projets censément remboursés entre aujourd'hui et le 30 juin. Les paris sont ouverts. Mon pronostic : 0 sûrement, 1 si j'ai de la chance.

 

[Voltrush]

Personnellement je trouve que les projets qui cherchent à se financer maintenant sont en moyenne plus solides que ceux qui se sont financés il y a 12 ou 18 mois.
En moyenne hein, pas tous.

On voit moins de projets portés par des apprentis marchands de biens/ avec aucune précommercialisation/ avec des hypothèses de prix de vente et marges fantaisistes/ peu ou pas de fonds propres/ aucune garantie/..., tout simplement car ces projets ont de plus en plus de mal à se financer et trainent de plus en plus longuement sur les plateformes, qui du coup réduisent l'offre... bref le marché se régule peu à peu après une période bullesque...

Reste à voir si le rendement des projets qui se remboursent (soit l'immense majorité) est suffisant pour compenser les pertes et avoir un rendement attractif au final.
Pour moi oui pour l'instant mais on ne connait le rendement réel qu'une fois tous les projets remboursés...

Je ne sais pas de quel plateforme vous parlez mais sur LPB il y a tout autant de projets sans commericalisation, avec des prix trop haut pour leur marché, parfois un urbanisme douteux et dans certains cas une simple "garantie personnelle" comme garantie

De ce que je vois sur wiseed c'est la même chose. fiers de nous proposer des projets à 12% de marge, apport ridicule, et caution .....;

 

[Salamalek]

[hors sujet ENR]
Lendosphère (c'est même par celle-ci que j'avais démarrer le crowdfunding en 2019), Lendopolis, Enerfip
[fin hors sujet ENR]

[hors sujet ENR]
Merci
J'avais regardé et retrouvé certains promoteurs pour lesquels il m'arrive de bosser (dans le cadre des études techniques). Parmi les projets auxquels je participe, le taux de transformation est assez faible (du projet à la réalisation) principalement du fait d'une réglementation environnementale incompréhensible (même pour les services de l'Etat censés la faire appliquer). Ca renchérit les couts et allonge les délais. J'avais donc un peu abandonné ... Je vais quand même essayer.
Quelqu'un souhaite me faire passer un code de parrainage.
[fin hors sujet ENR]

 

[Phil17000]

[Wiseed][283 Michelet]
Des news de Wiseed ce jour.
MM. Fabrice SABBAH et Jonathan GOURION ont été condamnés.
Les saisies sont pour le moment infructueuses mais se poursuivent.
Les deux associés ne donnent plus de nouvelles.

 

[Yoda69]

Je dois être poissard... On va bien voir : j'ai quatre projets censément remboursés entre aujourd'hui et le 30 juin. Les paris sont ouverts. Mon pronostic : 0 sûrement, 1 si j'ai de la chance.

Vous semblez avoir du recul sur vos investissements crowdfunding immo, quel est le rendement que vous espérez avoir avec les défauts attendus ?

Je ne sais pas de quel plateforme vous parlez mais sur LPB il y a tout autant de projets sans commericalisation, avec des prix trop haut pour leur marché, parfois un urbanisme douteux et dans certains cas une simple "garantie personnelle" comme garantie

De ce que je vois sur wiseed c'est la même chose. fiers de nous proposer des projets à 12% de marge, apport ridicule, et caution .....;

Je regarde les projets qui passent sur la majorité des plateformes, j'ai des comptes sur la plupart.
Celles où je suis le plus exposé en valeur sont dans l'ordre WeShareBonds, Monego, Baltis et LPB mais in fine ce n'est que la résultante de la sélection des projets que j'ai pu faire - à tort ou à raison on verra.
Wiseed j'y ai un compte mais je n'y vois quasiment jamais rien d'intéressant (à mes yeux).

J'ai pas mal fait de crowdlending également (October,...), in fine les rendements que j'ai eu nets de défauts sont de l'ordre de 2% (avant fiscalité). Bref pas de quoi s'enthousiasmer.

 

[Foufounet]

J'en suis aussi. [modéré par MoneyVox] GOURION et SABBAH font les morts.
Ci-dessous le message complet reçu de WISEED.

Chers investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre des procédures judiciaires en cours dans le cadre du contentieux sur le dossier 283 MICHELET.
Suite à l'obtention d'un titre condamnant les 2 cautions SABBAH et GOURION, un huissier a été mandaté pour l'exécution.
Nous vous informons que toutes les saisies réalisées pour le moment sont infructueuses. L'exécution par l'huissier s'avère délicate, mais ne s'arrête pas pour autant, et se poursuivra encore pendant plusieurs mois.
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si une partie des sommes des sommes est recouvrée par ce biais.
Nous n'avons plus aucun retour des dirigeants par ailleurs.
Nous vous assurons faire notre maximum pour recouvrer les sommes dues, et restons à votre disposition pour toute question.
Cordialement.

 

[InvestisseurInquiet]

J'en suis aussi. Les [modéré par MoneyVox] GOURION et SABBAH font les morts.
Ci-dessous le message complet reçu de WISEED.

Chers investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre des procédures judiciaires en cours dans le cadre du contentieux sur le dossier 283 MICHELET.
Suite à l'obtention d'un titre condamnant les 2 cautions SABBAH et GOURION, un huissier a été mandaté pour l'exécution.
Nous vous informons que toutes les saisies réalisées pour le moment sont infructueuses. L'exécution par l'huissier s'avère délicate, mais ne s'arrête pas pour autant, et se poursuivra encore pendant plusieurs mois.
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si une partie des sommes des sommes est recouvrée par ce biais.
Nous n'avons plus aucun retour des dirigeants par ailleurs.
Nous vous assurons faire notre maximum pour recouvrer les sommes dues, et restons à votre disposition pour toute question.
Cordialement.

Demandez une copie du jugement et encadrez-le, je ne vois pas ce que vous pouvez avoir de plus...

 

[InvestisseurInquiet]

Vous semblez avoir du recul sur vos investissements crowdfunding immo, quel est le rendement que vous espérez avoir avec les défauts attendus ?

Pas bézef. 3 % s'il n'y avait plus aucun nouveau problème dans les dix-huit mois qui viennent. Donc ça devrait passer assez rapidement en négatif.

En fait, ce sera intéressant de connaître les rendements finaux des fonds crowdfunding : Anaxago ? ClubFunding ? et peut-être d'autres