Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Talondort]

[Fundimmo] [villa des sources] remboursé aujourd'hui.

Pour moi gain de 13% net (18,6% brut) et un TRI net de 6,1% (8,61% brut pour 9% annoncé)
15ème projet remboursé

 

[gros panda]

PM management Louvres Wiseed
Encore un beau projet Wiseed.
Au bout de 9 mois de retard avec quasiment aucune nouvelle, le promoteur a enfin remboursé 10%. Ca ne couvre même pas les intérêts qu'il nous doit.
Et comme c'est Wiseed, il s'est permis de rembourser l'échéance avec 1 mois de retard, bien sûr sans aucunes indemnités. Pour Wiseed, ç'est tout à fait normal et s'en offusque pas puisque ce n'est pas son argent...

Chers investisseurs,

Nous revenons vers vous concernant le dossier LOUVRES porté par l'opérateur PM MANAGEMENT.

Nous avons reçu jusqu'alors la somme totale de 40 680€ :

- 10 680€ reçus en octobre 2022 (comme communiqué dans l'Assemblée Générale du 19/01/23)

- 30 000€ reçus la semaine dernière et correspondant à l'échéance du 28/02/2023

Les 30 000€ vous seront reversés d'ici mercredi sur votre compte de paiement, proportionnellement au montant investi.

Nous avons par ailleurs provisionné la somme de 10 680€ afin de couvrir les frais potentiels engagés pour recouvrer le reste des sommes dues au titre du contrat d’émission le cas échéant, comme stipulé dans la résolution 3 de l'AG du 28/02/2023.

Bien entendu, les sommes non utilisées vous seront reversées une fois l’emprunt obligataire remboursé.

La prochaine échéance est fixée au 30/04/2023.

 

[Luciole49]

PM management Louvres Wiseed
Encore un beau projet Wiseed.
Au bout de 9 mois de retard avec quasiment aucune nouvelle, le promoteur a enfin remboursé 10%. Ca ne couvre même pas les intérêts qu'il nous doit.
Et comme c'est Wiseed, il s'est permis de remboursé l'échéance avec 1 mois de retard, bien sûr sans aucunes indemnités. Pour Wiseed, ç'est tout à fait normal et s'en offusque pas puisque ce n'est pas son argent...

Chers investisseurs,

Nous revenons vers vous concernant le dossier LOUVRES porté par l'opérateur PM MANAGEMENT.

Nous avons reçu jusqu'alors la somme totale de 40 680€ :

- 10 680€ reçus en octobre 2022 (comme communiqué dans l'Assemblée Générale du 19/01/23)

- 30 000€ reçus la semaine dernière et correspondant à l'échéance du 28/02/2023

Les 30 000€ vous seront reversés d'ici mercredi sur votre compte de paiement, proportionnellement au montant investi.

Nous avons par ailleurs provisionné la somme de 10 680€ afin de couvrir les frais potentiels engagés pour recouvrer le reste des sommes dues au titre du contrat d’émission le cas échéant, comme stipulé dans la résolution 3 de l'AG du 28/02/2023.

Bien entendu, les sommes non utilisées vous seront reversées une fois l’emprunt obligataire remboursé.

La prochaine échéance est fixée au 30/04/2023.

Ah ce sont les investisseurs qui paient les frais de recouvrement sur Wiseed ? Eh bee

 

[gros panda]

Ah ce sont les investisseurs qui paient les frais de recouvrement sur Wiseed ? Eh bee

Oui c'est ça, les 10600e c'est pour les frais. Pour l'instant ils n'ont pas eu besoin de s'en servir, mais c'est au cas ou.

 

[Luciole49]

Oui c'est ça, les 10600e c'est pour les frais. Pour l'instant ils n'ont pas eu besoin de s'en servir, mais c'est au cas ou.

Raison de plus de boycotter cette plateforme.

 

[Berberis_1992]

Peut-être que la semaine à venir va nous éclairer ? Il parait qu'on retourne à Sainte Maxime

[Clubfunding] [LA PINÈDE] et [PLEIN SUD]

Sainte-Maxime, le retour .......

Vous aviez raison !

[PLEIN SUD] en second position sur le terrain .......

J'ai hâte de lire le contrat obligataire !

 

[Msimmo]

Ah ce sont les investisseurs qui paient les frais de recouvrement sur Wiseed ? Eh bee

Wiseed se sert à tous les étages.

- à l'émission auprès de l'emprunteur
- mais également sur les investisseurs
- et quand faut éviter de payer les frais de justice (faut dire vu le nombre de projets en souffrance ça coûte cher)

 

[KBel]

encore une fois, décortiquer les dossiers dans leurs moindres détails reste toujours un préalable indispensable si l’on veut limiter les risques de déconvenue.

Décortiquer dans les moindres détails, pourquoi pas... mais je ne le fais pas car j'estime que c'est de la perte de temps.
Le parallèle vaut ce qu'il vaut, mais quand je vais acheter un steack, je n'analyse pas la carte d'identité du boeuf et le pedigree de l'éleveur (et inversement) : je n'ai pas la totalité des compétences nécessaires et je suis tributaire de ce que la plateforme, pardon le boucher, voudra bien me communiquer (et si lui-même a bien les bonnes infos)
Certes, vous allez très certainement réduire fortement le risque. Mais même un excellent dossier sur le papier peut partir en cacahuète et ruiner votre rendement.
Selon moi le seul et unique nerf de la guerre de ce type d'investissement, c'est de maitriser son taux d'exposition maximal. Ca prend beaucoup moins de temps et c'est bien plus efficace.
(Et donc oui forcément, exit les tickets de 1000€ pour les budgets <100K)

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Décortiquer dans les moindres détails, pourquoi pas... mais je ne le fais pas car j'estime que c'est de la perte de temps.

exit les tickets de 1000€ pour les budgets <100K

Je ne saurais vous blâmer, étant fort bien placé pour savoir combien se plonger dans cette paperasse est chronophage; et plus les montants sont faibles, moins l’investissement en temps est rentable.

Certes, vous allez très certainement réduire fortement le risque.

Nous sommes d’accord.

Mais même un excellent dossier sur le papier peut partir en cacahuète et ruiner votre rendement.

Toujours d’accord, car le risque zéro n’existe pas.
Ma démarche est d’éliminer les projets qui, sur des critères objectifs, sont susceptibles de faire une sortie de route; pour les autres, restent les aléas qu’on ne peut pas anticiper ou maîtriser: et c’est ce risque que j’accepte a priori, et assume pleinement a posteriori.

Selon moi le seul et unique nerf de la guerre de ce type d'investissement, c'est de maitriser son taux d'exposition maximal. Ca prend beaucoup moins de temps et c'est bien plus efficace.

Là, j’ai peur de ne pas bien comprendre votre propos.

Notre taux d’exposition maximal au CFI doit être envisagé bien en amont du choix des projets dans lesquels investir, i.e. lors de la définition de notre stratégie patrimoniale et de la détermination de notre aversion au risque.
C’est uniquement une fois que l’on s’est livré à ce travail préalable que l’on connaît le montant de l’enveloppe que l’on peut allouer aux projets qui nous intéressent.

Mais ensuite, la question de leur sélection se pose, et en ce qui vous concerne, elle reste entière: comment procédez-vous? J’imagine que si vous éliminez d’emblée les PF où le ticket mini se monte à 1k€, vous n’investissez que sur la première brique, upstone, wiseed, mycapitalimmo et/ou d’autres que je ne pratique ou ne connais pas, ce qui limite par ailleurs le nombre de projets éligibles; alors, en l’absence d’analyse des dossiers, saupoudrage sur tous les projets présentés? Ça me semblerait personnellement périlleux, au vu de la proportion de projets que j’élimine (seulement 6 investissements en 3 mois, avec actuellement plus de 10% de disponibilités), et je préférerais tout bonnement me détourner du CFI...

Mais bien entendu, chacun fait comme il l'entend.

 

[Tcheaz]

[lien réservé abonné]

Il ne faut pas mélanger le nom d'un promoteur et le nom d'une opération. Vous induisez en erreur les lecteurs avec une opération en cours de collecte. Merci de vérifier vos sources avant de raconter n'importe quoi comme vous le faites régulièrement !

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes]
Capital non remboursé à l'échéance du 20 décembre 2021, coupon non payé ce mois-ci, silence assourdissant de ClubFunding dont la dernière communication remonte au 12 octobre 2022 : "le Président du Tribunal du Commerce de Paris a fait droit à l’intégralité de nos demandes en condamnant en référé la société VAILLANT CARREL et son dirigeant (en sa qualité de caution) au paiement des sommes dues. Nous sommes dans l’attente de la réception de l’ordonnance de jugement."
Y a-t-il eu appel ? y a-t-il eu des procédures de saisie lancées ? si oui, qu'ont-elles donné ? mystère et boule de gomme. Je reçois bien leurs communications sur les nouveaux projets générateurs de commissions, mais sur les projets en rade, c'est plus clairsemé...
En tout cas, je me demande ce qu'est un projet en défaut, car un projet dont le capital n'est pas remboursé et dont les coupons ne sont pas payés est simplement un projet "en cours" sur le site de ClubFunding.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group]
Capital non remboursé à l'échéance du 30 octobre 2022, coupon non pays ce mois-ci
Dernière communication de ClubFunding en date du 9 mars 2023 : "Un rendez-vous physique est prévu la semaine prochaine afin de faire un point global avec l’opérateur, et plus spécifiquement sur la régularisation des coupons impayés."
J'espère que leur représentant n'a pas été coulé dans le béton, car on n'en a plus de nouvelles depuis quinze jours !

 

[Scott]

[Clubfunding] [LA PINÈDE] et [PLEIN SUD]

Sainte-Maxime, le retour .......

Vous aviez raison !

[PLEIN SUD] en second position sur le terrain .......

J'ai hâte de lire le contrat obligataire !

[lien réservé abonné]
Hypothèque de 3eme rang sur le terrain de 3 ha

=> "En cas de cession du foncier, le produit de la vente remboursera les investisseurs Clubfunding"

[lien réservé abonné]
Et une de 4ème rang

 

[ostibapa]

[lien réservé abonné]
Hypothèque de 3eme rang sur le terrain de 3 ha

"En cas de cession du foncier, le produit de la vente remboursera les investisseurs Clubfunding"

Et 4ème rang sur le 2ème projet de demain !

Dire qu'il faut attendre les 3 et 4ème opérations pour enfin exprimer clairement ce qui passe à la vente du terrain supportant l'hypothèque...
D'ailleurs les durées de 12 mois paraissent plus en phase avec cette revente que les 24 mois des deux opérations précédentes. C'était moins glamour que ces dossier avec des belles villas mais il aurait suffit d'une levée de fond unique pour bridge de financement de ce terrain...

 

[KBel]

Là, j’ai peur de ne pas bien comprendre votre propos.

Notre taux d’exposition maximal au CFI doit être envisagé bien en amont du choix des projets dans lesquels investir, i.e. lors de la définition de notre stratégie patrimoniale et de la détermination de notre aversion au risque.
C’est uniquement une fois que l’on s’est livré à ce travail préalable que l’on connaît le montant de l’enveloppe que l’on peut allouer aux projets qui nous intéressent.

Je ne parle pas de l'allocation patrimoniale, qui est effectivement très personnelle.
Taux d'exposition maximale = montant le plus elevé sur un projet / total des prêts en cours
C'est bien cet indicateur qui est le plus pertinent pour juger du niveau de risque auquel vous êtes exposé, bien plus que la solidité (réelle ou supposée) des projets

Mais ensuite, la question de leur sélection se pose, et en ce qui vous concerne, elle reste entière: comment procédez-vous? J’imagine que si vous éliminez d’emblée les PF où le ticket mini se monte à 1k€, vous n’investissez que sur la première brique, upstone, wiseed, mycapitalimmo et/ou d’autres que je ne pratique ou ne connais pas, ce qui limite par ailleurs le nombre de projets éligibles; alors, en l’absence d’analyse des dossiers, saupoudrage sur tous les projets présentés? Ça me semblerait personnellement périlleux, au vu de la proportion de projets que j’élimine (seulement 6 investissements en 3 mois, avec actuellement plus de 10% de disponibilités), et je préférerais tout bonnement me détourner du CFI...

Saupoudrage oui presque... mais pas sur tous les projets, j'opère tout de même une sélection, mais sans perdre du temps à entrer dans le détail. La sélection se fait plus selon la plateforme que le projet. Et j'investis sur d'autre typologie que l'immo. Périlleux, je ne trouve pas car quand défaut, la rentabilité de mon portefeuille est légèrement impactée mais jamais mon capital, donc ca me va.

Mais bien entendu, chacun fait comme il l'entend.

Pas mieux

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Taux d'exposition maximale = montant le plus elevé sur un projet / total des prêts en cours

Bon. Là, je comprends mieux.
Le B-A BA de l’investisseur, toutes catégories de produits confondues, c’est de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier; le CFI ne fait pas exception, nous en sommes tous ici convaincus.

C'est bien cet indicateur qui est le plus pertinent pour juger du niveau de risque auquel vous êtes exposé,

C’est un élément important, certes, mais ça n’est que l’indicateur de la diversification de votre portefeuille; plus vous êtes diversifié, mieux c’est, toute évidence méritant d’être soulignée.

bien plus que la solidité (réelle ou supposée) des projets

Difficile de hiérarchiser...

En diversifiant, vous ne faites que diluer le risque d’aléas impossibles à anticiper (c’est un peu le concept juridique de « force majeure » : personne n’y peut rien).

En analysant un dossier, vous recherchez activement plutôt que la solidité, l’absence évidente de point de fragilité, et je citerai plusieurs exemples d’opérateurs aujourd’hui en (très) grande difficulté dont j’ai pu ainsi éviter de financer les projets:

• je ne me rappelle pas avoir vu passer des dossiers Axone, mais si cela avait été le cas, j’aurais été immédiatement alerté (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-433832);
• je n’ai pas investi dans le projet Le Bao, opéré par FIB, de la galaxie Ohayon qui défraye la chronique actuellement (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-433095) et (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-433310);
• et Villorea, qui fait également l’objet d’une procédure collective (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-432016).

Mais encore une fois, il faut avoir quelques connaissances, et surtout beaucoup de temps.

j'opère tout de même une sélection, mais sans perdre du temps à entrer dans le détail. La sélection se fait plus selon la plateforme que le projet.

Je fais exactement le contraire, mais vous l'aurez déjà compris...

Périlleux, je ne trouve pas car quand défaut, la rentabilité de mon portefeuille est légèrement impactée mais jamais mon capital, donc ca me va.

Pourvu que ça dure. Mais la multiplication des procédures collectives à laquelle on assiste actuellement pourrait malheureusement changer la donne, ce que je ne souhaite naturellement pas pour vous.

 

[Luciole49]

@NicoNoclaste veux tu nous dire que tous tes projets sont au beau fixe ?

 

[ostibapa]

@NicoNoclaste veux tu nous dire que tous tes projets sont au beau fixe ?

Je n'ai pas compris que NicoNoclaste avait cette prétention :

[...]
Ma démarche est d’éliminer les projets qui, sur des critères objectifs, sont susceptibles de faire une sortie de route; pour les autres, restent les aléas qu’on ne peut pas anticiper ou maîtriser: et c’est ce risque que j’accepte a priori, et assume pleinement a posteriori.
[...]

Démarche qui me parait on ne peut plus saine.

 

[Myosotis]

Pour information, la réponse de Wissed à ma question sur le devenir de trois projets souffreteux dans lesquels je suis englué : Holding Epidor, Hoche Capital et Resid Technopolis Loges des Vallières.

Nous vous prions de bien vouloir nous excuser pour le délai de réponse à votre mail.
Les opérateurs portant ces 3 emprunts obligataires sont en liquidation judiciaire.
Dans ce cadre là, il y a très peu d'espoir de recouvrer les sommes dues sur ces 3 emprunts obligataires.
Nous devons toutefois attendre que le mandataire ait clôturé la liquidation pour connaitre le devenir de notre créance, et si une partie des sommes peut être recouvrée, car cela reste possible même si l'espoir est mince. C'est pour cela que ces 3 projets restent dans votre Portefeuille d'obligations pour le moment.

Sur le projet Loges des Vallières, le mandataire nous a d'ores et déjà informés d'un délai d'un an supplémentaire pour être fixés sur notre créance, le passif de la société devant encore évoluer dans les prochains mois.

Cette information, que je rends publique parce que j'en ai le droit, calmera les investisseurs sur Wissed...

 

[Sylv]

Bonjour,
Certains mentionnent de nouveaux projets chez Club funding pour aujourd'hui. Je ne les vois pas en me connectant. Ou voyez vous ces nouveaux projets?