Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[pticaillou]

Faut proposer cette bonne idée à wiseed

Un moment donné, la question va vraiment se poser ...

 

[Luciole49]

Un moment donné, la question va vraiment se poser ...

Va falloir a un moment donner de retourner contre les plateformes pour leur incompétence a sécuriser les projets en amont leur incompétence a engager le recouvrement plus les cadeaux qu elles font aux emprunteurs au mépris de leurs clients. Si les emprunts sont payes en retard le tri doit monter pas baisser LYMO a arrêté de jouer à ce petit jeu ce qui montre qu ils n avaient pas le choix alors pourquoi les autres continuent ? Je parle d Anaxago et October pour ma part.

 

[Raug]

[Estateguru] Immobilier surtout (mais pas que) européen.
Lituanie, Estonie, Lettonie, Finlande…
Statistiques depuis 2014 à ce jour.

Défauts définitifs 14,3 %, surtout dus au marché allemand.
La PF n'accepte plus de demandes de prêts en provenance de ce pays et se concentre sur les recouvrements des prêts antérieurs.

Pas peur de publier ses statistiques sans fausse pudeur.

Je communique de temps en temps à propos de cette PF, mais n'y ait aucun intérêt à part mes prêts personnels.

 

[Luciole49]

Oui puis la Chine s'y met

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes]
Communication du 29 mars (le lendemain de mon message sur ce site : soit c'est une coïncidence, soit ce n'est pas une coïncidence) : "Nous vous informons qu’à la suite de la réception de l’ordonnance de jugement, condamnant la société VAILLANT et son dirigeant (en sa qualité de caution). Nous avons entrepris des démarches afin d’effectuer des saisies sur les comptes bancaires de la société et de son dirigeant. Des saisies de parts sociales de sociétés détenues par le dirigeant et l’emprunteur. Les saisies de parts de sociales vont nous permettre d’entamer les démarches afin de vendre ces parts. Nous reviendrons vers vous afin de vous tenir informés de l’avancée de ces démarches."
Bon, moi, je comprends que rien n'a encore été effectivement saisi six mois après le jugement, mais je me trompe peut-être. A ma décharge, s'il ne manquait pas des mots dans une phrase sur deux...

 

[Luciole49]

Une ordonnance de jugement

saisir des parts sociales ? Moi j ai jamais compris comment faire avec les clauses d agrément qui perturbent bien.

Allez on saisit on signifiera après.

 

[Zino]

[LookAndFin] [Bunker Fédéral]

Cher Prêteur,

En prévision de négociations compliquées et tendues pour la formation du futur Gouvernement fédéral qui devra suivre les élections de mai 2024, le Gouvernement fédéral belge souhaite construire un bunker en plein cœur de Bruxelles pour y installer les Présidents de partis. Afin de financer partiellement ce projet, le gouvernement fédéral souhaite emprunter 20 millions d’euros.

Bunker Fédéral est un dossier classé en catégorie de risque C et propose un taux d'intérêt de 0,3% brut / an sur 360 mois, dont une période de franchise de 360 mois. Nous vous rappelons néanmoins que prêter aux PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital et vous invitons donc à diversifier vos prêts.


L’ouverture des souscriptions aura lieu demain à 12h00
(samedi 1 avril 2023).

 

[yuma]

CF
MAISON DU GOLF
DMVIP SAS
qui arrivait à échéance le 4 avril ,prorogé de deux mois semble t il, sans notification pour avertir !!!
DMVIP qui avait l'habitude plutôt des remboursements anticipé

 

[gros panda]

Ca ne s'arrange pas pour carré Novela de Promocean sur Fundimmo. Message du 31/03 :

Chers Investisseurs,

Nous vous adressons ce message afin de vous tenir informés de l'évolution de votre investissement dans l'opération « Carré Novela ».

Dans le cadre de la procédure contentieuse initiée à l’encontre de l’opérateur et de la caution, notre avocate avait demandé à ce que cette procédure se tienne « à jour fixe » : cette procédure, plus rapide, permet d’obtenir un jugement plus rapidement que dans le cadre d’une procédure normale.

Toutefois, par une ordonnance rendue en février 2023, le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a rejeté notre demande d’inscrire ce contentieux dans le cadre de la procédure à jour fixe. Le Tribunal a considéré que « le risque [de non remboursement de l’emprunteur et de la caution] n’est pas moins élevé pour une assignation à jour fixe plutôt que normal » et que le « risque d’insolvabilité de l’adversaire n’est pas moins élevé au moyen d’une assignation à jour fixe ».

La procédure contentieuse va donc se poursuivre dans le cadre d’une procédure normale : si cela n’aura pas de conséquence sur le fond du jugement qui sera prononcé par le Tribunal, ce jugement sera toutefois rendu dans un délai plus long (plusieurs mois).

Nous vous tiendrons informés des prochaines étapes de cette procédure et restons évidemment disponibles pour tout complément d'information.

L'Equipe Relations Investisseurs

 

[Msimmo]

Ca ne s'arrange pas pour carré Novela de Promocean sur Fundimmo. Message du 31/03 :

Et ça se finance en ce moment même sur une autre plateforme.

Allez chercher où s'arrête le devoir de conseil... ?

 

[Raug]

Dans "La Provence" de ce jour, la suite de l'histoire d'un dossier tristement exemplaire : "Le Bao de Sormiou".
Un jugement d'appel a été rendu.
J'ai d'abord cru à une blague de 1er avril.
Les responsables de l'arrêt du chantier seraient les entreprises qui ont cessé de travailler parce qu'elles n'ont pas été payées ?
AXA assurera la garantie d'achèvement des travaux qui se limite au gros œuvre.

 

[adnstep]

Dans "La Provence" de ce jour, la suite de l'histoire d'un dossier tristement exemplaire : "Le Bao de Sormiou".
Un jugement d'appel a été rendu.
J'ai d'abord cru à une blague de 1er avril.
Les responsables de l'arrêt du chantier seraient les entreprises qui ont cessé de travailler parce qu'elles n'ont pas été payées ?
AXA assurera la garantie d'achèvement des travaux qui se limite au gros œuvre.

Bravo au cabinet d'avocats. C'est toujours bon à savoir .

 

[Maxlan]

Dans "La Provence" de ce jour, la suite de l'histoire d'un dossier tristement exemplaire : "Le Bao de Sormiou".
Un jugement d'appel a été rendu.
J'ai d'abord cru à une blague de 1er avril.
Les responsables de l'arrêt du chantier seraient les entreprises qui ont cessé de travailler parce qu'elles n'ont pas été payées ?
AXA assurera la garantie d'achèvement des travaux qui se limite au gros œuvre.

Une pensée pour les particuliers dans des situations très compliquées en attente de la livraison de leur lot depuis 3 ans... texte ici pour les courageux LeBao [lien réservé abonné], les retards selon SNC Foncière FT Marseille
- 69,5 jours d'intempéries entre juillet 2017 et juillet 2019,
- 244 jours résultant des conséquences des travaux réalisés par l'entreprise de gros oeuvre sur la toiture du bâtiment à l'origine de dégâts des eaux dans les logements des étages inférieurs,
- 150 jours à la suite d'un arrêt du chantier entre juillet et décembre 2018 pour permettre à l'entreprisede gros oeuvre de procéder à des reprises structurelles,
- 60 jours pour la reprise des linteaux existants,
- 30 jours s'expliquant par le dépôt de bilan de l'entreprise de cloison/plâtrerie le 15 mars 2019,
- 65 jours en raison de la résiliation par une entreprise de plomberie du contrat compte tenu du décalage dans le temps du chantier et du fait que des entreprises de maçonnerie et d'étanchéité ont quitté le chantier nécessitant leur remplacement,
- 114 jours se justifiant par la résiliation par une entreprise de serrurerie du contrat compte tenu du décalage dans le temps du chantier,
- 279 jours résultant de l'arrêt du chantier par l'entreprise de gros oeuvre, la société Cardinal Edifice, en octobre 2019 et de la résiliation de son marché par la maîtrise d'ouvrage le 16 décembre 2019,
- 39 jours provenant du retard pris dans le démontage de la grue par l'entreprise Cardinal Edifice,
- 374 jours pour la reprise des malfaçons et achever les travaux qui devaient être réalisés par l'entreprise Cardinal Edifice,
- 7 jours pour évacuer le matériel de l'entreprise Cardinal Edifice,
- 21 jours en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 ayant entraîné la fermeture du chantier du 17 mars au 14 avril 2020.

 

[Wallys56]

Immocratie - Division parcellaire à BESSAN,
Souscription qui traine dans le temps avec M. MALAVAL comme demandeur.......... les gens commencent à se méfier track sur Hello pas formi ........

 

[NicoNoclaste]

Immocratie - Division parcellaire à BESSAN
Bonjour

Souscription qui traine dans le temps avec M. MALAVAL comme demandeur.......... les gens commencent à se méfier track sur Hello pas formi ........

Le bilan prévisionnel calcule 10 mois d’intérêts, alors que la durée du projet est prévue à 15 mois.
Même si 2 lots font l’objet d’une promesse, leur vente n’est pas totalement acquise; il me paraît donc prudent de recalculer les intérêts sur toute la durée du projet, et de ne pas envisager de remboursement partiel anticipé. Ceci nous ramène déjà la marge à 77731€.

Ensuite, le prix de la villa à 339k€, soit 3229€/m² bâti, me semble un peu surévalué au vu des transactions récentes conclues récemment dans le voisinage; je corrige à 3000€/m², ce qui ramène le prix à 315k€, et la marge finale à 53731€, soit 6,4%, bien faiblarde et deux fois moindre que ce qui est annoncé par Immocratie.

Dans ces conditions, je suis surpris, pour ma part, que la levée de fonds soit déjà sur le point d’être bouclée… La PF ne s’y est d’ailleurs pas trompée en demandant ce taux de 11% qui y est sans doute pour quelque chose, et que l’on n’avait pas vu depuis bien longtemps pour cet opérateur.

 

[Dorotof]

LPB
Opération Le phocéen.
Financement demandé 205K€ (le porteur du projet apporte lui 24K€) alors que le prix de revient hors frais LPB est de 195K€. Etrange le montant de financement demandé par LPB non ?

 

[NicoNoclaste]

LPB-Opération Le phocéen

Financement demandé 205K€ (le porteur du projet apporte lui 24K€) alors que le prix de revient hors frais LPB est de 195K€. Etrange le montant de financement demandé par LPB non ?

Oui et non.

Non parce que la rémunération de la plate-forme est due et versée dès la levée de fonds réalisée.

Mais oui pour la raison suivante: LPB présente habituellement une structure de financement qui prend en compte le coût total de l’opération et sa couverture à 100%, y compris les intérêts qui ne sont pourtant dus que lors du remboursement des prêteurs; en toute rigueur, et à moins que ces intérêts ne doivent contractuellement être séquestrés dès le départ, ce dont la PF ne manquerait certainement pas de nous faire part, l’opérateur n’empruntera pas ce montant; je prends donc le risque de supposer que sa mise de fonds propres ne sera pas aussi élevée qu’annoncée, et sera réduite du montant des intérêts sur 6 mois, soient 10981€; les fonds propres du porteur ne seraient donc en fait et selon moi que de 13k€.

Dans exactement le même veine, je vous recommande de vous pencher sur le projet Le Dauphiné, toujours chez LPB; le cas est à peine plus compliqué par la vente déjà réalisée du terrain de 6500m2, mais pose d’autres questions.
Sans réponse d’ici ce soir, je fournirai la solution si j’ai le temps et toujours la force et la lucidité.

Je sais, c’est mon côté cabotin.

 

[NicoNoclaste]

Sans réponse d’ici ce soir, je fournirai la solution si j’ai le temps et toujours la force et la lucidité.

A son habitude, donc, LPB couvre la totalité du coût de revient du projet (2055829€ incluant les 60422€ d’intérêts) avec l’apport du porteur (1390829€) et le montant de l’emprunt (665000€).

Intéressons nous aux flux: 815300€ ont déjà été déboursés pour l’achat du foncier, et 1524k€ ont déjà été perçus il y a 8 mois pour la vente du terrain de 6500m2, ce qui donne une trésorerie provisoire de 708700€; restent à financer les travaux et les honoraires techniques, soit un total de 962036€, ce qui occasionne donc une impasse de financement de 253336€ censée être comblée par l’emprunt participatif de 665k€; un peu épais, non?

Plongeons-nous donc dans le coût des travaux, et plus particulièrement les coûts de construction (je ne compte que les gros et second œuvres, et les aléas); ceux-ci s’élèvent à 703500€, soient 1007€TTC/m², ce qui me paraît très, très peu pour une importante rénovation sur du bâti très ancien et de la construction neuve; comptons donc prudemment 500€ de plus par m², ce qui nous occasionnerait un surcoût d’environ 350k€; et là, on justifie pleinement le montant emprunté.
J'aime à croire que LPB a fait le même calcul et a imposé à l'opérateur d'envisager sérieusement cette rallonge pour éviter le risque de tomber à court de trésorerie avant la fin des travaux; mais dans ce cas, je ne m'explique pas pourquoi le budget "travaux" n'a pas été amendé...

Pendant qu’on y est, examinons les prix de vente.

Avec une moyenne de près de 3400€/m², on est dans le très haut de la fourchette de ce qu’il se vend en programme neuf dans le secteur. Si dans un stress-case extrême, je ramène à 2400€/m², dans le très, très bas de la fourchette du neuf, je ramène le CA du programme bâti à 1676400€, soit le CA total du projet à 3200400€; avec l’hypothèse précédente de surcoût, ça ramènerait la marge nette à environ 795k€, soient 24,2% du CA, ce qui est loin des 47% annoncés, mais n’en demeure pas moins très satisfaisant et laisse encore une sérieuse marge de manœuvre.

L’expérience réduite de l’impétrante n’étant pas pour moi un obstacle significatif, et les autres voyants étant au vert, je vais tenter de me placer sur ce projet.

 

[Montja]

@NicoNoclaste

Merci pour cette belle démo d'analyse financière. Nulle doute qu'elle sera source d'inspiration pour nombre de lecteurs

 

[Yoda69]

A son habitude, donc, LPB couvre la totalité du coût de revient du projet (2055829€ incluant les 60422€ d’intérêts) avec l’apport du porteur (1390829€) et le montant de l’emprunt (665000€).

Intéressons nous aux flux: 815300€ ont déjà été déboursés pour l’achat du foncier, et 1524k€ ont déjà été perçus il y a 8 mois pour la vente du terrain de 6500m2, ce qui donne une trésorerie provisoire de 708700€; restent à financer les travaux et les honoraires techniques, soit un total de 962036€, ce qui occasionne donc une impasse de financement de 253336€ censée être comblée par l’emprunt participatif de 665k€; un peu épais, non?

Plongeons-nous donc dans le coût des travaux, et plus particulièrement les coûts de construction (je ne compte que les gros et second œuvres, et les aléas); ceux-ci s’élèvent à 703500€, soient 1007€TTC/m², ce qui me paraît très, très peu pour une importante rénovation sur du bâti très ancien et de la construction neuve; comptons donc prudemment 500€ de plus par m², ce qui nous occasionnerait un surcoût d’environ 350k€; et là, on justifie pleinement le montant emprunté.
J'aime à croire que LPB a fait le même calcul et a imposé à l'opérateur d'envisager sérieusement cette rallonge pour éviter le risque de tomber à court de trésorerie avant la fin des travaux; mais dans ce cas, je ne m'explique pas pourquoi le budget "travaux" n'a pas été amendé...

Pendant qu’on y est, examinons les prix de vente.

Avec une moyenne de près de 3400€/m², on est dans le très haut de la fourchette de ce qu’il se vend en programme neuf dans le secteur. Si dans un stress-case extrême, je ramène à 2400€/m², dans le très, très bas de la fourchette du neuf, je ramène le CA du programme bâti à 1676400€, soit le CA total du projet à 3200400€; avec l’hypothèse précédente de surcoût, ça ramènerait la marge nette à environ 795k€, soient 24,2% du CA, ce qui est loin des 47% annoncés, mais n’en demeure pas moins très satisfaisant et laisse encore une sérieuse marge de manœuvre.

L’expérience réduite de l’impétrante n’étant pas pour moi un obstacle significatif, et les autres voyants étant au vert, je vais tenter de me placer sur ce projet.

Merci NicoNoclaste pour votre analyse.

Personnellement je trouve ce projet flou.
Les prix de vente paraissent en décalage significatif avec le marché (d'autant qu'on est sur un marché de maison plutôt que d'appartement dans le coin).
Il y a de gros travaux sur du bati très ancien et de la construction neuve (je suis d'accord avec vous sur le coût des travaux), c'est un projet d'envergure pour une porteuse de projet qu'on nous présente comme peu expériementée.
Je ne comprends pas le montant des fonds propres/ apport personnel de la porteuse de projet (qui a investi 815 K€ pour acheter le foncier et a déjà revendu une parcelle de 6 500 m2 pour 1 524 K€) ni le plan de financement (après tout avec la vente des 6 500 m2 de terrain, elle pourrait payer l'intégralité des travaux même avec surcoût).

Et quand c'est flou je passe !