Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Après bientot 5 années d'investissement dans le crowfunding, petit retex sur mon expérience

Investissement sur 125 projets. 65 remboursés. Aucun défaut - Plus gros retard 30 mois.

Remboursement (retard/projet) par Clubfunding (8/24)- Homunity (4/7)- Fundimmo (2/10) - Immocratie (4/12) - Monégo (0/2) - Koregraf (3/8) - Lymo (1/2)

Investissements en cours (retard/projet) sur Clubfunding (4/22)- Homunity (5/7)- Fundimmo (3/7) - Immocratie (4/4) - Monégo (0/2)- Koregraf (3/8)- Lymo (1/1) - LPB (0/1) - Mahana (0/1)- Koregraf (1/8)

60 projets en cours dont 18 avec des retards allant jusqu'à 42 mois au 31/12/2023, enfin si tout va bien.

 

[Maxlan]

Alors là, vous allez être déçu .......

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Digne d'une communication diplomatique, pédagogique cependant.

Par contre, je n'ai toujours pas ma réponse concernant les fiducies.

Sont-elles au profit de BORDEAUX GAMBETTA INVESTMENT ou à celui de Clubfunding, représentant de la Masse ?

Silence .......

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cf doc Modification(s) relative(s) aux associés 01/02/2022 (reso 4 BGI & 5 GR2 GR7)
Les 99% parts Gambetta revival x ont été cédées à BGI précédemment.

 

[Luciole49]

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cf doc Modification(s) relative(s) aux associés 01/02/2022 (reso 4 BGI & 5 GR2 GR7)
Les 99% parts Gambetta revival x ont été cédées à BGI précédemment.

Reste à savoir ce qu'il y a dans Gambetta Revival

 

[Raug]

Merci pour ces stats interessantes !

Que nommes tu "developpement" ?

Ce sont les financements d'entreprise pour muscler leur trésorerie, sans attribution précise à un projet. En général pour les aider à se "développer" : emploi, matériel, recherche ou tout simplement améliorer leur fond de roulement…
Ce n'est pas forcément dans l'immobilier.

 

[InvestisseurInquiet]

C'est même pire puisque le PFU est sur les gains bruts, il n'y a pas de possibilité de déduire les pertes.

Donc 2000€ de pertes, 2600€ d'intérêts bruts, 780€ de PFU. Dans ce cas l'investisseur est perdant de 180€.

Vous pourrez déduire la perte si vous percevez encore des intérêts sur d'autres projets. Le problème, c'est que les pertes ne sont pas officialisées, donc vous ne pouvez pas les déduire...

 

[InvestisseurInquiet]

Alors là, vous allez être déçu .......

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Digne d'une communication diplomatique, pédagogique cependant.

Par contre, je n'ai toujours pas ma réponse concernant les fiducies.

Sont-elles au profit de BORDEAUX GAMBETTA INVESTMENT ou à celui de Clubfunding, représentant de la Masse ?

Silence .......

Merci pour la diffusion.
Si ClubFunding avait pris des fiducies sur les immeubles, ils n'auraient pas pondu le message que vous avez relayé. Ils auraient dit fièrement qu'ils allaient récupérer les immeubles et vous auraient répondu ! Là, comme ils ont pris une fiducie sur des titres qui ne valent plus rien, bah ils ne s'en vantent pas et ne vous répondent pas. C'est mon interprétation, je n'ai pas de renseignement particulier, je n'ai même pas investi sur ce dossier. Si c'est bien le cas, c'est quand même très fort : mettre en avant une fiducie pour donner une bonne tête au dossier lorsqu'on le présente à la souscription, mais prendre la fiducie sur du vent en étant finalement pas trop exigeant envers un opérateur qui lève 8M€ sur la plateforme.
J'espère me tromper...

 

[InvestisseurInquiet]

Reste à savoir ce qu'il y a dans Gambetta Revival

En principe les immeubles, je crois

 

[Charles356]

Vous pourrez déduire la perte si vous percevez encore des intérêts sur d'autres projets. Le problème, c'est que les pertes ne sont pas officialisées, donc vous ne pouvez pas les déduire...

C'est théoriquement possible, par contre ça ne marche que pour les 12,8% de l'IR (les 17,2% restent dus sur le brut) et il faut que la créance soit définitivement irrécouvrable (compter 5 à 10 ans...)

 

[Luciole49]

En principe les immeubles, je crois

Oui des immeubles hypothèques les actifs soustraits aux enseignes rachetées 1 euro symbolique donc même avec une fiducie dessus ils seront confisqués dans le cadre de la procédure pénale d'ailleurs c est pas pour rien que ces sociétés sont en redressement judiciaire sauf celles qui sont vides d actif. Je commence à comprendre comment il fonctionne après avoir épluché les deux sur lesquels j ai souscrit qui pour le moment ne font pas l objet d une extension de procédure. Lui s en tirera bien évidemment avec de l argent on obtient tout et ruinera les accédant a la propriété les salariés les entreprises de BTP et les plateformes de crowdfunding. Donc re ma question si Ohayon a arnaqué les plateformes peuvent elles ne pas rembourser les emprunts au motif qu elles se sont fait arnaquer alors que l arnaque ne figure pas dans les mises en garde.

 

[Spel]

Une autre aspect de la galaxie bordelaise : projet Walter sur WSB
Cette fois c'est le fils, après une prorogation de 3 mois (originellement sur 24), on nous annonce des difficultés liées au fait que les banques soient devenues fileuses pour refinancer...

 

[Serge B]

Spel, vous avez des nouvelles récentes sur Walter ? il est échu le 23/03 à l'issue de la prorogation de 3 mois que vous évoquez .

 

[Spel]

@Serge B oui la pf a fait un mail hier pour indiquer que le rbt ne sera pas honoré suite à l'échec du refinancement bancaire à cause de la situation de la fib et qu'il étaient en contact avec Mr Onayon pour évaluer la situation

 

[Berberis_1992]

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cf doc Modification(s) relative(s) aux associés 01/02/2022 (reso 4 BGI & 5 GR2 GR7)
Les 99% parts Gambetta revival x ont été cédées à BGI précédemment.

Merci pour le document.

L'exemple d'une mise en place d'une fiducie dans les statuts d'une société.

Génial !

 

[Berberis_1992]

Si ClubFunding avait pris des fiducies sur les immeubles, ils n'auraient pas pondu le message que vous avez relayé.

Effectivement, quand je parlais de fiducies, il s'agissait de fiducies sur les biens immobiliers.

En lisant le document repéré par @Maxlan concernant la prise en compte des fiducies dans les statuts de Bordeaux Gambetta Investissement, le doute sur les fiducies sur les biens immobiliers au profit de Clubfunding s'estompe.

Que ce soit dans le contrat d'émission obligataire ou dans les modifications des statuts de la société du 01/02/2022

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Il est nettement précisé : Fiducie-sûreté sur les actifs immobiliers détenus par la SCI Gambetta Revival 2 et par la SNC Gambetta Revival 7.

 

[djio101]

[Uniti] [Financement Uniti 2] [Homunity]
Versement de la première annuité aux investisseurs ce jour !

 

[Serge B]

@Serge B oui la pf a fait un mail hier pour indiquer que le rbt ne sera pas honoré suite à l'échec du refinancement bancaire à cause de la situation de la fib et qu'il étaient en contact avec Mr Onayon pour évaluer la situation

Merci beaucoup, je n'avais pas eu ce message.
Ce sera mon premier dossier mort sur l'immobilier de WeshareBonds. Il faut un début à tout.

 

[Berberis_1992]

Ils auraient dit fièrement qu'ils allaient récupérer les immeubles et vous auraient répondu !

Maintenant que Clubfunding ne réponde pas à mes courriels, en voici l'explication :

"Vous aurez noté que nous prenons soin de répondre de manière personnalisée à chacun de nos investisseurs lorsqu’ils nous interrogent.
Toutefois, il ne s’agit pas d’une obligation légale. En outre, il ne s’agit pas de réponses générales destinées à se retrouver sur les réseaux sociaux mais d’éléments d’informations communiqués à titre confidentiel.
Par ailleurs, vous n’êtes pas le représentant légal de ClubFunding de sorte que vous n’êtes nullement habilité à communiquer à des tiers au nom de la société.
Enfin, nous attirons votre attention sur le fait que si vous persistez à reproduire nos réponses sur les réseaux sociaux, nous cesserons de répondre à vos questions et vous vous contenterez des informations légalement dues aux obligataires."

Ceci est le contenu d'un courriel envoyé le 22/12/2022 par [email protected].

Je leur ai demandé de justifier leurs menaces et leurs accusations.

J'attends toujours.

Par contre, ils ne répondent plus.

Technique éprouvée que je qualifie de méthode de maquignons.

Ceci m'a fait particulièrement sourire :

"Vous vous contenterez des informations légalement dues aux obligataires."

Ceci traduit parfaitement le peu de considération qu'a Clubfunding envers nous, pauvres prêteurs, étant tout de même leurs clients (enfin, je crois .......) !

 

[Myosotis]

Absolument. Cette boutique fleure bon le mépris qu'elle nous porte. Il faut arrêter de ce pas de la faire vivre. Pour ce qui me concerne, j'ai pris cette décision ce matin suite à un échange insultant avec une jeune impubère et un pseudo-"directeur commercial"... Ces malavisés ont plus d'investisseurs qu'ils n'en ont besoin, d'où le mépris congénital avec lequel ils nous traitent. A nous, collectivement, de leur faire comprendre, à cette plateforme comme aux autres, que leur mépris entraînera notre départ.

 

[Berberis_1992]

=> Quand l’opérateur a quasiment 50 millions d’emprunt obligataire sur CF, ce serait plus transparent de l’afficher dans la présentation...

Transparence, voilà bien le mot .......

Si je peux paraphraser les 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier, je dirais que, pour participer à une opération sur Clubfunding, il faut

1) Lire le contrat d'émission obligataire.
2) Lire le contrat d'émission obligataire.
3) Lire le contrat d'émission obligataire.

En 10 minutes top chrono généralement, juste avant l'ouverture de la collecte, au moment où le document devient acessible.

Clubfunding a la fâcheuse habitude de ne pas expliquer certains éléments dans le dossier de présentation que l'on ne découvre uniquement dans le contrat.

Et pour Saint-Jacques, savez-vous par qui est derrière le "Placement privé" ? Le fonds Clubfunding Insight#2.

Après cette information peut ne pas influer sur l'analyse du dossier que nous faisons, mais tout de même, Insight#2 est parfaitement renseigné sur tous les aspects de l'opération pour décider d'investir .......

Pour la petite histoire, auparavant, CFAM#1 et Insight#2 avaient l'habitude de venir piquer dans la gamelle .....

Pardon, je voulais dire qu'une partie de l'enveloppe d'une opération était réservée d'autorité à CFAM#1 ou Insight#2 au détriment des autres prêteurs.

Changement de tactique .......

Pour conclure, je dirais simplement que les informations que Clubfunding se permet d'inclure uniquement dans le contrat d'émission obligataire peuvent réserver de bonnes ou de mauvaises surprises mais sans que Clubfunding ne fournissent d'explications.

Un exemple de plus ? L'opération MALADIERE du 6 mars.

Des méthodes de maquignons ? Vous croyez ? .......

 

[Chris78]

Un exemple de plus ? L'opération MALADIERE du 6 mars.

pas suivi, c'est quoi cette opération ?