Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Réponses en vrac.
Je suis du côté de Jihel 22 ; quand on me pose une question en privé , je ne diffuse pas la question sur les forum pour me moquer ou critiquer mon correspondant. Ni la réponse que j'y apporte.
Je trouve cette attitude déplacée.
Je suis certain que pas mal d'entre vous ont reçu des propositions "privilégiées" pour investir avant que le projet ne soit diffusé ; combien l'ont évoqué sur le forum ?
Beaucoup font le choix, je l'ai déjà dit, de cracher dans la soupe, je pense qu'il est normal que les plateformes soient agacées ; elles peuvent de passer de quelques trublions (à leur sens).
Le forum est un reflet des failles des plateformes en relayant très rarement les succès qui sont ... l'ordinaire.

La perte de confiance n'est pas un problème ; le flux des investisseurs est un flot sans cesse renouvelé, penser pouvoir nuire aux plateformes, c'est le voeu de certains, est illusoire
Le dialogue avec les plateformes est sans doute une voie qui apportera plus de sérénité, avant la confiance, qui ne sera d'ailleurs jamais atteinte, heureusement.
Je ne pense pas que l'agressivité fera progresser, n'est-il pas temps de fédérer des investisseurs pour dialoguer avec les PF ?

Je peux vous rejoindre, sauf sur un point. Les succès furent l'ordinaire, mais j'ai quelques doutes sur la situation actuelle. J'aimerais bien connaître l'état réel disons des projets dont l'échéance initiale était postérieure au 1er janvier 2022. Je pense qu'on aurait des surprises.
Et quand je dis état réel, c'est-à-dire sans le camouflage commercial des projets qui ne sont jamais en défaut ou en retard, mais en attente ou perdus dans la mer des Sargasses.

 

[Highston]

Je peux vous rejoindre, sauf sur un point. Les succès furent l'ordinaire, mais j'ai quelques doutes sur la situation actuelle. J'aimerais bien connaître l'état réel disons des projets dont l'échéance initiale était postérieure au 1er janvier 2022. Je pense qu'on aurait des surprises.
Et quand je dis état réel, c'est-à-dire sans le camouflage commercial des projets qui ne sont jamais en défaut ou en retard, mais en attente ou perdus dans la mer des Sargasses.

Sur les retards, il faut tout de même être raisonnable ; je "fais" de l'immobilier depuis 1999 et en VEFA, les livraisons à date prévue ont toujours été de très bonnes nouvelles ! Je dirais que le retard est une partie intégrante de l'immobilier, c'est bien pour cette raison que des projets qui semblent pouvoir être bouclés en 4 mois font l'objet de contrats sur 12 et ceux sur 8 en 18.
Le Covid, la difficulté à recruter, à s'approvisonner ne font qu'aggraver la situation. Même les MdB avec peu de travaux auront des retards.
On prête sur 18 en se disant qu'on sera remboursé sur 8 ou 10 et on râle si on touche le capital à 24 ou 30.
C'est pour cette raison aussi qu'on à du 7% net et pas du 4 ou 3. Il y a un risque, qu'il faut accepter de payer.
Sinon, c'est clair, pas d'immobilier.

 

[adnstep]

"La perte de confiance n'est pas un problème ;

Je n'investis plus en CF depuis janvier 2022. Ce n'est pas la première fois que je le dis ici. Je me trompes sûrement, mais j'estimais alors que les difficultés s'amoncellant sur l'immo n'allaient pas épargner la niche que nous finançons. Je n'ai pas changé d'avis.

"le flux des investisseurs est un flot sans cesse renouvelé, penser pouvoir nuire aux plateformes, c'est le voeu de certains, est illusoire "

1) Il n'est pas question de vouloir nuire aux plateformes, mais de ne pas se faire endormir par leurs messages lénifiants. Et agaçants.

2) Nous ne pouvons pas nuire aux plateformes, mais les fonds de PE qui constituent semble-t-il l'essentiel de leurs apports désormais le peuvent.

 

[OursBrun]

Je rejoins moi aussi Jihel22 et Highstone.

Depuis quelques temps ce forum que je lisais régulièrement a perdu énormément de son intérêt il n’y a plus de décryptage mais de simplement un Plateforme bashing que je trouve dommage.
Les posts ne sont plus constructifs et sont de mon point de vue devenu trompeur. Simple exemple je pose régulièrement des questions aux plateformes et tout particulièrement chez clubfunding où j’ai plus de 90% de mes projets j’obtiens une réponse dans les 48h pour les mails et souvent immédiatement lorsque je les contacte en ligne.

J’avais utilisé ce forum au moment de me lancer j’ai maintenant effectué plus de 100 investissements et plus de 50 sont déjà remboursés sur le solde seul 2 projets sont en retards dont 1 ne verse plus de coupons depuis 2 mois. Ce qui n’impacte que très faiblement mon rendement proche de 10% net.

Autre point si les fonds de PE investissent c’est que ces plateformes ne doivent pas être si mauvaises pour les particuliers. !

Pour ma part également les succès sont donc l’ordinaire pour paraphraser Highstone. Je rends à César ce qui est à César.

 

[Wizz]

Je rejoins moi aussi Jihel22 et Highstone.

Depuis quelques temps ce forum que je lisais régulièrement a perdu énormément de son intérêt il n’y a plus de décryptage mais de simplement un Plateforme bashing que je trouve dommage.
Les posts ne sont plus constructifs et sont de mon point de vue devenu trompeur. Simple exemple je pose régulièrement des questions aux plateformes et tout particulièrement chez clubfunding où j’ai plus de 90% de mes projets j’obtiens une réponse dans les 48h pour les mails et souvent immédiatement lorsque je les contacte en ligne.

J’avais utilisé ce forum au moment de me lancer j’ai maintenant effectué plus de 100 investissements et plus de 50 sont déjà remboursés sur le solde seul 2 projets sont en retards dont 1 ne verse plus de coupons depuis 2 mois. Ce qui n’impacte que très faiblement mon rendement proche de 10% net.

Autre point si les fonds de PE investissent c’est que ces plateformes ne doivent pas être si mauvaises pour les particuliers. !

Pour ma part également les succès sont donc l’ordinaire pour paraphraser Highstone. Je rends à César ce qui est à César.

Pas trop de soucis chez eux non plus, mais 10% net chez CF ? Chez eux, c'est plutôt du brut, non ?

 

[OursBrun]

Pas trop de soucis chez eux non plus, mais 10% net chez CF ? Chez eux, c'est plutôt du brut, non ?

En effet Wizz je parle ici de net de leur frais puisque il n’y a en a pas. La flat tax ensuite m’amenant à 7%.

 

[Luciole49]

Si je ne me trompes pas, une fois l'entreprise en redressement judiciaire, les intérêts ne sont plus dûs. Le temps que l'entreprise soit redressée, ou que les actifs soient vendus, ça fera quelques mois/ans sans rendement.

Sur les prêts a plus de 1 an les intérêts sont dus.

 

[Msimmo]

Bon, ma pierre à l'édifice,

C'est vrai que ces derniers temps il y a moins d'analyse sur les futurs projets que de retours négatifs.
C'est un peu dommage.
En même temps, avec FIB il y aura un vrai baptême du feu avec des sommes astronomiques qui permettra de voir plus clair sur l'étendu de certaines garanties. Je partage l'étonnement et l'inquiétude de la de la communication officielle de CF sur B-G qui met sous silence totalement les garanties (il n'y aurait eu qu'une GAPD je me serais attendue à ce genre de mail, mais là !??)

C'est incontestable que l'horizon s'est assombri après plusieurs années porteuses pour l'immobilier mais depuis 2020 les obstacles s'accumulent et la bascule débute là ?
Cela doit donc expliquer la morosité négative.

Pour le moment, je trouve qu'on a assez de cas pratiques qui nous posent problème sur plein de plateformes pour rester uniquement sur le côté public de leur communication et fonctionnement.
En même temps c'est bon de savoir qu'ils lisent le forum... et ne tiennent pas toujours compte de nos retour dont une partie me semble très légitime (par exemple pour CF: avoir le contrat obligataire analysable bien avant l'ouverture et arrêter de décaler les dates de certains projets de HC - tout est listé dans le forum sur plein de plateformes).

Je mettrai en garde la position qui consiste à dire, pour l'instant je suis positif donc faut pas être trop critique
- Ce n'est pas le cas de tout le monde !
- Le cherry picking et l'habilité de certains leur ont peut être permis de choisir les bons projets...
- ... mais statistiquement même avec 20% de projets en retard, il y aura toujours des chanceux qui ont 100% de succès ou presque;

Un gros risque en bourse comme en CrowdFunding est la sur confiance en soi (on imagine que les résultats + sont liés à nos choix; en ignorant d'autres facteurs : période favorable, chance...).

Enfin, et c'est la définition, le crowd-funding s'adresse à des particuliers. Il faut être prêt à subir l'effet "réseaux sociaux" dans ce cas.
Les petits investisseurs que nous sommes (quelques centaines d'euros) ont ce moyen de levier plus accessible que la justice.
Ou bien fallait qu'ils aillent emprunter uniquement à des banques ! (tu m'étonnes, pour FIB ça plaisante moins avec Bank Of China).

Les emprunteurs (et plateformes !) semblent le redécouvrir...

 

[JimP]

Vos analyses, sur certaines pratiques, sont toutes intéressantes. CF est le leader absolu, quasi 1/3 du marché et c'est la plateforme qui a le plus de moyens, oui elle pourrait avoir un comportement plus transparent. Je lis ici des informations concrètes qui, en effet, ont tendance à rompre la confiance. Les pre reservations notamment qui font qu'ils arrivent à quasiment 1M€/minute sur certains projets alors qu'une autre plateforme mettra 1 mois pour le même résultat. Koregraf vient de mettre en place un système de réservation, c'est transparent et accessible à tous ! CF pourrait s'en inspirer mais ça m'étonnerait.

En revanche à moi aussi les analyses pertinentes de certains me manquent....

Ça vous dit d'en reparler ? Koregraf justement projet Alésia 4M à lever, éligible pea-pme, ça leur prend du temps mais au moins ça nous en laisse pour analyser. C'est mon quartier donc je suis attiré. L'actif est fabuleux, le financement bancaire à son max nous servons uniquement pour la partie fds propres comme de plus en plus souvent. Le risque me semble très limité, pas vous ? En revanche j'ai eu un peu de mal à savoir en quoi consistait le projet au final. Aucun travaux, une simple vente à la découpe pour des investisseurs qui achèteront des biens loués avec une renta brute a 3,5 mais peu de détail sur la commercialisation.

 

[Berberis_1992]

Réponses en vrac.
Je suis du côté de Jihel 22 ; quand on me pose une question en privé , je ne diffuse pas la question sur les forum pour me moquer ou critiquer mon correspondant. Ni la réponse que j'y apporte.
Je trouve cette attitude déplacée.
Je suis certain que pas mal d'entre vous ont reçu des propositions "privilégiées" pour investir avant que le projet ne soit diffusé ; combien l'ont évoqué sur le forum ?
Beaucoup font le choix, je l'ai déjà dit, de cracher dans la soupe, je pense qu'il est normal que les plateformes soient agacées ; elles peuvent de passer de quelques trublions (à leur sens).
Le forum est un reflet des failles des plateformes en relayant très rarement les succès qui sont ... l'ordinaire.

La perte de confiance n'est pas un problème ; le flux des investisseurs est un flot sans cesse renouvelé, penser pouvoir nuire aux plateformes, c'est le voeu de certains, est illusoire
Le dialogue avec les plateformes est sans doute une voie qui apportera plus de sérénité, avant la confiance, qui ne sera d'ailleurs jamais atteinte, heureusement.
Je ne pense pas que l'agressivité fera progresser, n'est-il pas temps de fédérer des investisseurs pour dialoguer avec les PF ?

Des "Réponses en vrac" ne traduisent-elles pas aussi une "attitude déplacée" ?

Si vous désirez un débat contradictoire, adressez-vous directement à la personne avec laquelle vous êtes en désaccord.

Si je peux m'exprimer ainsi, chacun sur ce forum en prend pour son grade en ne sachant pas vraiment pour quelles raisons.

Vos propos ne traduisent qu'un ressenti, des impressions voire des frustrations, rien de plus ni de concret.

Mais faisons le tri, me sentant concerné .......

1) "Je suis du côté de Jihel 22 ; quand on me pose une question en privé , je ne diffuse pas la question sur les forum pour me moquer ou critiquer mon correspondant. Ni la réponse que j'y apporte.
Je trouve cette attitude déplacée."

Pour tout vous dire, voici le message qui m'a valu les foudres de Clubfunding :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1226#post-490898

Plutôt flatteur comme commentaire vis à vis de Clubfunding, non ?

J'espère que vous comprendrez qu'au vu du contenu de ce courriel reçu de contact Clubfunding <[email protected]>

"Aussi, nous avons été informés que certaines de nos réponses étaient retranscrites sur le web. Je tiens à vous rappeler que nos échanges sont strictement confidentiels. Dans le cas contraire, nous ne pourrons poursuivre nos correspondances."

je sois sorti de mes gonds.

Quelles informations hautement confidentielles avais-je eu l’outrecuidance de diffuser ce jour-là ?

Je ne le saurai sans doute jamais ........

Ensuite, au sujet de la diffusion d'une réponse, je pense qu'il faudrait recadrer les choses.

Cette réponse ne vient pas d'une conversation privée entre personnes physiques mais bel et bien, d'une réponse d'une entreprise à son (supposé) client.

Si le caractère confidentiel est immédiatement mis en avant, cela a toutes les chances de signifier que la plateforme ne donne pas la même réponse selon l'interlocuteur.

Et ceci ne vous dérange pas ?

Une phrase comme "Vous vous contenterez des informations légalement dues aux obligataires." ne vous interpelle pas non plus ?

Pensez-vous vraiment que Clubfunding puisse me confier des informations confidentielles, à moi, prêteur lambda ?

2) "Je suis certain que pas mal d'entre vous ont reçu des propositions "privilégiées" pour investir avant que le projet ne soit diffusé ; combien l'ont évoqué sur le forum ?"

Pas vous ?

Le syndrome de Calimero dans toute sa splendeur, "C'est trop injuste" .......

Sachez, pour votre gouverne, que j'ai dénoncé ce genre de pratique :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-465400

Désolé, il s'agissait déjà de Clubfunding ........

Et si vous cherchez bien sur le forum, vous trouverez des informations relayées par des membres concernant des projets diffusés en primeur par des CGP.

3) "Beaucoup font le choix, je l'ai déjà dit, de cracher dans la soupe, je pense qu'il est normal que les plateformes soient agacées ; elles peuvent de passer de quelques trublions (à leur sens)."

Cracher dans la soupe ?

L'étymologie de cette expression renvoie à "cracher sur (quelque chose), au sens de « mépriser », et du nom soupe, au sens de « ce qui est profitable » (qu’on retrouve dans d’autres locutions)."

Les plateformes sont rémunérées pour rendre un service, correctement effectué si possible.

Sur quelles bases fondez-vous vos allégations adressées à un bon nombre de membres du forum ("Beaucoup font le choix ......")

Je parlerai plutôt de prévention, d'alertes, d'avertissements.

4) "La perte de confiance n'est pas un problème ; le flux des investisseurs est un flot sans cesse renouvelé, penser pouvoir nuire aux plateformes, c'est le voeu de certains, est illusoire "

Cela vous amuse ?

Mais sur ce point, je vous rejoins : Vu la masse d'argent et les intérêts en jeu, les crowdfunders lambdas ne pèsent plus bien lourd.

Pour qu'une plateforme ne puisse me nuire et sur laquelle j'ai de sérieux doutes sur la qualité de leurs opérations, j'arrête d'investir.

Ce que j'ai déjà fait.

5) "Le dialogue avec les plateformes est sans doute une voie qui apportera plus de sérénité, avant la confiance, qui ne sera d'ailleurs jamais atteinte, heureusement.
Je ne pense pas que l'agressivité fera progresser, n'est-il pas temps de fédérer des investisseurs pour dialoguer avec les PF ?"

Peace and love etc .......

Vous le pensez véritablement ?

Une plateforme de crowdfunding est avant tout une entreprise appartenant souvent à une structure beaucoup plus importante dont l'objectif par nature est de faire du profit.

Leurs clients sont les emprunteurs, pas les préteurs.

Comme je l'ai déjà écrit, il est beaucoup plus réconfortant pour une plateforme de "régner" sur une masse silencieuse et isolée.

Par contre, il n'y a rien de plus déstabilisant pour un représentant d'une masse de prêteurs que cette dernière puisse échanger informations et opinions sur un forum alors que la plateforme veuille communiquer ce qu'elle veut, quand elle veut et à qui elle veut.

Une plateforme a fait une fois l'erreur de diffuser un courriel avec toutes les adresses mail des participants concernant une opération en "péril".

Elle doit encore le regretter .......

Pour conclure .......

Non, décidément, vos leçons de morales lancées à la cantonade, vous pouvez vous les garder ......

Fin de transmission !

 

[Fundu]

Je passe mon temps à lire des réponses concernant des problèmes de PF ou d'opérateurs et effectivement, on voit moins de décryptage d'opération, ce qui à mes yeux était très intéressant.

Quelqu'un avait soumis l'idée d'un topic par opération ou par PF, je trouvais l'idée séduisante pour y voir plus clair.

Ces décryptages peuvent éviter des mauvais choix à bon nombre d'entre nous.
L'historique de 1350 pages est impressionnant, mais fastidieux pour y trouver son aiguille même avec la fonction recherche.

 

[Lira]

Vos analyses, sur certaines pratiques, sont toutes intéressantes. CF est le leader absolu, quasi 1/3 du marché et c'est la plateforme qui a le plus de moyens, oui elle pourrait avoir un comportement plus transparent. Je lis ici des informations concrètes qui, en effet, ont tendance à rompre la confiance. Les pre reservations notamment qui font qu'ils arrivent à quasiment 1M€/minute sur certains projets alors qu'une autre plateforme mettra 1 mois pour le même résultat. Koregraf vient de mettre en place un système de réservation, c'est transparent et accessible à tous ! CF pourrait s'en inspirer mais ça m'étonnerait.

En revanche à moi aussi les analyses pertinentes de certains me manquent....

Ça vous dit d'en reparler ? Koregraf justement projet Alésia 4M à lever, éligible pea-pme, ça leur prend du temps mais au moins ça nous en laisse pour analyser. C'est mon quartier donc je suis attiré. L'actif est fabuleux, le financement bancaire à son max nous servons uniquement pour la partie fds propres comme de plus en plus souvent. Le risque me semble très limité, pas vous ? En revanche j'ai eu un peu de mal à savoir en quoi consistait le projet au final. Aucun travaux, une simple vente à la découpe pour des investisseurs qui achèteront des biens loués avec une renta brute a 3,5 mais peu de détail sur la commercialisation.

[Alesia][Max Abbou][Koregraf}
Projet certes intéressant en soi avec des fonds propres opérateur élevés malgré une marge de 11% seulement mais engagements actuels en cours de réalisation de 12,8M€ sur 6 projets, via Clubfunding, avant la présente collecte.
selon Hellocrowdfunding [lien réservé abonné]

 

[Talondort]

[Alesia][Koregraf]
Pour ma part étant déjà sur un projet de Max Abbou (Mirabeau XVI), je n'irai pas pour des raisons de diversification.
A noter que pour ce projet à échéance fin septembre, tous les coupons ont été distribués normalement + remboursement de 17% du capital fin 2022/début 2023.

 

[JimP]

Bonjour @Lira en effet et c'est clairement indiqué dans la présentation Koregraf dans les "points d'attention " bravo pour cette transparence d'ailleurs car ce n'est pas toujours le cas. Personnellement cela ne me gêne pas dans ma grille d'analyse au doigt mouillé. Caution personnelle du Patriarche et caution de son appartement. J'ai sûrement, naïvement, l'impression que si la banque prête 76% d'un tel projet le risque est minime. Quant à la commercialisation des lots, connaissant l'immeuble je ne m'inquiète pas trop même si j'aurai aimé avoir un détail des prix de commercialisation des lots.

 

[Maxlan]

[Alesia][Max Abbou][Koregraf}
Projet certes intéressant en soi avec des fonds propres opérateur élevés malgré une marge de 11% seulement mais engagements actuels en cours de réalisation de 12,8M€ sur 6 projets, via Clubfunding, avant la présente collecte.
selon Hellocrowdfunding [lien réservé abonné]

désolé mes analyses sont devenus trop expéditives pour être publiées.
Le temps est trop brumeux pour moi mauvaise visibilité je ne joue plus que les quinte flush royale en ce moment.
Et pourquoi voudriez-vous devoir sortir cet honorable octogénaire de son appartement ça couvre même pas l'emprunt sans compter une décote?
Comprends pas l'op valeur estimée du bien 37,6-40,3 prix de revient 41,4 sans aucun travaux vente 46,6 pour 11% de marge... j'ai probablement raté quelque chose.

 

[Wizz]

[LPB] [Le Windsor]

Projet à 12 %, sans gros risque...mais durée cible 2 mois et les intérêts ne commencent à courir que 12 jours après la signature. Donc TRI brut de seulement 9.4% si fini en 2 mois.
Je laisse les autres se battre sur ce coup

 

[Fundu]

[LPB] [Le Windsor]

Projet à 12 %, sans gros risque...mais durée cible 2 mois et les intérêts ne commencent à courir que 12 jours après la signature. Donc TRI brut de seulement 9.4% si fini en 2 mois.
Je laisse les autres se battre sur ce coup

J'aurais aimé d'autres projets pour voir si je prends le risque de me retrouver en groupe 3.
Ce projet est une jolie pépite, sauf la durée effectivement !

 

[Chris78]

J'aurais aimé d'autres projets pour voir si je prends le risque de me retrouver en groupe 3.
Ce projet est une jolie pépite, sauf la durée effectivement !

[LPB]
Au fait, quels sont les délais appliqués selon qu'on est Groupe 2 ou Groupe 3 ?
Dans leur FAQ, ils parlent de quelques secondes ...

 

[djio101]

[LPB]
Au fait, quels sont les délais appliqués selon qu'on est Groupe 2 ou Groupe 3 ?
Dans leur FAQ, ils parlent de quelques secondes ...

Oui, environ 30 secondes il me semble, mais entre rafraichissements de page, vitesse de connexion et affluence sur le site, des opérations passent facilement à la trappe...

 

[Scott]

[LPB]
Au fait, quels sont les délais appliqués selon qu'on est Groupe 2 ou Groupe 3 ?
Dans leur FAQ, ils parlent de quelques secondes ...

Oui, environ 30 secondes il me semble, mais entre rafraichissements de page, vitesse de connexion et affluence sur le site, des opérations passent facilement à la trappe...

Entre groupe 1 & groupe 2, le délai est d'une minute.