Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Pour info: [lien réservé abonné]

Le journaliste n'a vraiment rien compris, il faut qu'il regarde la publi-interview sur bfm !

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Les Collines de Nice][Seror Corporate Immobilier]
Echéance initiale au 7 juillet 2022, repoussée par ClubFunding au 6 janvier 2023.
Seuls 70% du capital ont été remboursés à cette date, aucune communication de la part de ClubFunding.
Le tableau de suivi a fini par annoncer un remboursement au 7 mars 2023.
Le statut du projet est passé à : "en attente".
Silence radio de la part de ClubFunding

Communication de ClubFunding du 9 mars 2023 : "
L'entreprise a procédé à un troisième remboursement partiel d’un montant de 200 000,00 €, soit 8,88 % du montant levé, le 07/03/2023. La demande de virement bancaire a été initiée le 09/03/2023 et sera effective dans les prochaines 72 heures sur votre compte bancaire. Le solde restant s’élève donc à 450 000,00 €. Le client nous a indiqué que le solde devrait être remboursé dans les prochaines semaines. Un point doit être fait très prochainement avec l’opérateur sur le calendrier et sur la signature d’un éventuel avenant au contrat d’émission. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dès que nous avons des informations complémentaires."

Deux remarques :
- le projet est manifestement passé dans la catégorie des projets à échéance indéterminée ;
- l'emprunteur est qualifié de "client". Moi qui croyais que c'étaient les prêteurs ! No comment!

 

[InvestisseurInquiet]

Au 10 mars 2023, sur Hellocrowdfunding, les projets actuellement en retard de plus de six mois atteignent pour la première fois 12%
En retard : 287
Remboursés : 2108
Ratio : 287/(2108 + 287) = 11,98%
A noter que ce ratio basique, qui inclut les projets anciens (échus avant 2021), généralement remboursés dans les délais, et fait sortir des projets en retard les projets qui ont fini par être remboursés, embellit nécessairement la situation actuelle du crowdfunding immobilier.

 

[Maxlan]

Dans le même genre, cette video de la semaine dernière avec le boss d'Upstone vaut aussi son pesant de cacahuètes.

Pas bien compris
"...les intérêts courent toujours!..." ou
"...les intérêts? Cours toujours! ..."

 

[Scott]

[lien réservé abonné]
"Opérateur expérimenté et disposant d’un patrimoine important. Opérateur déjà financé à plusieurs reprises par ClubFunding"

=> Quand l’opérateur a quasiment 50 millions d’emprunt obligataire sur CF, ce serait plus transparent de l’afficher dans la présentation...
[lien réservé abonné]

 

[Highston]

=> Quand l’opérateur a quasiment 50 millions d’emprunt obligataire sur CF, ce serait plus transparent de l’afficher dans la présentation...

C'est certain, c'est vraiment limite.
Il doit quand même rester 30 millions de patrimoine net et ce projet semble tout de même assez sécurisé avec un opérateur qui met presque autant que la levée obligataire, une hypothèque de premier rang et fiducie.
Mais je suis tout à fait d'accord, c'est une omission regrettable et nuisible à CF.

 

[Berberis_1992]

=> Quand l’opérateur a quasiment 50 millions d’emprunt obligataire sur CF, ce serait plus transparent de l’afficher dans la présentation...

Où est le bon temps du tableau récapitulatif d'endettement chez Clubfunding ? .......

C'est certain, c'est vraiment limite.
Il doit quand même rester 30 millions de patrimoine net et ce projet semble tout de même assez sécurisé avec un opérateur qui met presque autant que la levée obligataire, une hypothèque de premier rang et fiducie.
Mais je suis tout à fait d'accord, c'est une omission regrettable et nuisible à CF.

Je viens de jeter un coup d’œil sur les dossiers des 7 Galeries Lafayette situées à Angers, Dijon, Grenoble, Le Mans, Limoges, Orléans et Reims ainsi que sur les contrats obligataires.

Les garanties prises n'étaient pas moindres (exception faite de l'hypothèque) et les fonds propres de l'opérateur étaient loin d'être ridicules pour chaque opération.

Par contre, pour chaque dossier, un établissement bancaire était de la partie.

Dans celui-ci, aucun .......

Reste aussi la ligne obligataire finançant les travaux, même si elle est optionnelle .......

 

[baffer]

[Club Funding] Jardin sur Cour
Remboursement final et dernier coupon perçus aujourd'hui sur mon compte.
Compte tenu des 5 remboursements intermédiaires sur ce projet de promotion immmobilière d'environ 18 mois (9,5% annuel annoncé), le gain brut est de 8,07%, le gain net PFU de 5,65% et le TRI de 6,79%.

A titre personnel 8ème projet remboursé : 5 en avance, 2 en léger retard (<2 mois) et 1 avec retard de 6 mois, pour un TRI global de 5,99%.
2 projets sont déjà en retard contractuel d'environ 6 mois.
A suivre 4 sorties de projet sur septembre / octobre.

Au final que de travail et de risque pour à peine contenir l'inflation ...

On a eu chaud aux fesses sur ce projet remboursé en aout dernier car 7 mois après l'opérateur est en cessation de paiement : [lien réservé abonné]

Décidemment, mieux vaut ne pas être surexposé à des projets de promotions immobilières ...

 

[Luciole49]

On a eu chaud aux fesses sur ce projet remboursé en aout dernier car 7 mois après l'opérateur est en cessation de paiement : [lien réservé abonné]

Décidemment, mieux vaut ne pas être surexposé à des projets de promotions immobilières ...

Intéressant quand on voit que la cessation de paiements fait suite à un arrêt de rejet de la Cour de cassation chambre sociale où le promoteur contestait les dommages et intrêts versés à une salariée pour harcèlement sexuel et que les salariés du groupe ont exprimé que cela ne les étonnait pas.

 

[Squirrel91]

Un article sur la crise de l’immobilier neuf et son impact sur le crowdfunding :

[lien réservé abonné]

 

[adnstep]

"En ayant 1 ou 2 lignes perdantes sur un portefeuille de 15 lignes, l’épargnant sera toujours gagnant."

15 lignes à 1000€. Investissement sur 24 mois. 10% de rendement par an. Gain espéré 3000€ bruts en deux ans.

Deux lignes perdantes : -2000€ de capital. -400€ d'intérêts.

Gain en 2 ans : 600€.
Rendement annuel : 2%
Net de PFU : 1,4%.

 

[Charles356]

C'est même pire puisque le PFU est sur les gains bruts, il n'y a pas de possibilité de déduire les pertes.

Donc 2000€ de pertes, 2600€ d'intérêts bruts, 780€ de PFU. Dans ce cas l'investisseur est perdant de 180€.

 

[Fundu]

Qui, aujourd'hui, continue d'investir dans du neuf sans trop s'inquiéter ?

 

[Raug]

Le lundi est traditionnellement calme dans ce forum.

J'en profite pour publier les statistiques de retard de remboursement de mes investissements.
Ces derniers temps les e-mails d'annonce surviennent régulièrement.
Ça n'a évidemment pas de portée générale puisque le résultat dépend entièrement de mes choix.
Le ratio MdB est sensiblement plus élevé que celui Promotion malgré le nombre de projets moindre. Est-ce que les mois prochains inverseront (comme annoncé un peu partout) cette tendance ?
La plupart ne sont pas des retards alarmants. Rien d'investi chez Michou d'Aquitaine…
Et sur 121 projets il y a eu pour le moment, 21 projets remboursés depuis fin 2021. Soit grosso modo 17 %.

 

[Highston]

ClubFunding : remboursement intégral Venise des Alpes.
Emprunt 18 mois, émis le 15/11/22 remboursement intégral le 10 mars 2023.
Gloops !

 

[Luciole49]

ClubFunding : remboursement intégral Venise des Alpes.
Emprunt 18 mois, émis le 15/11/22 remboursement intégral le 10 mars 2023.
Gloops !

C'est cela le problème c'est soit çà traîne et la créance devient douteuse soit c'est clean et remboursé trop vite.

 

[Berberis_1992]

Bonjour ! Pouvez-vous partager l'explication du 7 mars et la faq ? Merci d'avance

Alors là, vous allez être déçu .......

[lien réservé abonné]

Digne d'une communication diplomatique, pédagogique cependant.

Par contre, je n'ai toujours pas ma réponse concernant les fiducies.

Sont-elles au profit de BORDEAUX GAMBETTA INVESTMENT ou à celui de Clubfunding, représentant de la Masse ?

Silence .......

 

[adnstep]

Alors là, vous allez être déçu .......

[lien réservé abonné]

Digne d'une communication diplomatique, pédagogique cependant.

Par contre, je n'ai toujours pas ma réponse concernant les fiducies.

Sont-elles au profit de BORDEAUX GAMBETTA INVESTMENT ou à celui de Clubfunding, représentant de la Masse ?

Silence .......

Ben, je crois qu'ils demandent à leur avocat.

 

[titif0u]

Le lundi est traditionnellement calme dans ce forum.

J'en profite pour publier les statistiques de retard de remboursement de mes investissements.
Ces derniers temps les e-mails d'annonce surviennent régulièrement.
Ça n'a évidemment pas de portée générale puisque le résultat dépend entièrement de mes choix.
Le ratio MdB est sensiblement plus élevé que celui Promotion malgré le nombre de projets moindre. Est-ce que les mois prochains inverseront (comme annoncé un peu partout) cette tendance ?
La plupart ne sont pas des retards alarmants. Rien d'investi chez Michou d'Aquitaine…
Et sur 121 projets il y a eu pour le moment, 21 projets remboursés depuis fin 2021. Soit grosso modo 17 %.

Merci pour ces stats interessantes !

Que nommes tu "developpement" ?

 

[totowah]

[lien réservé abonné]
"Opérateur expérimenté et disposant d’un patrimoine important. Opérateur déjà financé à plusieurs reprises par ClubFunding"

=> Quand l’opérateur a quasiment 50 millions d’emprunt obligataire sur CF, ce serait plus transparent de l’afficher dans la présentation...
[lien réservé abonné]

Merci Scott .. je ne l´avais pas vu non plus !!!

Effectivement 50M€ d´emprunt chez CF sur 12 projets et pas un centime remboursé ... ça donne le vertige.
J´avais repéré les 150 Millions de dettes bancaires, trois fois plus que le chiffre d´affaire, ce qui doit expliquer que aucune banque ne souhaite prêter.

L´hypothèque et l´apport sont néanmoins cohérents par rapport au projet, mais je vais m´abstenir.