Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Jar]

Projet CF Miromesnil Rooftop à 6,2M cette après-midi... Sur-élévation d'un hôtel particulier, PC obtenu et purgé. 16% de marge prévisionnelle. Un petit bémol sur le faible apport en fonds propres du marchand de biens et les garanties secondaires derrière celles d ela banque. Le track record du MdB laisse rêveur, des marges énormes, ce qui explique la holding du dirigeant au Luxembourg...

 

[Berberis_1992]

Projet CF Miromesnil Rooftop à 6,2M cette après-midi... Sur-élévation d'un hôtel particulier, PC obtenu et purgé. 16% de marge prévisionnelle. Un petit bémol sur le faible apport en fonds propres du marchand de biens et les garanties secondaires derrière celles d ela banque. Le track record du MdB laisse rêveur, des marges énormes, ce qui explique la holding du dirigeant au Luxembourg...

Attention, coupons versés in fine .......

Ce n'est pas l'habitude de la Maison.

 

[Scott]

Projet CF Miromesnil Rooftop à 6,2M cette après-midi... Sur-élévation d'un hôtel particulier, PC obtenu et purgé. 16% de marge prévisionnelle. Un petit bémol sur le faible apport en fonds propres du marchand de biens et les garanties secondaires derrière celles d ela banque. Le track record du MdB laisse rêveur, des marges énormes, ce qui explique la holding du dirigeant au Luxembourg...

Attention, coupons versés in fine .......

Ce n'est pas l'habitude de la Maison.

Retard de 4min à l'ouverture, puis impossible d'y souscrire malgré 2 tentatives, cela ne voulait pas aller à l'étape de signature...

 

[Luciole49]

Est ce qu'ils se foutent de notre gueule ou est ce qu'on leur a transplanté le cerveau d'un animal minéral​

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Rapport n°5​

Cher(e) Luciole,​

Voici le nouveau rapport du projet « Ternes Etoile » dans lequel vous avez investi.

Nous vous rappelons que pour ce financement, un contrat a été signé avec la société FIB IMMOBILIER pour un emprunt d’un montant de 4.500.000 € portant intérêt au taux de 10 % l’an.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER avec une date d’émission de l’emprunt au 21 décembre 2020.

Cet emprunt était sollicité par la société FIB IMMOBILIER pour le financement d’une opération dite « Ternes Etoile » située à Paris.

Dans le cadre de cet emprunt, la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE s’est portée caution solidaire des engagements de la société FIB IMMOBILIER.

La société FIB IMMOBILIER dispose d’un délai de 24 mois à compter du 21 décembre 2020, prorogeable de 6 mois, pour rembourser les investisseurs. Comme indiqué dans le précédent rapport, l’opérateur a activé la prorogation contractuelle. Il dispose d’un délai jusqu’en juin 2023 pour rembourser les sommes dues. A défaut de remboursement des sommes dues à cette date, nous saisirons un avocat pour engager une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement forcé des sommes dues.

L’ouverture d’un redressement judiciaire à l’encontre de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) a été rendu le 15 février 2023 par le tribunal de commerce de bordeaux. Il s’agit de la société caution sur ce projet.

Nous avons saisi un avocat pour déclarer la créance des investisseurs d’Homunity. L’ensemble des créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter 26 février 2023 (date de publication du jugement au BODACC) pour déclarer leurs créances.

S’agissant de la créance des investisseurs d’Homunity, le montant déclaré comprendra l’intégralité du capital et les intérêts dus jusqu’à l’ouverture de la procédure collective soit jusqu’au 14 février 2023 (la veille du jugement du tribunal).

S’agissant de l’opérateur à qui les fonds été apportés, la société FIB IMMOBILIER , elle ne fait pas l’objet d’une procédure collective.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER pour la réalisation d’un projet situé dans le 17ème arrondissement à Paris. Comme indiqué précédemment, l’opérateur a décidé de céder cet actif pour un montant supérieur aux sommes dues aux investisseurs d’Homunity.

L’opérateur nous a informé que la précédente promesse de vente n’est plus d’actualité, dès lors que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Toutefois, FIB IMMOBILIER échange d’ores et déjà avec un nouvel opérateur immobilier de premier plan pour la signature d’une nouvelle promesse. Ce dernier finalise sa proposition financière, selon les informations communiquées par FIB IMMOBILIER.

Nous surveillons donc activement la cession de cet actif, et tout particulièrement la signature d’une promesse afin de pouvoir sortir l’ensemble des investisseurs dans les meilleurs délais et dans les meilleures conditions.

Nous vous tiendrons au courant dès que nous obtiendrons des informations complémentaires.

L'objectif principal de notre équipe est la satisfaction de nos clients, c'est pourquoi nous vous invitons à nous solliciter si vous avez besoin de précisions.

Vous pouvez à tout moment retrouver ce rapport depuis votre espace personnel [lien réservé abonné].

A très bientôt,

L'équipe d'Homunity

 

[Luciole49]

Ce qui est très appréciable c'est le "à très bientôt" c'est la seule plateforme pour le moment avec laquelle j'ai des créances foutues et avec Axone çà fait 3.

Rapport n°4​

Cher(e) Luciole,​

Voici le nouveau rapport du projet « Logistics » dans lequel vous avez investi.

Nous vous rappelons que pour ce financement, un contrat a été signé avec la société GP DEVELOPPEMENT pour un emprunt d’un montant de 3.633.000 € portant intérêt au taux de 10 % l’an.

Les fonds ont été apportés à la société GP DEVELOPPEMENT avec une date d’émission de l’emprunt au 1er septembre 2020.

Cet emprunt était sollicité par la société GP DEVELOPPEMENT pour le refinancement d’une opération immobilière sur les communes de Lucé et Bonnières sur Seine.

Dans le cadre de cet emprunt, la société LA FONCIERE DE LUCE s’est portée caution solidaire des engagements de la société GP DEVELOPPEMENT.

La société GP DEVELOPPEMENT dispose d’un délai de 30 mois à compter du 1er septembre 2020, prorogeable de 6 mois, pour rembourser les investisseurs.

Comme indiqué dans le précédent rapport, l’opérateur a activé la prorogation contractuelle. Il dispose d’un délai jusqu’au 5 octobre 2023 pour rembourser les sommes dues.

A défaut de remboursement du capital et des intérêts à cette date, nous saisirons un avocat pour défendre les intérêts des investisseurs d’Homunity.

Nous tenions à vous indiquer qu’à date, aucune des sociétés que nous avons accompagnées sur ce projet ne fait l’objet d’une procédure collective.

Nous surveillons activement la société financée ainsi que la société caution et sollicitons régulièrement des informations sur l’avancée de la commercialisation des actifs.

Toutes les sociétés que nous accompagnons, aussi bien les sociétés auxquelles nous apportons les fonds que les sociétés cautions, font l’objet d’une surveillance.

Nous vous tiendrons au courant dès que nous obtiendrons des informations complémentaires, notamment sur la commercialisation des actifs.

L'objectif principal de notre équipe est la satisfaction de nos clients, c'est pourquoi nous vous invitons à nous solliciter si vous avez besoin de précisions.

Vous pouvez à tout moment retrouver ce rapport depuis votre espace personnel [lien réservé abonné].

A très bientôt,

L'équipe d'Homunity

 

[Luciole49]

SNC la Foncière de Lucé appartient à GP développement au capital de 10.000 euros appartient à Michel OHAYON et GP développement créé en 2016. La SNC a un mini capital ce sont des coquilles vides et c'est de la responsabilité d'Homunity qui n'a fait aucune étude sérieuse sur le dossier tout comme sur Ternes étoile tout comme sur Axone. REMBOURSEZ.

 

[adnstep]

@Luciole49 :
Je leur ai envoyé deux mails hier soir pour ces 2 projets. Au moins Homunity répond, ce qui n'est pas le cas d'Upstone, qui doit essayer de me contacter par téléphone. Mais : verba volant, scripta manent.

 

[adnstep]

Bon, allez, la vente du Trianon Palace à Versailles suffira à rembourser tout le monde .

 

[Luciole49]

@Luciole49 :
Je leur ai envoyé deux mails hier soir pour ces 2 projets. Au moins Homunity répond, ce qui n'est pas le cas d'Upstone, qui doit essayer de me contacter par téléphone. Mais : verba volant, scripta manent.

Homunity ne répond plus et essaie de se justifier de mes attaques violentes ce pourquoi ils ont appelé le prétendu repreneur. Si les sociétés ne détiennent pas les actifs financés Homunity est responsable, enfin je pense.

 

[Luciole49]

Bon, allez, la vente du Trianon Palace à Versailles suffira à rembourser tout le monde .

PTDR

 

[Miles]

Attention, coupons versés in fine .......

Ce n'est pas l'habitude de la Maison.

Ça l'est quand ils sont partie liée avec le dirigeant...

 

[InvestisseurInquiet]

[La Verrière][Homunity][Balthazar - I-Defisc]
Pour mémoire, le dernier du rapport du 15 novembre 2022 faisait état d'une audience le 24 janvier 2023 (je laisse de côté le fait que le rapport faisait également état que l'emprunteur était sur le point de se refinancer auprès d'une banque, vu que cette "nouvelle" est resservie depuis deux ans).
Quatre jours plus tard, silence radio. Pourtant, ils sont toujours vivants chez Homunity puisque je reçois les messages annonçant les nouvelles collectes. Il faut croire que ce n'est pas si facile de réussir à écrire que les prêteurs ne sont pas près de revoir leurs fonds tout en expliquant que la plateforme n'y est pour rien.
Pour mémoire, l'échéance initiale était au 31 mars 2021, prorogeable au 30 septembre 2021.

[La Verrière][Homunity][Balthazar - I-Defisc]

Rapport n°18​

Voici le nouveau rapport du projet La Verrière dans lequel vous avez investi.
Lors de la précédente audience de procédure le 24 janvier 2023, la société IDEFISC et les sociétés cautions ont sollicité un renvoi pour conclure en réponse. Le Tribunal de commerce a fait droit à cette demande et a renvoyé l’affaire au 21 mars 2023. À cette date, l’opérateur et ses cautions devront adresser leurs conclusions et nous disposerons d’un nouveau délai pour y répondre le cas échéant.
Parallèlement, nous continuons de discuter avec l’opérateur. Il nous a confirmé que des échanges étaient toujours en cours avec un consortium bancaire pour le refinancement de sa dette.
Il espère que le refinancement pourra intervenir au plus tard en avril 2023. Ce refinancement permettra de rembourser les investisseurs d'Homunity.
Nous avons demandé des éléments démontrant l’intérêt du consortium bancaire, afin de nous assurer de la véracité des échanges sur ce refinancement. Si le refinancement n’intervient pas, l’opérateur cédera des actifs afin de désintéresser les créanciers. Outre la preuve de l’intérêt du consortium bancaire, nous l’avons informé que la poursuite des échanges était conditionnée au versement d’une somme pour démontrer la bonne foi de l'opérateur. Nous échangeons activement sur le montant qu'il est possible de débloquer à date par l'opérateur.
Nous vous tiendrons informés des prochaines étapes dès que possible.

Le projet est échu depuis le 31 mars 2021, prorogeable de six mois, donc depuis le 30 septembre 2021.
Depuis le rapport n° 6 du 20 novembre 2020, l'emprunteur est en discussion avec des banques pour se refinancer. L'information nous est resservie de trimestre en trimestre et puis rien. Avec la meilleure volonté du monde, c'est forcément difficile de dire du bien de la façon dont le dossier est géré par la plateforme... Alors, je ne dirai rien

 

[InvestisseurInquiet]

Tâchons de savoir au préalable qui est le bénéficiaire de la fiducie sur les actifs des deux sociétés .......

J'ai posé la question hier après nos échanges (bon, je n'aurai pas forcément de réponse .......).

Quant au séquestre de 15 mois de coupons, nous serons fixés au alentours du 07/03.

Bonsoir
ClubFunding vous a répondu, ou ils sont encore en train de se demander comment ils vont expliquer que leurs fiducies sont aussi efficaces que du vent ?

 

[Luciole49]

Bonsoir
ClubFunding vous a répondu, ou ils sont encore en train de se demander comment ils vont expliquer que leurs fiducies sont aussi efficaces que du vent ?

C'est pas gentil pour les moulins à vent, les éoliennes et air liquide.

 

[Luciole49]

SNC Foncière de Lucé allez lire les documents sur Pappers Homunity n'a jamais vérifié les titres de propriété et failli à son obligation de moyens. Je pense que le PNF sait déjà tout cela et Homunity se raccroche à ses certitudes, bah ils vont couler eux aussi et on récupèrera rien. 6.450.000 euros évaporés comme GAP racheté 1 euros et revendu 38 millions d'euros financés par un PGE donc 50 millions de finances publiques évaporées.

 

[ostibapa]

Attention, coupons versés in fine .......

Ce n'est pas l'habitude de la Maison.

Ça l'est quand ils sont partie liée avec le dirigeant...

Pas uniquement.
Ou alors je n'ai pas trouvé qu'elle est le lien entre CF et Seror Corporate [lien réservé abonné].
Les intérêts sont aussi in fine sur la Péninsule d'Azur

 

[Fboy]

Bonjour à tous, nouveau ici je n'en connais pas les usages, merci pour votre indulgence.
J'investis chez Lymo, Upstone, Baltis et Fundimmo. Pas de casse pour le moment mais des dossiers qui se tendent...
Quelqu'un regarde le projet Chevincourt chez Upstone ? Les conditions sont top et les garanties élevées mais Je suis ennuyé par 2 points :
1) pour la 1ere fois je vois un projet contre-garanti par la maison mere d'upstone (Spirit) mais cette garantie n'est pas mentionnée dans le contrat d'émission obligataire (à la différence de l'hypothèque et de la Gapd)
2) plus classique, on a aucun élément sur la Financière Vendôme (financiers et historique notamment)
Des avis ?
Merci à tous

 

[NicoNoclaste]

[Upstone] [Petit Chevincourt]

Bonjour

Bonjour à tous, nouveau ici je n'en connais pas les usages, merci pour votre indulgence.
J'investis chez Lymo, Upstone, Baltis et Fundimmo. Pas de casse pour le moment mais des dossiers qui se tendent...
Quelqu'un regarde le projet Chevincourt chez Upstone ? Les conditions sont top et les garanties élevées mais Je suis ennuyé par 2 points :

Bienvenu sur ce fil.

1) pour la 1ere fois je vois un projet contre-garanti par la maison mere d'upstone (Spirit) mais cette garantie n'est pas mentionnée dans le contrat d'émission obligataire (à la différence de l'hypothèque et de la Gapd)

Exact, pas plus que dans le DIRS. Quels sont les termes de l’accord passé entre Spirit et Vendôme ? A quelles conditions cette garantie (en capital, uniquement) peut-elle être activée ? Dans quels délais ?… Beaucoup trop de questions sont en suspens sur ce point.

2) plus classique, on a aucun élément sur la Financière Vendôme (financiers et historique notamment)
Des avis ?

Egalement exact, ce qui est inquiétant, et c’est précisément pour nous rassurer que les sûretés s’empilent les unes sur les autres :

• la garantie en capital : on en a parlé ;
• la GAPD : que vaut-elle si on n’a pas les données financières et au-delà, une vue exhaustive des entités du groupe, pour en juger ?
• l’hypothèque de 1er rang : c’est sans doute l’élément sur lequel on a le plus de visibilité ; cependant, le marché de ce type de biens est très étroit, que ce soit en offre ou en demande, et une vente prendrait vraisemblablement beaucoup de temps ; en outre, le bien est en état de vétusté, c’est ce que relève l’avis de valeur.

L’avis de valeur ? Vous l’avez sans doute parcouru ; mais avez-vous relevé un intéressant détail : un précédent avis de valeur avait été émis par le même expert quatre ans auparavant ; de fait, pour la nouvelle expertise (actualisation), personne n’a pris la peine de se déplacer, jugeant que rien dans l'état du bien n’avait dû changer.
Moi, j’ai un peu de mal à avaler ça, et de toutes façons, ça me resterait sur l’estomac…

Le scénario nominal du remboursement du projet, c’est le déblocage d’une ligne de crédit ; une banque prête à une personne ou une entité viable, et pour un projet crédible ; nous n’avons pas la moindre visibilité sur ces deux points (et pour le deuxième, la vague évocation d’un projet hôtelier de 300 chambres en Grèce ne me suffit nullement!).

Bref, tout ça ne me paraît pas assez sérieusement traité pour que je m’y intéresse plus avant, et je n’ai pas envie de jouer à la roulette en ce moment.

 

[Fboy]

L’avis de valeur ? Vous l’avez sans doute parcouru ; mais avez-vous relevé un intéressant détail : un précédent avis de valeur avait été émis par le même expert quatre ans auparavant ; de fait, pour la nouvelle expertise (actualisation), personne n’a pris la peine de se déplacer, jugeant que rien dans l'état du bien n’avait dû changer.
Moi, j’ai un peu de mal à avaler ça, et de toutes façons, ça me resterait sur l’estomac…

Je partage totalement ! Ce point m'a alerté également. De plus le budget travaux me semble faible pour un bien de cette nature et qui semble très dégradé.
Merci pour votre réponse qui conforte mon opinion.
D'un point de vue reglementaire je suis quand même très surpris de l'absence de description de la garantie de Spirit dans la documentation....

 

[NicoNoclaste]

[Upstone] [Petit Chevincourt]

Bonjour

je suis quand même très surpris de l'absence de description de la garantie de Spirit dans la documentation....

Si vous êtes déjà investisseur chez Upstone, vous devriez pourtant être habitué aux défauts de ce type d'information.

Je bataille régulièrement avec cette PF pour que figurent dans la documentation disponible des éléments importants pour une appréhension exhaustive des projets ; leur réponse il y a quelque 3 années à mon premier email de portée générale sur leurs présentations a même été qu’ils préféraient ne pas noyer les investisseurs avec une surabondance de documents que la plupart ne liraient pas, que ceux qui voulaient creuser le sujet pouvaient toujours les demander, et qu’ils les leur seraient fournis; ça s’améliore doucement, mais il y a encore très souvent des manques.

Ceci étant dit et pour revenir au projet en question, la première mouture de la présentation qui en a été faite – rapidement retirée, peut-être parce qu’elle suggérait implicitement un certain amateurisme de l’opérateur, ce qui a occasionné un bref report de l’ouverture de la levée de fonds – ne faisait pas du tout mention de cette garantie en capital; était-elle prévue au départ et sa mention omise a priori, ou a-t-elle été accordée en catastrophe pour calmer l’ire d’un opérateur mécontent quand il a découvert la présentation qui était faite de lui et de son projet et rien n'a encore été formalisé ? On ne le saura sans doute jamais.

NB : le plafond de 2000€ n’est pas le fait de LPB, mais de la legislation

Je ne comprends pas ? On ne pourrait pas souscrire plus de 2000 € selon la législation ? Cela m'est arrivé bien des fois pourtant.

Avec beaucoup de retard : LPB n’a pas le statut de CIP (conseiller en investissement participatif), mais seulement d’IFP (intermédiaire en financement participatif), et soumis de fait à une limitation de 2000€ par investisseur et par projet.